房地產投資項目財務分析探討

導語：房地產投資項目財務分析探討一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

隨著房地產行業的快速崛起，對相關投資項目財務分析提出了更高的要求，在財務分析中應與現行的法律法規相結合，對實際財務情況進行考察，分析項目直接的財務效應與費用情況，在此基礎上對項目的可行性進行綜合評價。本文通過構建財務分析模型的方式，對房產投資項目的合理性進行檢驗。

一、房產投資項目財務分析的目標

在對房產項目進行財務分析時，主要的目標在于對項目盈利能力、償債能力進行評估，其中，盈利能力能夠體現出項目開展為自身帶來的收益，主要分析的內容在于項目上市后的盈利情況，包括盈利能力、盈利大小、是否能夠滿足預期回報率等等，可通過項目利潤、銷售率、稅金等指標來衡量；償債能力包括兩個方面，一是投資償債力，二是債務清償力。前者是指項目開展時投入的全部資金能力，對于成熟的開發商來說，在項目投資時應預計能夠將本金全額收回；后者是指項目開發中借款與債務的償還能力，房地產作為資金密集型企業，在項目開發中需要籌集大量的資金。因此，資金提供者在投資前會關注開發商的償債能力以及所需期限。

二、房產投資項目財務分析模型的建立

本文以某房產投資項目為例，該項目的總面積為67000平方米，建筑密度不超過17%，容積率為2.0，綠地率超過40%，人均公共綠色面積每人超過1.5平方米；該建筑為商住兩用，建筑規模不超過13.4萬平方米，公建面積不超過建筑總面積的15%。（一）項目關鍵指標。根據項目規劃書內容，與房產市場實際情況相結合，該企業預計在該地建造4棟11層的住宅樓，以及8棟18層的小高層，額外建立2層商用房。項目的地下一層為地下車庫，地上的1—2層為商用房，3層以上為住宅，項目的關鍵指標為總占地面積67000平方米、住宅面積為113900平方米，商業面積為13100平方米、地下面積為2000平方米、容積率為134000平方米、配套面積為6100平方米、幼兒園面積為900平方米。（二）項目預計收入。本項目計劃在33個月內開發完畢，在21個月內銷售完畢，當總工程量完成20%后開始預售。在項目范圍內，選擇6個具有代表性的項目為樣本，對銷售價格、周期與實際情況進行全面分析，并考慮到區位、個別因素對項目的影響，對售價進行調整，最終售價定為：住宅的可售面積為11.4萬平方米/個，銷售均價為8500元/平方米，銷售總收入為96815萬元；商業房的可售面積為1.3萬平方米/個，銷售均價為18000元/平方米，銷售總收入為23580萬元；地下車庫的可售面積為1480個，銷售均價為100000元/個，銷售總收入為14800萬元。（三）項目預計成本。根據項目規劃方案內容，本項目預計投入的成本如下：（1）土地使用權繳納稅費。根據現行法律法規內容，房地產土地使用權應繳納相應的稅金，購地契稅以土地使用權出讓額為依據，稅率為3%，本項目需要支付1350萬元；土地合同印花稅，同樣以使用權出讓額為依據，稅率為0.05%，需繳納22.5萬元；土地使用稅，按照每年每平方米8元計算，項目開發期共計33個月，也就是2.75年左右，土地使用稅的額度為147.4萬元；（2）前期費用。主要包括節能評審、可研報告、規劃設計費用、水文地質、籌建開辦等等。該部分費用包括兩個方面，一是報建費用，二是勘查設計費用。在本項目中設計費用按照單位可售面積的85元/平方米繳納費用，即825.5萬元；（3）城市基礎設施費用。該項費用是由政府負債征繳，投入到城建工作中的費用，不同城市征繳的額度不盡相同，該項目配套費的繳納標準為每平方米79元，以地上面積為主，總額為105.9萬元。（四）項目預計盈利。在項目實施后，前三季度為開發建設期，以開發成本為主要的現金流量，主要體現在資金流出方面，到了第三個季度成為資金需求的最高點；待到項目開始后的第四個季度，逐漸進入到銷售期，資金開始逐漸回流，但流入量較少，難以彌補當期資金流出以及還款金額，現金流趨勢仍為流出，再持續兩個季度后，項目銷售為開發商帶來的資金逐漸增加，逐漸超過資金支出，現金流逐漸為正數，預計在項目投資后的1.3年資金投入量將會全部收回。（五）項目財務評估。在靜態指標方面，企業投資該項目的預計指標為：總投資103432萬元，總收入135195萬元，稅后的凈利潤為16052萬元，銷售利潤率為11.9%，上述指標均符合現行規定，因此該項目具有一定的可行性。在動態指標方面，按照與項目相關的現金流量表對項目回收期進行計算，計算結果為1.3年，內部收益率大于30%，能夠與企業的投資需要相滿足，處于可接受的范圍內，因此該項目可行。考慮到項目開展中勢必會存在一些不可控因素，該企業參與競拍時需要對不確定因素進行分析，為其在拍賣現場決策提供有力依據。對于保守型開發商來看，地價可接受的范圍超過39150萬元，一般開發商的接受范圍超過45000萬元，樂觀開發商可接受50850萬元以上。

三、結語

綜上所述，房地產投資是一項風險與收益并存的項目，需要開發商積極構建財務分析模型，從多項指標出發對項目財務指標進行綜合分析，有效規避財務風險，避免企業受到巨大損失，促進房地產行業的穩健發展。

參考文獻

［1］王艷.濟南盛福莊房地產投資項目財務評價研究［D］.中國海洋大學,2017.

［2］包海利.房地產開發項目投資測算模型研究［D］.中國科學院大學（工程管理與信息技術學院）,2015.

作者:蘭明 單位:青島山海秀都置業有限公司