市場經濟下商品房買賣合同的格式條款

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摘要：市場經濟的不斷發展使得當今社會的房子在人們心中擁有極高地位，商品房買賣幾乎是許多人一生中最大的一次交易，然而，開發商往往與購房人簽署蘊含大量格式條款的商品房買賣合同，其中一些格式條款極不公平，嚴重損害了購房人的合法權益，買賣雙方對簿公堂的情形已成為家常便飯，開發商與商品房買受人之間的矛盾日益突出，法律為了保護購房人的合法權益，對格式條款也做了相關規定，但面對風云變化的市場經濟，這些措施顯得捉襟見肘，這時，買房人自身就有必要掌握商品房買賣的相關知識。該文結合相關概念、法律法規、實際爭議表現，分析格式條款存在的原因、表現形式、效力，幫助消費者在商品房買賣過程中免受不公平格式條款的侵害。

關鍵詞：霸王條款；格式條款；商品房買賣合同；商品房買受人合法權益

一、商品房買賣合同中格式條款概念

《民法典》第四百九十六條中，將格式條款定義為：“格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款”。所以，商品房買賣合同中格式條款即在商品房買賣過程中，商品房開發商為了重復使用，事先未與購房人磋商，單方面出具的預先擬定的條款。

二、商品房買賣合同中不公平格式條款產生原因

（一）格式條款自身存在優越性

格式條款極大地提高了商品房交易的效率，格式條款的存在免去了交易雙方之間對該條款所規定的事由的協商，節省了雙方的時間。對開發商來說，格式條款適用于任何將要與之簽訂商品房買賣合同的個人，可以算是一勞永逸，不需要針對不同人簽訂不同的合同。格式條款一般由專業領域內的人士起草，他們明確知曉交易過程中可能存在的風險，所以，格式條款中的免責條款是一個很好的規避風險的手段。

（二）買賣雙方地位懸殊

能夠有能力做房地產生意的開發商往往擁有雄厚的經濟實力，相比于普通的商品房買受人擁有絕對的優勢地位，開發商“財大氣粗”，如若出現不公平不合理的情況，從商品房買受人一方的視角出發，維權所花費的時間、精力、律師費、訴訟費等各種費用也會讓自己望而卻步，而這些阻礙對于人員結構完備、資金雄厚的開發商來說，根本不費吹灰之力。

（三）市場供求關系不平衡

從2000年開始，中國的房價一路飆升，讓原本擁有買房實力的觀望人惶恐不安，在這樣的大背景下，即使明知商品房買賣合同中存在諸多不合理的條款，大家也只能硬著頭皮簽字，因為再遇到符合自身需求且價格合適的樓盤屬實不容易，開發商正是利用了買受人這一心理特征，大加利用，無限的擴大自己的權利范圍。

（四）商品房買賣合同所要求的專業性太強

商品房買賣合同作為房地產專業領域的合同，充斥著各種行業的專業術語，也包括結構、施工、驗收、物業等等一系列內容，對于沒有經過相關專業學習的普通民眾，可能即使讀很多遍也難以理解其中具體條款的真正含義，因此，開發商明目張膽的將各種條款寫入合同，老百姓不知情，看別人簽，自己也跟著簽，殊不知，自己的權利受到了極大損害。[5]

（五）違法成本低

開發商作為大企業，擁有自己的法律部門，即使陷入訴訟，最終對開發商最不利的結果只是交付違約金，而違約金的數目與制定不公平的格式條款的收益相比，明顯收益更高，開發商實質上就是商人，既然有利可圖，何樂而不為呢。

三、商品房買賣合同中不公平格式條款具體表現

（一）違約責任雙方明顯不對等

這是最常見的一種損害商品房買受人權利的不公平的格式條款，例如，開發商出具的合同中，對于商品房買受人逾期支付房款所約定的違約責任為總房款的5%—10%，而對于開發商逾期交房的違約責任，只有總房款的0.05%-0.1%，另外，對于商品房買受人的違約責任，規定中常常伴隨著最低違約金不低于總房款的5%這一下限，而對于開發商逾期交房，就沒有下限的相關規定，這顯然是極不公平的，另外開發商出具的商品房買賣合同還常常約定，逾期交房買受人將給與90天延展期，延展期過后買受人可以選擇退房、退房款，但是因開發商逾期而退房的違約金只是房款的0.05%，也就是說，價格為一百萬的房子，退房違約金只有5000元，要知道，一般期房都是三年以后交房，這100萬在銀行存三年的利息遠遠不止5000元，這就造成了極大的不公平。

（二）將“不可抗力”的范圍任意擴大

《合同法》關于不可抗力有明確的規定，但是一些開發商任意擴大“不可抗力”的適用范圍，更有甚者，將斷水、斷電等都涵蓋進“不可抗力”的適用范圍中，這實際上是為了減輕自己在逾期交房或者辦證不及時應該承擔的違約責任，通過此種手段，將本來只有真正的不可抗力發生時才會出現的免責情形進行擴大，以至于原本極低概率才會出現的不可抗力情形常常出現，可是最終承擔損失的是商品房買受人。

（三）強收各種不合法、不合理費用作為交房條件

格式條款規定，交房時，收取各種物業費、建筑垃圾清理費、維修基金費、生活垃圾費等費用，沒有繳齊，不給交房。實際上除了本應該繳納的相關費用，開發商不應該以不交房相要挾，惡意收取購房人一系列其他費用。

（四）開發商擅自變更公用部分設計方案，損害買受人的合法權益

比如，事先約好的某某區域規劃為綠化帶，而最后開發商將其改造為停車場，致使業主享受不到買房時聲稱的“超高綠化面積、潔凈的空氣”。再比如，小區籃球場、老年活動廣場等健身場地被開發商私自更改為住戶倉庫進而銷售，開發商僅憑借合同中“小區最終布局以實際建成為準”一句話推卸所有責任。

（五）合同含糊其詞，表述有歧義，造成不公平的格式條款

比如，商品房買賣合同中寫有“窗戶采用真空玻璃”，實際上，交付的房屋中只有衛生間一處為真空玻璃，其他均為普通玻璃，合同沒有表述清楚究竟是全部窗戶為真空玻璃還是只一兩處為真空玻璃。再比如商品房買賣合同中寫著“樓內安裝知名品牌電梯”，實際上電梯的品質很差，由于“知名品牌”這一詞表述模糊，買受人維權之路面臨層層阻礙。

四、商品房買賣合同中不公平格式條款效力分析

（一）制定規則

因為是格式條款，若想其產生效力，對格式條款的提出人要求了更高的標準，即格式條款的提出一方應當在公平原則的基礎上，制定合同，明確權利義務關系，如果對方要求給予說明，應當按照要求進行解釋說明，另外，自己也應當采取足以使對方注意的方式進行提示，比如字體加粗、特殊符號、著重標明等。若是提供格式條款的一方未履行提示注意或說明義務，導致對方沒有注意或理解與其權利有重大利害關系的條款，對方可以主張該條款不成為合同的內容。[1]在認定格式條款時不僅從形式要件進行判定，也要注意考察實體因素，從而更有利于維護交易秩序的公平、公正。[2]實踐中說明義務僅在相對人要求說明時才產生，提示義務則不論相對人是否提出要求都存在。[3]

（二）無效情形

提出格式條款的一方不僅不遵循上述規則，同時又有下列情形之一的，格式條款無效：一是出現法律規定的合同直接無效的情形；二是出具格式條款的一方憑借設置的條款加重合同另一方當事人的責任、免除自身的責任、排除合同另一方當事人本該擁有的主要權利的；三是條款中規定因故意或者重大過失導致的財產損害或者可能導致人身損害的情形，免除己方相關責任。以上三種格式條款無效。經營者制定霸王條款通常用來免除或減少其自身責任，從而加重消費者的責任或者限制其相關權利，此種情形下的霸王條款無效。

（三）解釋規則

格式條款的內容有歧義，雙方對格式條款的理解不相同，首先應以一般理解為標準，即首先應以社會一般人的理解方式為標準對合同條款進行客觀的解釋，如果可能有兩種或者兩種以上的解釋方式，因為格式條款的提供方處于優勢地位，為保障合同另一方當事人的權利，應當按照不利于出具格式條款的一方的方式進行解釋，假如同時存在非格式條款和格式條款，且二者規定不一致，應當按照非格式條款進行處理。對于具有同一屬性的可能締約人，保持解釋的統一性。[4]

五、商品房買賣合同中不公平格式條款規制

（一）增加違法成本

對于制定不公平的格式合同的開發商來說，賠償商品房買受人的損失是理所當然。另外，在此基礎上，相關主管部門對開發商的此種行為還應施加強有力的懲罰措施，而不應僅僅局限于對買受人的違約賠償，這種賠償對于開發商而言，實在無關痛癢。

（二）立法方面

經營者制定霸王條款通常用來免除或減少其自身責任，從而加重消費者的責任或者限制其相關權利，此種情形下的霸王條款無效。[5]我國法律法規對于格式條款的相關內容的設置不夠細致完善，并不能完全適應靈活多變的經濟活動，這就給了出具格式條款的一方可乘之機，應當完善相關格式條款的立法，對于什么是格式條款，什么是無效的格式條款，根據交易的領域進行細化，或者出臺相關的司法解釋，不讓開發商鉆了法律的空子。

（三）行政方面

設立與之相關的監管部門，開發商起草的商品房買賣合同必須報相關部門審批并備案，相關部門的法務部對合同進行審查，對于合同中出現的不公平的格式條款，不予通過，責令其重新制備，另外，相關部門接受群眾舉報，一經發現，及時查處，不給不公平的格式條款留下可乘之機。

（四）司法方面

最高院或地方高院可以結合相關的典型且優秀的司法判例，一系列指導案例，供各級法院法官參考學習，這樣做不僅有效阻止了格式條款橫行的現實，還減少了同案不同判情況的出現。

（五）紀檢方面

由于房地產行業在中國經濟中的特殊地位，開發商往往實力強大，難免有錢有勢的開發商打著官商勾結的如意算盤，迷惑官員，對于此情形，應加大監督，如若發現，嚴肅查處，畢竟商品房交易關乎著民眾的重大利益。

參考文獻：

[1]彭東昱．對“霸王條款”說“不”[J]．中國人大，2020（21）：39．

[2]陳希．商品房買賣合同中的格式條款效力認定[J]．中國檢察官，2017（7）：73．

[3]胡志超．格式條款實務問題比較研究[J]．人民司法，2001（1）：21．

[4]崔建遠．論格式條款的解釋[J]．經貿法律評論，2019（3）：91．

[5]陳亞云．預付式消費中的消費者權益保護問題研究[J]．老字號品牌營銷，2020（12）：56．

作者：孫浩然