房地產(chǎn)信托項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)論文

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一、房地產(chǎn)信托項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)

在資金型房地產(chǎn)信托中，無(wú)論是股權(quán)投資、交易融資，還是債權(quán)融資、權(quán)益投資，從本質(zhì)上看，信托公司都是房地產(chǎn)公司的債權(quán)人，都有以下幾個(gè)主要特征：一是期限較短，一般在1.5-3年，無(wú)法覆蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程；二是利率較高，一般高于銀行同期貸款基準(zhǔn)利率2倍；三是還款來(lái)源主要依靠項(xiàng)目銷售回款；四是要求固定回報(bào)，到期收回全部資金。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是指公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)使公司可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。具體可分為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)。

1.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)有：應(yīng)收賬款管理風(fēng)險(xiǎn)、存貨管理風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款主要是支付首付款的購(gòu)房者應(yīng)付的剩余購(gòu)房款。其形成主要由三種形式：一是應(yīng)收銀行按揭款：已向銀行申請(qǐng)辦理按揭手續(xù)，但尚未到賬的銷售款，該種形式為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的主要形式；二是應(yīng)收客戶按揭欠款：在房地產(chǎn)公司連帶擔(dān)保的期限內(nèi)，客戶未按照合同約定按期支付的按揭款；三是分期付款前款：客戶采用分期付款方式時(shí)，未按合同約定交納的購(gòu)房款。在多數(shù)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中，應(yīng)收銀行按揭款發(fā)生壞賬的可能性較小，但是回款時(shí)間有賴于銀行內(nèi)部審批速度；后兩種應(yīng)收賬款的產(chǎn)生原因多種多樣，可能是購(gòu)房者主動(dòng)違約，也可能是購(gòu)房者與房地產(chǎn)公司有糾紛，甚至還有開(kāi)發(fā)商虛假銷售的可能。房地產(chǎn)公司的存貨就是在建項(xiàng)目，其數(shù)額是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚未結(jié)轉(zhuǎn)到銷售成本的金額。大致可分為土地取得成本、開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、各種規(guī)費(fèi)稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按照工程進(jìn)度撥款，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本科目及存貨科目，資產(chǎn)負(fù)債表余額顯示的存貨是累計(jì)開(kāi)發(fā)成本扣除銷售結(jié)轉(zhuǎn)后的金額。存貨管理要求房地產(chǎn)公司必須對(duì)項(xiàng)目預(yù)算、項(xiàng)目進(jìn)度、付款審批等有完善的記錄，否則將造成財(cái)務(wù)記錄與施工情況不符，影響管理層對(duì)項(xiàng)目整體把控。

2.籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)公司籌資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)有：再融資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)、關(guān)聯(lián)方交易風(fēng)險(xiǎn)。再融資風(fēng)險(xiǎn)是指由于金融市場(chǎng)上金融工具品種、融資方式的變動(dòng)，導(dǎo)致企業(yè)再次融資產(chǎn)生不確定性，或企業(yè)本身籌資結(jié)構(gòu)的不合理導(dǎo)致再融資產(chǎn)生困難。企業(yè)使用信托計(jì)劃資金一般成本較高，企業(yè)有較大的還本付息壓力，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，從而也增加了企業(yè)進(jìn)行再融資的難度。企業(yè)舉借外債形成財(cái)務(wù)杠桿，財(cái)務(wù)杠桿可以給企業(yè)帶來(lái)額外的收益，也可能造成額外損失。由于房地產(chǎn)信托無(wú)論以何種方式放出資金，絕大部分是要求固定回報(bào)，到期收回全部資金，可以看做固定期限的貸款。如果房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，會(huì)使企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金流運(yùn)作不順暢或銷售無(wú)法達(dá)到預(yù)期，公司的資金鏈就有可能斷裂；房地產(chǎn)公司面臨巨大的還款壓力，從而使得信托項(xiàng)目的到期兌付存在較大風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債表中，經(jīng)常會(huì)看到“其他應(yīng)收款”或者“其他應(yīng)付款”中包含關(guān)聯(lián)方往來(lái)。一般說(shuō)來(lái)，“其他應(yīng)收款”中的關(guān)聯(lián)方往來(lái)是房地產(chǎn)公司向其關(guān)聯(lián)方提供了各類勞務(wù)、服務(wù)或貸款，房地產(chǎn)公司應(yīng)收未收款項(xiàng)；“其他應(yīng)付款”中的關(guān)聯(lián)方往來(lái)是關(guān)聯(lián)方提供了各類勞務(wù)、服務(wù)或借款，房地產(chǎn)公司應(yīng)付未付款項(xiàng)。該部分風(fēng)險(xiǎn)既有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也有籌資風(fēng)險(xiǎn)。多數(shù)情況下，關(guān)聯(lián)方風(fēng)險(xiǎn)主要集中在資金方面，比如非出于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需求而進(jìn)行的大額資金往來(lái)（股東投入注冊(cè)資本后以股東借款或關(guān)聯(lián)方往來(lái)款的形式將資金抽出等），導(dǎo)致開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)資金被占用，影響正常開(kāi)發(fā)進(jìn)度，最終誘發(fā)企業(yè)資金鏈緊張等后果。

3.投資風(fēng)險(xiǎn)

本處所說(shuō)的投資風(fēng)險(xiǎn)，主要是房地產(chǎn)公司無(wú)法按照信托相關(guān)合同約定履行其義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，如按時(shí)還本付息或分配投資收益等。產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)的主要原因是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目期間項(xiàng)目公司的資金運(yùn)作不平衡，銷售回款、信托計(jì)劃放款、關(guān)聯(lián)方投入資金無(wú)法滿足項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

二、房地產(chǎn)信托項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

1.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

對(duì)于日常經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，整體上，信托公司可以通過(guò)董事制度和印鑒管理制度來(lái)達(dá)到監(jiān)控其經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)。如信托公司在董事會(huì)中占據(jù)多數(shù)董事成員，所有重大事項(xiàng)須經(jīng)全體董事半數(shù)以上同意方可通過(guò)；信托公司董事有一票否決權(quán)；財(cái)務(wù)總監(jiān)由信托公司提名，除履行相應(yīng)職責(zé)外，還負(fù)責(zé)保管項(xiàng)目公司公章、財(cái)務(wù)章、合同章，以上印鑒使用均須經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)總監(jiān)簽字同意。信托公司以這種直接接入項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)的方式，可以把控公司運(yùn)營(yíng)，監(jiān)控資金流向，了解關(guān)聯(lián)交易內(nèi)幕，能夠在源頭上把控風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)收賬款管理主要是應(yīng)收銀行按揭款的管理。公司可以要求在簽訂銷售合同時(shí)約定，如因客戶原因造成按揭辦理延遲的，客戶承擔(dān)違約責(zé)任，公司可以收取一定比例的違約金；公司的銀行按揭崗應(yīng)在第一時(shí)間內(nèi)將申請(qǐng)按揭文件交予銀行辦理，并督促銀行提高辦事效率，盡量加快按揭款到賬的速度，該崗位的績(jī)效考核應(yīng)于按揭款到賬速度掛鉤；按揭款未獲批準(zhǔn)的，各部門不得為客戶辦理入戶手續(xù)或房產(chǎn)證等。房地產(chǎn)公司存貨管理混亂的問(wèn)題主要是工程人員與財(cái)務(wù)人員缺乏溝通、臺(tái)賬分類不清造成的。信托公司可以規(guī)定項(xiàng)目公司分類核算，每月月初提交財(cái)務(wù)預(yù)算（包括但不限于成本費(fèi)用預(yù)算、銷售預(yù)算）、月底核對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表，并對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算差異進(jìn)行分析，每年由信托公司指定審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。信托公司通過(guò)對(duì)其財(cái)務(wù)預(yù)算的審核和分析，可以清晰的判斷開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)階段的狀態(tài)、未來(lái)預(yù)計(jì)建設(shè)進(jìn)度及資金需求、預(yù)計(jì)現(xiàn)金流入等情況。

2.籌資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

對(duì)于房地產(chǎn)公司籌資方面的風(fēng)險(xiǎn)，信托公司可以限制其進(jìn)行不恰當(dāng)?shù)娜谫Y，監(jiān)管信托資金及銷售回款，保障項(xiàng)目資金充足。信托公司可以通過(guò)董事會(huì)制度限制房地產(chǎn)公司不恰當(dāng)?shù)娜谫Y及關(guān)聯(lián)方往來(lái)。項(xiàng)目公司必須按照審批通過(guò)的資金預(yù)算及實(shí)際執(zhí)行情況付款。銷售回款必須由信托公司監(jiān)管，客戶支付的購(gòu)房款及銀行按揭貸款都要在監(jiān)管賬戶歸集。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有一定的專業(yè)性，信托公司應(yīng)派駐有一定經(jīng)驗(yàn)的管理人員并加強(qiáng)對(duì)派駐人員的相關(guān)培訓(xùn)，使其不斷提高專業(yè)能力和分析判斷能力；同時(shí)提高對(duì)派駐人員的要求，注重對(duì)其自身道德和績(jī)效考核，真正促使其完成職責(zé)。另外，許多私營(yíng)房地產(chǎn)公司都或多或少涉及民間融資的問(wèn)題。因此，除了以上常規(guī)的風(fēng)控措施，信托公司應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)公司的民間借貸，并對(duì)疑似資金往來(lái)重點(diǎn)監(jiān)控。由于民間借貸擔(dān)保措施隱秘或者干脆沒(méi)有，信托公司很難在公司證照中發(fā)現(xiàn)，比較有效的盡調(diào)手段是詳細(xì)審查公司財(cái)務(wù)賬目，其無(wú)法解釋的支出或往來(lái)款有可能是高昂的民間借貸本息。

3.投資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

信托公司對(duì)于該種風(fēng)險(xiǎn)的控制措施同樣是通過(guò)董事制度，并通過(guò)管理公司印鑒，加強(qiáng)現(xiàn)金流入和流出的監(jiān)管，保證資金不被轉(zhuǎn)移或挪用。只要房地產(chǎn)公司在信托存續(xù)期能夠穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，獲取預(yù)期現(xiàn)金流，就基本能夠滿足信托預(yù)期投資回報(bào)。信托公司應(yīng)提高對(duì)項(xiàng)目公司內(nèi)部控制的關(guān)注，必要時(shí)可以直接指定滿足信托公司要求的內(nèi)控制度，并盡可能保證其有效執(zhí)行。在執(zhí)行過(guò)程中并不是對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行治理，而是有重點(diǎn)的監(jiān)控；同時(shí)對(duì)派駐人員能力、工作績(jī)效進(jìn)行考核，督促其更好的履行職責(zé)。

作者:聶磊單位:中國(guó)金谷國(guó)際信托有限責(zé)任公司