房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思考以及新思維

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1我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的再認(rèn)識(shí)

1.1房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的概念

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是指國家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段,從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需總量、供需結(jié)構(gòu)平衡,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。從調(diào)控體系上可將宏觀調(diào)控分為政策調(diào)控和戰(zhàn)略調(diào)控。房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控,是從經(jīng)濟(jì)角度,運(yùn)用貨幣政策、財(cái)政政策、稅收政策與土地政策等措施對(duì)市場行為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性約束。房地產(chǎn)宏觀戰(zhàn)略調(diào)控,是從法律和行政角度,對(duì)房地產(chǎn)市場環(huán)境與房地產(chǎn)市場系統(tǒng)全局進(jìn)行引導(dǎo)和規(guī)劃。

1.2房地產(chǎn)戰(zhàn)略調(diào)控與政策調(diào)控的主要區(qū)別

調(diào)控手段差異。政策調(diào)控是對(duì)房地產(chǎn)市場行為等進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性約束和懲罰,對(duì)市場失誤進(jìn)行糾正,對(duì)市場失靈進(jìn)行補(bǔ)充,對(duì)市場失效進(jìn)行調(diào)整。戰(zhàn)略調(diào)控是對(duì)房地產(chǎn)市場行為進(jìn)行引導(dǎo)、懲罰和制度安排,具有強(qiáng)制性和法律性。

調(diào)控目標(biāo)差異。政策調(diào)控旨在對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行調(diào)節(jié),維持市場短期局部的穩(wěn)定,協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)投資市場和消費(fèi)市場。戰(zhàn)略調(diào)控旨在制訂房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)市場戰(zhàn)略調(diào)整,維持房地產(chǎn)市場總供需總量平衡,促進(jìn)其平穩(wěn)健康發(fā)展；同時(shí)優(yōu)化供需結(jié)構(gòu),保證中低收入人群住房需求。

1.3房地產(chǎn)戰(zhàn)略調(diào)控的必要性

戰(zhàn)略調(diào)控有利于調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。當(dāng)前我國發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)主要從總量上加大房地產(chǎn)業(yè)投資,由于房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),國民經(jīng)濟(jì)過分依賴于房地產(chǎn)業(yè)。而戰(zhàn)略調(diào)控是從結(jié)構(gòu)上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)整,提高房地產(chǎn)業(yè)的增加值,促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。

戰(zhàn)略調(diào)控有利于推進(jìn)城市化進(jìn)程。我國城市化進(jìn)程緩慢,城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯,城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不協(xié)調(diào),而政策調(diào)控僅調(diào)控區(qū)域性和短期性市場波動(dòng)。戰(zhàn)略調(diào)控則是從整個(gè)房地產(chǎn)市場出發(fā),制訂房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)劃,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與城市化的協(xié)調(diào)發(fā)展。

戰(zhàn)略調(diào)控有利于協(xié)調(diào)城市規(guī)劃和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)前我國城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,只是盲目地追求房地產(chǎn)開發(fā),而忽視城市規(guī)劃,造成城市規(guī)劃與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)。政策調(diào)控只是用經(jīng)濟(jì)手段實(shí)現(xiàn)資源合理配置,而戰(zhàn)略調(diào)控則是用法律和行政手段加強(qiáng)城市建設(shè)和城市規(guī)劃的約束性,從而更好地協(xié)調(diào)城市規(guī)劃和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要問題及反思

(1)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策本身的問題。一是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策失靈問題。其一,宏觀調(diào)控政策滯后性。宏觀調(diào)控政策從制定到實(shí)施需要一段過程,包括問題的發(fā)現(xiàn)、調(diào)控政策的制定、實(shí)施。而市場的易變性、波動(dòng)性會(huì)使得政策無法執(zhí)行,形成滯后性。其二,宏觀調(diào)控政策靈活性較差。宏觀經(jīng)濟(jì)政策是面向整體市場,解決短期經(jīng)濟(jì)問題。而房地產(chǎn)市場是區(qū)域性較強(qiáng)的市場,易造成部分區(qū)域適應(yīng)性差。即使各地方政府依據(jù)中央政策制定地方調(diào)控細(xì)則,也只是一紙空文。另外,還可能由于政策制定者對(duì)市場問題把握不準(zhǔn)。其三,宏觀調(diào)控政策執(zhí)行不力?！吧嫌姓?下有對(duì)策”,在政策執(zhí)行過程中,部門利益與地方利益沖突、調(diào)控細(xì)則歪曲調(diào)控政策、政策執(zhí)行者不作為、政策執(zhí)行不到位等。二是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失效問題。其一,宏觀調(diào)控政策經(jīng)濟(jì)約束性失效。宏觀經(jīng)濟(jì)政策主要是因?yàn)槔猛恋?、貨幣、?cái)政、稅收政策等對(duì)違反市場行為者進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性懲罰。在實(shí)施懲罰過程中,會(huì)因“尋租”、“招商引資”政策、經(jīng)濟(jì)懲罰力度不夠使得執(zhí)行大打折扣,造成投資回報(bào)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)性懲罰,致使政策經(jīng)濟(jì)性約束性失效。其二,宏觀調(diào)控政策片面性。綜觀我國已出臺(tái)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策,皆是針對(duì)某個(gè)具體問題或現(xiàn)象。其三,宏觀調(diào)控政策作用時(shí)間短。我國宏觀調(diào)控實(shí)施后,會(huì)在短期內(nèi)產(chǎn)生一定效果,之后問題會(huì)更嚴(yán)重,主要是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)政策僅在短期內(nèi)影響部分房地產(chǎn)市場主體行為。

(2)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控引發(fā)的問題。一是房地產(chǎn)市場環(huán)境問題。其一,宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境更加惡劣。一方面宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)投機(jī)回報(bào)率增加,投資炒房和囤房盛行,房地產(chǎn)市場儼然是住房投機(jī)市場而非消費(fèi)市場。特別是大量制造業(yè)資本或者其他重要實(shí)體經(jīng)濟(jì)資本投資樓市,加劇了市場投機(jī)行為。另一方面宏觀調(diào)控使得開發(fā)商大建高檔住房,而高檔住房成交拉動(dòng)房價(jià),使得中端房價(jià)也跟隨上升,中端住房出現(xiàn)泡沫。因此,調(diào)控使得房價(jià)越調(diào)越高,住房越來越困難,房地產(chǎn)市場環(huán)境變得更加惡劣。其二,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策法律環(huán)境受到質(zhì)疑。我國房地產(chǎn)宏觀政策效用大減,2006年的國八條和國六條實(shí)施后,房價(jià)出現(xiàn)短暫回調(diào)后又升到較高水平。使得人們質(zhì)疑政府宏觀調(diào)控政策。多次調(diào)控表明,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控并不能引領(lǐng)房地產(chǎn)市場走向、改變房價(jià)走勢及保障中低收入人群的住房權(quán)利。二是房地產(chǎn)市場系統(tǒng)問題。其一,房地產(chǎn)市場投機(jī)預(yù)期高漲。宏觀政策調(diào)控使得房價(jià)不跌反漲,投機(jī)者信心高漲。根據(jù)消費(fèi)者行為理論,消費(fèi)者(投機(jī)者)“買漲不買跌”,于是投機(jī)者看漲預(yù)期形成,大量投機(jī)資本進(jìn)入樓市,房價(jià)越炒越高。其二,我國房地產(chǎn)市場住房投資功能強(qiáng)于消費(fèi)功能。目前樓市投機(jī)盛行,政府宏觀調(diào)控不力,使得購買住房主要是為投資而非消費(fèi)。宏觀調(diào)控使得購房者購房越來越困難,消費(fèi)市場逐漸萎縮,投資市場成為主流。其三,投資者與消費(fèi)者矛盾更加激烈。一方面是開發(fā)商與消費(fèi)者的矛盾,征稅增加開發(fā)成本,而開發(fā)商會(huì)將稅收納入房價(jià),將賦稅轉(zhuǎn)嫁給了購房者,房價(jià)越高,購房越困難,開發(fā)商與購房者矛盾僵化。另一方面是投機(jī)者與購房者的矛盾,如為抑制投資,提高稅率,但同時(shí)增加了自住、投機(jī)購房者的購買成本,可投機(jī)者掌握大量資本,并不受其影響,他們只需投資回報(bào)率大于銀行或其他投資回報(bào)率,就不愿退出房地產(chǎn)投機(jī)市場,反而使自住需求減少。結(jié)果造成一方面投機(jī)者擁有大量空置房,另一方面購房者又買不起房,于是二者矛盾愈演愈烈。

3完善我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新思維

3.1繼續(xù)改進(jìn)和完善我國房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控

(1)彌補(bǔ)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的不足。第一,重視對(duì)宏觀調(diào)控效果評(píng)價(jià),制定更加準(zhǔn)確有效的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。準(zhǔn)確有效的宏觀經(jīng)濟(jì)政策可以解決政策失靈問題,宏觀經(jīng)濟(jì)政策要適時(shí)、針對(duì)性地執(zhí)行,嚴(yán)格執(zhí)行制定的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。第二,加大宏觀調(diào)控政策配套措施,提升宏觀調(diào)控執(zhí)行力。執(zhí)行力關(guān)系到效果與目標(biāo)的差異。要力求避免執(zhí)行力大打折扣、宏觀調(diào)控政策執(zhí)行不作為的現(xiàn)象,做到公開、公平、公正執(zhí)行,努力構(gòu)建宏觀調(diào)控政策監(jiān)督體系。第三,著重分析抑制住房需求的弊端,積極引導(dǎo)住房需求。

(2)完善房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控機(jī)制。第一,完善稅收政策調(diào)控機(jī)制。稅收的重要功能是使收入、生產(chǎn)要素再分配。對(duì)房地產(chǎn)征稅,主要應(yīng)增加住房投資成本,而不是增加住房消費(fèi)成本。目前我國住房稅收調(diào)控既抑制投機(jī),也增加住房消費(fèi)成本,由此引發(fā)住房難問題。因此,很有必要對(duì)住房持有和住房流轉(zhuǎn)交易分別設(shè)計(jì)征稅。只有增大持有投資住房的稅收成本,才能抑制投資投機(jī)行為,即讓投資房地產(chǎn)的收益小于成本,才會(huì)抑制投機(jī)。第二,完善土地出讓機(jī)制,最大限度地為保障性住房建設(shè)提供資金支持。我國土地現(xiàn)行的“招拍掛”出讓機(jī)制,造成了房價(jià)的不斷提高,建議在操作上可以采取商品房等用地沿用現(xiàn)行的價(jià)高者得的招拍掛方式,保障性住房的土地出讓而采取應(yīng)價(jià)低者得。商品房等用地最高價(jià)招拍掛,可以實(shí)現(xiàn)土地效率最大化,并且可將這部分資金再投入保障房建設(shè),以解決中低收入人群住房難問題。

3.2逐步啟動(dòng)和發(fā)展我國房地產(chǎn)宏觀戰(zhàn)略調(diào)控

(1)從戰(zhàn)略調(diào)控的現(xiàn)實(shí)意義上正確引導(dǎo)我國住房需求。一是正確認(rèn)識(shí)住房需求與住房需要,需要且有支付能力才構(gòu)成需求。因此,購買住房的需要并不等于住房需求。實(shí)際上,我國樓市多數(shù)住房需要都被錯(cuò)誤地理解為住房需求。二是引導(dǎo)中國住房觀念,“安居樂業(yè)”是指有居住權(quán)而非住房所有權(quán)。因此,只要能滿足居住,租房也能實(shí)現(xiàn)“安居樂業(yè)”。三是年輕人要認(rèn)識(shí)到購買住房是一種奢侈而非必需。根據(jù)房價(jià)收入比4~6倍的國際經(jīng)驗(yàn),我國的房價(jià)收入比大多在10倍以上,再加上CPI的持續(xù)高漲,使得年輕人住房和資金購買力下降。對(duì)于剛畢業(yè)的大學(xué)生,工資較低,短期內(nèi)難以承擔(dān)高房價(jià)。因此,購買住房只是一種奢侈而非必需,只有當(dāng)改善住房需要變成需求時(shí),住房才由奢侈轉(zhuǎn)為必需。

(2)從戰(zhàn)略調(diào)控的理論基礎(chǔ)上,保障我國中低收入人群的住房消費(fèi)權(quán)利。中低收入人群住房難問題,既是經(jīng)濟(jì)問題,也是社會(huì)問題。經(jīng)濟(jì)問題由市場解決,社會(huì)問題由政府解決。因此,完善住房商品房分配制度,努力滿足住房改善需求和住房投資需求的住房消費(fèi)權(quán)利。更要加大保障房建設(shè)和完善保障房分配制度,努力建設(shè)以消費(fèi)功能為主,投資功能為輔的房地產(chǎn)市場。并且實(shí)行透明、公開和動(dòng)態(tài)的保障房分配制度,設(shè)定保障標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)入退出機(jī)制設(shè)計(jì),即無購買商品住房能力時(shí),中低收入人群自動(dòng)進(jìn)入保障房分配；當(dāng)有能力購買商品房時(shí),又能主動(dòng)退出保障房分配。還要擴(kuò)大輿論影響,即從輿論上嚴(yán)懲不符合保障房人群卻購買保障房的行為。