房地產企業管理思路梳理分析

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摘要：隨著經濟的飛速發展，國家的稅收制度改革創新也在不斷進行，與此同時房地產企業管理思路也應結合“營改增”政策不斷完善，并根據時代的發展趨勢不斷梳理企業管理思路，確保管理思路的清晰性及企業管理的有效性、科學性，順應時展趨勢，提高房地產企業管理水平。“營改增”背景下房地產企業梳理管理思路應結合企業自身的發展需求，巧用“營改增”政策，便于房地產企業開發、建設及商鋪招商租賃等工作的順利開展。

關鍵詞：“營改增”；房地產；企業管理；思路；梳理

在經濟轉型時期，稅收制度也應順應時展不斷革新，“營改增”政策的提出是在原有稅收制度基礎上進行改進和完善?！盃I改增”政策的實施，可有效規避重復征稅的現象。當然，新稅收制度的實施也給房地產企業管理帶來巨大的沖擊，在此背景下應明晰管理思路，確保房地產企業管理工作的有效性。此外，房地產企業應與時俱進，不斷創新企業管理模式，以保證房地產企業的穩定發展。本文主要對“營改增”后房地產企業管理思路進行梳理分析。

一、“營改增”后房地產企業管理帶來的沖擊

“營改增”作為一種新出臺的稅收政策，對房地產企業管理帶來很大沖擊，同時，這也是推動房地產企業管理創新及企業快速發展的一個契機。例如，“營改增”政策的實施，對房地產企業銷售方面產生一定的影響，房地產企業新增的不動產中所包含的增值稅均納入到抵扣環節，降低交易成本，這在很大程度上可以促進房地產交易的靈活性，降低了房地產企業經營發展的風險，同時也增強了企業經營的能力。從某個層面來看，“營改增”政策的實施，對房地產企業經濟轉型發展有著一定的推動力。相反，“營改增”政策實施下，對企業現金流也帶來一定程度的影響。眾所周知，房地產企業管理中所涉及到的工作比較多，其中房地產開發、建設及商鋪招商租賃等是房地產企業管理的重要內容，在業務開展的過程中，也會涉及到大量的資金流動?！盃I改增”政策的實施下，可有效避免以往房地產企業營業稅在確認預售收入的當期就要繳納、占用流動資金的問題，在很大程度上增加了房地產企業現金流動性，也更有利于對房地產企業全面掌握、控制和分析企業現金流動情況，并從中分析是否存在經營風險，以便于及時采取有效的措施，從而有效規避房地產企業的經營風險，推動房地產企業的可持續發展。當然，在“營改增”政策實施下，對房地產企業各個崗位人員的綜合素質水平也提出了更高的要求，這些都是房地產企業管理人員必須要考慮的問題。

二、“營改增”后房地產企業管理思路的梳理

（一）改變房地產企業經營模式。房地產企業在發展的過程中，需要結合實際的發展情況及市場的發展動態，不斷改進企業的經營模式，才能促進企業的可持續發展。在“營改增”發展環境下，對房地產企業管理工作帶來很大的沖擊，尤其是對企業管理思路也提出了更高的發展要求。筆者在從事房地產企業管理工作中，主要負責的經營業務有：房地產開發、保障性住房建設、商鋪招商租賃等，在發展中企業的經營模式也在不斷的改進和完善，特別是在“營改增”的影響下，房地產企業經營模式的革新，可有效避免經營過程中資金短缺的問題。首先，在房地產企業經營管理中，應有效縮短房地產項目的運作周期，降低企業的財務成本，將資金的占用率降至最低，不斷提高資金的利用率。當然，在具體的企業管理中，應充分考慮到房地產企業的實際情況，如果在企業管理中，有部分環節中無法獲取進項稅額抵扣的情況，可將其外包出去，從而達到轉移負稅的目的，降低房地產企業經營成本。另外，在“營改增”背景下，房地產經營應重點考慮增值稅抵扣方面的內容，也就是說房地產企業在購買不動產之后，可取得一定的增值稅發票全額抵扣。通過這種經營模式，不僅能夠吸引更多的企業投資，同時還增加了房地產的開發效率，也能分散房地產企業的經營風險，更有利于保證房地產企業的穩定持續發展。（二）加強房地產企業內部管理。內部管理是房地產企業管理的重要組成部分，內部管理水平的高低也將直接影響到房地產企業的管理水平，因此，在房地產企業管理過程中應重視內部管理，并不斷對內部管理工作進行創新?！盃I改增”政策的實施，對房地產企業的內部管理產生了一定的沖擊，在此環境下也應對房地產企業內部管理進行創新，并結合房地產企業自身的實際發展情況，合理改進房地產企業內部管理，提升其內部管理水平，順應時代的發展潮流。首先，應重點分析“營改增”政策實施后對企業管理所帶來的沖擊，并分析在“營改增”政策實施下房地長企業所面臨的挑戰和發展機遇，為了滿足“營改增”政策的要求，應不斷對企業管理提出更高的要求，加強對房地產企業內部的管理。另外，內部管理應根據企業的發展情況，明確企業內部管理的各個細節，例如，房地產開發、保障性住房建設及商鋪招商租賃等，保證每項管理工作落實到位，進而保證各個管理環節的有效進行。其次，應強化企業內部管理，確保內部管理落到實處，要真正達到這一管理目標，則需要企業內部人員全面了解和掌握企業內部管理工作的內容及重要性等，才能積極參與并配合企業內部管理。加大企業內部管理的宣傳力度，不僅要將內部管理的內容滲透到房地產企業的各個崗位，同時也應通過宣傳工作讓房地產企業人員全面了解“營改增”政策，并不斷提升自身崗位能力，抓住“營改增”所帶來的機遇，在提升房地產企業內部管理水平的同時，也能夠促進企業的穩定發展。（三）全面提升人員技術水平。人才是房地產企業發展的核心，尤其是房地產企業的崗位眾多，每個崗位對人員的要求不同，對崗位人員技術水平的要求有著很大的差異性，特別是在“營改增”政策的實施下，對房地產企業各個崗位工作人員的技術水平也提出更高的要求，尤其是財務會計崗位相關人員，應在“營改增”政策下，不斷提升自身的綜合素質水平。同時，其他崗位人員也應與時俱進不斷豐富自身知識，才能保證房地產企業的穩定發展。作為一名優秀的房地產企業管理人員，應全面考慮到房地產的發展實況，特別是對房地產人員的技術水平必須重視，應定期對房地產從業人員開展培訓及考核等，保證各個崗位人員的綜合技能水平都能夠滿足工作實際要求，尤其是在一些新政策、新技術的實施和應用下，為了滿足時代的發展需求，應讓企業人員不斷學習和強化相關的理論知識和技術操作等，才能推動房地產企業的穩定發展?！盃I改增”政策的實施對企業管理各方面工作產生不同程度的影響，因此，房地產企業管理工作應結合企業領導及相關人員的全盤考慮、超前謀劃等，才能滿足政策的實施要求，而人員的技術培訓則是重中之重。房地產企業未來的發展方向，受企業的財務管理人員影響，對企業的軟實力具有決定作用。因此，房地產企業管理人員應重視財務人員的培訓，特別是在“營改增”政策的影響下，應督促財務人員不斷熟悉和掌握“營改增”的相關理論，了解其內涵，進而保證房地產企業的順利發展，同時也能夠保證房地產開發、保障性住房建設及商鋪招商租賃等工作的順利進行，以有效規避房地產企業發展中的風險。

三、總結

綜上所述，各行業發展極為迅速，而與此同時稅收制度也在發生翻天覆地的變化，“營改增”政策是在原有稅收制度的基礎上改進而來。“營改增”政策的實施雖然對房地產企業的發展帶來一定的挑戰，但同時也會帶來一定的發展機遇，因此，房地產企業管理人員應認真分析市場發展形勢，尤其是要全面了解“營改增”政策的相關內容，才能更好地抓住發展機遇，及時完善房地產企業管理體系，提升人員綜合素質水平，應對“營改增”政策，規避房地產企業經營發展的風險，同時也達到降低經營發展成本的目的，為房地產企業的穩定發展做好全面的管理工作。

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作者:辛勇 單位:咸陽市房產管理局實業公司