房地產企業資金風險及內部控制

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摘要：房地產行業是典型的資金密集型行業，一旦資金鏈出現問題，整個項目將面臨停工、甚至爛尾的風險。本文通過分析資金風險的成因，將資金風險歸結為投資過程的資金風險、開發過程的資金風險以及銷售過程的資金風險，并舉例說明每個過程資金風險的暴露方式。作為企業管理的工具，內部控制應以風險為導向。房地產企業的內部控制是否完善直接關系到規避風險的能力，通過分析、識別資金風險的成因，我們建議房地產企業應實施有針對性的內部控制措施，對資金風險進行規避和有效抑制，或將資金風險控制在可接受的閥值之內，以確保資金安全。

關鍵詞：房地產企業；資金風險；內部控制

一、引言

資金風險一直是房地產企業面臨的重要風險之一，不僅關系到房地產項目的順利進行，也關系到房地產企業的資金安全和生存安全，是評價房地產企業健康運行的重要標準。房地產行業是典型的資金密集型行業，具有開發周期長，資金回收周期長的特點。資金貫穿于房產項目開發的全過程，一旦資金鏈出現問題，整個項目將面臨停工、甚至爛尾的風險。2016年以來，隨著一線城市“地王”頻現和二線熱點城市的火爆，土地成交價格不斷刷新歷史新高，“面粉貴過面包”的現象此起彼伏，并且在金融杠桿的作用下，房地產企業債務風險迅速上升，識別和控制資金風險再次成為房地產企業關注的焦點問題。

二、房地產企業資金風險及成因

通過分析房地產企業資金風險的成因，將資金風險歸結為投資過程的資金風險、開發過程的資金風險以及銷售過程的資金風險。

1.投資過程的資金風險

投資過程的資金風險是指在投資決策過程中，發生決策失誤或者受到某些突發情況而導致資金收回困難的不確定性。房地產項目一般由投資決策開始，投資決策的正確性和前瞻性直接影響著房地產企業的收益和投資目標的實現。房地產企業在進行投資決策時，會根據項目的市場定位、開發周期、綜合考慮自身條件和資金籌集能力，有針對性底進行土地購買。同時，根據項目可行性研究分析、盈利預測，制定資金籌集計劃，合理配置資源，完成開發任務，實現預期收益。但是，項目開發的成敗、市場反饋是否能達到預期，是受到項目地理位置、周邊環境、市政規劃、政策導向等一系列因素影響的。例如：一個房地產企業擬購買一個地塊，其所處位置為城市郊區，地理環境優越，且臨近交通主干道，交通優勢明顯。該房地產企業經分析評估，果斷把握機遇購買了該塊地，進行別墅開發。但在開盤后，卻沒有如預期所料受到市場的追捧，反而成為了冷盤。經過仔細調查，原因為：在政府規劃中，該地塊附近要建設一座變電站，因擔心受到輻射及磁場等影響，市民沒有對該樓盤表現出興趣。該投資因未對周邊規劃設施進行全面調查了解和盡職評估，造成了企業重大投資失誤，發生了投資過程的資金風險，嚴重影響了企業的正常經營與發展。

2.開發過程的資金風險

房地產企業的開發過程也是一個籌集資金的過程，需要對持續的現金流管理和風險加強控制，從籌資和現金流兩方面進行控制和管理。開發過程的資金風險是指由于房地產開發項目的資金需求量大，需求時間較為集中，存在資金鏈斷裂等不確定性。籌資方面，房地產企業需要獲得持續的資金流入，以滿足開發對資金的不斷需求。因此，房地產企業需要保證資金籌集渠道的暢通與穩定，并支付適當的資金籌集成本。例如：某房地產企業正在開發一個項目，資金需求的數量大且需求時間較為急迫，按照預先制定的籌資計劃和籌資工作準備，預計可以滿足需求。但是由于資金提供方的原因，該筆融資延遲了時間，而該房地產企業未事前做好其他備選方案或者防范預案，此時，房地產企業就面臨籌資不穩定帶來的資金鏈斷裂風險，不僅影響工程進度，甚至將面臨停工、爛尾的風險。現金流管理方面，房地產企業在取得籌資之后，應對已到位現金進行合理的分配和管理，若管理不到位，一方面會出現資金鏈斷裂的風險，另一方面還會出現資金閑置、資源浪費的情況，過猶不及，從而增加企業的總整體資金風險。例如：某房地產企業面臨多項目同時開工的情況，雖然籌集了足夠的資金且已全部到位，但是由于相關人員對項目開發周期不熟悉等原因，在配置和使用資金時不夠合理，出現了緊急的項目資金短缺，非緊急項目反而資金富余、閑置，同樣使房地產企業面臨資金風險。還有一種情況，即資金到位的時機不合理，如果資金到位過早，也容易導致大量資金閑置，造成不必要的籌資成本支出，形成另外一種未能合理計劃與配置的資金風險。

3.銷售過程的資金風險

房地產企業的銷售過程也是資金回籠的過程，主要指由于某些原因導致資金回籠未達到預期，且超過房地產企業可承受的范圍，使企業的償債能力受到影響，對企業后續發展也將產生不確定的影響。例如：某房地產企業在開盤之后，為了促進去化庫存，或考慮競爭對手的營銷策略，在未對成本進行詳細測算的情況下，盲目跟隨促銷策略，降低價格、減少收入，使自身利潤收窄。該情況看似完成了售樓的工作，但是回收的資金不能覆蓋投入的成本，實質上直接造成了企業虧損、效益降低，增大了企業償債壓力和可持續經營的壓力，形成銷售過程的資金風險，對房地產企業的發展同樣是非常不利的。

三、內部控制措施及建議

我國的企業內部控制體系將內部控制與風險管理融為一體，內部控制應以風險為導向，內部控制的有效實施依賴于對風險的預防與管控。房地產企業應建立和完善內部控制制度，有效規避資金風險，提高防范資金風險的能力。通過分析、識別資金風險的成因，房地產企業應實施有針對性的內部控制措施，對資金風險進行規避和有效抑制，或將資金風險控制在可接受的閥值之內，以確保資金安全。上述三個過程的內部控制措施及建議如下：

1.建立健全投資決策機制和評估機制房地產企業在投資過程的資金風險主要是指投資決策的失誤導致資金投入的風險增大，資金回收難度增高。為了應對這種風險，房地產企業應建立健全各種決策和評估機制，規避風險：一是建立完善的投資決策機制，從制度設計上規避可能發生的決策失誤，并實施問責與追責；二是建立前期投入資金預算制度，科學分析與測算，在保證項目開啟和資金投入風險之間尋求平衡，追求資金效率和投資效率；三是結合房地產企業自身的經營歷史和經營特點，開發投資項目的評估模型且針對不同地區、不同項目類型設定不同的風險閥值，充分考慮各種因素，以期在項目池中遴選出好的項目，從源頭上保證投資資金風險的最小化。

2.科學編制籌資計劃和資金分配計劃房地產企業在開發過程的資金風險，應適時拓展籌資渠道，以保持籌資的穩定性、資金配置的合理性。因此，房地產企業需要根據投資計劃、工程計劃、采購計劃，以及各項進度、節點等，設計籌資計劃、資金使用計劃、工程付款計劃，科學設計籌資節奏和資金使用，做好緊急情況預案，既保證資金需求，又減少資金靜止成本，總體降低資金占用成本。

3.建立成本測算及盈利預測機制房地產企業進入銷售過程，是一個成本利潤回收的過程，也是資金回籠的階段。建立成本測算及盈利預測機制，盈利預測機制中包括定價策略，準確測算收支，不僅有利于沉著應對競爭對手的價格策略，避免定價過低給企業帶來的資金償債風險，實現企業利潤，同時也是顯示企業內部控制、內部運營水平的重要評價標準。因此，房地產企業既要避免盲目促銷而稀釋回流資金，又要合理運用營銷手段，做到有的放矢，促進資金的高效回籠，最大程度降低資金的回收風險。

四、總結

隨著房地產行業的市場回暖，房地產企業對于資金風險控制越來越重要。通過分析資金風險的成因，將資金風險歸結為投資過程的資金風險、開發過程的資金風險以及銷售過程的資金風險，我們建議房地產企業應該逐步完善內部控制制度，完善投資決策機制，降低決策風險帶來的資金安全；因地制宜編制籌資計劃和資金分配計劃，提高企業籌集和使用資金的能力；開源節流，通過建立成本測算和盈利預測機制，以及定價機制，規避資金風險，促進房地產企業資金的良性循環。

作者:鮑海平 單位:山東省商業集團有限公司

參考文獻：

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