房地產(chǎn)金融利率上升影響論文

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【摘要】央行采取連續(xù)的提升利率舉措后，引起了人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的極大關(guān)注。文章以利率上升與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系為出發(fā)點(diǎn)，從房地產(chǎn)投資、開發(fā)商的行為選擇、外匯市場(chǎng)、證券市場(chǎng)等方面，深入分析了利率上升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的直接影響與間接影響。

【關(guān)鍵詞】利率上升房地產(chǎn)價(jià)格直接影響間接影響

2007年3月18日，中國(guó)人民銀行將金融機(jī)構(gòu)一年期及以上存貸款利率全部上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，這是2006年以來央行第三次提高利率。至此，一年期存、貸款利率分別升至2.79%、6.39%，五年以上貸款基準(zhǔn)利率八年來首次突破7%。對(duì)于央行連續(xù)的提高利率的舉措，有人說是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有人說其初衷并不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)對(duì)廣大購(gòu)房自用者、投機(jī)者、房產(chǎn)商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有何影響，如何影響以及可能影響的程度。

一、利率上升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的直接影響

房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的集中表現(xiàn)，用于房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金多數(shù)來源于銀行貸款，利率的高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本及其利潤(rùn)。而利率的變動(dòng)作為外部因素，勢(shì)必對(duì)資金投入巨大的房地產(chǎn)投資的影響很大，因此，利率的變動(dòng)可以對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到一定的調(diào)節(jié)作用。

1、利率上升通過抑制房地產(chǎn)投資影響房?jī)r(jià)。（1）導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本加大。利率的高低反映房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本水平。利率上升，加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本，因而在存、貸款利率均上升的情況下會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資起到一定的抑制作用。與此相反，如果銀行利率越低，則表明房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本越小，進(jìn)而刺激了對(duì)房地產(chǎn)的投資。因此，此次銀行利率上升加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本，從而最終抑制房地產(chǎn)投資。（2）抑制房地產(chǎn)投資主體的投資。對(duì)一般購(gòu)房者而言，他們購(gòu)房的主要目的是為改善居住條件的需求，利率上升后，這類購(gòu)房者的還貸數(shù)額肯定會(huì)有所增加，但增加的貸款數(shù)額非常有限，就當(dāng)前的利率水平而言，對(duì)購(gòu)房者幾乎不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，也不足以影響購(gòu)房自用的主流購(gòu)買力。那些迫切需要改善住房條件提高生活質(zhì)量的人還會(huì)到市場(chǎng)上尋求經(jīng)濟(jì)適用房，利率上升對(duì)其的抑制作用較小。對(duì)買房投機(jī)者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期發(fā)生改變，房?jī)r(jià)的漲幅必須極高才能確保其收回投資本金。更甚者，由于持續(xù)加息的預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)泡沫有抑制作用，投機(jī)者極易改變其對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，進(jìn)而改變他們的資金投向。如果他們因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌預(yù)期而大量撤出房地產(chǎn)投資的話，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的變動(dòng)。對(duì)開發(fā)商而言，貸款利率的上升使開發(fā)商面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。首先，對(duì)投資者而言，貸款利率的上升致使房地產(chǎn)投資的融資成本提高，相當(dāng)于投資利潤(rùn)的下降。這樣很可能導(dǎo)致投資者轉(zhuǎn)移投資方向，減少其對(duì)房地產(chǎn)的投資。其次，利率上升導(dǎo)致民眾對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買力下降，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求下降，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法及時(shí)回籠資金，增加其開發(fā)成本，使其盈利減少甚至虧損，將使房地產(chǎn)行業(yè)開始新一輪的結(jié)構(gòu)改革和調(diào)整。

2、利率上升通過房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇影響房?jī)r(jià)。受房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇的影響，利率上升后會(huì)出現(xiàn)截然不同的局面。貸款利率的上升，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的利息成本。而這些新增的利息成本的承擔(dān)只有兩種可能：一種是房地產(chǎn)開發(fā)商自己承擔(dān)。這樣，財(cái)務(wù)成本的增加可能迫使開發(fā)商考慮縮短房地產(chǎn)開發(fā)的周轉(zhuǎn)期，通過增快房地產(chǎn)的變現(xiàn)速度來消化因利率上升而帶來的增加成本。在開發(fā)商自己承擔(dān)增加的成本的情況下，為了消化這部分成本，就要加快房產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，供給隨之增加，若維持價(jià)格不變，則有效需求不足，房產(chǎn)閑置，開發(fā)商為了收回資金必然降價(jià)，消費(fèi)者受益。但是，隨之而來的是開發(fā)商利潤(rùn)降低，部分開發(fā)商退出該行業(yè)。另一種則是將新增的利息成本與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，并通過提高房地產(chǎn)價(jià)格轉(zhuǎn)移新增利息成本，進(jìn)而彌補(bǔ)貸款利率上升造成的利潤(rùn)損失。在這種情形下，房地產(chǎn)價(jià)格不但不會(huì)下降，反而會(huì)持續(xù)上漲。這與我們理論上推斷的“貸款利率的上升降低了購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買需求，從而致使房地產(chǎn)價(jià)格下降”是相反的。2004年央行將貸款利率提高了0.27個(gè)百分點(diǎn)，隨著利率的上升，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度高的企業(yè)——土地、建材行業(yè)等費(fèi)用提高，房地產(chǎn)成本隨之提高，成本的提高進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

不難看出，國(guó)家通過提高銀行利率，使房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多銷”的數(shù)量型策略，將使房地產(chǎn)供給增加，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。在成熟或競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，房?jī)r(jià)最終由供求關(guān)系而不是供給方的成本來決定，即上升的開發(fā)成本很難直接傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上。但對(duì)中國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，此種情形出現(xiàn)的可能性不大。相反，房地產(chǎn)開發(fā)商如果拒絕為新增成本“埋單”，為確保收回投資本金，必須推高房?jī)r(jià)的漲幅，加之地方政府出于某種利益也會(huì)為高房?jī)r(jià)推波助瀾，因此，房?jī)r(jià)在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)持續(xù)上漲。二、利率上升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的間接影響

利率是借貸資本的使用報(bào)酬，因此，利率的升降對(duì)金融資本具有較大的影響。在開放的金融市場(chǎng)上，利率的變動(dòng)會(huì)改變資金在外匯市場(chǎng)和證券市場(chǎng)的流向，進(jìn)而影響資金對(duì)實(shí)業(yè)界的流入。

1、利率上升通過外匯市場(chǎng)進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。在其他條件不變的前提下，一國(guó)貨幣利率上升會(huì)吸引外部金融資本流入，在外匯市場(chǎng)上形成對(duì)該國(guó)貨幣的需求，推動(dòng)高利率貨幣的匯率上升。當(dāng)代的國(guó)際金融市場(chǎng)上存在著大量的國(guó)際游資，這些資金對(duì)利率的變動(dòng)極為敏感，這些國(guó)際資金的流入將推動(dòng)人民幣匯率的上升。人民幣升值意味著我國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況好，能創(chuàng)造更多投資機(jī)會(huì)，且有較高的收益。國(guó)外投資者會(huì)預(yù)期人民幣持續(xù)升值，大量短期投機(jī)性資金將涌入我國(guó)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)無疑將成為這些資金的集中場(chǎng)所。特別是我國(guó)放松了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制后，大量國(guó)外資金會(huì)通過各種渠道涌入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大了對(duì)房產(chǎn)的需求預(yù)期，使房產(chǎn)的需求曲線向外移動(dòng)。有關(guān)資料表明，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲5%，人民幣升值5%的情況下，國(guó)外投資者的投資收益就提高10.3%；當(dāng)房?jī)r(jià)上漲15%，人民幣升值5%的情況下，國(guó)外投資者的投資收益率提高20.8%；當(dāng)房?jī)r(jià)上漲15%，人民幣升值15%時(shí)，國(guó)外投資者收益率提高到32.3%。目前，最可能對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重要影響的是海外“熱錢”，如果人民幣繼續(xù)升值或者保持升值的良好預(yù)期，按照資本逐利的本性，大量“熱錢”將會(huì)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

2、利率上升通過證券市場(chǎng)進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。利率上升通過證券投資進(jìn)而影響房?jī)r(jià)主要有兩方面的表現(xiàn)：一方面，證券價(jià)格與利率之間存在著一定的依存關(guān)系，利率上升會(huì)使證券價(jià)格上升，獲利降低，從而使得房地產(chǎn)商的直接融資成本過高，不能得到直接融資的有效支持，從而制約房地產(chǎn)開發(fā)商從證券市場(chǎng)獲取資金支持能力，使得房產(chǎn)供給減少。另一方面，隨著利率的上升，從事證券投資的投資者獲利日漸減少，他們會(huì)把閑置資金轉(zhuǎn)投向有升值潛力的領(lǐng)域，房地產(chǎn)就是他們眼中的“潛力股”。作為不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)的價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定，一般不會(huì)貶值，特別是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值預(yù)期只升不降，投資者會(huì)選擇將資金投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，此舉將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)，使得房產(chǎn)需求增加，間接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。這兩種力量通過作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供、需雙方進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。

央行提高利率從理論上講可以使房地產(chǎn)價(jià)格下降，然而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素很多，利率僅是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)因素，在其他條件不變的情況下，利率上升可以使房產(chǎn)商成本提高，進(jìn)而影響供給與需求，有可能引起房?jī)r(jià)的下降。但價(jià)格不完全由成本決定，而是由供求雙方的力量決定的，所以利率上升能否抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲或能在多大程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格尚不能斷定。以上我們只討論了央行提高利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,對(duì)于其它因素對(duì)房地產(chǎn)需求價(jià)格的影響以及提高利率對(duì)房地產(chǎn)供給價(jià)格的影響并沒有涉及。特別是在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度、方式和區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的影響下，導(dǎo)致發(fā)達(dá)地區(qū)和城市的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、人口的不斷到如何城市空間的不斷增長(zhǎng)，最終會(huì)導(dǎo)致住房需求、住房存量的上升，所以對(duì)于央行提高利率是否能抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲很難得出比較全面的結(jié)論。