房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理論文

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1前言

隨著社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，眾多的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目如雨后春筍般的出現(xiàn)。工程管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一，通過(guò)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中實(shí)施工程管理，能夠有效的解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，控制成本，以及提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的聲譽(yù)都具有非常重要的作用。

2工程管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用

2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的規(guī)劃管理俗話說(shuō)“萬(wàn)事開(kāi)頭難”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，千頭萬(wàn)緒，規(guī)劃管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理的第一階段，在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中占據(jù)非常重要的位置，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的規(guī)劃管理主要包括以下幾個(gè)方面:其一，根據(jù)營(yíng)銷策劃部門所做的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地理位置進(jìn)行合理的定位，規(guī)劃處房地產(chǎn)建筑規(guī)模等級(jí)以及相應(yīng)的需求量;其二，積極同規(guī)劃部門溝通，通過(guò)運(yùn)用規(guī)劃部門對(duì)于規(guī)劃政策的了解以及豐富的規(guī)劃知識(shí)，根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，制定出能夠?qū)崿F(xiàn)最高效益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃指標(biāo);其三，根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》的相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)競(jìng)標(biāo)，重點(diǎn)從項(xiàng)目方案的平面布局的合理性、建筑立面的美觀性以及戶型配置的均好性等方面進(jìn)行客觀、公正、綜合的評(píng)價(jià)。

2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的設(shè)計(jì)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系到建筑設(shè)計(jì)的規(guī)范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃?xì)獾认到y(tǒng)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，因此，工程管理中的設(shè)計(jì)管理應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手:其一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該慎重選擇設(shè)計(jì)單位，切忌過(guò)分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計(jì)成本而選擇缺乏設(shè)計(jì)實(shí)例以及綜合素質(zhì)較差的設(shè)計(jì)單位，選擇具有良好信譽(yù)且資歷較深的設(shè)計(jì)單位，然后根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》以及《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》等相關(guān)法律，設(shè)計(jì)出“施工方便、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全適用”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案;其二，在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該將對(duì)項(xiàng)目的期望目標(biāo)以及相關(guān)的設(shè)計(jì)要求，提供給設(shè)計(jì)單位，通過(guò)與設(shè)計(jì)人員的溝通，能夠保證設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)效果更能夠滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的要求;其三，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，時(shí)間就是金錢，因此應(yīng)該要求設(shè)計(jì)單位在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，盡可能的提高設(shè)計(jì)工作的效率;其四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該督促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格的執(zhí)行國(guó)家的強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，重視開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的科技含量，當(dāng)需要進(jìn)行圖紙改進(jìn)時(shí)，應(yīng)該按照相關(guān)的規(guī)程程序辦理手續(xù)。

2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的施工管理工程管理中的施工管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有涉及面廣、影響大、內(nèi)容多、施工周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，因此工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和施工管理的質(zhì)量具有直接的關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的施工管理主要包括以下幾個(gè)方面:其一，安全管理，俗話說(shuō)“百年工程，安全第一”，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的施工管理，應(yīng)該將安全管理放在首要的位置，通過(guò)為工程施工創(chuàng)造安全的環(huán)境，對(duì)保證施工質(zhì)量以及控制成本等方面都具有非常重要的作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及施工單位都應(yīng)該充分的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的安全結(jié)構(gòu)和永久性的重要性，并嚴(yán)格的按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行控制，以此保證工程的安全性;其二，合同管理，施工合同是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和施工企業(yè)簽訂的施工合同，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行施工管理的重要法律依據(jù)，因此施工管理的首要任務(wù)就是制訂相應(yīng)的合同，除了國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款之外，施工合同還應(yīng)該包括施工文明保障、施工安全保障、工程款支付、工程材料供應(yīng)、工程施工、工期、工程質(zhì)量、工程竣工和驗(yàn)收等眾多方面的內(nèi)容，通過(guò)實(shí)施合同管理，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、成本三個(gè)方面進(jìn)行有效的控制;其三，質(zhì)量管理，施工中的質(zhì)量管理至關(guān)重要，質(zhì)量管理主要包括以下幾個(gè)方面:

(1)施工材料的管理，施工材料的質(zhì)量直接關(guān)系到建筑工程的質(zhì)量，施工單位應(yīng)該推行材料設(shè)備使用準(zhǔn)入制，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目使用的主要材料進(jìn)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)定位，當(dāng)施工材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)，施工單位應(yīng)該檢查施工材料是否具備生產(chǎn)許可證、質(zhì)量合格證以及相應(yīng)的檢驗(yàn)報(bào)告等，必要時(shí)，應(yīng)該對(duì)材料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽查，并將抽查的樣本送到有資質(zhì)的試驗(yàn)室進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)合格之后才允許材料進(jìn)場(chǎng)，材料進(jìn)場(chǎng)之后，還應(yīng)該進(jìn)行材料的倉(cāng)儲(chǔ)和使用管理，避免材料受潮、變質(zhì)，并制定相應(yīng)的材料領(lǐng)用制度，防止出現(xiàn)濫領(lǐng)、冒領(lǐng)等問(wèn)題;

(2)由承擔(dān)質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，按照施工合同以及相關(guān)的規(guī)定，對(duì)施工單位進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督和管理，保證施工工序達(dá)到相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之后，才能進(jìn)行下一道工序的施工，施工單位也應(yīng)該在施工中實(shí)行自我質(zhì)量控制;

(3)當(dāng)工程竣工后，由監(jiān)理人員根據(jù)國(guó)家的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格后才能竣工，以此保證工程的質(zhì)量;其四，工期管理，工期管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的另一個(gè)重要內(nèi)容，因?yàn)楣て诓粌H關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、施工企業(yè)的利益，還關(guān)系到購(gòu)房者的利益，因此應(yīng)該嚴(yán)格地控制工期，可以采用P3軟件進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度管理，保證工程能夠按照既定的計(jì)劃順利的完成;其五，成本管理，工程管理中的成本管理主要包括:引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行公正、公平、公開(kāi)的原則，選擇價(jià)格較低，并且具有質(zhì)量保證的施工企業(yè);做好工程概預(yù)算，并以此為依據(jù)，撥付工程款;控制好施工質(zhì)量，盡可能避免出現(xiàn)工程變更以及因?yàn)橘|(zhì)量不合格的重建施工，降低在這些方面的工程支出;成本核算應(yīng)該有審計(jì)部門把關(guān)，不能隨意進(jìn)行估算。

3結(jié)束語(yǔ)

總而言之，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特殊性，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的工程管理成為一項(xiàng)系統(tǒng)、復(fù)雜的工作。但是，工程管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建設(shè)中的重要職能性工作，對(duì)保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量以及控制成本等方面都具有非常重要的作用。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該充分的認(rèn)識(shí)到工程管理的重要性，通過(guò)將工程管理應(yīng)用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司蓬勃的發(fā)展。

作者:楊麗春?jiǎn)挝?長(zhǎng)泰縣房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記所