房地產(chǎn)股權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

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摘要：隨著城鎮(zhèn)快的快速發(fā)展，城市土地與人口矛盾日益突出。土地資源作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的第一要素，其有限性增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地使用權(quán)的難度和運(yùn)營成本。通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)降低稅率，獲得投資成本，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用手段。本文主要闡述了轉(zhuǎn)讓股權(quán)和土地使用權(quán)兩者關(guān)系以及差異，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)及土地使用權(quán)造成的不良影響，需要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)相關(guān)法律法規(guī)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；轉(zhuǎn)讓股權(quán)；土地使用權(quán)

1股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)概述

根據(jù)《公司法》的相關(guān)規(guī)定，公司股東享有投資收益權(quán)、參與公司經(jīng)營權(quán)、股份轉(zhuǎn)讓或者出資的權(quán)利、知情權(quán)、優(yōu)先受讓和認(rèn)購新股權(quán)、選擇、監(jiān)督管理權(quán)、退股權(quán)等權(quán)益。股權(quán)包括股東與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的各種權(quán)益和企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理的各項(xiàng)權(quán)益，是集財(cái)產(chǎn)與經(jīng)營兩種權(quán)益為一體的綜合性獨(dú)立權(quán)利形態(tài)。股權(quán)具有私權(quán)性質(zhì)，股東可以根據(jù)個(gè)人意志對(duì)享有的股權(quán)權(quán)益進(jìn)行自由轉(zhuǎn)讓，這種自由受到國家法律的保護(hù)，是公民的自由權(quán)。土地轉(zhuǎn)讓權(quán)指土地使用者將土地使用權(quán)進(jìn)行出售、交換以及贈(zèng)予等行為。然而有人認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓兩者沒有關(guān)系，原因有以下方面：第一，因?yàn)榍罢咿D(zhuǎn)讓的是股權(quán)，后者轉(zhuǎn)讓的是物權(quán)，股權(quán)變更不會(huì)影響到土地使用主體的變更，因此土地使用權(quán)依然屬于公司所有，后者直接變更權(quán)利人。第二，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓沒有發(fā)生國有土地使用權(quán)、地上建筑物以及附著物轉(zhuǎn)讓的行為，不需要繳納土地增值稅。但是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更了土地使用權(quán)主體，轉(zhuǎn)讓人因?yàn)檗D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)受益，按照國家規(guī)定需要繳納土地增值稅。第三，兩者所屬法律范疇不同。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是按照《公司法》的規(guī)定執(zhí)行，后者則根據(jù)國家出臺(tái)的《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》等和土地相關(guān)的法律法規(guī)執(zhí)行。

2股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)存在的問題

2.1濫用公司股權(quán)違反國家房地產(chǎn)管理法規(guī)。房地產(chǎn)開發(fā)相門與國家的經(jīng)濟(jì)社會(huì)息息相關(guān)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目與土地聯(lián)系緊密，所以國家制定了《城市房地產(chǎn)管理法》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓做出了嚴(yán)格的規(guī)定，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。根據(jù)《公司法》的規(guī)定，企業(yè)法人擁有獨(dú)立的法人財(cái)產(chǎn)，享有法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，承擔(dān)相應(yīng)的民事權(quán)利。根據(jù)法人獨(dú)立人格制度，股東財(cái)產(chǎn)和公司財(cái)產(chǎn)相互分離，股東可以依法參與公司經(jīng)營決策，并將其個(gè)人意志轉(zhuǎn)化為公司意志，用公司的名義執(zhí)行所做的決策。這種不被外界獲知的行為其實(shí)是隱形行為，這種隱形行為其實(shí)是公司股東濫用獨(dú)立法人的權(quán)益。股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是公司的股東和公司以外的個(gè)人、組織發(fā)生的股權(quán)變更，公司的股東發(fā)生變化，新股東成為公司的實(shí)際掌控者，擁有對(duì)公司的財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)益，也就是對(duì)公司的土地進(jìn)行開發(fā)，這種行為違背了《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定。2.2逃避稅收。稅收是國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)所取得全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值稅，土地增值稅按照累進(jìn)稅率征收土地增值稅。土地增值稅按照四級(jí)超累進(jìn)稅率執(zhí)行，具體標(biāo)準(zhǔn)如表1所示。征收土地增值稅加大國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，從而有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的盲目性、自發(fā)性，防止出現(xiàn)炒房賣房等行為。但是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，則可以避免土地增值稅，降低交易成本，進(jìn)一步降低市場(chǎng)交易的門檻，降低國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控影響力。

3完善房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及土地使用權(quán)相關(guān)法律法規(guī)

3.1建立健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)。目前我國的股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于不同的法律體系，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓由工商部門進(jìn)行監(jiān)督管轄，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓則由國土資源局管轄，上市公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓還需要收到證監(jiān)會(huì)以及證券交易所的監(jiān)督和管理，由于兩者屬于不同的部門監(jiān)管，導(dǎo)致監(jiān)管方面出現(xiàn)混亂和管理真空。因此，需要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及土地使用權(quán)相關(guān)制度，股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到土地、規(guī)劃、建設(shè)、工商、稅務(wù)等多個(gè)部門，應(yīng)該實(shí)行聯(lián)合執(zhí)法，將其合并為一，一體化建設(shè)管理。3.2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)制度。房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般公司，股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到土地資源，所以應(yīng)該制定更加嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓制度和規(guī)定。根據(jù)《公司法》的規(guī)定，有限責(zé)任公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓之日起30日申請(qǐng)變更登記。房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)變更向工商部門提出申請(qǐng)的同時(shí)，還需要向土地管理部門進(jìn)行備案登記，并由專門的機(jī)構(gòu)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方的土地資源進(jìn)行核查，并做好備案，發(fā)放股權(quán)證明文件，按照相關(guān)規(guī)定到稅務(wù)部門進(jìn)行繳納稅款。其次，明確房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)做股價(jià)行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股價(jià)及土地使用權(quán)就是以土地使用權(quán)做股入價(jià)，進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。但是目前的《房地產(chǎn)市場(chǎng)管理辦法》和《土地管理辦法》對(duì)土地使用權(quán)作股入價(jià)行為沒有明確的界定，限制了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。因此，司法部門要盡快完善房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律法規(guī)，防止有人利用法律漏洞謀取私利。

4結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股份及土地使用權(quán)有效的規(guī)避了我國現(xiàn)有的稅收制度，不利于國家對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收管理，導(dǎo)致個(gè)人或者公司利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)避土地增值稅，從而影響到土地使用權(quán)的合法性。因此，需要進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為作出更加詳細(xì)的規(guī)定，確保整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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作者:張力軍 單位:南京市土地礦產(chǎn)市場(chǎng)管理中心