房地產資本通貨膨脹透析

導語：房地產資本通貨膨脹透析一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

引子

在一個房地產泡沫破滅的同時，另一個新的泡沫在世界的另一端醞釀。過去一年，中國房價出現了大幅上漲，似乎出現了泡沫的跡象。為了抑制泡沫的進一步發展，政府出臺了一系列的政策來應對。無須過多地論證，可以清楚地知道，中國正在膨脹的房地產泡沫與美元貶值預期有關。因為這是國際資本出入最為便捷的國際性都市。另一方面，缺乏足夠彈性的匯率制度，也會加劇這種變化。實行的是掛鉤美元的聯系匯率制度，而允許匯率在一定的區間內浮動，但兩者離浮動匯率都有不小的距離。從人民幣持續升值及利率持續下降的走勢上，可以看出外圍資金流入可能是推動房價上漲的一要原因。

核心觀點

當前，中國的住宅市場暫時維持著脆弱的平衡。從需求的角度，政府通過“限貸、限購、限外”的政策，把投資性需求和部分改善型需求排除在許可的購房者隊伍之外；另一方面，供應不足的問題同樣存在。由于保障房的大舉建設，對商品房用地形成了客觀的“擠出效應”，在一線及二線城市，新增商品房用地將轉為負增長。我預計，“供求雙緊縮，房價弱平衡”的局面在2011年將繼續維持。

核心假設

通貨膨脹趨勢仍將持續一段時間，中國將在今年上半年出現持續地收貨幣的舉動，包括加息、提高準備金率等。除非經濟出現意料之外的大幅下滑，中國政府不會輕易放松對房地產的調控。“三限”政策2011年前不會退出，而房產稅則被作為儲備的調控工具。通脹加劇將使得政府持續收貨幣，可能是未來打破可這個平衡的重要風險因素。用行政措施管制價格，雖然可能在短期內起到一定效果，但也使經濟體系出現一些紊亂，囤積居奇的現象會相繼出現。最后，政府可能被迫采取持續地貨幣緊縮行動，才能把通脹壓下去。但是，在這過程中，由于貸款難以獲取及資金成本的上升，開發商可能要面臨一段煎熬，而地產股也會受其影響積弱不振。通貨膨脹和資產價格泡沫是一對孿生兄弟。打個比方的話，通貨膨脹和資產價格泡沫是一對孿生兄弟，他們共同的母親是貨幣過剩。政府通過行政手段暫時把資產價格泡沫這個小弟弟按在了凳子上，但是那頭的哥哥——通貨膨脹又蠢蠢欲動起來了。于是，我看到，政府近期又試圖采用行政手段來壓物價。但是我相信，如果不收貨幣的話，一段時間之后，另一頭的資產價格又會再次興風作浪。

在我看來，通脹和泡沫此起彼伏的現象至少在2011年的上半年還將繼續演繹下去。最后，一定會迫使政府采取收貨幣的方式，來終結這個亂象。2010年下半年的加息和兩次上調準備金率應該被視作收緊貨幣的序曲。

風險因素

通脹警報消除，股市大漲，財富效應再次出現，可能會使房地產市場出現階段性的反彈。

股票市場出現風格切換，投資者追逐低估值的地產股。社會大眾普遍認為，房地產具有保值增值功能，因此可以抵御通脹。但是，我認為，房地產由于價值量大，預期往往會提前實現，而當通脹形勢明朗之后，反而會受加息的拖累，在中國則更要受到政策的調控。

結束語啟示

通過以上的比較，也許可以產生以下幾點啟示：首先、房地產泡沫的后果極其嚴重，中國政府不會也不應任其自行發展下去；其次，過低的利率與過于寬松的貨幣供應，是形成資產價格泡沫最重要的原因（其他原因幾乎可以忽略不計）；缺乏彈性的匯率制度，只會給熱錢留下投機套利的空間，對抑制資產價格泡沫沒有任何好處。因此，從這個角度上看，中國政府應該加速人民幣升值并拉高存貸款利率。然而，如此的解讀和應對是不夠全面的。首先，房地產市場的長期上升趨勢不能用投機來解釋。過去十多年來，中國的房地產市場處于長期上升通道之中，而投機炒賣一般只針對于短期，顯然后者不能用來解釋前者。在我看來，貨幣過剩和土地供應制度才是問題的核心。