物業公司成本控制探討

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摘要：近幾年來，深圳的物業管理公司正處于快速全面的發展之中。面對物業管理公司維修維護費、綠化清潔、公共水電費等成本急劇上漲，所有物業管理公司都將面臨一個嚴峻的問題—成本逐年增加。本文以深圳福田某物業管理公司為例，分析了物業管理公司成本控制中存在的問題，提出了解決物業公司成本控制的措施。

關鍵詞：深圳物業；維修費；綠化費；水電費

一、深圳物業公司成本控制的問題

（一）房屋設施、設備維護、維修費用不斷增加。設施、設備自身的正常損壞。設施、設備由于使用時間長短，季節變化，溫度高低等多種因素影響，不能正常運行，不僅影響日常的工作效率，還增加公用能耗（電費），必須要維修或更換設施設備零部件才能正常工作。為了節約物業管理成本，針對小區破損嚴重的設施設備必須一次性投入管理費對此進行改造，這對于那些老舊小區成本來說無疑是雪上加霜，因為近年來物價上漲導致維修材料及設施設備成本增加。從深圳福田某小區入伙建筑面積為12萬平方米的某住宅小區成本表可得知，該小區前5年設施設備維修費用基本持平，改造費用幾乎為零，隨著入伙時間推移，2006年維修材料成本18萬元，2010年年維修材料成本27萬元，2015年年維修材料成本50萬元，2006年至2015年維修材料成本增長幅度為177.78%。2007年至2015年產生物業設施設備改造費用高達82萬元。（二）清潔綠化成本上升。小區內的綠化水平是美化環境的重要因素，不但可以創造一個良好的舒適的環境，而且還可以調節局部生態平衡。綠化清潔是物業管理公司的重要組成部分，也是小區不可或缺的部分，關系到小區的整體形象。1、清潔綠化材料成本上升隨著經濟水平的不斷提高，物價水平上漲迅猛，清潔綠化耗材也相應升高。下面是建筑面積為12萬平方米的深圳福田區某物業公司一項目從2011至2015年清潔綠化成本表（表1）表1：福田一項目2011年-2015年清潔綠化成本表單位（萬元）時間（年）消殺化糞池清理水池外墻清洗材料消耗（含農藥肥料等）其他合計20113.319.8710.033.1423.2120123.6210.6210.843.2428.3220133.8310.9211.053.6629.4620144.3411.8511.873.8931.9520154.6512.8812.994.1034.62從深圳福田某物業公司一項目成本表看出：僅清潔綠化成本（不含人工成本）從2011年23.21萬元上升到2015年34.62萬元，這四年內增長了11.41萬元，增幅高達49%。2、清潔綠化維護成本增加隨著經濟水平的不斷提高，環保意識的增強，業主對居住環境的要求越來越高。各房地產商在新建住宅項目的時候，會投入大量人力、物力、財力來提高小區的檔次，提升房屋的價格，增加房屋的賣點。由于多方面的原因，在綠化設計和施工中總存在一些不足或問題，給后期物業管理景觀維護帶來一定的成本壓力。據深圳某物業公司統計，近幾年剛入伙小區環境維護成本是前幾年入伙小區環境維護成本的2-3倍，且不含清潔綠化人工成本。特別是那些大型住宅小區，每年維護假山、花草樹木、養魚等成本占清潔綠化維護總成本的三分之二。（三）物業管理公用水用電成本費用上漲過快。1、物業管理公司水費不斷上漲隨著人們生活水平的提高，對環保意識的增強，人們對小區綠化的要求也越來越高。為了盡量達到業主滿意的舒適度，物業管理公司也不斷完善小區綠化環境，因此澆灌小區內花草樹木的用水量也有增無減（如表2）。由表2可知：近三年來，夏天雨水較充足，減少了工業用水的需要，用水量相對較少，但是對于較枯燥的冬天，用水量陡然上升。隨著小區綠化環境的日益完善，加上地下管道銹蝕造成漏水現象等，小區每年水費呈上升趨勢。小區水費也成為了物業管理公司不可小覷的開支。2、物業管理公司電費不斷上漲經常存在這種情況：走廊上空無一人，日光燈卻大放光明，由于人工操作不及時而造成的浪費。在人流量比較大的小區，頻繁開關日光燈也會縮短日光燈的使用壽命。福田某小區每年用電量在上升，電費也在逐年增加。業主對公攤電費的增加也表示不滿。如何在滿足人們的正常需求的情況下避免浪費，降低電費成本，也成為了物業管理公司思考的問題。

二、物業管理公司成本控制問題的解決措施

成本控制是企業發展的永恒話題，是企業增加盈利的根本途徑。無論在什么情況下，降低成本都可以增加利潤。在收入不變或增加的情況下，降低成本可使利潤增加或更快增長；在收入下降的情況下，降低成本可以抑制利潤的下降。經濟越發展，競爭更激烈。成本控制是抵抗內外壓力、求得生存的有力保障。（一）物業設施設備維修保養成本控制。維修費用包括小區公共部位維修費用和日常維修費用;設施設備維保費用指物業的機電設備、電梯的日常運行的管理。這兩項支出在物業管理的成本中占20%。若在物業管理中控制了維修保養費用就可能在很大程度上控制了物業管理費的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業管理的水平。因此，物業管理公司應要求各管理處認真編制維修費用的全年預算，監督預算的完成情況，同時建立和完善維修費用審批制度。1、加大對小區設施設備巡檢力度及日常養護每天對正在運行的設備按時進行巡檢，每周、每月對停運設備進行試運行試驗，保證設備能正常工作，發現設備出現問題，及時處理，多小修、及時修、盡量避免大修。一臺設備零件壞了（還可以正常運轉），換一個零件費用大概250元，如果沒有檢查到位，沒有發現，或者沒有及時更換零部件，就可能引起其他零部件損壞，甚至引起該臺設備癱瘓。更換一臺設備少則幾千元，多則上萬元。因此，不要讓設備帶病運行，設備壞了就要盡快將其修復，從而減少設備的維修費用。根據項目的特點，有計劃的安排設施設備的計劃性保養，減少設備故障，防止設備老化延長設備使用壽命，避免設備帶病工作，提高設備利用率。養護設備是最省錢的一種管理設備的方法，有關資料顯示，養護設備所花的費用相當于設備大、中修費用的五分之一。做好日常的設備養護工作，避免設備出現重大故障或損壞，給管理處造成直接或間接的經濟損失。2、維修材料的控制采購物料時，統籌兼顧，化零為整，對于日常工作中消耗很多的物料，采用集中、批量購買的方式采購，降低采購成本。供貨方為了銷售材料,在銷售方式上采取根據銷售量決定價格優惠。同時購買材料應該把好物料的采購關、質量關；建立日常物料消耗和費用臺賬，物料更換要以舊換新，物料消耗要有相關記錄，安排專人嚴格控制物料出庫，減少不必要的損耗和浪費，提高物料的綜合利用率。（二）清潔綠化成本控制。1、對外分包可以根據小區情況采取專業化外包的方式，將部分項目發包給專業公司，例如：將清潔、綠化這一技術含量較低、利潤率不高的項目，通過招投標發包相關的專業清潔綠化公司，專業公司在清潔衛生、綠化方面能夠提供比物業管理公司更加優質的服務，而且成本會更低，物業管理公司也不用承擔清潔工和綠化工的社會保險及相關的隱形支出。如一小區需10人清潔人，每年人工費360000元（10人*3000元/人*12月=360000元），如果將小區清潔以市場價30萬承包給專業的清潔公司，每年該小區清潔衛生方面可節約成本6萬元。2、綠化養護成本控制重視技術培訓，應用科學養護技術。應注重對工作人員進行綠化養護技術培訓，使其熟練掌握綠化養護流程、內容及相關標準。熟練機械的使用及養護。這樣不僅可以提高工作效率，還可以節約綠化養護總成本。利用物業前期介入減少物業綠化養護成本。在物業前期介入時，物業公司的工作人員可參與到小區景觀項目的規劃設計，從后期物業綠化管理角度的考慮，根據小區植物生長習性以及后期物業環境維護成本高低參與綠化設計和施工，至少減少物業綠化養護成本12萬元。（三）物業公用水電成本控制。1、用水方面成本控制可以利用收集雨水用于綠化滴灌，利用夏天雨水多的特點，下雨期間，將落雨管加長，很好地利用了雨水澆灌花木，據粗略計算，一個小區一年利用雨水澆灌可節省用水量20000噸，從而節約公用水費70000元/年（20000噸*3.35元=70000元）；有條件也可辟一個集水池，這樣就可以將多余的雨水即可積攢起來，大大提高雨水利用率。重視地下供水管道的查漏工作。工程部在做每月的水用量分析時，當發現水表的總表與分表計量數據差異較大時，即應全面檢查供水管道，確保無跑、冒、滴、漏現象。特別是老舊一些的小區，地下給水管網因銹蝕穿孔導致泄漏的事情常有發生，但不易被人們察覺，若不能及時發現，水就會嘩嘩的不斷流失。2、用電方面成本控制LED燈的節能改造。LED節能燈比普通燈管可節能65%。下面是深圳南山區某一住宅小區對兩個地下車庫進行了LED燈的全面改造，按現在單價1.0577/KWH計算，將原配備的T8日光燈全部更換為LED雙亮節能燈后，改造后的地下車庫照明系統實際的節電率達到65.38%，每月節約電費約1.45萬，全年可節省電費17.4萬。

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作者:楊夢蘇 單位:深圳泰福物流有限公司