房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)自律研究論文

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摘要：從發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)行業(yè)的管理非常注重房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律，而不是政府過(guò)多的干預(yù)。伴隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和改革開放力度地逐漸加大，依國(guó)際慣例強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)自律應(yīng)是我國(guó)規(guī)范化管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)自律

一、房地產(chǎn)行業(yè)管理的三個(gè)層面

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道的時(shí)間并不長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成規(guī)范化運(yùn)作的市場(chǎng)環(huán)境，所以政府正在不斷地通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行進(jìn)行調(diào)節(jié)、控制和規(guī)范，使其不斷向良性化方向發(fā)展。

在此，我們不妨借鑒一下西方國(guó)家在房地產(chǎn)管理方面的一些經(jīng)驗(yàn)。西方國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的理解主要分為三個(gè)層面：第一層面，私人產(chǎn)業(yè)。它由眾多的房地產(chǎn)企業(yè)提供各種涉及房地產(chǎn)的服務(wù)，如:土地開發(fā)、建筑、營(yíng)銷、評(píng)估、融資、管理、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等。對(duì)這一層面的管理，通常由房地產(chǎn)管理公司承擔(dān)，也即微觀管理。第二層面，專業(yè)組織和行業(yè)協(xié)會(huì)。提供諸如教育、研究、執(zhí)行行為準(zhǔn)則、頒布各種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等服務(wù)。這一層面的管理即為房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)自律，可以認(rèn)為是中觀管理。第三層面，公共行業(yè)。即各級(jí)政府機(jī)關(guān)也介入房地產(chǎn)活動(dòng)的各個(gè)方面和社會(huì)輿論的監(jiān)督。這一層面的管理屬于政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理，即宏觀管理。

由此可見，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理不能簡(jiǎn)單地理解為政府管理，應(yīng)該包含不同的層面。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)自律應(yīng)成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制有別于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域中的一大特點(diǎn)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)自律的必要性

1、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律能有效地促進(jìn)政府職能的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)在房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域提供高度技術(shù)性的服務(wù)，以及諸如教育、研究、執(zhí)行行為準(zhǔn)則、頒布各種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等更高層次的服務(wù)。在我國(guó)，這些性質(zhì)的工作過(guò)去都由政府機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)。同時(shí)，我國(guó)政府現(xiàn)行的房地產(chǎn)業(yè)管理體制是一個(gè)縱橫交錯(cuò)的復(fù)雜的管理體系，地方各級(jí)政府、建設(shè)部各級(jí)機(jī)構(gòu)以及土地管理部門、房管部門都有權(quán)力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行行政干預(yù)，可謂政出多門，從而使這一層次的管理帶上了形形色色的行政色彩。而房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部自愿組成的民間團(tuán)體.它的組建是以房地產(chǎn)行業(yè)為基礎(chǔ)，不受部門、地區(qū)和所有制的限制，通過(guò)協(xié)調(diào)、協(xié)商的途徑來(lái)推動(dòng)行業(yè)，特別是行業(yè)內(nèi)部成員的發(fā)展。其自身即處于房地產(chǎn)業(yè)以及市場(chǎng)這兩個(gè)大環(huán)境中，能夠大量獲取來(lái)自市場(chǎng)和業(yè)內(nèi)的信息，從而更有效地進(jìn)行服務(wù)和管理。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律，能夠從體制上實(shí)現(xiàn)政府職能的轉(zhuǎn)變，更好地規(guī)范化地管理房地產(chǎn)行業(yè)。

2、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律能有效地適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。房地產(chǎn)行業(yè)是從事房地產(chǎn)企業(yè)的集合，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部企業(yè)之間，首先是競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系。在這種競(jìng)爭(zhēng)和沖突中形成了房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)聯(lián)系，形成行業(yè)內(nèi)部特定的企業(yè)結(jié)構(gòu)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)管理實(shí)質(zhì)是政府部門管理，而靠政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的直接管理，有可能導(dǎo)致行業(yè)之間技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)聯(lián)系的劇烈變化，引起市場(chǎng)供求的紊亂，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)的變化破壞市場(chǎng)秩序。可以說(shuō)政府是難以調(diào)節(jié)這種矛盾的，而行業(yè)協(xié)會(huì)在維護(hù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序、促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)方面具有獨(dú)特的作用。如在行業(yè)外部，行業(yè)協(xié)會(huì)可以代表本行成員利益，協(xié)調(diào)同其他行業(yè)之間的關(guān)系，保護(hù)本行業(yè)的正當(dāng)利益不受損害；在行業(yè)內(nèi)部,可就銷售市場(chǎng)、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)手段等進(jìn)行協(xié)調(diào),避免盲目競(jìng)爭(zhēng)。隨著生產(chǎn)力的提高和社會(huì)分工的發(fā)展，行業(yè)越來(lái)越多，行業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系越來(lái)越復(fù)雜，這種協(xié)調(diào)的難度將越來(lái)越大，既然不能靠政府來(lái)協(xié)調(diào)這種復(fù)雜的關(guān)系，依靠房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)自律將具有必然性和必要性。

3、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律是其自身職能的具體體現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)最重要的任務(wù)是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的具體情況和發(fā)展要求，為企業(yè)和政府提供雙向服務(wù)，維護(hù)會(huì)員企業(yè)的利益，反映企業(yè)的呼聲，協(xié)助政府進(jìn)行行業(yè)管理。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)，主要是政策措施上的服務(wù)，較為務(wù)虛。房地產(chǎn)企業(yè)是在政策的服務(wù)保障下生存和發(fā)展的。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，這種政府服務(wù)不利于企業(yè)的生存和發(fā)展，企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中對(duì)自身生存發(fā)展的關(guān)心程度要比政府強(qiáng)烈得多。房地產(chǎn)企業(yè)迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力就會(huì)強(qiáng)烈地要求由他們自愿組織起來(lái)的行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)揮作用為他們做許許多多務(wù)實(shí)的服務(wù)。具體地說(shuō)：主要是在政府與房地產(chǎn)企業(yè)之間發(fā)揮橋梁和紐帶作用，把國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)，政策取向傳遞給企業(yè)，把企業(yè)的意見和要求轉(zhuǎn)達(dá)給政府；同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，制定行規(guī)行約，組織行檢行評(píng)，開展聯(lián)絡(luò)、指導(dǎo)、培訓(xùn)、咨詢等工作，對(duì)企業(yè)的發(fā)展加以扶持和引導(dǎo)等服務(wù)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)現(xiàn)階段存在的問題

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)仍處于建立和完善階段，已建立的全國(guó)性房地產(chǎn)自律性組織主要包括房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)、土地估價(jià)師學(xué)會(huì)和部分省市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)。隨著我國(guó)政府機(jī)構(gòu)改革不斷深化，原來(lái)一些政府部門的職能開始由行業(yè)協(xié)會(huì)擔(dān)任，但從總體上說(shuō)，仍然存在不少問題。

1、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的地位問題。我國(guó)目前成立的幾個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)主要是以社會(huì)團(tuán)體形式出現(xiàn)的，在實(shí)際運(yùn)行中，則又表現(xiàn)為政府的附屬機(jī)構(gòu)，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)管理中還沒有能夠起到行業(yè)協(xié)會(huì)自律的作用，不僅不符合國(guó)際慣例，也不利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)管理與國(guó)際接軌。但由于政府機(jī)構(gòu)改革尚未到位，企業(yè)對(duì)政府的依附關(guān)系并沒有完全解決，所以房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)作為民間組織的獨(dú)立地位也就未得到有效確立，其作為社會(huì)性經(jīng)濟(jì)組織對(duì)行業(yè)管理的巨大作用也未能得到充分發(fā)揮。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的“官辦”色彩，使其難以真正反映民間企業(yè)的要求和愿望，而傾向于執(zhí)行國(guó)家的方針、政策，使房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)作為政府和企業(yè)間的橋梁紐帶作用發(fā)生了偏移。

2、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的職能問題。由于房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)與政府行政部門混在一起，在實(shí)際工作中兩個(gè)組織機(jī)構(gòu)責(zé)權(quán)不清，所以房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的獨(dú)立運(yùn)行機(jī)制尚未形成。這既減弱了房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的吸引力，又無(wú)法避免主管部門的不合理干預(yù)。管理房地產(chǎn)行業(yè)的政府行政部門成為房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的靠山和業(yè)務(wù)源，行業(yè)協(xié)會(huì)又成為所掛靠政府行政部門人員的安置場(chǎng)所和“小金庫(kù)”，使行政權(quán)力直接滲透到房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部，成為滋生腐敗的土壤。

3、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)中專業(yè)人士的素質(zhì)問題。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)中的大部分專業(yè)人士的知識(shí)面不廣，特別是在現(xiàn)代管理中，缺乏基本的理論素養(yǎng)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。尤其嚴(yán)重的是，他們當(dāng)中的一部分人缺乏必要的“專業(yè)精神”。在發(fā)達(dá)國(guó)家中，房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士資格和專業(yè)人士組織本身就是“金子招牌”，取得房地產(chǎn)專業(yè)人士資格員無(wú)異于獲得了社會(huì)的肯定，房地產(chǎn)專業(yè)人士十分珍惜自己的聲譽(yù)。而在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)中，有人通過(guò)考試取得了執(zhí)業(yè)資格后，自己不去營(yíng)業(yè)，而是把執(zhí)業(yè)資格出售或出租給某些單位，供申報(bào)資質(zhì)時(shí)弄虛作假。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)自律的建議

1、進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，明確房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的發(fā)展方向。就政府主管部門而言，真正的把思想觀念從過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的微觀管理，轉(zhuǎn)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宏觀管理上來(lái)，切實(shí)轉(zhuǎn)變政府職能。就房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)而言，也需要轉(zhuǎn)變觀念。比如，過(guò)去總想依附在政府身上，習(xí)慣于按政府的管理職能辦事，而不愿解決行業(yè)、企業(yè)存在的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題等。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)在當(dāng)前應(yīng)當(dāng)擺正自己的位置，在黨與政府的領(lǐng)導(dǎo)下，在遵紀(jì)守法的前提下，獨(dú)立自主的開展活動(dòng)；應(yīng)努力成為行業(yè)、產(chǎn)業(yè)政策的主要建議者，要根據(jù)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，進(jìn)行調(diào)查研究，積極探索解決問題的思路和辦法，向政府有關(guān)部門提出合理的政策建議；做好房地產(chǎn)行業(yè)的代表，積極開展有益活動(dòng)，維護(hù)本行業(yè)的合法權(quán)益。應(yīng)充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的協(xié)調(diào)管理作用，通過(guò)協(xié)調(diào)規(guī)范內(nèi)部活動(dòng)，促進(jìn)行業(yè)協(xié)會(huì)的團(tuán)結(jié)；同時(shí)通過(guò)協(xié)商協(xié)調(diào)，理順外部關(guān)系，創(chuàng)造一個(gè)有利于房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)展的良好環(huán)境；提高房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的凝聚力和號(hào)召力；要利用自己的優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)人才培訓(xùn)，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)外科技交流，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)科技水平的不斷提高。

2、完善房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的自收、自支制度，提高其自立、自養(yǎng)能力。提高房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的法人化水平，其“自養(yǎng)”能力是一個(gè)很重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)通過(guò)宣傳，與社會(huì)各部門在開展有償服務(wù)活動(dòng)方面取得思想認(rèn)識(shí)上的共識(shí)，要支持房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的有償服務(wù)活動(dòng)。開展了有償服務(wù)活動(dòng)，有了經(jīng)費(fèi)，活動(dòng)就有生機(jī)，工作人員比較穩(wěn)定，服務(wù)質(zhì)量提高，就會(huì)促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的發(fā)展。從目前情況看，增加房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的收入，主要有三個(gè)渠道，一是有計(jì)劃的發(fā)展會(huì)員，強(qiáng)化會(huì)員會(huì)費(fèi)的收繳工作；二是利用行業(yè)協(xié)會(huì)的優(yōu)勢(shì)，開展咨詢、培訓(xùn)、舉辦展覽等有償服務(wù)活動(dòng)；三是依照章程規(guī)定，接受企業(yè)的部分捐贈(zèng)。

3、推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的立法規(guī)范行業(yè)協(xié)會(huì)的行為。為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的發(fā)展，保障房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)依法開展活動(dòng)，依法行使管理職能，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的組織與行為，就需要立法，通過(guò)立法來(lái)明確房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的宗旨。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)要為本行業(yè)的政府決策服務(wù)，為行業(yè)、企業(yè)的發(fā)展服務(wù)，為本行業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)者服務(wù)，維護(hù)行業(yè)、企業(yè)合法權(quán)益、保障行業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，溝通行業(yè)、企業(yè)與政府、社會(huì)的聯(lián)系；促進(jìn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)要遵循自主辦會(huì)的原則，實(shí)行會(huì)務(wù)自理、經(jīng)費(fèi)自籌。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的活動(dòng)應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)以及行業(yè)整體利益要求，不損害社會(huì)公共利益。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的正常活動(dòng)受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得非法干涉。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)要按照國(guó)家現(xiàn)行的行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立，實(shí)行一業(yè)一會(huì)的原則。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)不同的區(qū)域、部門所有制、經(jīng)營(yíng)規(guī)模的企業(yè)設(shè)立相同的入會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，保證其平等的入會(huì)權(quán)利等,這些都應(yīng)當(dāng)用立法的形式確定下來(lái)。

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