房地產稅收一體化管理論文

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近年來，隨著人們物質生活水平的不斷提高，房地產行業也隨之悄然興起，在人們對生活質量要求越來越高的今天，房地產行業以它獨特的特性呈現出迅猛發展的趨勢，在擴大內需和促進消費方面發揮著巨大的作用，并成為推動國民經濟發展的一支重要力量和稅收收入增長的重要來源。但是，房地產開發熱潮的“高溫不減”，房價的“不斷走高”，炒房現象的“愈演愈烈”……這些房地產行業中的諸多問題，加劇了金融風險和房地產行業泡沫經濟的產生，也給稅收征管工作帶來難題。因此，加強房地產稅收征管，實施房地產稅收一體化管理，對抑制房地產投機行為，規范房地產市場，實現國家稅收的宏觀調控具有十分重要的意義。

一、房地產行業稅收征管存在的問題

房地產行業作為國民經濟的支柱產業之一，它具有廣泛的產業關聯性，可以帶動多個產業部門的發展。但是，由于房地產行業經營的特殊性和會計核算的復雜性，加上房地產稅收涉及的稅種多，征管的難度大，稅源控管存在較多漏洞，以致房地產行業稅收流失問題較為嚴重，成為稅收征管工作的難點。目前，在房地產行業稅收征管工作中，主要存在以下問題：

(一)社會納稅意識不夠，偷稅現象比較嚴重。

由于房地產企業納稅人普遍的納稅意識淡漠，法制觀念不強，財務管理混亂，一味地追求利益的最大化，導致偷逃稅現象較為嚴重。首先是財務人員素質較低，對房地產開發企業會計制度、核算辦法不熟悉、不了解，亂用會計科目、隨意結轉成本費用情況普遍；其次是有意隱瞞利潤逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費用；其三是財務制度形同虛設，設置“帳外帳”，開具虛假、白條現象比比皆是；其四是房地產代收款項不按規定申報納稅，如物業費、收視費、綠化費等。其五，房地產企業在項目開發前期投入資金大，經營周期長，其收益主要集中在房產開發的中后期。房地產企業從自身利益出發，對收取的預收款和銀行按揭款不進行納稅申報或少申報，長期將這樣的收入掛往來帳，把擠占稅款后的資金用于滾動開發經營中或彌補注冊資金的不足，這樣以來，一部分稅款就由占轉偷，變成了無聲消失。

(二)政策宣傳力度不夠，政策執行不能到位。

目前，在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓、保有諸環節分別征收營業稅及城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，其中“耕地占用稅”和“契稅”今年年初才交由地稅部門征收，其相關的稅收政策都在不斷的修訂完善中。因此，相對于房地產方面的稅收政策不能及時、全面的送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產相關稅收政策有所認識。但由于房地產企業絕大多數是私營企業，這些企業的負責人往往是只將帳記在心中，根本不注重財務管理，更別談了解相關的稅收政策。如房地產企業從商品房的預售到辦理房產證的過程中，由于一些銷售行為的不確定因素，如應付款中的押金、定金、預收帳款中的預收款何時確認或轉作收入核算認識不一。同時，房地產公司不積極配合也增加了征收難度，導致房地產企業相關稅收政策執行不到位。

(三)稅收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯。

由于房地產行業的會計核算復雜，涉及稅種相對較多，使得征管難度加大，再加上稅務部門征管手段的落后，房地產行業稅收基礎管理工作不扎實，使得房地產行業的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務人員管理的不銜接。如房地產企業在開發前期主要涉及施工企業的建安營業稅，開發中期主要涉及到銷售不動產的營業稅，而在開發中后期涉及企業所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業稅的征管，而忽視了對企業所得稅的管理。二是部分稅種征管不夠。房地產開發項目多，時間長，現行的房地產企業會計核算制度與稅收法規存在較大的差異，特別是對收入與成本的認定上分歧較大。三是行業稅收管理措施不到位。如目前對企業所得稅的征管，有核定征收、查帳征收，還有以工程為單位，待工程完工后進行結算征收等，而土地增值稅則由于提供稅款不多，計算程序復雜，以及預征政策落實問題，使得征管上存在較大的漏洞。四是控管力度不強。主要表現在：其一，施工企業結算不開具建安，無法確定工程成本。其二，房地產公司不開具銷售不動產，在企業隱瞞有關情況時，難以確認收入，從而影響稅款征收。其三，房地產公司與施工企業大量使用白條結算，混淆納稅義務時間，少申報收入。

(四)稅收違法打擊不夠，稽查工作力度不到位。

房地產企業領取后，大肆開具“鴛鴦票”，惡意偷逃國家稅收。管理的缺位，稅務部門對違章行為的處罰不力，極大地影響了房地產及相關稅收的管理。很多時候，稅務部門只注重了當期征收，不注重回頭檢查，也不重視稅源普查和重點稅源的稽查工作，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘，造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴，雖然刑法、稅收征管法對偷逃稅行為列有明文處罰的規定，但在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復雜，事后監督檢查，追繳稅款相當困難。目前，產權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價，訂立假合同等手段降低計稅依據以達到少繳稅款的目的，由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款，加上查處不嚴，致使開發商、中介機構以及產權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

(五)部門配合缺乏合力，激勵制約手段欠缺。

稅務部門在具體進行房地產稅收征管過程中，一些基礎信息來源于房管、土地等部門，但由于彼此不屬于同一領導部門，以及沒有一個具體的法律或規章來約束相關部門對房地產業的協稅護稅行為，致使部門之間協調配合乏力。稅務部門對房地產業稅收的征管工作，普遍需要依靠相關部門的協助配合，才能掌握房地產企業的稅源資料，但在實際工作中，出于種種原因很難形成部門合力，由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態，遇到問題不能及時解決，必須召開部門間的協調會議才可解決，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享，難以實現房地產行業稅源的源泉控制。公務員之家

(六)稅收費用負擔過重，影響房地產業健康發展。

一方面費大于稅現象極為嚴重，房地產開發企業所要繳納的各種費用近30項(不包括取得土地價款和施工成本)，內資房地產開發企業費用支出高達投資額的25%左右(不含稅收支出)，外商投資房地產開發企業的費用約占投資額的20%，高額的費用支出明顯加重了房地產行業的整體負擔水平，擾亂了正常的生產經營秩序，又大大弱化了稅收的調控能力。另一方面，現行的房地產開發企業的稅收種類繁雜、結構松散、稅負偏高且存在重復課稅問題，這些因素都從一定程度上影響了房地產行業的健康發展。

二、對房地產行業稅收實施一體化管理的建議

針對房地產行業稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產稅收管理的科學化、精細化水平，進一步發揮稅收的調控職能，促進房地產業的健康發展，有必要在現行管理體制下落實各項管理要求的同時，通過整合現有征管資源，實現信息共享，加強部門協調配合，搞好各征管環節連接，進一步加強房地產稅收管理，實施一體化管理。

(一)強化稅收政策宣傳，營造濃厚的納稅氛圍。

要采取多種形式加大房地產行業稅收管理過程中的相關政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導上門、組織培訓等方式理順、溝通征納關系。譬如利用強大的新聞媒體網絡開辟房地產行業稅收專欄，建立相關網站，啟動相關稅收政策語音熱線、廣播，印制宣傳手冊，舉辦相關政策培訓班等，有針對、有重點地進行宣傳，增強房地產企業的納稅意識，營造房地產行業稅收良好的征收環境。

(二)革新稅收征管措施，推進稅收精細化管理。

具體來講，從以下幾個方面來入手：一是加強日常稅收輔導。針對當前房地產行業納稅人普遍存在的納稅意識不高的現狀，稅務人員要經常深入房地產企業做好納稅輔導工作。如幫助企業理解認識國家有關房地產業的稅收政策；幫助企業建立完整的財務核算體系；幫助企業審查其實現收入是否結轉以及納稅申報是否正確等。二是完善“以票控稅、棟號管理”辦法，把房地產開發過程中涉及的耕地占用稅、契稅、建安和房地產營業稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅等全部納入稅源監控，對房產開發項目實行“棟號管理”，按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺帳，一棟一檔，全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，實施稅源監控。三是加強管理工作，把房地產企業向用戶收取訂金、預售房款的票據全部納入地稅管理，定期檢查房地產企業使用情況，核對的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規操作填開的，嚴格進行處罰。四是加大稅收檢查力度，打擊房地產業涉稅違法行為。要切實推行稅收管理員制度，要強化其管理職責，及時掌握納稅人在開發經營、財務核算以及納稅等方面存在的問題，根據情節、性質及時處理或移送稽查部門處理，及時有效地打擊稅收違法行為，提高稽查選案的準確性，加大對偷逃稅等違法行為的處罰力度。

(三)加強聯合控管力度，建立健全協稅護稅網絡。

房地產行業的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務機關要建立健全協稅護稅的控管網絡，嚴密監控房地產行業稅收的稅源動態。

首先，加強與土地管理、房產管理等部門的聯系，建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環節，全面掌握房地產開發企業的涉稅資料，建立房地產稅收電子檔案，實行全程動態跟蹤管理，及時發現新情況、新問題。如征收契稅的稅務部門或崗位要將土地使用權承受方及其承受土地使用權的交易信息，及時傳遞給管理房地產開發環節有關稅收的稅務部門或崗位；要將房地產轉讓方及其房地產交易信息，及時傳遞給管理房地產轉讓環節有關稅收的稅務部門或崗位；征收契稅的財政部門要將獲取的房地產交易信息集中傳遞給稅務機關，稅務機關再分解傳遞給有關稅種的主管部門或崗位。同時，各稅種主管稅務機關或部門也要將實施有關稅收管理過程中獲取的房地產權屬轉移信息，及時傳遞給契稅征收機關。

其次，以契稅征管為契機，全面掌握稅源信息。實施一體化管理，主要是以契稅征管為把手，嚴格執行“先稅后證”的有關規定，以證控稅，堵塞漏洞，把住稅源控管的關鍵環節，再通過征收機關間的配合，準確、快捷傳遞信息，實現信息的互通共享。凡不持稅務部門監制和稅票，房產、土地部門不予產權證照，從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務機關要充分利用契稅征管中獲取的信息，明確責任人，跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源情況，對有關稅收實施有效管理，提高稅收的管理質量和效率。

第三，要利用現有的設備和資源，以當前契稅征管中積累的信息為基礎，對從房地產管理部門以及納稅申報過程中取得的信息進行整合歸集，以縣(市、區)為單位建立房地產稅源信息數據庫，通過信息比對堵塞稅收漏洞。譬如，通過跟蹤了解掌握房地產開發商發生的房地產開發成本、費用、商品房預售和實際銷售、收款方式、收款時間等情況，利用契稅征管中獲取的房地產開發商銷售商品房的信息，對房地產開發企業繳稅情況，進行納稅評估，發現問題，及時采取有效措施解決，加強房地產開發企業有關稅收的稅收管理。又如，利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握單位、個人在房地產二級市場轉讓房地產的有關稅源信息，將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析。發現漏繳稅款的，及時進行追繳，切實加強在房地產二級交易市場轉讓房地產的有關稅收的管理。

(四)簡化辦稅工作程序，提高征收工作效率。

稅務部門應根據實際情況，采取有效措施，簡化辦稅程序，優化納稅服務，方便納稅人繳納稅款。首先，要本著“就近”和“方便納稅人”的原則，采取與土地、房管、銀行等聯合辦公的方式，真正方便納稅人，降低納稅人的稅外成本負擔。其次，全面推行“一窗式”管理。對轉讓或承受房地產應繳納的稅收，如營業稅及附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等，凡可在一個窗口一并征收的，可在交易雙方辦理產權過戶或繳納契稅時一并征收。另外，為了方便納稅人，及時掌握二手房交易價格情況，可在契稅征收場所或房地產權屬登記場所財產轉讓銷售。有條件的地方，爭取在辦理房地產權屬登記的場所開設房地產稅收征收窗口，爭取將金融機構引入征收場所，以節省納稅人的納稅時間和納稅成本，努力提高辦稅質量和效率，樹立起良好的稅務執法形象。

(五)堅持以人為本觀念，提高干部隊伍素質。

房地產行業稅收征管工作與稅務人員的業務素質、執法水平也有著密不可分的關系。因此，在對房地產行業稅收實施一體化管理的問題上，要堅持“以人為本”的思想，要加強稅務人員對房地產行業相關稅收政策的學習，要有針對的開展房地產行業稅收政策和會計核算制度的培訓，讓稅收征管人員熟悉掌握房地產行業相關的政策法規，熟悉房地產企業的會計制度，明確其收入和成本費用的確認方式，了解整個房地產開發交易的全過程，能夠掌握房地產行業的會計核算方式，進行納稅調整和查帳檢查工作，適應復雜的房地產稅收征管工作。