房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算監(jiān)管

導(dǎo)語：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算監(jiān)管一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

目前，財(cái)務(wù)管理仍然是以預(yù)算管理為中心的，預(yù)算管理在財(cái)務(wù)管理中始終處于極其重要的中心地位。因此，單位的預(yù)算在遵循政策性、統(tǒng)一性等一般編制原則的前提下，應(yīng)重點(diǎn)把握其完整性、科學(xué)性及客觀公正的嚴(yán)肅性。預(yù)算是指事業(yè)發(fā)展計(jì)劃和任務(wù)編制的年度財(cái)務(wù)收支計(jì)劃，它綜合反映了單位的事業(yè)計(jì)劃與工作任務(wù)的規(guī)模方向，是實(shí)現(xiàn)事業(yè)計(jì)劃的重要保證，也是單位財(cái)務(wù)工作的基本依據(jù)。

筆者認(rèn)為，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，對于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展具有非常重要的意義。

一、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問題

．缺乏有效的考核和激勵(lì)機(jī)制

在預(yù)算執(zhí)行中，沒有簽定預(yù)算指標(biāo)經(jīng)濟(jì)責(zé)任合同，沒有建立預(yù)算獎(jiǎng)懲制度。當(dāng)沒完成預(yù)算任務(wù)，對被考核單位和負(fù)責(zé)人進(jìn)行獎(jiǎng)懲時(shí)，被考核單位和負(fù)責(zé)人往往強(qiáng)調(diào)客觀因素和外部環(huán)境對考核結(jié)果的影響，回避主觀原因和自身原因。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在考核和激勵(lì)機(jī)制落實(shí)不到位的問題，成為影響企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)的主要問題?？己朔揭渤３Ｔ谝欢ǔ潭壬蠋е鴤€(gè)人感情去評價(jià)被考核方，使考核過程不能按原則進(jìn)行，或考核結(jié)果缺乏激勵(lì)機(jī)制，沒有建立配套的預(yù)算考核制度，使考核工作流于形式。

．缺乏預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控

有些企業(yè)雖然對預(yù)算的編制很重視，專門成立了預(yù)算職能部門進(jìn)行預(yù)算編制，但預(yù)算職能部門對預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督很少參與。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督重視不夠，企業(yè)的管理制度跟不上企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)。沒有建立有效的預(yù)算反饋機(jī)制，企業(yè)的預(yù)算管理和會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)沒有密切配合。

．預(yù)算管理機(jī)制不健全

有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然編制了預(yù)算，但沒有建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)；沒有具體和權(quán)威的機(jī)構(gòu)對預(yù)算管理進(jìn)行協(xié)調(diào)和仲裁、執(zhí)行和監(jiān)督；把全面預(yù)算管理交給財(cái)務(wù)部門，而沒有健全企業(yè)的預(yù)算管理機(jī)制；法人治理機(jī)構(gòu)的不完善，對財(cái)務(wù)預(yù)算管理的認(rèn)識不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理機(jī)制不健全。

．對全面預(yù)算管理的重要性認(rèn)識不足

企業(yè)負(fù)責(zé)人在財(cái)務(wù)管理時(shí)，往往忽視了對其他部門的管理，將預(yù)算和計(jì)劃相混淆，使其成為財(cái)務(wù)報(bào)表。其他部門很少直接參與預(yù)算編制工作，往往只是對財(cái)務(wù)部門提交的具體結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)。這樣的預(yù)算往往缺乏可操作性。

．預(yù)算管理與企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)相脫節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理往往缺少客觀性，很多企業(yè)通過對以往的經(jīng)營情況和上一年度指標(biāo)值來決定下一年度預(yù)算指標(biāo)值，沒有認(rèn)真對企業(yè)下一年度的生產(chǎn)經(jīng)營狀況進(jìn)行分析。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部環(huán)境、發(fā)展速度、業(yè)務(wù)范圍等因素變化比較大時(shí)，這種預(yù)算指標(biāo)就會(huì)缺乏客觀性。

二、強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本預(yù)算管理

．資本預(yù)算管理的意義

資本預(yù)算是以優(yōu)化資本配置技術(shù)為中心的，這套體系具有以下特征：資本預(yù)算并不直接參與項(xiàng)目資本支出的實(shí)際運(yùn)作與控制；關(guān)鍵強(qiáng)調(diào)資本預(yù)算的決策技術(shù)層面，強(qiáng)調(diào)決策技術(shù)對最終立項(xiàng)決策的財(cái)務(wù)支持性；強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)與收益間的關(guān)系，并以始終圍繞價(jià)值最大化目標(biāo)。

．加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資本預(yù)算管理的措施

（1）加強(qiáng)固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制，保證資本預(yù)算的嚴(yán)格控制。預(yù)算項(xiàng)目評估、決策后，在執(zhí)行過程中的各個(gè)階段，必須嚴(yán)格控制，避免由于企業(yè)內(nèi)部管理的問題造成資產(chǎn)的流失。

首先，對一些利用率較低的設(shè)備和閑置的設(shè)備要進(jìn)行清理，該封存或調(diào)撥的要處理，以提高設(shè)備的利用率。固定資產(chǎn)入賬、折舊的控制：固定資產(chǎn)的入賬、折舊控制必須嚴(yán)格按照有關(guān)財(cái)務(wù)制度執(zhí)行，折舊控制的主要作用在于保證固定資產(chǎn)使用年限及殘值估計(jì)的合理、準(zhǔn)確。

其次，資產(chǎn)請購或建造的審批人應(yīng)同清購或建造要求提出者分離，資本預(yù)算的復(fù)核審批人應(yīng)獨(dú)立于資本預(yù)算的編制人。固定資產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)行職務(wù)分離控制：資產(chǎn)的需要應(yīng)由使用部門提出，采購部門、企業(yè)內(nèi)部的基建部門無權(quán)提出采購或承建的要求。

再次，固定資產(chǎn)取得的控制對技術(shù)質(zhì)量要求較高、費(fèi)用支出較大的設(shè)備購貨合同，規(guī)定經(jīng)由不同專業(yè)技術(shù)人員，如采購人員、工程師、生產(chǎn)人員、律師和會(huì)計(jì)師組成小組進(jìn)行審查。

（2）建立完整的資本預(yù)算程序，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。在投資決策中，一個(gè)完整的資本預(yù)算程序應(yīng)該包括以下步驟。

首先，重新評估和調(diào)整。在實(shí)際操作及項(xiàng)目投資運(yùn)行過程中，會(huì)遇到一些變化，應(yīng)及時(shí)地對項(xiàng)目進(jìn)行評估，重新修改有關(guān)概率，作出新的決策，避免投資損失。

其次，尋找新的投資機(jī)會(huì)，開拓新市場，開發(fā)新技術(shù)，提出新創(chuàng)意。這一步驟是非常重要的，雖然基本不屬于財(cái)務(wù)理論的范疇，但有機(jī)會(huì)也應(yīng)積極參與市場研究，及時(shí)了解投資項(xiàng)目的背景題材，動(dòng)態(tài)分析一項(xiàng)投資的取得而失去其他投資機(jī)會(huì)的機(jī)會(huì)成本、投資的資金成本。

再次，收集數(shù)據(jù)，估算項(xiàng)目的現(xiàn)金流量。本步驟應(yīng)由工程技術(shù)、計(jì)劃、財(cái)務(wù)、采購、生產(chǎn)等部門的人員共同參加。各項(xiàng)未來的現(xiàn)金凈增加額減去機(jī)會(huì)成本和資金成本后，應(yīng)與投資預(yù)算相比較，如前者大于后者，則說明該項(xiàng)目投資是可取的；否則，是不可取的。除了要收集工程數(shù)據(jù)和進(jìn)行市場調(diào)查外，還應(yīng)考慮到各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等環(huán)境的影響，并對重要事件發(fā)生的概率作出預(yù)測，估算出項(xiàng)目的現(xiàn)金流量。

最后，項(xiàng)目評估和作出決策。利用收集到的數(shù)據(jù)對項(xiàng)目進(jìn)行評估并作出決策，一般一小部分投資決策是在部門一級作出的，但大部分的投資支出要經(jīng)過高層管理部門批準(zhǔn)，對投資金額較大的項(xiàng)目，資本支出預(yù)算應(yīng)有各分項(xiàng)投資預(yù)算額，以便日后對投資實(shí)際支出額進(jìn)行控制。

三、對全面落實(shí)并完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理的幾點(diǎn)建議

．健全預(yù)算管理網(wǎng)絡(luò)，為財(cái)務(wù)預(yù)算管理提供技術(shù)支持

要想搞好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，必須充分利用電子計(jì)算機(jī)這一科學(xué)手段，搞好會(huì)計(jì)核算和分析，建立健全預(yù)算管理體系和組織網(wǎng)絡(luò)，為財(cái)務(wù)預(yù)算管理及時(shí)提供準(zhǔn)確完整的信息。

．細(xì)致分解各項(xiàng)指標(biāo)，科學(xué)確定財(cái)務(wù)預(yù)算管理的責(zé)任單元

通過預(yù)算管理強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理，開展內(nèi)部控制。同時(shí)，通過建立嚴(yán)密的預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化對各部門預(yù)算執(zhí)行過程和結(jié)果的監(jiān)督、控制、管理和考評。這樣，就可以避免由于內(nèi)部管理不善、控制薄弱而造成的經(jīng)濟(jì)損失，將企業(yè)所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都納入到預(yù)算管理的環(huán)節(jié)中。通過自上而下、自下而上的指標(biāo)細(xì)致分解、層層落實(shí)，確定各部門管理人員的職責(zé)范圍、管理權(quán)限以及相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，使各個(gè)部門的方向明確、責(zé)權(quán)利清晰。

．強(qiáng)化資金的集中管理

企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心是資金，資金是企業(yè)的血液。通過預(yù)算加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，可以有效地防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)，應(yīng)處理好資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的盈利型與流動(dòng)性、資本結(jié)構(gòu)中的成本與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，合理地規(guī)劃與控制企業(yè)的現(xiàn)金流量，避免由于喪失償債能力而導(dǎo)致經(jīng)營失敗。