解除合同的違約責任救濟措施論文

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摘要：隨著新一輪樓市新政的推出，宏觀調控的效果逐漸顯現，由此引發買方觀望甚至終止履行合同的情形蔚然成風。在此種情形下，買、賣雙方如何維護自己的合法權益？也就是說：1、賣方是否可以追究買方違約責任，沒收定金或者要求買方償付違約金？2、買方是否可以主張解除合同進而逃避違約責任？

對于這一問題，目前存在如下意見：1、樓市新政不屬于不可抗力，買方不能以不可抗力為由而解除合同甚至不承擔違約責任，賣方有權按照合同約定沒收買方定金或要求承擔違約責任；2、樓市新政雖然不屬于不可抗力，但屬于情勢變更，買方可據此解除合同，至于是否需要承擔被沒收定金或其他違約責任，需要詳細分析。

關鍵詞：合同解除情形、違約責任

鑒于目前對這一問題尚未有權威的裁判意見出臺，筆者擬就此問題，根據法律及司法解釋的規定分析如下，希望能夠對廣大市民購買住房能有所幫助。

一、宏觀調控政策得出臺是否屬于“不可抗力”

所謂“不可抗力”，是指事件的發生不可預見、不可避免、不可克服的事件。一般指自然災害和政治事件等，當事人也可以在合同中約定不可抗力的范圍。

所謂不可預見，是指事件的發生（包含是否發生、發生時間、發生地點、持續時間、表現形式、其影響或破壞程度等內容）存在著極大的變數和不確定性。以臺風為例，臺風的發生與否，雖然有天氣預報可能預先告知，但是也可能不準確；即便的確發生，天氣預報也不可能知道是多大臺風以及是否會在特定地域發生、何時開始、何時終止等等。因此，臺風的發生具備不可預見的特征。

當然，臺風一旦形成，人們當然無法避免其生成，這一點符合“不可避免”的特征。

至于是否不可克服，需要根據臺風的等級確定，如果是風力較小的臺風，其對合同履行的影響應該可以克服或部分克服（這主要看合同履行的內容與臺風之間的關聯而定）；但是，如果風力很大的臺風，其對合同履行的影響，根本就無法克服。在這種情況下，風力較大的臺風就符合不可克服的特征，便可以構成不可抗力而成為免責理由。

那么，作為宏觀調控政策的樓市新政，是否屬于不可抗力呢？

樓市新政的主要內容是對購買商品房的購房人的貸款支持的限制。作為樓市新政的宏觀調控政策，其是否出臺，何時出臺，以何種形式和內容出臺等，均如同天氣情況一樣，存在著極大的變數和不確定性，這一點符合不可抗力的“不可預見”的特征；同時由于其作為國家政策的貫徹，對于個體而言根本無法避免，符合“不可避免”的特征；那么，其是否符合“不可克服”的特征呢？如上分析所言，是否構成不可克服，要看事件的影響力大小和合同履行的具體內容之間的關聯性。由于樓市新政的出臺，徹底影響了當事人購買房產的付款結構安排，意味著當事人需要承擔更高的自有資金比例，對買房人來說，其負擔更重。但是從法律上講，當事人還可以采取利用自有資金或者向他人借款的方式繼續履行合同，也就是說，該事件對合同履行的影響并非不可克服。

由于其不完全具備“不可克服”的特征，因此，樓市新政不屬于“不可抗力”。

二、宏觀調控政策的出臺是否屬于“情勢變更”

所謂情勢變更，根據司法解釋的規定，使之發生了訂約雙方在訂約時不可預見的意外事件，以至于如果按照當時的條款繼續履行合同，將對一方當事人明顯不公平。此時，允許一方當事人請求法院解除合同。

結合上述樓市新政來看，樓市新政的出臺，徹底影響了當事人購買房產的付款結構安排，意味著當事人需要承擔更高的自有資金比例，對買房人來說，其負擔及風險更重。由于中國普遍實行按揭貸款的方式購買住房，并且在房屋買賣合同中對于按揭貸款的數額及支付時間等均有較為詳細的約定，因此，可以推定：在房價如此之高的情況下，相對于普通正常收入的市民離來講，買賣雙方均清楚交易行為即房屋買賣行為是需要按揭貸款行為的輔助的，或者可以說，房屋買賣行為是建立在按揭貸款行為基礎上，是以按揭貸款的可能及數額為前提的。那么，如果國家中央政府對全國房屋買賣中的按揭貸款的比例及利率作出調整的話，將影響到買受人實際能夠申請到的按揭貸款數額，進而影響到前期支付的首期款數額以及后期的還款利息，這些都直接影響了買受人的履約能力。在此種情況下，由于宏觀政策的調整而導致買方無法按照當初的預期購買房屋或者根本無法繼續履行合同時，要求當事人仍然按照之前的條款履行和同，將對一方明顯不公平。

綜上，樓市新政屬于情勢變更。

三、當事人的救濟措施

1、針對買方

A．買方可否解除合同？

雖然合同法并未賦予買方在情勢變更情形下的合同解除權，但是根據合同法司法解釋（二）第二十六條，當合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。因此，在遭遇情勢變更時，買方可以援引情勢變更為由，請求法院解除或者變更合同。

B．買方解除合同后，是否需要被沒收定金？

根據擔保法的司法解釋，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因此，在發生樓市新政致使買方無法繼續履行合同的，買方可要求賣方退還定金。

C．買方解除合同后，是否需要承擔違約責任？

結合相關法律條文，合同的權利義務終止的，不影響合同中的結算條款的效力。由于違約責任屬于結算條款，因此，合同解除后，如果一方違約的，仍然應當承擔違約責任。

但是，如果買方援引前述條文請求法院解除合同的，則其終止履行合同的行為構成合法行使法定權利的行為，不構成違約。因此，不適用違約條款，不承擔違約責任。

需要特別注意的是：以上方案僅適用于在賣方未書面通知買方解除合同的情形下，買方事先向法院以情勢變更為由申請解除合同的情形。公務員之家:

2、針對賣方

若買方延遲付款達到合同約定的時間期限且未向法院申請解除合同的情形下，賣方可以書面通知買方解除合同。此時買方的行為構成違約，無權援引上述理由逃避違約責任或定金責任，相反，賣方可以要求買方承擔合同約定的相應違約責任。

綜上，在出現情勢變更所要求的意外事件時，當事人雙方必須嚴格按照法律規定的條件和程序來正當行使自己的合法權利，方可最大限度的維護自己的權益。