規范合建行為避免合同糾紛論文

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編者按：本文主要從大力蕾及和宣傳法律知識。特別是‘合同法>等法律；在簽訂合建合同前。重視對合同有效性的審童。是防范和藏少合建合同糾紛的環節；認真研究合同的規范性條款三個方面進行論述。其中，主要包括：合作建房這種經濟合作方式仍將繼續存在、曩化廣大領導干部和人民群眾的法律意識、采取強有力的措施，學習、宣傳、貫徹民法、民事訴訟法以及合同法等法律、合同是合同當事人各方的合意、審查合建合同的主體是否具有法人資格、審查合建合同的內容是否合法、審查合建合同的當事人雙方意思表示是否真實、審查合建合同是否符合法定的形式和程序、合格的合建主體等，具體請詳見。

論文摘要：進一步規范合作建房行為。防范和減少合作建房中的合同糾紛，促進合作建房的健康發展，具有重要的現實意義。強化干部群眾的法律意識是減少合作建房合同糾紛的必要前提；重視對合作建房合同有效性的審查，是防范和減少合建合同糾紛的關鍵環節；認真研究合作建房合同的規范性條款，是防范和減少合同糾紛的重要措施。

論文關鍵詞：合建糾紛防范對策

隨著社會主義市場經濟的不斷發展。各類經濟合作形式的更加豐富和完善。合作建房這種經濟合作方式仍將繼續存在。因此。有必要進一步規范合作建房行為，盡可能地防范和減少此類合同糾紛。推動和促進這一經濟合作方式的健康、有序發展。

一、大力蕾及和宣傳法律知識。特別是‘合同法>等法律

知識。曩化廣大領導干部和人民群眾的法律意識。以法律來規范合作毫房行為。懸防范和藏少合建合同糾紛的必要前提社會主義市場經濟應當是法制經濟。市場經濟的完善必然要求法律制度的健全和完善。<合同法>作為市場經濟中市場主體之間相互聯系的基本法律，日益呈現出它的重要性。隨著各種經濟行為的日益復雜。合同關系也成為了一種基本的主要的法律關系。從目前合建合同糾紛的表現形式及其原因來看，不熟悉<合同法>或不執行<合同法>的規定是導致合建合同糾紛的重要原因。1999年3月九屆全國人大二次會議通過并于1999年10月1日起施行的<合同法>，是規范一切合同行為的準則。也是合建合同應依據和遵循的基本法律。為此，筆者認為應采取強有力的措施，學習、宣傳、貫徹民法、民事訴訟法以及合同法等法律。在各級干部培訓中。應將<民法通則>、<民事訴訟法>、<合同法>等法律作為重要的培訓內容；建議國家建立“法定代表人法律知識考試通過制度”．凡是在工商部門注冊新的法人，在注冊之前。其法定代表人必須通過“法定代表人法律知識考試”?？荚嚥患案裾?。不予登記注冊。在每年進行法人證書或企業營業執照年審時．應由當地司法部門組織對企、事業單位法定代表人就當年國家出臺的重要法律、法規的主要內容進行考試?？荚嚥缓细裾?，不得通過年審。企、事業單位法定代表人更換。也應當組織對擬新任命的法定代表人進行法律知識的考試?？荚嚥缓细裾?。不予辦理法定代表人的更換手續。

二、在簽訂合建合同前。重視對合同有效性的審童。是防范和藏少合建合同糾紛的環節

一般說來。合同糾紛是在合同簽訂之后，對合同內容的理解、履行等發生的爭議。因此，在尚未簽訂合同之前，認真地審視合同。盡可能地將一些可能發生爭議的問題協商好，解決好，就顯得特別重要。

合同是合同當事人各方的合意。法律評價當事人各方的合意，在合同效力方面，是通過規定合同的有效條件。并以此作為評價標準。所謂合同的有效要件。就是指合同必須符合法律規定的條件才具有法律效力。對于符合有效要件的合同，可以產生法律效力，受法律的保護。對于不符合有效要件的合同，則區分情況，分別按無效、可撤銷或效力未定處理。依據我國<民法通則>和<合同法>的規定，合同的有效要件是：當事人必須具有相應的民事行為能力；合同內容必須合法：合同當事人雙方的意思表示真實：合同必須符合法定形式和程序。

筆者認為，許多合建合同糾紛之所以產生。關鍵的問題。就是在訂立合同之前，合建合同當事人不重視或疏忽了對合同有效性的審查。以致有的合建合同．從一簽訂就不具有有效性。為此，筆者呼吁，所有合作建房的當事人。在合建合同簽訂之前，一定要嚴格地按照合同有效性的四條標準認真地審視合同。在這個基礎上。再決定是否簽訂合同。如何根據法律的規定．結合合作建房的實際來審查合同是否具有有效性呢?筆者認為應從以下四個方面來審視和判斷：

1．審查合建合同的主體是否具有法人資格

作為合建合同的主體。必須是具有相應的民事行為能力、能獨立承擔民事責任的法人。由于合作建房大多是一方以土地使用權作為投資。另一方以建設資金作為投資，因此在審查合建合同的主體是否具有相應的民事行為能力時應注意幾個問題：

(1)以土地使用權作為投資的一方，是否是依照國家法律、法令規定依法成立的獨立的法人，有無獨立的帳號、財產。有無對報投資的土地使用權進行出讓的權利。與此相關的文件、材料：證照是否真實、合法、完備．如是否有法人證書、土地使用權證書以及房屋產權證書以及該單位上級主管部門或政府同意出讓土地使用權的書面批復等。這里應特別注意了解擬以土地使用權作為投資的地塊邊界是否清楚，權屬是否明確，有無拆遷戶以及安置要求，地上的附著物是否屬原土地使用者所有等等。

(2)以資金作為投資的一方，對其資格的審定，關鍵是審查其是否是按國家規定在工商部門注冊的獨立法人以及法人單位的名稱、地址、帳號、經營及資信情況等。應特另注意查閱該投資方的企業法人證書、營業執照、經營范圍及注冊資金。如是房地產開發公司，還應有有關部門批準的房地產經營許可證：如是建筑公司。應有相應的建筑資質等級證書等。

2．審查合建合同的內容是否合法

<合同法>規定，訂立合同必須遵守國家法律，行政法規和社會公共利益。合同內容合法是合同中規定的權利義務合法。合同內容違反法律。合同無效。

審查合建合同內容是否合法，除了按<合同法>對合同的一般內容的審查之外。還應特別注意：

(1)合建建筑物是否符合城市規劃法和有關建筑法規的要求；

(2)合建合同條款中是否有損害國家、集體和他人合法利益的內容：

(3)對新建的建筑物的分配，是否真正反映了合作雙方意愿，體現了公平、公正、互利互惠的原則。

3．審查合建合同的當事人雙方意思表示是否真實

<合同法>規定，訂立合同，必須貫徹平等、自愿、公平、誠實信用的原則。任何一方都不得將自己的意志強加給對方。任何單位和個人對當事人的真實意思表示不得非法干預。簽訂合同作為雙方意思表示一致的行為．必須建立在表示真實、自愿平等的基礎之上。絕不允許一方對另一方進行脅迫、欺詐。如果合同內容顯失公平或者因重大誤解而訂立．當事人一方可申請變更或撤銷合同。

在審查合建合同時。應注意以下幾點：

(1)無論作為以土地使用權投資的一方。還是以資金投資的一方，在法律地位上是平等的。不得因投資的大小來決定當事人法律地位的高下；

(2)合建雙方對合同的條款應當在認真、充分地討論和協商并取得一致意見之后。才可作為正式合同的條款和內容；

(3)不允許任何一方將自己的意見強加給對方，要求對方接受：

(4)合建雙方當事人如果惡意串通。損害國家、集體、個人的合法權利，是違法的意思表示，是無效的民事行為。

4．審查合建合同是否符合法定的形式和程序

我國<合同法>規定，當事人訂立合同，采取要約、承諾的方式。同時，法律對某類或某種合同的形式和訂立程序有專門規定的．必須按照規定辦理：對于那些應當或者必須用書面形式訂立的合同。只有采取書面形式才具有法律效力；對于某些法律、行政法規規定應當辦理批準、登記手續的。只有辦理了批準、登記手續。才能生效。

合作建房作為一種特殊的經濟合作方式，在簽訂合建合同前，除了應遵守<合同法>規定的一般合同的法定形式和程序外．還應注意以下幾點：

(1)合建合同是要式合同，必須采用書面形式；

(2)合同簽訂前，以土地使用權作為投資的一方，必須取得其上級主管部門或政府同意出讓土地使用權作為投資的書面批復：

(3)合建當事人雙方向有關部門上報立項報告并獲計翅部門的正式批復：

(4)合建項目獲規劃部門批準并取得規翅許可證；(5)向國土部門辦理了土地使用權出讓手續并已繳納土地金。

這里要特別注意的是：是否辦理土地使用權出讓手續．是認定合建合同是否符合法定程序以及合同是否有效的必要條件。最高人民法院審判委員會第777次會議討論通過的<房地產開發經營案件若干問題的解答>第五條。關于以國有土地使用權投資合作建房問題”規定。<條例>(指<中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例>)施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權的一方未辦理土地使用權出讓手續，以其土地使用權作為投資與他人合建房屋的。應認定合建合同無效。但在一審訴訟期間。經有關主管部門批準，依法補辦了手續的，可以認定合建合同有效?！?/p>

三、認真研究合同的規范性條款。并在此基礎上一定和推選合作房合同示范文本。是防范和藏少合同糾紛的重要措施

合同的主要條款，決定著合同的類型。也是當事人各方權利和義務的質和量的界定，處于相當重要的地位。從合作建房的實踐來看，合建合同主要條款除應具備一般合同的條款外，應當有以下一些規范性條款：

1．合格的合建主體

按照<合同法>的規定，合同的訂立者應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。由于合建合同是一種特殊的合同，按照<合同法>以及國家有關的法律法規的規定，審查合建合同的主體時應當重視以下幾點：

(1)作為以土地使用權作為投資的一方。必須是合法擁有該塊土地的使用權證(且在有效使用期內)以及房屋產權證(如該土地上有附著物時)，并有權對該地塊的使用權進行出讓的具有相應的民事權利能力和民事行為能力。能獨立承擔民事責任的法人：由此可見。未經法人正式書面授權和委托，任何二級機構不能作為合建合同的主體；對該塊土地享有使用權但不具備對該塊土地使用權進行出讓處置權的法人也不蕾成為合建合同的主體。根據國有資產管理的有關規定，屬于國有期援土地要出讓土地使用權時。必須經過其上級主管部門的書面批準。重慶市人民政府關于進一步加強劃撥土地使用權轉讓出租管理工作的通知(渝府發[1990188號文)就明確規定“主城區范圍內(轉讓個人用地除外)的國有土地轉讓。跨區縣(自治區、市)的土地轉讓以及土地面積超過2公頃的轉讓。由市人民政府審批，除此之外的劃撥土地使用權轉讓，(含個人用地轉讓)由所在地區(自治縣、市)市人民政府審批”。

(2)作為以資金投資建設的合作建房一方要作為合作建房的主體．必須是具有相應民事權利能力和民事行為能力，能獨立承擔民事責任的法人。如果資金投入者又是合作建房的施工者．還必須具有與該建筑物的施工、裝飾等質量要求相符合的法定的建筑工程等級證書和相關的資格證書。

(3)作為合建合同的主體，雖都是法人，但是其取得法人資格的方式是不同的。以土地使用權作為投資的一方，一般是國家行政、事業單位，是按照國家法律、法令、章程條例或行政命令成立，從成立之日起，即具法人資格：而作為資金投入的一方．一般是企業，需要經過工商行政管理部門核準登記注冊后。才能取得法人資格。

(4)在合建合同中，必須寫明合建當事人單位的名稱、法定代表人、住所、以及注明依法取得法人資格的批準文書文號等。

2．明確的合同標的

標的是指合同當事人的權利和義務共同指向的對象。標的是訂立合同的目的和前提．也是一切合同都不可缺少的重要內容。沒有標的。權利和義務就失去了目標，無法確定。各種合同因其性質不同而有各不相同的標的。合作建房當事人權利和義務共同指向的對象是新建的建筑物。因此。合作修建的新的建筑物就是合建合同的標的。在合建合同中，在“標的”條款中應當寫明以下幾個方面的內容：

(1)建筑物的地理位置；

(2)建筑物的總建筑面積、層高：

(3)建筑物的功能性質，如是辦公樓還是住宅樓，是商場還是車間等。如標的是綜合樓。還應具體說明各類功能用房的面積。

3．具體的投資方式

在合建合同中．通常的投資方式是：一方以土地使用權作為投資，一方投入建設資金。即所謂的“甲出地，乙出錢，共同謦房”。筆者認為，之所以土地使用權可以作為投資，是因為土地本身具有價值和使用價值。而且。土地的價值的大小因地塊的大小、地理位置等條件的不同而不等。城市鬧市區土地的價值就比郊區同樣大小的地塊的價值大。同時．土地的價值。還與該地塊上可修建的建筑物或附加物的價值成正比。地上的附著物價值大，土地的使用價值大，該塊土地的價值也大；地上的附著物價值小。土地的使用價值小，土地的價值也小。例如，在同樣面積的土地上，修一樓一底的房屋，與修十樓一底的房屋其土地的價值明顯是不等的。因此。在把土地使用權作為投資時，應當委托有關地價專業評估機構進行地價評估．以評估之價值作為以土地使用權作為投資的一方的投資金額。這樣有兩個好處，一是將土地使用權作為投資的一方的投資實際轉化為了一種可計量的資金投入；二是在協商分房比例或份額時?？梢愿鼮闇蚀_方便地按投資比例來確定合作建房的分配比例或份額．使分配更為公平、公正、合理。從而防止或減少糾紛。

4．合理的分配辦法

對合建房屋如何進行分配。這是合建合同中的關鍵問題。而大多數合建合同糾紛的產生。往往也就是因這一問題而引起。筆者認為，在合建合同中，對于分配這一關鍵條款，應當注意以下幾點：

(1)對合建房屋的建筑總面積應當在合同中明確加以規定。如果不作規定或含糊不清．很可能會為今后的合作埋下隱患：

(2)在合同中，對合作建房雙方當事人乙的分配比例或份額應作明確的規定。在建筑總面積確定的前提下。一般應根據投資量的大小由雙方協商確定分配比例或份額。例如合建合同中明確規定合建房屋的總面積為10000住宅，總投資是1000萬元。以土地使用權作為投資的一方土地估價為300萬元。而資金投入一方投入建設資金700萬元，投資比為3：7。經雙方協商，對所建房屋的分配也按3：7進行。所以土地使用權投資一方分得所合建之房3000m2。而以資金投入一方分得余下的7000Im。

(3)在合同中應當寫明，如果實際竣工面積超過合同中雙方約定的建筑總規模時，對新增加的建筑面積，合建雙方也應按比例進行分配。這個問題，從實踐來看，是最容易發生糾紛的問題。有的以資金投入的當事人。或在合同中有意回避這一問題。根本不寫對新增部分如何分配；有的則在合同中僅明確以土地使用權作為投資的一方的分房面積數量，不寫自己所分的面積數額。待合同簽訂之后，則挖空心思，千方百計地擴大建筑面積．并將新增加的面積據為已有。這種行為是明顯地設置合同“陷井”。非法侵占合建另一方當事人的合法權益的行為。這是因為，在新增加的建筑面積中，既包含了資金投入的價值．也包含了土地使用價值增大后轉化的價值。超過原來合同約定的建筑總面積的新增加面積部分，是合作建房雙方投資效益的增值。理應對增值部分按雙方的投資比例，進行重新分配，才能體現公平、公正、互利互惠的原則。因此，在合建合同中，應當明確約定：對實際竣工面積超過本合同約定的建筑總面積的增值部分．應按約定的比例雙方再次分配。

(4)合同中必須寫明雙方所分房屋的樓層、位置，并根據建筑圖紙作出資料。經雙方法定代表人簽字單位蓋章后作為合同之附件。因為作為建筑物。其不同的位置、功能、樓層等的價值是不相等的，如果不寫清楚這些內容，也很可能會導致爭議和糾紛。

(5)在工程竣工時，要由合建當事人雙方以及工程質量監理部門等共同對房屋按照合同規定的質量標準和要求進行驗收。在驗收合格并取得相應的質量合格證后。方可按合同約定的比例或份額進行分配。未經驗收的房屋，不得分配和使用。

5．嚴格的合同變更條件

合同的變更，是指合同有效成立之后，履行完結之前，由雙方當事人依照法律規定的條件和程序。對原合同內容所作的更改。合同是合同當事人的合意，是經當事人協商一致。設定各自權利義務關系的協議，具有法律約束力。合同一旦依法成立，任何一方不得擅自變更。<合同法>第一章第8條規定。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同?！?/p>

在合作建房實踐中．單方擅自變更合同內容的主要表現形式有：未經合建當事人另一方同意，擴大建筑面積，或更改建筑物的結構、功能、裝修標準等等。而導致這些情況發生的主要原因是：在許多合建合同中。均沒有明確規定合同變更的條件，以致于給一方擅自變更合同內容，損害他方合法利益留下可乘之機；有的以土地使用權投資的合建合同當事人，常常為了。減少麻煩”，在合建合同中約定由資金投入一方代為辦理立項規劃、設計、建筑施工等方面的報批手續．輕率地放棄了對合建工程項目的管理與監控權利。以致使另一方可以利用這個條件對建筑面積、質量標準等進行更改。

由此可見，在合建合同中，專門設置和約定關于合建合同條款的變更條件，對保護當事人的合法權益，預防和減少合同糾紛是非常必要的。因此，在合建合同中，對合同條款的變更應作出嚴格的規定：

(I)合建合同訂立后，對合同任何條款的修改和變更，必須經雙方協商一致，并形成書面補充協議，經雙方法定代表人簽字及單位蓋章之后，方可作為合建合同的補充協議，與合同具有同等法律效_力

(2)凡涉及合建工程的一切立項、計劃、規劃、設計、施工等請示報告或圖紙，必須以雙方的名義并經雙方法定代表人會簽后聯合行文上報。單方上報的有關報告、請示、圖紙等應規定一律無效。

(3)在合建合同簽訂之后，因為各種原因需要對合同內容進行修改或變更。必須按照以下程序進行：

第一、由要求變更一方提出書面建議或書面通知。合同本身是一種合意，體現意思自治原則。合建當事人變更合同的協議，從實質上看，也是一個新的合同，所以應當取得雙方當事人的協商一致。因此，當合建一方認為需要變更合同時，應以書面形式寫明建議變更的內容、理由、善后處理意見以及希望對方回復的期限等。

第二、當事人一方接到要求變更合建合同的書面建議后，應在約定的時間內予以回復或與對方進行協商。

第三、合建當事人雙方協商一致之后，必須制作書面補充協議。在補充協議中還必須注明此協議生效的時間。

合作建房是合建當事人雙方共同實施的經濟合作行為。由于涉及的標的物價值大，建設周期較長(一般一至兩年)，情況相當復雜。因此，在合建合同中應當規定具體的違約責任條款，對如何承擔違約責任有明確的約定．并且寫明對違約的處理辦法，違約金如何計算等，以此約束雙方之行為．盡可能預防違約行為的產生，從而減少因違約而產生的合同糾紛。