房地產投資企業財務風險探討

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摘要：房地產行業屬于風險較高的投資領域，一般在項目前期需要大量的資金，且投資回收期較長，項目從投入到實現退出會面臨諸多控制點、決策點，如：資金來源配置是否合理、成本管控是否有效、銷售退出是否達到預期、稅金繳納方式是否最優等。房地產領域的投資具有一定的特殊性和屬地性，故與其他行業投資相比，更容易觸發財務風險。本文主要探討了房地產投資行業的特點以及財務風險的成因，根據原因提出有效的解決方案。目前，大量企業通過并購方式實現擴張增值，希望借此能夠給到企業一些降低、控制風險的意見與建議。

關鍵詞：房地產行業投資；財務風險；解決方案及對策

一、房地產項目投資的特點

首先，房地產行業屬于資金密集型的產業，項目體量較大，一般由若干個合作方共同出資，若采用基金模式投資，則投資人可能達到百人，該產業投資的建設期、回收期較長。其次，房地產項目投資的風險比較大，在項目建設期間可能面臨市場變化、政策變化、資金斷裂等一系列的風險，導致前期大額投入無法及時收回。另外，在項目長期的建設中投資者一般難以套現，即使套現也可能面臨違約或更大金額的賠償，所以這類投資的固定性比較強。

二、財務風險產生的原因

(一)內部原因。1.內部資本結構失衡、融資方式單一。房地產投資企業尋找項目離不開資金支持。但是目前我國大部分的房地產投資企業沒有足夠強的資金實力，大多資金來源都通過外部借款，自有資金在投資金額中只占有很小的一部分。上述情形會使得企業的償債壓力大幅提升，現金流風險持續增大，相應的企業財務風險增大，對風險容忍度不斷下降。2.企業成本管理混亂，體系失效。房地產項目公司作為被投企業，在開發過程中涉及諸多環節，每一個環節都至關重要，一旦有一個進度出現偏差，那么整個項目都會受到影響，如：工期計劃外延誤會產生額外的運營成本，導致項目收益降低。目前，一些房企為了縮短項目建設的周期，盲目的增加資金投入，使得財務管理體系失效、形同虛設。另外，仍然有大部分房企的管理層都認為成本管理僅僅是財務部門的事，所以其他部門就不那么重視成本管理，沒有了外部門的支持，管理控制措施就難以推動下去，這就會導致業務及財務部門因為成本管控矛盾劇增，從而對企業的發展產生一定的影響。3.專業知識缺乏，持續性學習不夠。房地產行業的投資對于企業財務人員的專業能力要求非常高。例如在稅務端，近年的政策變化非?？?，國家類政策變化主要有營業稅改征增值稅、增值稅稅率改革、合伙企業創投基金新規等，地方類政策變化主要有上海地區自用房產稅扣除率由20%提升至30%等，若無法在第一時間掌握最新專業知識，很可能給企業帶來聲譽及財務上的損失。同時，因為不夠專業無法提前布局，在公司股權架構設計中也會隱藏許多財務風險。(二)外部因素。1.國家政策影響。房地產行業是國民經濟的重要組成部分，目前房地產行業的投資利潤還是比較可觀，但是因為房地產行業的迅速發展，導致全國各地房價也在迅速上升，這樣對于很多普通消費者來說，是無法承受的，這種情況對于國家的健康發展已經產生了一定的影響。所以，國家會針對社會發展的具體情況調整政策，國家政策的干預會導致房地產行業的發展面臨更多不確定性，從而牽連到財務風險。2.市場經濟影響。經濟因素也會影響房地產的發展。任何企業的發展都不是獨立的，房地產企業的發展也依賴于其他上下游行業的發展，尤其是金融行業。根據市場變化，房地產價格的上升會導致房地產行業更快的進入通貨膨脹階段，各類價格因素的扭曲可能使企業面臨更大的財務風險。另外，利率上升的時候，企業的融資成本就會增加，相應的收益就會降低，企業可能會面臨盈利能力不足的財務風險。

三、防范投資企業財務風險的對策

(一)優化企業內部資本結構。所謂優化資本結構就是優化企業自有資本和負債的比例，不同的資本結構會產生不同的財務風險。如果企業的負債程度適度的話，那么財務的杠桿效益就是對企業有利的，投資者可能獲得更多的利益，但是一旦負債的程度超過企業的承受能力，那么企業的財務風險就可能急劇增加，嚴重的時候甚至可能導致企業資金鏈斷裂，就此破產。所以企業應該根據自身的發展戰略及資金需求，持續調整優化內部資本結構，避免不合理的資本結構給企業帶來更大的財務風險。(二)科學化的籌資組合方式。房地產行業因自身的特點導致其對資金的需求比較的迫切。資金問題得不到解決，企業的規模就難以擴大，效益也得不到提升，為了企業的長足發展應選擇多元化的方式來籌集資金，如：債務及權益融資相結合、金融工具的靈活運用等。同時在籌資產品的期限上也應錯配，比如，短期負債的成本相對更低一點，而且靈活度比較高，不過他需要在短時間內還款，財務壓力較大，所以財務風險可能也會增加，而長期負債則相反。企業應根據自身發展以及市場波動的情況，平衡好收益與風險之間的關系。根據房地產行業的特性，我們可選擇以長期負債為主，同時配合間斷性短期負債的方式。隨著國家經濟、政策以及市場的變化，也需要專業團隊對籌資方式進行合理的分析，及時的應變調整，減少企業面臨的財務風險。(三)提高投資企業協同人員的綜合素質。首先，企業要不斷的完善內部財務管理制度以及業務操作配套指引，業務及財務部門應注重交流，反復通過經典案例分享及實戰復盤進行總結。財務部門是財務風險管理的主導部門，財務人員的綜合素質高低會對財務管理的效果產生重要的影響，因此企業必須持續提高財務人員的執行力、學習能力、應變溝通能力。財務切勿只做財務的事，要學會多走出去多融入業務，一個優質的財務風險管控方案不是一成不變的，而是根據不同的公司戰略、業務模式量身定做的。再者，作為房地產投資企業各部門的核心管理人員，也應該注重提高自身的綜合素質，投資業務從立項、盡調、投決、操盤直至退出，是由各條線協同完成的，只有將各部門的風險都減低了，項目整體財務風險才會減低，因此各部門的管理人員也要提高規避、應對風險的能力，面對各類情形時都能作出正確、及時的處理。(四)注重成本管理。企業發展過程中離不開成本管理，對于投資項目的預算應做到精準合理，這是企業獲得更好的經濟效益的重要保障。房地產投資行業在項目投入前期就要按照不同的投資項目編制不同的預算，例如重資產并購模式中，對被投資企業的招投標方式，施工圖的設計以及項目進展及驗收要非常重視，確保項目每個階段的費用使用狀況都符合合同的規定，對每個階段的監督審查工作也要做到位，另外，在項目完成以后要及時復盤總結，將成本費用預算及實際使用情況進行分析，引入業務團隊進行探討，有優化意見也應及時的提出，持續改進管控措施，確保以后在預算編制過程中能考慮的更加充分，切勿將預算成本管控流于形式。再者，投資項目運營過程中也要注意成本管理，不斷的強化員工的成本管理意識，做到既要保證項目按計劃操盤，同時還可以盡量地減少成本的支出。在項目投后管理中更要做好監督工作，應在全面性的基礎上抓重點項目，防范可能產生的重大財務風險。(五)合理的投資組合。對房地產行業的投資不建議選擇單一的投資類型，一旦這類項目出現政策因素等影響，很可能會給企業帶來重大影響，適當多元化的布局可以有效的分散財務風險。如：在地區上，一線和二三線城市進行組合；在周期上，長期和短期項目進行組合；產權類型上，商辦和住宅進行組合；在操盤方式上，輕資產和重資產模式進行組合，這樣布局的好處是財務風險可以得到分散，企業競爭力也能得到有效的提升，但也應結合自身實際情況，注重揚長避短，過于分散會導致企業資源浪費、部分領域經驗不足等財務風險。(六)打造品牌效應。在國家經濟政策的影響下，房地產企業很多都在轉型，在轉型過程中品牌效益是非常重要的，一個良好的品牌可以帶來更多的經濟效益，所以房地產企業在發展的時候也要注重打造自己的品牌。首先，要不斷的提高自己產品的質量，對于不適合的產品應選擇性的放棄，這樣可以減少企業的財務風險；其次，品牌形象的樹立也是十分重要的，要充分了解客戶的需求，并且盡可能的滿足他們的需求；再者企業的獨特性也很重要，現在的消費者越來越重視個性化的體驗，所以企業個性化的產品研發變得尤為重要，通過持續創新可以更好的打動消費者；同時品牌推銷也是有必要的，新穎的營銷方式，可以加速回籠資金，確保企業的資金鏈充足。

參考文獻：

[1]李文昊.房地產企業投資決策與風險分析[J].產業與科技論壇，2018，17(06)：277-278.

[2]楊建軍.房地產投資可行性研究中存在的缺陷及改進對策[J].經濟師，2017(03)：12-15.

作者:陳捷 單位:上海策源房地產投資有限公司