房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的若干思考

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摘要：隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)控，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制，切實(shí)降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，以降低成本運(yùn)營來保持企業(yè)的競爭優(yōu)勢，是目前房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)解決的問題。本文提出目前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的一系列問題，提出解決房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問題的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；問題及決策

為了房價(jià)的持續(xù)上漲，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康、良性發(fā)展，政府近幾年來出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，可以說，房地產(chǎn)行業(yè)的暴力時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，未來的市場經(jīng)常將會(huì)日趨激烈，在這樣的時(shí)代背景下，如何做好成本控制工作，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有重要的作用。

一、新形勢下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性

成本控制是指：針對(duì)產(chǎn)品全生命周期業(yè)務(wù)過程，以成本節(jié)省和成本避免這兩種基礎(chǔ)思想為原則，它是以實(shí)現(xiàn)最佳財(cái)務(wù)目標(biāo)，提高資本增值效益為目的，運(yùn)用現(xiàn)代化信息科學(xué)的基本原理，綜合工程方法，組織措施和工程計(jì)量和多樣化手段，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資本消耗過程進(jìn)行規(guī)劃、調(diào)節(jié)、促使成本按預(yù)期方向發(fā)展的過程，并對(duì)資本運(yùn)動(dòng)及其結(jié)果進(jìn)行全過程、全方位分析，使產(chǎn)品的實(shí)際成本被限制在規(guī)定的目標(biāo)范圍內(nèi)。成本控制是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，科學(xué)有效成本控制能夠給企業(yè)帶來巨大的成本效益。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的改革和全球經(jīng)濟(jì)化的步伐的逐步加快，房地產(chǎn)企業(yè)的環(huán)境也應(yīng)改進(jìn)。我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)列了近二十年的發(fā)展歷程，行業(yè)也逐漸地走向公開化，透明化、規(guī)范化并逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)想要取得成功，必須結(jié)合自身實(shí)際，加強(qiáng)成本控制。企業(yè)的成本控制，不僅經(jīng)是一個(gè)財(cái)務(wù)管理的概念，而更是一個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略感念，降低企業(yè)的成本是企業(yè)增長市場競爭力的有力保障，也是每一個(gè)企業(yè)永遠(yuǎn)追求的目標(biāo)。如何以最低的成本，在規(guī)定的時(shí)間里開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中需要關(guān)注的重要問題。因此成本控制管理應(yīng)伴隨每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的每一個(gè)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)各職能部門，貫穿在項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)階段，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制面臨者前所未有的挑戰(zhàn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的主要問題

成本控制方法不合理，科學(xué)技術(shù)日益迅猛發(fā)展，企業(yè)的成本控制與管理中的各個(gè)方面都必須要先進(jìn)的方法進(jìn)行，以達(dá)到企業(yè)利潤最大化。而目前企業(yè)的成本分析方法過于簡單，片面強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)過程中的成本控制，過于依賴目前的成本管理體系，而忽視招標(biāo)過程中，開發(fā)前期的成本控制，銷售階段等一系列環(huán)節(jié)的成本控制，使企業(yè)的生辰發(fā)展中受到嚴(yán)重的局限。成本控制的意識(shí)淡薄。由于受各種傳統(tǒng)因素的影響，目前不少房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理存在著過度重視“事后”成本的管理，輕視“事前”的成本控制，過度關(guān)注眼前的利益和短期利益卻忽視整體利益和長遠(yuǎn)利益，辦事情，僅僅靠擴(kuò)大投資規(guī)模來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤，這與企業(yè)追求最大利潤的目標(biāo)相悖，例如；成本控制范圍和內(nèi)容上僅限于施工和財(cái)務(wù)領(lǐng)域。忽略了前期選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、定位包裝過程、銷售過程的成本控制；事后成本控制，只注意建設(shè)后的成本控制，忽視建筑前合理組織的成本控制；企業(yè)參與成本控制主體只有財(cái)務(wù)人員，實(shí)際上財(cái)務(wù)人員只能看到事后的成本，不能控制全過程項(xiàng)目的成本，企業(yè)的質(zhì)量成本意識(shí)較差，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱。隨著經(jīng)濟(jì)全球化不斷發(fā)展，企業(yè)之間的競爭也越來越激烈，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也不斷提高，企業(yè)內(nèi)部的管理也越來越重要。但是，企業(yè)內(nèi)部的部分管理人員的思想還不先進(jìn)，質(zhì)量成本思想較差，嚴(yán)重制約的企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

三、做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的若干思考

建立、健全成本控制監(jiān)督機(jī)制。建立信息化支持平臺(tái)，充分利用現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行成本控制推進(jìn)企業(yè)成本管理信息化工作，充分運(yùn)用科學(xué)技術(shù)方法，綜合加強(qiáng)制度創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，建立以財(cái)務(wù)部門為中心，經(jīng)營計(jì)劃，人力資源，監(jiān)察審計(jì)等相關(guān)部門一起參與成本管理信息系統(tǒng)，對(duì)各項(xiàng)成本下達(dá)的指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，考核實(shí)現(xiàn)信息系統(tǒng)對(duì)相關(guān)成本的控制。此外，還要推廣應(yīng)用先進(jìn)的檢測手段和顯示監(jiān)控裝置，加強(qiáng)對(duì)物資消耗和流向的控制，為成本核算和控制創(chuàng)造條件，統(tǒng)籌整個(gè)項(xiàng)目的成本控制，以降低企業(yè)成本。樹立成本控制的效益思想。現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營必須要以市場為導(dǎo)向，企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)應(yīng)要經(jīng)得起市場的考驗(yàn)，以適應(yīng)社會(huì)注意市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。現(xiàn)代成本管理意識(shí)是企業(yè)管理人員應(yīng)該充分重視成本的控制與管理，充分意識(shí)到成本并不是到一定程度就不能再降低了，成本降低的潛力是無限的。因此，企業(yè)的管理人員應(yīng)重視成本的效益思想，加強(qiáng)成本控制，降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，增強(qiáng)企業(yè)的成本效應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期土地成本、施工圖紙等、項(xiàng)目運(yùn)行期間、項(xiàng)目竣工決算等方面要有成本控制的觀念，只有這樣才能降低企業(yè)的總成本。走出誤區(qū)，轉(zhuǎn)變觀念，建立科學(xué)的質(zhì)量成本控制制度。質(zhì)量成本是指為保證和提高工程質(zhì)量而發(fā)生的一切必要費(fèi)用，以及因未達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而蒙受的經(jīng)濟(jì)損失。企業(yè)經(jīng)營的失敗大部分是源于企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)節(jié)的薄弱，企業(yè)內(nèi)部控制力度不強(qiáng)，企業(yè)員工就有可能偷工減料，造成產(chǎn)品質(zhì)量不良。因此，必須加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的質(zhì)量成本控制，努力提高企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)來擴(kuò)大市場占有率，建立科學(xué)的、健全的質(zhì)量成本控制制度，首先要分清職責(zé)，做到權(quán)責(zé)明確，將企業(yè)質(zhì)量成本的管理的職責(zé)明確到各個(gè)相關(guān)部門中去，其次，制定有關(guān)質(zhì)量成本控制的計(jì)劃，實(shí)施質(zhì)量成本分析，為質(zhì)量成本控制的考核和評(píng)價(jià)“鋪路”。

四、結(jié)語

總體來說，房地產(chǎn)企業(yè)和成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，不僅需要企業(yè)的管理層人員具有開闊的眼界，高度的智慧，也需要高效率的成本管理團(tuán)隊(duì)的支持，只有在現(xiàn)代企業(yè)管理制度的基礎(chǔ)上，做好制度的完善和貫徹落實(shí)，注意細(xì)節(jié)，對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格控制，才能取得良好的運(yùn)營效益，使企業(yè)在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，獲得長期的，健康發(fā)展。

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作者:赫景慧 張怡 單位:大連億達(dá)建設(shè)工程有限公司