醫院職工住房和社區管理對策

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摘要：針對房改政策實施至今醫院仍然參與職工住房和社區管理這一典型現象，分析認為問題根源在于私有化后職工住房的保障房屬性、社區建成年代久遠、部分共用部位與設施設備等產權關系不明晰、職工對醫院的依賴等因素，考慮到職工住房和社區管理社會化的必然性與長期性，認為醫院應轉變思維，職能定位，從政策執行人、業主權益擁有者、服務供應方等視角，依托屬地政府、社區居委會、業主和物業服務單位建立多元主體共治模式，推動社區中形成對話、競爭、妥協、合作和集體行動為主的可持續社區治理機制，維護包括醫院在內全體業主的共同利益。

關鍵詞：公立醫院；職工住房；社區管理

自1988年全國房改啟動以來，公立醫院職工住房經歷了提租、公房出售、住房補貼發放等過程，從公有產權變為私有產權，原職工生活區漸變為非單純職工居住的城市社區，但醫院并未按預期從職工住房和社區管理中脫離，分析這一典型現象背后原因有助于醫院未來采取適當對策。

1醫院職工住房和社區管理歷史沿革與現狀

房改以前，醫院一般都設有房管部門，負責職工住房和社區管理，涉及新房分配、舊房調配等重大事項時，醫院通常組建分房委員會并制定方案。房改期間，醫院房管部門按照各階段房改政策要求，負責租金、公房出售價格或住房補貼等計算，配合職工及相關機構辦理房屋上市交易等，負責在原職工社區引進物業服務單位。房改以后，職工住房商品化，成為職工“私有財產”，商品化后職工住房的上市交易使得更多社會人員入住職工社區，從而改變了原有的“醫院-職工”單一社區管理模式。但此種模式并沒有按預期實現社區物業管理社會化。以某大型綜合性三級甲等醫院為例，該醫院于1984年10月開院，院區周邊曾配套建有兩個職工社區，社區中目前仍存在未上市與已上市房改房、成本價房、優惠價房、承租公房等多種公有住房。醫院仍設有房管科并負責：①職工住房改革相關持續性工作，包括職工住房上市交易、住房檔案管理、住房補貼計算、房改政策解答與實施等；②物業服務單位選聘和監管職責，參與調解物業服務單位與居民糾紛，尤其是與社區中醫院職工業主的糾紛；③社區共用部位、大型和公用設施設備修繕與資金保障等；④社區內醫院集體用房和地下空間管理。即房改政策實施以來，兩個職工社區各有物業服務單位，均未建立以業主大會為核心的社區自治機制，醫院并未從職工住房和社區管理事務中脫離，只是從過去的直接管理轉變為當前隱形化的間接管理。

2醫院參與職工住房和社區管理的原因分析

2.1商品化后的職工住房仍然屬于保障性住房

1994年國務院的43號文對出售公房做了11條規定，其中第2條就提出了“向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價”的原則。這是我國首次提出住房分類供應和保障房的理念，由于當年單位職工仍施行低工資制，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價，也就明確面向職工出售的房改房的保障房性質，表明商品化后的職工住房與職工從市場上購買的普通商品房有本質區別。商品化后的職工住房未上市交易前，權屬流轉受國家和地方對保障性住房的相關管理規定約束，上市交易后，職工曾享受保障房的事實會記錄在案，影響該職工后續個人住房買賣相關政策。

2.2醫院作為原產權單位無法通過房改上市過程完全免除責任

職工住房雖屬保障房，但在產權關系方面與現有普通保障性住房又有所不同。普通保障性住房項目由政府投資或主導，建成后交由政府房產管理機構管理，房屋產權關系相對清晰，歷史記錄相對完整。職工住房，尤其是職工社區中的住房，通常作為醫院主體工程的配套生活設施建設，建設用地主要通過劃轉方式獲得，或在自有土地上建設，資金來源包括政府撥款、自有資金、職工集資與開發商合資等多種來源。不斷變化的住房政策造成同一職工社區甚至同一住宅樓中部分產權、有限產權、私有產權、公有產權并存，形成較為復雜的產權體系，同時因房屋多次流轉、人員流動、管理人員更替和管理部門調整等原因，理清住房檔案十分困難。醫院作為原產權單位，無法通過部分房改房上市交易完全免除其承擔的產權管理、業主和社會責任，涉及現存職工住房、未上市和已上市房屋之間、有關共用設施設備或共用部位糾紛時，醫院作為原產權單位仍不能置身事外。

2.3共用部位和共用設施設備產權關系不明晰

房改過程中對職工住房和社區中共用部位與設施設備的產權缺少明確說法。房改房售房面積核定主要是按照使用面積乘以固定系數來計算的，上市交易過程中沒有約定共用部位范圍，導致無法明確共用部位，特別是社區公用建筑的產權人。共用設施設備產權劃分缺少明確方法或依據，部分共用設施設備運行還依賴醫院主體工程，甚至是醫院主體工程所屬設施設備中不可分割的一部分。因此，盡管部分職工或非職工居民獲得房屋產權成為業主，但在權屬流轉過程中，共用部位和設施設備產權實際上并沒有移交給全體業主，而是由醫院繼續管理并承擔相關運維費用。

2.4公共配套設施不足與共用設施設備老化限制了物業服務水平

職工社區通常建設較早，按當時社區規劃要求，僅配套有少量管理用房和商業用房，并沒有配套物業、社區活動用房和停車場地等，僅有的商業用房、停車場地也按政府當年的規定無償移交給商業部門使用或劃給街道管理，地下空間也按規定不得出租經營，社區中可用來補貼物業費用的經營性用房較少。同時，社區共用設施設備使用年限較久，存在老化、功能落后和安全隱患等問題，解決這些問題需要投入大量資金，造成物業管理成本增加，物業費用收不抵支。這兩項因素限制了物業服務水平提升，也成為醫院職工社區物業服務社會化需要解決的難題。

2.5職工類業主對醫院的依賴制約了物業服務社會化進程

隨著房改房不斷上市交易，非醫院職工業主逐漸增多，原單純醫院職工為主的社區確實呈現社會化特征，但社會化程度遠低于其他普通商品房和保障房性質住宅社區，相當數量職工住房因種種原因未上市，或者上市交易給子女，或者上市交易給醫院其他職工，客觀上職工業主仍占有較大比例。由于醫院經濟運營狀況較好，能負擔職工社區中共用部位和設備設施維修資金，在物業服務單位選擇上有主導權和話語權，使得職工業主存在“等、靠、要”的依賴思想，有事時首先想到的是找醫院房管部門來解決，并在全體業主群體中表現最為強勢，客觀上造成業主委員會無法成立，制約了社區物業服務社會化進程。

3堅持多元主體共治的社區治理機制

3.1醫院參與社區治理的多重角色

醫院參與社區治理具有產權單位、業主和用人單位三重角色，需承擔相應職責。一是作為未上市房改房的產權單位，應持續執行房改政策，推進職工住房和社區管理社會化進程，二是作為集體和部分公共用房業主，享有業主權利同時也應履行相關義務，參與社區物業管理委會事務，選擇并監督物業服務單位，支持社區改造升級工作。三是作為部分業主的用人單位需要承擔必要社會責任，維護職工住房利益，協助政府和社區做好矛盾化解與社會穩定。多重角色特征不僅說明醫院參與社區治理的必要性，也要求醫院針對職工住房和社區管理需求要有所轉變，應在實踐中不斷找準自身職責范圍與功能定位，由原產權單位思維向業主思維轉變，由單位大后勤、單位物業向物業監管方向轉變，由過去的房屋管理思維向業主權益維護方向轉變。

3.2發揮屬地政府的主導作用

醫院職工住房和社區管理問題并非孤立現象，城市中類似職工社區普遍存在，屬地政府及相關業務主管部門對此應發揮主導作用。一是完善相關法律法規的配套政策，針對已上市和未上市房改房混存情況下的職工社區物業管理、維修、監管方面政策缺失及沖突等情況出臺切實可行的實施辦法或解釋，針對老舊小區歷史遺留問題，盡早建立必要的申訴渠道或解決機制。二是建立必要的免征、退稅、降稅等財政調節手段，扶持老舊小區物業服務企業，方便其收支平衡，提高其積極性和物業服務水平。三是提供專項資金用于單位社區綜合整治與改造，建立包括社會資本在內的資金籌措機制，制定修繕計劃，整治社區環境，推進老舊住房共用設施設備升級。

3.3協助社區居委會建立可持續的基層群眾自治制度

醫院應積極協助社區居委會建立群眾自治制度。黨的報告中提出“要加強和創新社會治理，堅持和完善基層群眾自治制度”。2020年北京市的《物業管理條例》提出將物業管理納入社區治理體系，提出由社區居委會建立物業管理協商共治機制，引導物業管理事項規范運作。社區居委會作為政府基層管理的組織載體，本應承擔推動社區居民自治的任務，但由于上級行政機構安排的事務占用居委會過多人力、物力與時間，老舊社區的居委會通常無力專注于業主訴求與維權等活動。職工社區社會化過程中，由于職工業主的存在實際上仍然保留了單位社區內核，單位原本的組織性增加職工業主對單位依賴性同時，確實也能為職工業主實施集體行動提供保障，也確保維權行為在法治框架下理性發展。但醫院介入職工業主維權并非長久之計,應積極參與社區居委會牽頭的物業管理協商共治機制，以便建立可持續的基層群眾自治制度。

3.4依托社區自治機制維護醫院及職工業主的合法權益

業主權益維護是社區治理核心，社會化后的職工社區，權益維護不僅包括醫院、職工和非職工在內全體業主，也包括物業使用人，醫院應依托物業管理協商共治機制維護包括自身、職工業主在內的全體業主的合法權益。首先，業主應認識社區物業服務社會化與市場化趨勢，尤其是職工業主，需要改變傳統單位免費福利觀念，樹立有償服務意識，減少對醫院的依賴。第二，業主及物業使用人應遵章守約，依法享有權利同時承擔義務，行使權利不損害他人合法權益，不以放棄權利為由不履行義務，積極參與物業管理相關規約等制定過程，監督物業服務活動。第三，依托物業管理協商共治機制形成良性的對話、合作、競爭、妥協和集體行動氛圍，樹立依法維權和理性維權意識，將業主權益糾紛限制在法律框架內解決，減少維權行動的抗爭性和過激行為，確保維權行為的正當性，獲得屬地政府的理解與支持。

3.5共同建立可持續的物業服務模式

醫院應在屬地政府指導下，與居委會、業主、物業使用人和物業服務單位共同建立可持續的物業服務模式。一是將分散的職工社區整合，形成較大規模物業服務區域，并成立物業管理委員會，由單純醫院后勤管理向物業管理委員會監管過渡；二是充分利用醫院職工住房利益再分配能力強的有利條件，吸引具有一定規模的專業物業服務單位進入；三是物業服務單位應接受醫院、居委會、業主和物業使用人等各方監督，做好公眾溝通并落實信息公開要求，提升物業服務水平。四是建立客觀公正的老舊小區物業服務監督與考核體系，相關各方應共同監督物業服務情況，制定合理可行物業服務評估和獎懲制度，對于評估不合格的物業服務單位應予以警告或淘汰，評估達標的，可按屬地政策給予稅收優惠政策或補貼，確保物業服務單位維持合理的贏利水平。

4結論

綜合上述分析，醫院職工住房和社區管理社會化是必然趨勢，但也是一個長期性的過程，原因包括私有化后職工住房的保障房屬性、社區建成年代久遠、部分共用部位與設施設備產權關系不明晰、職工對醫院的依賴等因素。考慮到無法通過房改房上市過程完全免除醫院承擔的產權管理、業主和社會三方面責任，醫院應由原產權單位思維向業主思維轉變，由單位大后勤、單位物業向物業監管方向轉變，由過去的房屋管理思維向業主權益維護方向轉變，并在實踐中找準自身定位，從政策執行人、業主權益擁有者、服務供應方等視角，依托屬地政府、社區居委會、業主和物業服務單位建立多元主體共治模式，推動社區中形成對話、競爭、妥協、合作和集體行動為主的可持續社區治理機制，維護包括自身、職工業主在內全體業主的共同利益。

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作者：邢妍 單位：中日友好醫院