房地產成本控制措施

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一、房地產成本核算與成本控制面臨的問題

1.開發階段的問題

第一，房地產項目的核算對象、土地成本分配方法不夠清晰。房地產行業同其他制造業有著很大的不同，產品形態并非是一成不變，同一個項目的產品在成本構成方面多種多樣，這就導致成本歸屬以及分攤的方法也缺乏固定的標準。由于土地開發成本以及配套設施方面的建設成本屬于間接費用，需要根據成本會計方法做好歸集以及分配。第二，工程完成程度難以可靠估計，從而無法盡快獲取成本核算依據，導致成本核算同實際的施工進度存在偏差。在實施工程建設的過程當中，工程的完成量以及實際總預算之間往往存在比較大的差異，如果無法及時地更新，容易導致房地產企業成本核算的時候難以取得可靠依據。第三，預算機制不夠健全從而影響成本控制以及成本核算工作。一方面是房地產開發的項目往往周期比較長，市場價格出現的變動對于總成本的影響非常大，因此總成本預算事先預估的難度比較大。同時房地產項目的前期占用資金規模比較大，為節約資金的成本同時控制經營的風險，房地產企業往往出于謹慎方面的考慮而高估前期成本，導致項目成本的波動幅度比較嚴重。另一方面是預算指標的不夠合理或者是下達不夠及時，導致項目總預算同現場工程的施工進度難以配比，房地產企業的成本控制也缺乏可靠的依據，從而無法戰爭落到實處。

2.銷售階段的問題

第一，預售階段作為回籠項目資金的過程，房地產企業雖收到部分預售款項，不過房地產項目的主要風險以及報酬還沒有轉移，無法確認收入同時結轉成本轉。這時房地產項目開發沒有結束，成本仍然不斷累計，處于歸集分配的過程當中。房地產企業為快速地回籠資金，在預售階段往往面臨著銷售費用以及營業費用急劇上升的問題。第二，稅收政策對于銷售階段的成本核算影響。部分地區要求房地產企業在預收款環節就要繳納一定稅款，例如營業稅以及城建稅等，甚至一些地區要求房地產企業根據預售款項的比例來預征所得稅以及土地增值稅，等到項目清算的時候多退少補。因此根據收入配比的原則，預售款沒有確認收入，同時繳納稅款難以同收入配比的，無法及時反映房地產企業的經營成果。第三，借款費用在停止資本化后對房地產企業的影響。根據會計準則的相關規定，在企業資產達到預訂使用狀態以及銷售狀態的時候，借款費需要停止資本化。不過在具體業務當中如何確定可使用狀態仍然存在問題。第四，銷售收入確認以及成本結算方面的影響。房地產項目的收入確認方式主要依據產品風險以及報酬轉移與否，目前為止大部分的房地產企業在業主入伙的時候才可以確認收入實現。房地產企業確認收入的時候項目開發還沒有結束，并且工程也沒有決算，導致企業只能預估成本的結轉，無法及時反映房地產項目的經營成果。

二、加強房地產成本核算與成本控制的措施

1.合理設立成本項目

房地產企業應當合理劃分成本項目，從而客觀反映項目的成本結構，也有利于探討控制成本的措施。現行房地產企業會計制度明確規定，開發成本是一級成本核算科目，房地產企業需要在這一科目之下，根據自身經營特點以及管理要求，來進一步選擇成本項目，同時據此落實明細核算。在確定成本項目的過程中，房地產企業的成本項目要避免太多，對那些發生次數比較少甚至是單筆費用，需要盡可能加以合并。例如各種配套的費用開支，可以考慮設置專門的配套費用科目加以核算。對于那些金額較大同時持續發生的費用，則需要設立單獨的科目核算，例如土地費用以及土建費用等，如果屬于發包合同還需要根據合同要求來做好明細核算，從而隨時了解施工進度以及付款情況，為房地產企業的竣工決算提供依據。

2.加強間接費用核算

房地產企業間接費用內容主要有財務費用、管理費用以及銷售費用。根據現行的房地產企業會計制度相關規定，這些費用都需要當作期間費用，計入當期的損益。不過這樣一來就無法滿足配比性的原則。例如項目貸款利息以及前期銷售的費用，數額較大并且受益的對象非常明確，在受益對象銷售前將其列入到損益類的科目加以核算，就會形成相應的虛假財務成果，無法真實反映房地產企業的經營狀況。所以對那些受益對象非常明確銷售費用以及貸款利息費用需要當作資本性的支出加以核算，前者在遞延資產這一科目下設置明細專戶核算，后者則列入到開發成本并當作成本項目的重要組成部分。

3.完善項目竣工決算

房地產成本核算的目的是計算開發總成以及銷售面積的成本，從而結出經營的利潤。不過目前房地產企業普遍存在的問題是重視工程決算但是忽視項目的決算。這是由于工程決算施工結束后進行，有著明確的時間性，同時涉及工程款支付而難以拖拉。項目決算往往因為各方面的原因而遙遙無期，例如小區的個別配套難以完成，計劃當中的公建設施無法落實，這些都影響項目開發完全的進度，從而影響到房地產項目的決算。綜上所述，成本控制可以說是涉及房地產企業的整個經營過程，在房地產企業發展的過程當中也有著重要作用，所以房地產企業應當進一步強化成本控制措施，并且根據房地產行業的成本核算特點，提高成本控制的水平，在發現問題以及改正問題過程當中，不斷房地產企業的項目使用以及營銷提供科學依據，最終改善房地產企業的經濟效益以及市場競爭力。

作者:崔秀娟 單位:河南省聚金實業有限公司