房地產企業融資方式研究

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一、宏觀調控對房地產企業融資方式影響的實證分析

（一）理論構想

根據理論分析可知，當宏觀調控政策趨緊時，貨幣供應量M2的增量會相對減少，房地產企業通過貸款這個渠道進行融資的方式會受阻，所以房地產企業會相對減少使用貸款融資方式的規模，轉而擴大企業自籌資金和其他資金的規模，選擇其他融資方式，拓寬融資渠道；當宏觀調控政策寬松時，貨幣供應量M2的增量會增長，金融機構的信貸規模會明顯擴大，房地產企業的融資資金來源中，國內貸款也會相對增多，企業會傾向于貸款融資的方式。因為在目前我國房地產企業的主要融資方式中，上市融資、房地產信托投資基金等融資方式要用數據來進行實證分析宏觀調控變化對其的影響比較困難，所以在實證部分，根據房地產企業的資金來源：國內貸款、自籌資金、利用外資、其他資金來源，來有針對性的分析宏觀政策調整時我國房地產企業資金來源以及融資方式的變化。

（二）變量和數據

根據中國統計年鑒和中國人民銀行網站選取1999年至2013年廣義貨幣M2供應量的同比增長量以及房地產企業開發國內貸款同比增長量的數據以及1998年至2013年國內貸款占本年實際到位資金比例以及自籌資金占本年實際到位資金比例的數據建立模型。

（三）模型分析

利用Eviews3.1軟件對房地產企業國內貸款相對增量（GNDK）和廣義貨幣供應量M2增量之間的關系進行回歸分析，可以初步建立線性回歸模型。

（四）實證結果

由模型分析可得，當廣義貨幣供應量M2增量增加即宏觀政策寬松時，房地產企業開發國內貸款增量隨之增加，表示房地產企業采用貸款融資的方式較多；反之，當廣義貨幣M2增量減少就是加強宏觀調控時，房地產企業的國內貸款增量隨之減少，房地產企業選擇其他融資渠道和方式進行融資。當房地產企業國內貸款占本年實際到位資金比重增加時，其自籌資金占比會減少，當房地產企業國內貸款占比減少時，其自籌資金占本年實際到位資金比例增加。也即，當宏觀政策寬松時，房地產業會傾向于利用貸款進行融資，而減少自籌資金的比重；當宏觀調控趨緊時，房地產企業利用貸款進行融資的行為就會相對減少，減少間接融資，轉而增加自籌資金的比重，拓寬融資渠道，選擇其他直接融資的融資方式。

二、宏觀政策變遷對房地產企業融資方式影響的進一步分析

利用模型通過廣義貨幣供應量M2增量的變化代表宏觀調控的變化來分析了房地產企業融資方式的變化，為了對宏觀調控變化與房地產企業融資方式的變化做進一步的分析，在這一部分，利用存款準備金率和M2增量的變化來說明宏觀調控的變化，綜合房地產企業資金來源來研究。國內貸款的增長率也明顯上升，自籌資金的增長率明顯下降。第二，之后繼續加強宏觀調控，從2010年開始又逐步上調存款準備金率，M2的增長率顯著下降，信貸規模收縮，房企國內貸款的增長率也顯著下降，自籌資金的增長率也有了明顯的上升。

三、結論

通過實證分析，對比分析研究發現，宏觀政策調整對房地產企業的融資方式的變化確實有影響。第一，宏觀調控環境寬松時，中國人民銀行通過降低存款準備金率，降低貼現率，在公開市場上買有價證券等方式來增加貨幣供給并降低利息率，使得企業取得貸款更加容易。房地產企業就會相對擴大其資金來源中貸款的比例，主要選擇貸款融資方式。第二，宏觀調控政策緊縮時，中國人民銀行通過提高存款準備金率，提高再貼現率等方式來凍結銀行的一部分資金達到削減貨幣供給的增長并降低總需求的水平的目的。此時，利息率會隨之提高，企業想取得貸款比較困難。那么，房地產企業就會相對減少其資金來源中貸款的比例，想辦法擴大自籌資金的比例。第三，自籌資金主要來自于企業自有資金，即未分配利潤、公積金等；其他企業資金，即企業間合作、入股、債券及各種商業信用融通等；本企業職工及民間手頭閑置資金通過投資的渠道房地產開發企業的資金來源；發行股票；房地產信托和房地產投資基金等。所以，加強宏觀調控時，房企擴大自籌資金比例意味著房地產企業嘗試貸款以外的其他融資方式，拓寬融資渠道，進行多元化融資。

作者:羅慧 單位:南京理工大學經濟管理學院