房地產多項目開發模式研究

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1房地產多項目開發的必要性

1.1房地產企業自身發展下需要

就我國房地產發展的總體情況而言，呈現出松散的局面，且資金的集中度不高，抗風險能力低，缺乏大型的房地產企業起到行業引導的作用。同時房地產的涉及面廣且開發周期長，存在著很多不確定的因素，因此容易遭受較大的風險。因此，房地產行業只有擴大估摸，實現規模化生產才能夠實現對資源的有效整合，提高對抗風險的能力，進而推動房地產的長遠發展。可見，進行多項目開發是房地產實現自身發展的需要。

1.2應對市場競爭的有力武器

我國房地產已經成為了買方市場，面臨著激烈的市場競爭，為了在激烈的競爭中生存，需要提高自身的綜合能力和整體的競爭力。但是隨著房地產行業工作的細化，分工更加明顯，因此不可能各個方面都發揮最大優勢，特別是房地產行業要有均好性。對多個項目的開發，提高了市場的份額和占有率，進而吸納更多的人才，實現管理水平的提高，進而完成遠大的發展目標。

1.3是國民經濟和行業發展的迫切要求

房地產行業作為國民經濟的支柱產業，對經濟的發展起到了巨大的推動作用，為了實現自身產業的可持續發展，需要實力雄厚的大企業的主導作用，因此房地產行業的規模化和集團化成為發展的必然趨勢，因此進行多項目的開發和規模化的經營，是房地產發展的必然選擇。

1.4提高利潤的有效保證

如果房地產實行單項目的開發，必然導致大量的資金流出，進而增加了融資成本，在銷售回款以后，支付了有限的資金費用以外，又要存入銀行，很容易導致資金的縮水，導致利潤的下降。因此，進行多項目開發，可以實現資金的有效流通，極大的提高了利潤。

2房地產多項目開發的模式

在房地產的多項目開發中，主要有三種模式。分別為：：矩陣式管理型、職能管理型和項目管理型。

2.1矩陣式多項目管理

矩陣式的多項目管理是以項目部為主體，對企業的監管和設計工作都是由總部的職能部門直接進行管理的，區域公司只是對內部的一般性事物進行管理。項目部由多個部門抽調出來的專業人才組成，并對項目經理和部門經理負責。這一項目管理模式有著自身的優勢，可以實現對外界環境的快速反應，但是項目管理人員受到雙重的領導，容易引發管理的沖突。

2.2職能多項目管理

該管理模式是職能部門通過對項目階段的分析，派遣合適的人員介入到項目管理工作中，團只監控管理到區域一級，項目及具體業務則由區域級直接進行管理。包括項目的拓展、項目的設計、工程和銷售等階段。這樣實現了項目管理的集中化和專業度，實現了內部資源的有效利用，但是對外界環境變化的反應較慢，同時部門的繁多容易造成決策執行緩慢等現象。

2.3項目管理

項目管理型是指項目公司作為項目開發的主體，項目公司則下設拓展、工程、設計、銷售以及各職能崗位。這種管理模式的優勢是能迅速的對外部環境的變化做出反應，不足之處是總部對項目的控制不到位，造成了資源閑置的現象發生。不同的管理模式有著不同的特點和優勢，各個房地產企業應該根據自身的特點，選擇合適的管理模式，加強對企業資源的合理利用，真正的發揮多項目開發的積極作用。

3房地產多項目管理中的問題

3.1資源配置的不合理

合理配置資源是企業發展必須具備的核心能力。房地產企業是資源密集型產業。其內部包括土地、人力、財務、技術以及品牌等資源，還包括政府、供方、客戶等外部資源。無論是社會的發展還是企業的發展過程，無不是資源有效配置的過程，因此房地產企業要想實現可持續的健康發展，就必須做到各項資源的優化配置和合理利用。目前，一些企業在實施多項目開發過程中，不能有效地優化和配置資源，致使人力和資金等資源等過度緊張，影響了企業的發展。

3.2規章制度不健全

健全的規章制度和完善的企業管理體系是企業發展的基本保障。在企業發展的初期，單項目開發模式下，因為管理層級和人員都較少，所以簡單的管理制度就可以管理企業。但在多項目管理模式下，層級、部門和人員都眾多，工作流程以及資金和信息的交流都比較復雜，如果房地產企業沒有一套全面和完善有效的規章制度和管理體系，就必然會導致權利的交集或責任的真空現象發生，監管和考核不清晰，部門溝通協調不暢，這也必然會阻礙企業的發展壯大。因此，為了避免這些問題的出現，房地產企業應該在進行多項目開發前，就制定出完整的戰略發展規劃，確定企業發展目標，協調各職能部門，合理配置和利用有限的人力、資金等資源，并制定一套全面、適宜和有效的規章制度，為多項目開發提供有力的支持和保障，同時在多項目的開發工作中加強指導和監督，及時的解決在項目管理中的問題，實現行業資源的合理配置，調動行業內部各個方面的力量，共同參與到房地產的多項目開發工作中來，只有這樣才能在多項目開發過程中，有效的實現投資目標。

4結束語

綜上所述，在新的地產市場形勢下，房地產企業要想繼續保持快速健康的發展勢頭，應盡快確立產品模式和管理模式。房地產多項目開發，作為當前形勢下最有效的管理模式，各企業應根據自身特點，有效的開發和利用。增強企業的競爭力、提高市場的占有率，這也是企業實現戰略目標的必然選擇。因此房地產行業要抓住多項目開發與管理的機會，加強制度的建設和工作的監督，積極的推進多項目工作的開展，為房地產行業競爭力的增強奠定堅實的基礎，進而推進我國房地產行業的可持續發展，為經濟的發展和社會的進步貢獻更大的力量。

作者：辛書成劉巖工作單位：大同區房產管理站