房地產(chǎn)投資信托操作模式探究論文
時(shí)間:2022-11-25 08:31:00
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【摘要】房地產(chǎn)投資信托作為房地產(chǎn)融資未來重要方向之一也越來越得到廣泛關(guān)注,本文從房地產(chǎn)投資信托的定義出發(fā),分析當(dāng)前中國房地產(chǎn)投資信托的三種主要類型及特點(diǎn),并對房地產(chǎn)投資信托的操作模式及流程進(jìn)行了案例分析,為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金困境解決提供一種可行的思路和借鑒。
【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)融資房地產(chǎn)投資信托案例分析
房地產(chǎn)投資信托(RealEstateInvestmentTrusts,REITs)是按照信托原理設(shè)計(jì)由REITs基金(REITs投資公司)以發(fā)行受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金交由專門的投資機(jī)構(gòu)(基金托管公司)進(jìn)行投資經(jīng)營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發(fā)源于美國,最初于20世紀(jì)60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長期房地產(chǎn)的投資工具出現(xiàn),后來憑借在稅收方面的優(yōu)惠政策得以快速發(fā)展壯大,發(fā)展到今天已有40多年的歷史。2000年開始,亞洲一些國家和地區(qū)效仿美國允許設(shè)立REITs,如日本和臺灣的“不動產(chǎn)投資信托”以及香港的“房地產(chǎn)投資信托基金”等。截至2007年6月底,全亞洲共有11只房地產(chǎn)投資信托基金上市,市值超過800億美元,整體來看,亞洲已經(jīng)成為全球REITs市場的一個(gè)新熱點(diǎn)。
由于相關(guān)的稅收政策和法律法規(guī)尚不完善,REITs在我國境內(nèi)發(fā)展并不順利,尚不能上市流通,但我國房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)投資者一直在REITs領(lǐng)域進(jìn)行著積極的嘗試,一些企業(yè)已經(jīng)通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場成功實(shí)現(xiàn)REITs上市。2005年12月21日,越秀REITs成功登陸香港證券市場,成為首只以內(nèi)地物業(yè)為主要資產(chǎn)的上市REITs。2007年6月11日,第二家涉及內(nèi)地物業(yè)的REITs睿富在香港證券市場IPO上市。除香港證券市場外,新加坡證券市場憑借其較低的準(zhǔn)入門檻成為我國REITs上市的又一目的地。2006年12月8日,凱德中國零售房地產(chǎn)信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場,為國內(nèi)開發(fā)商在中國新的制度框架下海外發(fā)行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國境內(nèi)的發(fā)展受到種種限制,但作為一種已被全球眾多國家普遍認(rèn)可的融資方式,REITs仍將是我國房地產(chǎn)融資的未來發(fā)展方向之一。當(dāng)前我國現(xiàn)有的條件下運(yùn)用REITs融資有以下三種模式:
一、離岸式REITs操作流程及運(yùn)作模式
由于政策法規(guī)等方面的因素,目前REITs在我國大陸仍無法公開上市,這就決定了欲通過REITs上市的物業(yè),必須到我國香港地區(qū)及境外操作。
離岸REITs的上市操作流程如下圖所示:
上市REITs結(jié)構(gòu)主要由基金單位持有人、資產(chǎn)管理人、受托人、發(fā)起人、物業(yè)管理人和貸款人組成。其運(yùn)作模式如下:
(1)公眾、機(jī)構(gòu)投資者、發(fā)起人和戰(zhàn)略投資者等通過認(rèn)購REITs基金單位成為基金單位持有人。發(fā)起人整合/收購各地的物業(yè)組成資產(chǎn)池,其租金收入扣除各種費(fèi)用后作為投資收益支付給基金單位持有人。
(2)資產(chǎn)管理人向REITs提供資產(chǎn)管理服務(wù),收取管理費(fèi)。
(3)受托人代表基金單位持有人的利益處理相關(guān)事務(wù),收取信托管理費(fèi)用。
(4)物業(yè)管理人為××資產(chǎn)提供物業(yè)管理服務(wù),收取管理費(fèi)。
(5)REITs在法律要求的范圍內(nèi)(例如:香港要求不超過資產(chǎn)池總價(jià)值的45%),通過向貸款人融資的方式,利用財(cái)務(wù)杠桿擴(kuò)大收購物業(yè)的規(guī)模。
離岸REITs融資案例:越秀REITs香港上市
越秀REITs(0405.HK)于2005年12月21日在香港掛牌上市,香港公開發(fā)售及國際配售分別獲得約496倍和74倍認(rèn)購,最終發(fā)行售價(jià)為每股3.075港元,籌集資金約17.9億港元。作為在香港獨(dú)立上市的首只以內(nèi)地物業(yè)為注入資產(chǎn)的REITs,越秀REITs的操作手法為國內(nèi)REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。
越秀REITs的運(yùn)作模式是典型的契約型REITs,其運(yùn)作模式如下圖所示:
越秀REITs作為第一只在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)信托基金,盡管最終選擇以每個(gè)基金單位3.075港元上限定價(jià)發(fā)售,依然受到投資者的熱烈追捧,2005年12月21日正式上市進(jìn)行買賣一周內(nèi)就累計(jì)升值16%。越秀REITs的成功上市,在為開發(fā)商募集所需資金的同時(shí),并未破壞物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性(無需將物業(yè)散售),并保證了后期經(jīng)營過程中的持續(xù)投入問題,在單一產(chǎn)權(quán)的情況下,由專業(yè)的國際租賃及運(yùn)營機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理,為商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展和持續(xù)運(yùn)營提供了足夠的保障。
貸款類信托融資模式指信托公司通過質(zhì)押資金使用方的公司財(cái)產(chǎn)或股權(quán)為基本貸款擔(dān)保方式發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,將募集資金提供給資金使用方。
傳統(tǒng)貸款型信托融資的典型特點(diǎn)是資金成本低,進(jìn)入門檻低,操作管理比較簡單、運(yùn)行成本較低,收益比較穩(wěn)定,雖然與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款類業(yè)務(wù)具有一定的重合性,但大多屬于點(diǎn)對點(diǎn)式的項(xiàng)目融資性質(zhì),在供給方式上比較靈活,可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品,對不同階段、不同水平的項(xiàng)目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號文件出臺后,貸款型信托一度成為許多開發(fā)商解決資金問題的新渠道,特別是在從單個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)后到四證齊備前這個(gè)銀行資金不愿進(jìn)入的階段,成為開發(fā)商資金的一個(gè)重要補(bǔ)充。
貸款型信托融資案例:萬科十七英里項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃
2004年,萬科開始廣泛與新華信、深國投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里,萬年花城、云頂?shù)软?xiàng)目融資,成為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。
2004年6月10日萬科聯(lián)合新華信托股份有限公司推出“萬科十七英里集合資金信托”。“萬科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托,該信托計(jì)劃具有鮮明的特點(diǎn):首先,該信托計(jì)劃靈活選擇融資方式,實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)費(fèi)用的最小化。該信托貸款的年利率為4%,與同期銀行貸款利率5.49%相比,低了1.49個(gè)百分點(diǎn),按照1.9895億元的融資規(guī)模,萬科每年可節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用近400萬元;其次,投資者在購買該信托計(jì)劃的同時(shí),不僅享有通常意義的投資收益,更重要的是還可以獲得對該房產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)以及購房價(jià)格的高折扣率。這種將融資與營銷相結(jié)合的模式在隨后的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中被廣泛地運(yùn)用。最后,該信托產(chǎn)品可辦理轉(zhuǎn)讓、贈與或繼承,流動性較強(qiáng)。
三、股權(quán)型信托融資模式
股權(quán)型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人,或委托人將其合法所有的資金交給受托人,由受托人以自己的名義,按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權(quán)。
股權(quán)型信托融資的突出優(yōu)點(diǎn)有兩點(diǎn):首先能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金,促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件;其次,信托公司的信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股,只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理的回報(bào),并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果,這樣既滿足了充實(shí)開發(fā)商股本金的要求,開發(fā)商也沒有喪失對項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。
股權(quán)型信托融資案例:世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃
“世紀(jì)星城”項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資8.99億元,項(xiàng)目前期已經(jīng)投入2.8億元,并已取得一期土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證,還需要取得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證,只有四證齊全才可向銀行申請貸款。但121號文的執(zhí)行,使得項(xiàng)目開發(fā)商北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,憑借自身1.5億元的注冊資本,不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%),這意味著工程將面臨著開發(fā)資金斷流的窘境。在這一關(guān)鍵時(shí)刻,北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合重慶國際信托投資有限公司推出“世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃”,通過股權(quán)信托的方式籌集2億元資金對北京順華進(jìn)行增資,使其自有資金達(dá)到3.5億元,并將此資金直接用于項(xiàng)目的開發(fā),保證工程順利獲得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證,從而在四證齊全的基礎(chǔ)上獲得項(xiàng)目原貸款行興業(yè)銀行的銀行后續(xù)貸款支持,順利實(shí)現(xiàn)了2005年項(xiàng)目竣工銷售的預(yù)期目標(biāo)。
世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃是典型的房地產(chǎn)優(yōu)先股權(quán)信托融資模式,即股權(quán)在退出時(shí)附固定比例的投資收益。世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃憑借著自身的八大特色,一推出就受到投資者的追捧,順利完成融資任務(wù)。世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃充分滿足了開發(fā)商、信托公司以及投資者三方的需求,成為我國股權(quán)型信托融資模式的一個(gè)范本。
目前我國的房地產(chǎn)信托正從貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展,從一般的集合資金計(jì)劃向美國的REITs模式靠攏。隨著國內(nèi)相關(guān)政策法規(guī)的出臺,REITs將沿這一趨勢繼續(xù)發(fā)展。2005年3月,福建聯(lián)華信托推出“聯(lián)信•寶利中國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”,其最大特點(diǎn)在于沒有確定項(xiàng)目下提前籌資,再進(jìn)行有目的的投資,其投資方向涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)貸款、股權(quán)投資、商業(yè)樓宇或住宅的購買,充分體現(xiàn)了REITs逐步“從貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展,從一般的集合資金計(jì)劃向美國的REITs模式靠攏”的未來發(fā)展趨勢。
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