消費者權益保護管理論文

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論文摘要

本文結合《房地產管理法》、《商品房預售管理法》、《消費者權益保護法》就商品房預售糾紛中消費者權益保護展開了論述，并結合實際談了幾點粗淺的看法。

全文共分四大部分。第一部分闡述了房屋預售糾紛中消費者權益保護的重要性和緊迫性。作為房屋消費者相對于開發商處于明顯的弱勢，地位有所不平等，在預購商品房領域自我保護能力不夠，對相關法律了解甚少，在購買商品預售房過程中自己的合法權益極容易受到侵害，保護預購者權益要從根本上打擊在商品房預售過程中侵犯預購者利益的不良行為切實維護消費者的合法權益。第二部分闡述了房屋預售糾紛所呈現的特點及其表現形式。房地產糾紛案件法律關系復雜、政策性較強，且矛盾尖銳、涉案人員范圍廣，具體表現為：預售合同的效力問題；宣傳廣告糾紛；簽約條款糾紛；延期交房糾紛；產權證書糾紛；物業管理糾紛等。第三部門闡述了商品房預售中消費者權益受損的原因。第四部門闡述了商品房預售領域中保護消費者權益應注意的幾個問題。主要講述了加大保護消費者權益法律法規的宣傳；加大行政處罰力度建立規范商品房市場；建立監管機制；消費者在商品房預售領域中應提高自我保護能力等。

希望房屋消費者在購買商品預售房過程中如何維護自己的合法權益有所幫助。

關鍵詞：商品房預售糾紛消費者權益保護

房屋預售是上個世紀90年代初從境外引進的一項制度，相對于現房銷售，屬于期房性質。它對于經濟能力較弱的開發商和購房者是有利的，客觀上具有一種滿足預期、分期付款、在開發商與購房者之間相互融資的功能，特別對于購房者具有一種鎖定價格的作用，能夠消解他們對不確定前景的擔憂。房地產開發因融資量大，投資多，需通過一定的方式籌集資金，房屋預售就是房地產開發企業常用的一種籌資方式。房屋預售作為一種新的銷售形式首先在深圳等沿海地區、繼而在各地被普遍采用。實踐證明，這種方式不僅對房地產開發企業自身籌集資金、搞活經營、避免風險起著重要作用，而且在客觀上對活躍房地產市場，促進居民住房條件的改善，實現資產的保值有著積極的意義。

在宏觀上，房屋預售的運作體現為放大商品房的供需范疇，吸引民眾的多樣化參與，從而擴充和完善房地產市場的容量和層次。在當今世界上，房屋預售是許多國家不可或缺的市場領域，這項制度進入我國后，對于推動房地產業的發展起到了不可低估的作用。但不可否認的是，房屋預售市場的發展也帶來了房屋預售糾紛案件的增多，房屋消費者權益保護問題日益突出。筆者結合我國法律規定和司法實踐對這一問題闡述自己粗淺的看法，希望引起有關方面的關注。

一、房地產預售糾紛中消費者權益保護問題的重要性和緊迫性

預售商品房作為我國房地產銷售市場的主要銷售形式之一，是近年來我國房地產市場發展的新生事物。由于商品房預售在我國才剛剛起步，購房人對商品房預售市場認識不夠，加之現行法律法規的不完善，往往在實踐中會出現一些問題，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、延期交房、產權證書、物業管理方面等。這些問題的出現，不但會給購房者帶來難以估量的經濟損失，而且也擾亂了我國房地產市場秩序，影響了社會穩定。

《消費者權益保護法》自1994年1月1日起施行，它的頒布實施就是為了保護在現代消費社會中的弱者。所謂弱者指的是個體、單個的社會成員。單個的社會成員與大公司、大企業發生買賣關系、服務關系，始終處于弱者的地位，法律上應該對他們有所傾斜。這就是消費者，也是《消費者權益保護法》產生的根本原因。①在商品房預售中，因建設工期長，買期房面臨的風險比一般買現房的大得多。有的開發商預收了購房者的房款后，由于各種原因，所建項目不能繼續進行甚至停工，未能按期竣工或如期交付房屋，給購房人造成巨大損失。在現有的市場背景下，從經濟實力、交易地位上看，相對于財雄勢大的開發商來講，廣大購房者處于明顯的弱勢地位。購房者大多法律意識淡薄，交易知識匱乏，風險防范和處理能力不足，在權利受到或即將受到損害時，未能及時通過行使自己的權力保護自己的合法權益，這就使購房者在進入商品房預售過程之初，就處于與開發商相對不平等的地位，合法權益容易受到侵害。保護預購者權益要從根本上打擊在商品房預售過程中侵犯預購者利益的不良行為切實維護消費者的合法權益。國家也應進一步的健全、完善有關法律法規，使得消費者權益在制度上有所保證。

二、房屋預售糾紛案件的特點及房屋預售糾紛的表現形式？

1、房屋預售的概念及構成條件

房屋預售，稱商品房預售，是指房地產開發企業在建設房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預先出售給購買者的行為。房屋預售又稱“賣樓花”。②

商品房預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發生法律效力或失去效力的根據。

商品房預售具有較強的國家干預性。由于商品房的預售不同于房屋的實質性買賣，真正的房屋交接尚未完成。因此，國家加強了對商品房預售市場的規范和管理。我國對商品房預售的條件資格及程序作了專門的規定，而且還要求在預售合同簽訂后一定時限內必須向當地房產和國土管理部門辦理登記備案手續。

商品房預售的構成條件

A、已交對全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。B、持有建設工程規劃許可證和施工許可證。C、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。規定投入開發資金達到工程建設總投資的25%以上，是為了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行為發生；規定必須確定施工進度和竣工交付日期，是為了便于監管，有利于日后發生違約行為時確定違約責任，以更好地保障承購人的利益。D、房屋預售實行許可證制度。開發企業應在向縣級以上人民政府房產管理部門輸預售登記，取得《商品房預售許可證》后，方可進行房屋預售。③

2、房屋預售糾紛案件呈現的特點

當前房地產糾紛案件呈現以下特點：一是房地產糾紛案件法律關系復雜、政策性較強，且矛盾尖銳、涉案人員范圍廣，處理不好極易引發影響社會穩定的問題；二是涉及房地產案件的有關法律法規相對滯后，審判中需要對民法通則、合同法、司法解釋和相關法理進行綜合運用，對審案法官綜合素質要求較高；三是部分房地產公司信用度不好，在房地產銷售過程中未盡到如實告知義務，侵害購房者知情權；四是部分購房者法律意識淡薄，法律知識欠缺。因銷售廣告和物業管理缺乏規范，跟不上市場發展需要而引發的訴訟。

3、房屋預售糾紛的表現形式

在我國，商品房預售制度是1994年《城市房地產管理法》公布后正式確立的。經過多年發展，已經成為房地產市場經營核心管理制度之一，對促進房地產業發展起了非常重要的作用。然而，經過十余年的發展，房屋預售制度的弊端也逐漸顯露出來，在房屋預售過程中，各類糾紛案件也頻頻發生。具體來看，主要表現在以下幾個方面：

（1）、預售合同的效力問題。表現在預售方無開發資格或在沒有取得預售許可證的情況下進行銷售。一般而言，這種開發商本身的資質就差，且無誠信可言，這樣在預購人付了房款之后，一般無法取得預定的房屋，或是預售方與購房人簽約后，卻不能按當初所預料的那樣如期取得預售證，導致預售契約無法在房地產備案，導致合同無效，購房人不能買到簽約中的房產。而往往遇到這種情況，開發商只是退還購房人交納的首付款而不支付利息。

（2）、宣傳廣告糾紛。一些房地產商在預售宣傳時，一般者散發精致的售樓書，許諾所預售房屋有優美的環境，高尚的品位，完美的配套設施，周全的物業管理。消費者在接收預購的房屋后才發現實際情況與廣告宣傳大有出入，一些配套設施遲遲難以落實，甚至有些就是虛假廣告，根本就是無中生有，蒙騙消費者，物業管理更是質價不符。消費者為此與房地產商討“說法”時，房地產商往往尋找各種理由推卸責任。

（3）、簽約條款糾紛。這種糾紛的表現形式主要有三種：一是開發商在購房合同中事先填寫好的部分內容，購房者不能接受；二是開發商為保護自身利益而準備的眾多補充條款中的部分內容，購房者不能接受；三是購房者為保護自身的合法權益而準備的部分補充條款，開發商不接受。④顯然在這些糾紛中購房者是處于弱勢地位的，實踐中大都是以購房者妥協而告終。這類糾紛是目前購房者遇到的主要麻煩并呈上升趨勢。由于它受供求關系和行業現狀的影響很大，到目前為止還沒有有效的解決辦法。在北京，即將推廣使用的《商品房預售合同》，其內容較以前的文本有較大改進，增加了部分保護購房者的條款，能夠相對緩和購房者的弱勢地位。

（4）、延期交房糾紛。這種糾紛的表現形式主要有兩種：一是由于不可抗力造成開發商不能按期交房；二是由于開發商自身經營的原因造成開發商不能按期交房。第一種情況只要是符合法律規定的不可抗力的條件，開發商又及時的通知了購房者，開發商可以不承擔違約責任，這個過程中購房者需要注意的就是要區分延期的原因是否是不可抗力直接造成的，否則開發商同樣要承擔違約責任，最好找專業人士予以認定。第二種情況則要嚴格按照合同的約定要求開發商承擔責任。

（5）、產權證書糾紛。這類糾紛在前些年是較為普遍的，甚至是房地產買賣中的主要糾紛，但從今年開始，應該會逐步減少，因為政府管理部門已經加大了對開發商的督促力度，提高自身的辦公效率，同時購房合同中相關的條款內容也越來越規范。實踐中糾紛的表現形式有：1、開發商沒有按約定的時間辦理完業主的房屋產權證書，要承擔相應的違約責任，但這具體的責任內容需要購房者和開發商明確約定，否則購房者是無法得到相應合理的經濟補償的。2、由于開發商將所售房屋或土地抵押給第三方，導致根本無法辦理業主的產權證書，這的種情況購房者可以選擇退房，要求開發商承擔全部的經濟損失；也可以選擇不退房，但要求賠償損失就有一定的難度了，除非在購房合同中有明確的約定。⑤

（6）、物業管理糾紛。物業管理是購房人在簽合同時容易忽略的內容，有些開發商在房屋銷售后對物業管理并不重視，致使小區無人管理，衛生、治安環境極差，令住戶怨聲載道。有的物業公司管理混亂，隨意出租公共配套設施，增加了小區內的污染和噪音，惡化了小區環境，小區業主常常被盜。加之個別物業員工素質較差，把管理當成管制，嚴重侵害了消費者的人身和財產安全。而物業公司又偏袒物業員工，消費者權益受到嚴重侵害，致使消費者的投訴長期沒有結果。物業管理的好壞，關系到各住戶的生活環境，各開發商一定要引起重視，選擇自己放心滿意的物業公司進行服務，給住戶營造一個良好的居住環境。

三、商品房預售中消費者權益受損的原因

1、因開發周期長，不確定因素多，使開發商風險增大，開發商預收了購房者的房款后，所建項目未能按期竣工或如期交付房屋，引發訴訟。

2、預售廣告和宣傳資料為吸引更多購房者夸大其辭，當房屋竣工后，卻出現實際交付的房屋與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠的情況，引起購房者不滿。

3、行政監管力度不夠致使房地產市場不規范。商品房在預售之前必須先到縣級以上房地產行政主管部門辦理商品房預售證明。通過對商品房預售證辦理需要提供的手續的檢查，即可知道該開發項目的手續齊全與否。在這個環節當中如果行政主管部門不能嚴格把關，在證件不齊的情況下，辦理了“商品房預售證，那么開發商對消費者利益的侵犯就會成為必然。”

4、開發商與購房者地位相對不平等。在現有的市場背景下，相對于財雄勢大的開發商來講，廣大購房者處于明顯的弱勢地位。購房者大多法律意識淡薄，交易知識匱乏，風險防范和處理能力不足，合法權益容易受到侵害。⑥

四、商品房預售領域中保護消費者權益應注意的幾個問題

商品房買賣市場出現的諸多問題，侵害了消費者的切身利益，嚴重影響了消費者的正常生活，不利于社會穩定，使消費者購買商品房的積極性受到嚴重挫折，阻礙了商品房產業的健康發展和國家鼓勵消費、刺激消費、拉動房地產業增長的戰略方針的落實，依據有關法律和我國消費者權益保護現狀，筆者對商品房領域中如何保護消費者權益作幾點建議：

1、加大保護消費者合法權益的法律法規宣傳，加強新聞媒體的監督，形成社會輿論監督氛圍。

要利用各種方式，廣泛向廣大人民群眾和購買商品房的消費者反復宣傳《消法》，《合同法》，《建筑法》，《物業管理條例》、《城市房地產管理法》，使廣大消費者掌握法律法規。同時，還要加強輿論的監督，經常與新聞媒體合作，加大對房地產行業的法律，法規宣傳，增強房地產開發商守法意識和消費者自我保護意識。對侵害消費者購買商品房權益的各種違法行為予以從嚴查處和在媒體上曝光。

2、加大行政處罰力度，全面治理和規范商品房市場。

對商品房市場實施行政監管執法的部門較多，長期實行分兵把守，未形成監管執法合力。要治理整頓好商品房市場秩序，尤其關鍵的是城建，規劃，國土，房管等部門，他們與房地產開發商之間聯系最多，較為熟悉，如果不由他們把好各個環節，單等消費者購買商品房后發現問題再向工商部門和消協投訴，這就失去了有關部門監管職責。要治理整頓好商品房市場，關鍵是要當地政府把治理商品房市場秩序作為為民辦實事，辦好事，列入重大議事日程，應組織和督促城建，工商，房管，國土，規劃等行政執法部門聯合加大監管執法力度，不斷規范和完善商品房管理的各項規章制度。同時，要及時制止和查處房屋開發商未辦理開發手續，就擅自開發建設;未辦理預售房許可證就銷售房屋的違法行為。對行政主管部門的人員濫用職權，貪贓枉法，給消費者造成重大經濟損失的人員，黨的紀委。政府的監察部門要及時介入，嚴肅查處，構成犯罪的，要移送司法機關處理。

3、盡快建立商品房信譽監管機制，敦促房地產開發企業自律。

為了更好地凈化商品房市場秩序，必須加強房地產開發企業信用體系建設。工商行政管理機關要充分利用市場監管執法中掌握的企業情況，實施市場經營主體違法行為公示制度。對在常年監管工作中查處的房地產企業的各種違法違規行為，在適當的場所或適當的范圍予以公布，以懲戒違法者，警示其他企業。此外，各監管職能部門，應在計算機網絡管理上，將有嚴重違法行為的房地產經營企業鎖入“不良行為警示記錄系統”中，并限制其相關行為，在網上公布，向社會發出警示，以此教育房地產企業誠信為本，依法經營。

4、購買商品房的消費者要提高法律意識和自我保護能力。

我國長期實行福利分房制度，也就是單位購(建)房屋，無償分給員工，能分到房屋已讓員工歡天喜地，因此，對于房屋質量或其他問題，人人都能容忍。目前，加之農村進城農民購買房屋，這就造城消費者在購買商品房方面的法律意識比其他消費領域明顯不足。在商品房市場中，消費者能很好運用<<合同法>>，<<消費者權益保護法>>賦予的各項權利，就能在商品房產生糾紛時站在有利地位。所以，提高購買商品房的消費者法律意識是當務之急。因此，購房消費者在購買商品房之前，要盡可能地多掌握商品房的相關知識，包括建房工程技術方面的知識和有關法律法規知識。簽訂購房合同時要慎之又慎，并要查看開發商的各種證照是否齊全，是否有預售房許可證等等。簽訂合同之后，要時刻關注房屋施工建設情況，為及時實現對預購房所有權創造條件。購買商品房的各種證據要注意收集，發生糾紛后要及時采取法律措施，要采取證據保全，以防止法律訴訟時效過期。

5、加大對房屋預售廣告、宣傳的管理。

《城市商品房預售管理辦法》第九條明文規定：開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。《商品房銷售管理辦法》第十四條規定：房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

6、房地產糾紛中消費者應采用適當的途徑切實自身的合法權益。

對于房地產糾紛，根據我國的司法實踐，一般有協商、行政處理、仲裁、訴訟四種解決途徑。解決房地產糾紛的途徑不同，其法律效力也不相同。預購人應在商品房（預購）買賣合同中加以明確約定。

協商是指當事人行使自己的合法處分權，在法律規定許可的前提下互諒互讓，協商解決糾紛。行政處理是指由房地產行政主管部門在自己的職權范圍內，對某些特定情況下的房地產糾紛直接作出處理決定。這種處理可能是根據發生糾紛的當事人的要求而作出的，也可能是房地產行政主管部門主動作出的。仲裁亦稱公斷，是指由第三者（專門的仲裁機構、仲裁員）根據發生房地產糾紛的當事人雙方的仲裁協議和一方的申請，對他們的爭議作出判斷和裁決。訴訟是指房地產糾紛當事人依法向人民法院提起訴訟，由人民法院依據有關法律和事實做出判決以解決爭議的一種方式。

解決房地產糾紛的途徑不同，其法律效力也不相同。協商解決糾紛的，通常不具有法律效力、對當事人沒有法律強制約束力，如果確認錯誤或當事人重新提出異議，有關機關可以依法審理，作出決定。但依據當事人處分權原則，這種解決形式仍具有一定的法律意義，仲裁和訴訟解決糾紛，所作的裁決書和判決書是由仲裁機關和人民法院嚴格依照法定程序和法律規定確認的，對當事人具有法律約束力。房地產糾紛當事人有權選擇解決糾紛的途徑和方式，既可以直接向法院起訴，也可以由調解機構或仲裁機構處理。⑦

總而言之，消費者權益關系到社會每個人的合法權益，保護消費者權益是符合時代要求的，體現了“以人為本”的精神，國家通過逐步完善相關的法律法規，對一些不法開發商侵犯預購者合法權益的行為進行嚴懲也將進一步保護房屋消費者的合法權益，消費者也應在商品房預售領域提高自我保護能力切實維護好自己的合法權益。

注釋

①江平著：《消費者權益保護法的完善》，中國工商行政管理出版社，2001年3月第一版，第21頁；

②程信和劉國臻編著教材《房地產法學》，北京大學出版社，第140頁；

③教材《房地產法學》，北京大學出版社，第141頁；

④《如何避免購房中的五大糾紛》，《北京日報》，2005年5月12日版；

⑤詹啟智，《商品房買賣合同中易設置的經濟陷阱與防范》，《中國房地產》2002年第7期，第23頁；

⑥潼南紅盾住處網，《商品房買賣與消費者保護》，2005年3月22日版；

⑦教材《房地產法學》第265頁。

參考資料

1．程信和劉國臻編著本教材《房地產法學》；

2．張嚴方著：《消費者保護法》研究，法律出版社2003年3月第1版；

3．《房地產法學》，北大出版社，程信和、劉同臻，《解決房地產糾紛的方式和法律依據》；

4．《房地產違法行為表現形式及查處法律依據與處罰標準》，臺海出版社；

5．、《最高人民法院副院長黃松有就商品房買賣合同糾紛適用法律司法解釋答記者問》，載《人民法院報》2003年5月7日，第2版；

6．李昌麟主編：經濟法學中國政法大學出版社1999年11月第1版；

7．劉武元：《房地產交易法律問題研究》，法律出版社2002年版。