房地產開發企業土地增值稅清算對策

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摘要:在房地產企業所需要繳納的各種稅款中，土地增值稅是其中一種比較重要的稅種，因為房地產土地增值稅具有稅率跨度大、計算復雜以及計算周期長等特點，房地產開發企業如果想要降低其負稅水平，就必須對土地增值稅稅收進行合理清算籌劃，從而能夠在市場競爭中將市場收益最大化。文章主要對房地產開發企業土地增值稅稅收清算籌劃進行分析，以便為房地產企業的納稅提供參考。

關鍵詞:房地產;稅收;土地增值稅;稅收籌劃

稅收是影響企業發展的重要因素之一，進行稅收籌劃不但能夠有效減少企業的稅收支出，為企業帶來更大的經濟效益，而且對于企業財務管理水平的提高和保障企業的市場競爭力具有重要意義。作為我國國民經濟的重要支柱產業，房地產企業需要解決的稅問題也有很多，比如增值稅、企業所得稅、土地使用稅、土地增值稅等，其中土地增值稅是房地產企業眾多稅收問題中的重點，對于企業的經濟效益的提高、企業發展以及提高房地產企業的核心競爭力具有重要意義［1］。2019年我國土地增值稅新管理規程的提出對房地產企業的稅收提出了新的挑戰，因此房地產企業必須要提高財政管理水平，加強對土地增值稅的稅收清算才能夠實現可持續發展［2］。

一、房地產開發企業的土地增值稅稅收清算中存在的問題

(一)土地增值稅清算機制不完善，稅收清算意識不夠強

就目前而言，很多房地產企業的管理對于土地增值稅的清算都沒有深刻的認識，也沒有意識到對土地增值稅進行清算的重要性，對于企業土地增值稅的清算工作也不夠重視，因此也沒有具備完善的土地增值稅清算機制。每提到對于土地增值稅的清算籌劃通常都會想到財務部門，覺得這應該是財務部門負責的工作，但土地增值稅的籌劃是涉及企業各個部門的。如果沒有健全的土地增值稅清算機制，房地產企業的清算工作也很難展開。因此未來確保房地產企業的土地增值稅稅收清算工作的順利展開以及未來能夠達到理想的清算結果，建立起健全完善的土地增值稅清算機制是非常有必要的。很多企業內部各個部門之間沒有進行合理協作和實現信息共享，這也很大程度上為企業土地增值稅的清算增加了難度。目前我國土地增值稅的稅收發展研究現狀還處在初探階段，很多企業對于稅收籌劃的意識都比較弱，在很大一部分企業的觀念中，進行土地增值稅稅收籌劃反而還要花費更多的成本，而偷稅、漏稅則會更加方便，受到的懲罰程度也比較輕，這也是很多企業對稅收籌劃不夠重視的主要原因之一。另外還有很多企業在進行清算時并未對整個開發流程進行考慮，沒有全局意識，為了實現土地增值稅的融資功能以及降低土地增值稅稅額，對土地增值稅的清算工作進行混淆，對管理費用和開發費用以及虛增開發成本等進行干預。

(二)會計核算不符合土增稅清算要求

很多房地產企業的管理者因為缺乏財務管理意識和對國家政策的理解不夠透徹，目前仍然使用傳統的財務管理方式，沒有做到與時俱進，也沒有利用企業的其他項目合理的進行土增稅稅收清算。我國在實行營改增政策后，很多房地產企業對企業相關新產品的利用沒有及時進行合理調整，對于企業產品的利用意識也有很大的欠缺。會計科目設置也不合理，對于成本費用的收集也不科學。

(三)未能準確把握土增稅清算的時間要求

企業在進行土地增值稅的繳納過程中會對各個項目進行清算，部分公司在進行清算的過程中會把竣工結算工作進行推遲，實例中經常可見，銷售發票開具、房款支付、銷售合同和裝修合同簽訂等時間節點把握不準，會影響土增稅清算結果。因此要把握好清算時間點，對相關數據進行仔細核對。

二、房地產開發企業土地增值稅稅收清算對策

(一)合理利用公司組織形式

目前我國采用的土地增值稅的計算方法是四級超率累進稅率，一些增值率沒有達到20%的普通住宅就可以不用進行土地增值稅的征收。所以納稅人可以在不動產的銷售中或者是土地使用權的轉讓中增加銷售環節，這樣實現高增值額到低增值額的分解，從而達到降低增值率和土地增值稅的適用稅率的目的。增值額被分解的次數越多，能夠節省的稅收也更多。在房地產企業的支出中，開發成本的支出是必需的，而開發成本的支出多少是和企業增值額的高低有直接關系的。房地產項目在對土地增值稅進行清算時，可以通過分開簽訂裝修合同、或通過關聯交易在規定扣除額度內列支有關費用來進行土增稅的核算。比如將房地產的建筑裝修交給建筑裝修公司來承辦;比如在與客戶進行合同鑒定的時候可以將毛坯房的裝修和精裝修合同分開簽訂，雖然合同總收入沒有變，但單個合同的銷售收入卻減低了，土地增值額也降低了。另外房地產企業在進行經營的過程中，可以建立起有法人地位的銷售公司來完成房地產的銷售，通過銷售公司來完成房地產項目的銷售，通過人為來對房地產企業和銷售公司的增值率進行有效的調節，從而減少企業土地增值稅的繳納。

(二)對項目進行合理定價

在普通的房地產項目中，利用好土增稅超率累進各段的空間進行數據精確測算和籌劃，不但可以提高企業利潤，而且可以享受免稅優惠。例如某房地產企業的開發成本和銷售總價分別為X和Y，假如該企業要享受起征點的稅收優惠，在稅收起征點為20%時，那該企業的銷售總價Y只能等于1．6X，這樣不但獲得稅收優惠而且還能夠得到較高的利潤。如果企業想要將售價提高來提高利潤，那要確保稅后利潤籌劃后大于籌劃前。假如企業增值率低于50%，也就是土地增值稅的繳納稅率為30%時，企業銷售總額提價要小于0．46X，才能達到提高利潤的目的，如果超過反而會減低利潤和增加稅收。

(三)合理利用特殊項目扣除規定

《中華人民共和國企業所得稅法》規定“企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失及其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除”。其中的費用支出包括企業計入“財務費用”的利息凈支出。利息支出在土增稅扣除中根據具體情況有著不同的扣除標準，應加以區分。稅務機構對于資本化利息和費用化利息的扣除也作出了如下規定:如果納稅人可以給主管納稅機構提供在銀行借款利息的原始憑證(前提符合稅法規定扣除標準要求)，使主管稅務機構能夠將企業的資本化利息和費用化利息區分開來，那可扣除費用的費用計算為支付了土地使用權地價費用以及相關的稅費和項目開發成本相加后乘以5%再加上實際支付的利息。但如果房地產開發企業無法給主管稅務機構提供原始借款利息憑證，那么主管稅務機構也無法區分資本化利息和費用化利息，這時候可以扣除的開發費用是支付了土地使用權地價費用以及相關的稅費和項目開發成本相加后乘以10%。因此為了更好的對利息支出費用進行扣除，房地產企業在進行土地增值稅清算時應該分別測算上述兩種利息扣除方式引起的稅款變化，以選用最合適的籌劃方法。

(四)合理利用核定征收辦法

土地增值稅的征收是按照增值額的超率累進稅率進行計算，最低稅率為30%，按照具體的增值額來進行實際征收計算。對于無法提供相關費用證明的，那么稅務機關的稅費則按照預征額來進行征收。就以普通居民住宅為例，如果房地產開發企業的房產銷售收入是X，扣除項目費用為Y，預征率為Z，增值率為W，那么土地增值稅的計算分為兩種情況:(1)在W低于20%，這時土地增值稅是免征的，直接使用清算來進行計算;(2)當W大于20%小于50%時，稅率為30%，在(X－Y)/X×Z的計算結果小于或者等于30%時，土地增值稅的清算使用清算方式，大于30%時，繳納的稅費則按照核定征收方式計算。土地增值稅按照核定征收方式清算是很多企業會選擇的方式。(五)做好清算證據鏈的收集和保存進行土地增值稅的清算需要有完整的證據鏈的支持，為了能夠為清算結果提供可靠依據使會計核算更加科學，房地產企業應該如實提供相應的資料。對前期規劃手續、證照進行收集，包括《國土證》《建設工程規劃許可證》《施工證》《商品房預售許可證》、竣工備案表等，另外還應該要提供土地出讓合同、土地出讓金收據、印花稅以及契稅完稅憑證等支付地價款證明，商品房銷售臺賬、完工項目成本表、竣工決算表驗收報告等。財務部在對工程款進行結算時，要確保“四流合一”，即合同流、發票流、業務流以及現金流。

三、結語

提高企業稅收清算意識對于房地產開發企業而言，有利于提高經濟效益和提高企業市場競爭力，而且還可以提高企業財務管理水平，對于房地產企業的發展是具有積極意義的;另外，企業合理進行稅收籌劃也可以使稅務機構的稅收法律得到完善，對于我國稅收事業的發展也具有積極意義。

參考文獻:

［1］吳夫娟．淺談房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃［J］．財會學習，2020(3):183－184．

［2］曾曉霞．房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃的探究［J］．當代經濟，2018(10):132－133．

［3］劉怡．探討房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃［J］．財會學習，2020(10):208+210．

［4］楊睿．淺議房地產開發企業土地增值稅籌劃［J］．納稅，2020，14(9):40－41．

［5］林傳萬．房地產開發企業土地增值稅稅收風險籌劃研究［J］．納稅，2020，14(8):29+31．

作者：林夢舒 單位：南方報業傳媒集團