房地產市場調控城鄉規劃分析

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1引言

中國的房地產行業一直受國家與市場的雙重調控，目前，越來越呈現出國家干預調控的態勢，在此背景下，擺在眾多城鄉規劃人員面前的難題就是要發揮城鄉規劃的作用，不斷給人民增加保障性住房，同時，科學指導房地產業發展的方向，這一難題需要多措并舉，也意味著人們的未來任重道遠，需要不懈努力。

2國內房地產市場調控現狀

自1998年開始，我國就不再實行福利分房政策，這也意味著我國樓市的市場化導向更加明顯，大大促進了住宅房商品化程度。標志性年代在2009年，這一年大量的資金向樓市投入，這種行為使得房價水漲船高，超出很多人的經濟能力。對此，各個地域也出臺了各種政策，試圖將房價拉回正常水平，但調控的效果并不盡如人意，甚至起到適得其反的效果。房市好轉時期在2017年，在這一年，我國的房價不再出現飄高的狀況，相反，其價格有所回落，并且能夠穩定在一個較正常的價格上。盡管部分地區還有房價過高的情況，但中央大力調控，炒房熱度不再一直持續。據權威數據報告，我國房地產的投資額，在2014年出現大規模下滑，不僅如此，這一年也是樓市房價的一個重要轉折點，在中央政策以及地方的強勢控制下，很多樓市的價格都有下降[1]。

3基于房地產市場調控下的城鄉規劃對策

3.1通過城鄉規劃科學布局住房用地。要想控制商品房價格，使其不再過快增加，可以從建房供地上入手，在供地方面，實行科學宏觀調控，具體措施如下：首先要協調好能使用土地間的規劃問題，把城市土地與鄉村用地的關系處理好，超前制定它們未來的發展方向。當然，無論是城市規劃區，還是農村，在進行各種規劃時，都要保證建設用地與城鄉規劃的大規劃相符合；做好近期的建設規劃，明確規劃期內樓房總的用地量、大致的分布狀況，以及建設順序等。對城市而言，不同的房屋類型，根據市場需求熱度，也要做出不一樣的安排，比如，經濟適用房和廉租房，一般城市規劃里，都將它們的日程提前安排，以求盡早滿足大部分人的需求；另外便是針對樓市房價，從國家政策方針以及百姓需求情況來看，房價過高是要調整的，但根據不同地區，以及房子所處的優勢不同，做出的調整也是不盡相同的，具體的情況還需要各地區的專業人員結合綜合情況，設置一個較為科學合理的價格，并引導房地產商做出調整[2]。3.2調整住房供應結構，優化房地產市場。調整住房供應結構，需要基于一定的背景與條件，必須遵循城鄉總體規劃。在具體操作中，有幾點需要特別強調，一是項目選址，有些房地產類型是人們要率先考慮到的，并把它們放在首要位置，如經濟住房，還有價位在中低檔次的房產項目。二是房屋面積的控制，如經濟適用房，它本身的定位以及目標客戶類型，很大程度影響了它整體建設的面積，面積不能過大，要有一定限制，這些控制在設計方案提交審批階段就應該落實，定好標準，防止后期出錯。三是對登記的審批，各種登記，諸如預售許可還有施工許可等，審批之時必須要嚴格按照流程照章辦事。除此之外，考慮到經濟適用房以及普通商品住房強大的市場需求狀況，應該保障更多的建設用地，保證保障型住房的土地供應量。另外，房地產市場也要遵循市場規律，比如，住房用地的供應方式和時間等，在不違反規劃總體布局的情況下，完全可以由市場進行更加靈敏的調整。最后一點便是樹立法律意識，發揮城市管理規劃的管理職能，對所有的房地產商一視同仁，不能弄虛作假，對他們提交的每一項文件與項目申請，都要嚴格審查，不能容忍黑心房地產商“炒買炒賣”土地行為，也不能允許有惡意囤積土地的情況存在[3]。3.3引導“三舊改造”，良性影響房地產市場。房地產業未來的發展需要前期國家政府更加精致的規劃與參與，需要城鄉規劃在其中發揮作用、統籌全局。在建設的過程中，一方面改造舊城區，另一方面還可以為城市的建設用地預留更多的土地資源。改造舊城區項目主要還是“三舊改造”（“三舊改造”指：“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”改造），但不管改造的具體項目是什么，都不能與城鄉規劃的大方向相沖突。改造區域都有一定的缺陷，比如，所在房屋區域的部分基礎設施并不健全，還有些地方是人口密集的棚戶區，各種居住條件都達不到國家要求。當然，舊住宅區不是一概被否定然后拆除的，有些區域只是存在小毛病，比如，環境問題嚴重影響居民生活，那么，對環境進行整治即可解決，從而減少不必要的影響。同時，城鄉規劃要想真正發揮出引導房地產市場的功能，首先必須保證自身的正確性，能夠根據具體情況因地制宜，必要時多措并舉，以更加科學的方案去規劃房地產未來的發展。為了加快改造的進程，還可以選擇與房地產開發者合作，鼓勵他們參與到改造項目中，提供更多的普通住房給民眾。同時，借助合理的城鄉規劃安排，能最大程度地預留空間，以備日后的房地產建設使用[4]。3.4加快保障性住房建設，協調促進房地產市場。當前房地產市場的建設項目面向的人群有一定局限性，缺少保障性住房的建設。而經過城鄉規劃的總體編制，會在以后建造大量的保障性住房以滿足特殊群體的剛性需求，同時，由于保障性住房的增加是通過新增建設來得以實現的，它并不會減少原來的商品房的規模，因此，它不會沖擊房產市場的發展，相反地，很多低收入者都能在這一規劃中獲得紅利，將資產向保障性住房這一塊轉移，減少了商品房市場的競爭，從而也間接使得商品房的價格變得越來越穩定。建設保障性住房意義重大，城鄉規劃建設應在此處多下功夫，具體方向如下：一是要堅持發展保障性住房建設，增加更多供給滿足群體需求；二是要讓政府參與到城鄉規劃的布局安排之中，讓政府的強力管控滲入到保障性住房建設之中，使其真正高質量地落實；三是要保證規劃方案的質量，換言之，所有的城鄉規劃方案最終目的在于實施，不能離開實際建造空中樓閣，可實施性是它具備的基礎條件；四是要合理布局房屋建設，無論是新建廉租房，還是面向經濟較充裕群體的商品住宅，它們的整體建設既不能太緊湊，也不能太分散，要采取集中和配套建設相結合的方法[5]。

4結語

城市住房關系到城市居民每個人的切實利益，直接影響著他們日后的生活質量，但當下中國的房地產市場存在諸多問題，比如，一直解決不了、存在很多年的房價過高的問題，單憑市場的力量去調節畢竟有限，而且效果不明顯。故而，作為當代的城市規劃工作者，人們更應該看到城市規劃的力量，借助合理而又科學的手段，不斷引導市場發展方向，從根本上增加保障性住房的數量，不斷調整市場供給的房屋類型結構，同時，向居民傳達正確的投資觀念與房屋政策定位，促進房地產市場的健康發展。

【參考文獻】

【1】顧湘.城鄉一體化背景下的房地產市場探討[J].現代商貿工業,2010,22(7):129-130.

【2】樊毅.在通貨膨脹背景下對房地產市場的調控措施[J].品牌,2015(4):47-49.

【3】鄧雨晴.大數據背景下的城鄉規劃研究思考[J].建筑工程技術與設計,2016(20):32-33.

【4】張春梅.新型城鎮化背景下的城鄉規劃研究[J].建筑工程技術與設計,2016(34):5-6.

【5】龍加偉.新型城鎮化背景下的城鄉規劃應對研究[J].城市建筑,2015(11):11-12

作者:耿燕敏 單位:山東省城建設計院