小產權房范文10篇

摘要：近年來，由于我國房價不斷上漲，我國城市和農村的住房保障體系不夠完善以及小產權房低廉的價格等，小產權房交易現象與日俱增。同時，小產權房交易中的法律問題也日益突顯，如集體土地所有權尚不明確、政府對小產權房的監督管理缺失、小產權房買受人面臨法律風險等。因此，針對小產權房中的法律問題，應通過重構不合理的城鄉二元土地制度，分類處理不同類型的小產權房問題，并通過加強政府監管來解決。

關鍵詞：小產權房；集體土地所有權；土地流轉

小產權房問題涉及我國的住房問題，是關系民生的大問題。然而目前關于小產權房的法律規定仍存在模糊地帶，對小產權房交易的監管也存在不足的地方。如果處理不好小產權房的相關問題，很可能產生一些社會問題，影響社會穩定，不利于我國社會的發展。因此對小產權房相關法律問題與對策進行研究很有必要。本文從小產權房的概念和特征出發，通過探討小產權房形成的原因和存在的法律問題，對小產權房相關法律問題提出對策。

一、小產權房概述

（一）小產權房的概念

小產權房并不是一個法律概念，在我國現有的法律法規之中其實并沒有小產權房這個定義。小產權房是相對于大產權房而言的，是一種不完全的產權房。小產權房通常建立在集體所有的農用地上，而不是符合我國法律規定的國有建設用地。因此，由于小產權房缺少法律上的支撐，沒有辦法取得房屋管理部門頒發的房屋產權證明，在流轉的過程中會受到一定的限制和阻礙，無法像普通商品房一樣隨意流轉。此類房屋在土地利用上的不合法導致了房屋利用的不合法，因此稱其為小產權房。綜上所述，所謂的小產權房是指建設在非國有建設用地上，由于沒有按照規定使用土地而沒能取得國家房地產部門蓋章的房屋產權證明，在商品房交易市場中受到轉讓限制的房屋。

摘要：近年，“小產權房”問題愈演愈烈，蔓延全國。雖然國務院各部委一再下發文件禁止農村修建和出售“小產權房”，有些地方政府也強行拆遷“小產權房”，但這些措施卻依然不能阻止“小產權房”的迅猛發展勢頭和城市居民的購買熱情。解決“小產權房”問題的關鍵在于改革我國土地法律制度，采取相應措施保護耕地。

關鍵詞：小產權房；城鎮化；土地管理

近年來國家出臺了不少政策措施，以加大對房地產市場的調控力度，但至今尚未從根本上扭轉商品房價格上漲過快和房地產投資增長過快的局勢。如何使房地產市場步入良性市場運行狀況，關系到今后一定時期國民經濟健康發展和人民生活水平的問題。2007年6月，建設部向社會了購買“小產權房”的危險警示，提醒廣大城鎮居民不要購買不合法的、建筑在農村集體土地上的房屋。國土資源部也多次通過不同的途徑，向社會承諾“打殺”、“小產權房”這種不合法的產權行為。本文就“小產權房”的發展過程、表現及其解決的辦法進行了探討。

一、“小產權房”的發展過程

我國“小產權房”的出現并發展至今，大體上經歷了三個階段：

1.簡單交易階段。改革開放初期，我國農村村民有著大量的宅基地，少數農民由于身份的轉換（農民變市民），將自己蓋在宅基地上的房屋或祖傳下來的房屋賣給他人。這是“小產權房”現象發生的萌芽階段，其規模較小，但還不具有現代意義上的產權概念。

根據《城市房地產管理法》規定，房地產開發是指依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為?？梢姾戏ǖ倪M行房地產開發只能是在國有土地上進行?！锻恋毓芾矸ā芬幎w土地的利用范圍只能在鄉鎮企業、村民建設住宅以及鄉村公共設施和公共事業建設中選擇。農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。除法律外，國務院辦公廳在2007年l2月30日下發的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》中強調農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。

從現行的法律、法規來看，小產權房似乎得不到法律的認可與保護，但小產權房的何去何從也將牽動著眾多農民及城市中下等收入水平居民的切身利益。

一、小產權房產生的原因分析

(一)日益高漲的屠價．由于土地資源的稀缺，國家嚴格控制農業用地的總量不得突破從而保證糧食的安全。隨著中國改革開放進程的不斷JJu快，中國目前城鎮人口已達到5．8億，城鎮化水平已超過了45％，這是中國歷史上最大的一次城市化轉型。土地資源的緊張與日益增多的城市人口對于房屋的需求嚴重失調。而土地資源的緊張也必然能導致土地的市場價值上升，相應的房地產開發企業支付給政府的土地出讓金也會高漲，這也是近年來為什么會有如此多地王誕生的原因。房地產商支付的高額土地成本必然要通過增長房價的方式來保全。相對與城市的大產權房，小產權房自然會受到開發商以及城市收入水平在中下等的居民的青睞，開發商不必繳納土地出讓金，成本降低，而且獲得農村集體土地相對于城市土地要容易得多。城市中下等收入水平的人由于沒有能力在城市購買高額的房屋，自然會將目光轉向價格低廉的小產權房。

(二)城鄉二元結構的土地制度我國由于特殊的政治歷史原因，將土地分為國有土地和集體所有土地。國家針對的是城市的土地，集體釗對的是城市郊區和農村所有的土地?！吨腥A人民共和國土地管理法》第63條和《中華人民共和國城市房地產管理法》第6條規定，只有國家所有的土地才能用于房地產開發，農村集體所有的土地是不能直接進行商品房的開發建設的，只有通過國家相關部門的補償征收后，使集體所有的土地轉為國家所有的土地，才能出讓給有資質的房地產開發企業進行開發。小產權房的核心問題是集體土地上面的建設用地使用權和宅基地使用權能否進入土地交易的一級市場。

在征收集體所有的土地時，國家是按照土地的用途進行補償的，農民獲得的少量的征地補償費與政府獲得的天價土地出讓金相比，顯然農民處于極度弱勢的地位。農民意識到將自己擁有所有權的土地進行出讓或自行進行房地產開發，所獲得的利益將會更多，所以在巨大的經濟利益的驅動下，小產權房產生了。

摘要：隨著我國房價的迅速增長，越來越多的房地產商及購房者將目光投向了小產權房，小產權房是建立在集體土地之上，無法取得土地的所有權而無法辦理產權登記，也正是因為這一點，其價格較能進行產權登記的房屋更為便宜，得到了廣大工薪階層城鎮居民的青睞。但小產權房的存在引發了廣泛爭議，理論界都試圖為小產權房的效力合法與否尋找各自的依據。

關鍵詞:小產權房;合同效力;產權登記

小產權房是近幾年來隨著我國城市房價過快上漲，新農村建設等過程中衍生出的一種新的房產存在形式。由于我國城市房地產迅速增長，普通的城鎮居民的工資增長速度無法追趕房價增長速度而只能“望樓興嘆”，為了解決基本的住房問題，越來越多人將視線集中在價格低廉的小產權房，小產權的存在在一定程度上緩解了社會的矛盾，解決了影響社會穩定的住房問題。但同時，由于小產權房的先天不足也引發了學者對其合同效力的廣泛爭議。

筆者認為小產權房合同的效力不應簡單一刀切似得認定為有效或無效，應分情況認定。

一、小產權房向城鎮居民轉讓的合同效力

目前該種情況，在實踐中普遍的認定為合同無效。而在理論上，國內較多的學者對合同的效力持肯定態度。筆者持合同無效論，主要基于以下幾個理由：

年初，依據省房協專委會關于組織房地產買賣與權屬注銷相關課題進行研討的通知精神和調研要求，結合我市實踐，研討制訂了具體的調研方案，明白了調研工作目的和詳細工作進度。經過深化底層、發放查詢表格、召開座談會等方式，具體、精確把握城中村第一手材料，在此根底上，認真搜集、整治、剖析相關數據，摸清城中村“小產權房”近況、存在的問題，并對照現行政策律例，提出了響應的對策及建議。經由近五個月的不懈起勁，較圓滿地完成了此次調研任務。

(一)深化底層，實地調查和把握“小產權房”的第一手材料

為了將調研工作做細做實，我們在成立調研工作班子后，敏捷與底層地盤所、規劃、建立部分聯絡，先后深化到城區兩個區、一個經濟開拓區查詢調查我市城中村“小產權房”建立的根本狀況，偏重點拔取了具有代表性的6個城中村，深化實地進行查詢研討，經過向村委會查詢調查，訊問本地村民，查勘房子近況等多種渠道，獲取了我市城中村“小產權房”的根本近況和比擬突出的幾個問題，把握了“小產權房”的第一手材料。

(二)細化類別，普遍搜集、整治根本數據

經過第一階段的走訪、查詢，我們又查閱并參考了很多文獻材料，對所調研的對象---城中村“小產權房”的內在、外延逐步明晰。為了包管調研工作的精確性和對實踐注銷發證工作的指點性，我們將城中村“小產權房”調研的對象明白為在村集體地盤上無規劃或超規劃建立，銷售對象為非本集體經濟組織成員，不克不及處理正當產權的房子，包羅在村民自有宅基地上無規劃擅自建立、超規劃同意建立的房子，暗里租賃集體地盤開拓建立的，以及無地盤、規劃、建立手續，在集體地盤上開拓建立的房子，村民在自有宅基地上建立的，知足于村民自住并處理了正當產權的房產不列入個中。依照以上界說和分類，我們分門別類制造了查詢表，在城區三個區房管局進行查詢，普遍搜集整治我市“小產權房”建立的根本數據。

(三)召開座談會，聽取多方意見建議

當前宅基地制度的公平性分析

一般來講，一種制度只要能有效保障其社會成員的基本權利，促進效率的持續穩定快速提高，那這種制度就是公平的。但我國現行的法律制度對城鎮住宅用地和農村宅基地流轉采取區別對待的規定，體現的是城鄉土地產權和居民之間權利的不平等，是嚴重失衡和有失公平的。（一）不符合平等保護的理念“公平”包含著“公”和“平”兩方面含義。一方面，“公”內含著公正、正義的價值判斷；另一方面，“平”則要求在處理各種關系時，雙方必須遵循對等和平衡原則。《物權法》第四條在明確提出物權平等保護原則的同時，也明確了國家、集體、私人等不同物權主體享有平等的權利。盡管農民的宅基地使用權還不是一種所有權意義上的財產權，但由于宅基地使用權和房屋所有權的不可分割性，限制其對外流轉必然會損害房屋所有權的價值，這樣就導致了城市居民和農民對其享有的房產權利事實上的不平等。作為基本人權之一的財產權是實現和保障生存權的條件，而以保障生存權為目的，來限制財產權，本身就是一個偽命題［3］。（二）城鄉不平等的土地使用制度我國生產資料社會主義公有制的經濟制度，決定了我國土地制度的特殊性，即在社會主義公有制的前提下，土地作為重要的生產資料，分別屬于國家所有和農村集體經濟組織所有，實行城鄉二元土地所有制度。城鄉二元土地所有制度決定了政府必然采取二元的管理政策，《物權法》第三十九條規定，“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利”。同時，城鄉一體化的實質要求城市居民和農村居民不僅擁有同等的民事權利能力，而且享有的具體權利也要達到平等。然而在我國城鄉二元土地機制下，宅基地使用權制度在賦予農民權利的同時，卻限制了農民自由交易的權利，使其無法享受經濟發展帶來的土地增值收益，侵害了農民的土地權益。在國有土地上，房屋所有權的流轉伴隨著土地使用權的同時流轉，即任何購買城市住宅的公民，在取得房屋所有權的同時，也擁有了房屋所占土地的使用權。而在農村，宅基地只能在本集體經濟組織內轉讓，本集體經濟組織以外的人購買農戶的房屋無法獲得宅基地的使用權。因此，在我國現行的城鄉二元土地所有制度的背景下，雖然我國《物權法》把宅基地使用權定義為用益物權，但農民對宅基地實際上根本沒有自由處分和支配的權利，因此，從一定意義上講，宅基地使用權是一種殘缺的物權。

當前宅基地制度的效率性分析

由于人類社會需求的無限性和資源的有限性之間的矛盾，要求立法者在進行制度設計時應充分考慮資源的有效利用，實現優化配置，從而獲得最大的解決效果和物質利益。針對財產權制度效率的價值評判波斯納提出了三個標準：財產權的普遍性、排他性和可轉讓性。凡是越符合這三個標準，財產權就越有效率［4］。在現有的市場經濟體制條件下，土地資源的有限性決定了作為用益物權的宅基地使用權應當追求效率，應在保障社會成員公平地享有社會利益的前提下，實現充分發揮財產效用、優化資源配置的物權功能［5］。但現行法律和政策對宅基地制度的制約已引發了許多現實問題，其結果導致了我國土地資源的嚴重浪費和資源配置的不合理。（一）宅基地超標與“空心村”并存1.農村“一戶多宅”中的住宅閑置。這一現象出現的原因有多方面：一是根據我國《土地管理法》第六十二條規定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準”。但實踐中因我國宅基地審批程序不規范，加之政府以權謀私、違規審批的現象大量存在，導致農民興起建房熱，建新不拆舊，再加上我國宅基地制度采用的是無償取得、無償和無期限使用，人們又沒有認識到節約土地資源的重要性，使得宅基地閑置浪費現象嚴重；二是我國現行法律和政策對宅基地對外流轉的限制，導致土地資源不能得到充分利用，土地價值不能充分體現；三是我國現行法律允許宅基地在本集體內的成員之間流轉，即通過繼承、接受贈予或者遺贈等流轉方式，村民可以獲得額外的房屋所有權和宅基地使用權，導致“一戶多宅”現象的發生。2.原農村農民“農轉非”進入城市后，原農村住宅閑置。隨著我國市場經濟不斷的發展，人口流動的速度和數量在逐年增加，也因此加快了城市化的進程。自上世紀90年代以來，我國農村人口成為城市居民的數額每年大約有1500萬，伴隨著我國2億多農村人口成為城市居民，他們遺留在農村的通過合法途徑取得的宅基地閑置下來的也越來越多。導致這一現象的原因在于：一方面農村集體經濟組織沒有權利輕易將農民通過合法途徑取得的宅基地予以收回和處置；另一方面由于受我國現行法律的限制，閑置下來的宅基地不能通過公開、合法的渠道轉讓給本集體以外的成員。從我國城市化進程發展的速度看：到2020年全國每年轉移到城鎮地區的農村人口有1200多萬，而以目前農村居民點人均用地為153m2的速度發展，今后每年將約有18.36萬㎡農村宅基地可能閑置不用［6］。（二）農村金融事業發展緩慢目前，大多農村家庭在從事非農產業的生產，在擴大產業規模、調整產業結構時，許多農民家庭急需獲取從事生產經營的資金，需要金融機構給予信貸支持，但我國《擔保法》第三十七條第二款規定，用于建設“小產權房”的集體土地的使用權是不能抵押的。同時，由于“小產權房”不能取得像商品房一樣的合法流轉地位的，農民無法通過轉讓其獲得經營資金，影響了農村產業結構的調整，限制了農民收入的提高，也限制了金融機構在農村擴大業務，使農村金融發展緩慢，同時也造成了我國土地資源的嚴重浪費。

公平和效率視角下宅基地制度的改革建議

公平與效率分別屬于兩個領域的不同范疇，是人類社會再生產過程中形成的兩個不同評價標準，人們的價值觀決定了公平價值目標，經濟社會追求的經濟目標是效率，但二者之間的關系是緊密相連，難以剝離的。學界對二者的關系存在“兼顧論”、“優先論”、“統一論”等。筆者認為在市場經濟條件下，既不能以犧牲公平換效率，也不應以犧牲效率換公平，而應將二者在理論指導和政策措施層面上統一起來。因此，我們在改革宅基地制度時，應以公平和效率兼顧為總的原則來決定權利、利益等法律資源的社會配置，并盡可能運用各種機制來緩和公平和效率之間的矛盾，擴大二者之間的互補性。（一）完善相關法律，允許農民將宅基地對外流轉學術界對于是否應當允許宅基地對外流轉的問題，存在激烈爭論：（1）以梁慧星教授為代表的自由流轉說，即宅基地可以在所有主體之間自由流轉。理由在于：第一，允許宅基地對外流轉是城鄉居民平等權的必然要求［7］；第二，農民可以通過宅基地對外流轉獲得保障性的財產收入，同時將宅基地配置給能更高效使用的主體，從而提高土地資源的配置和利用效率［8］；第三，允許宅基地對外流轉，將會擴大我國小城鎮的發展［9］。（2）以孟勤國教授為代表的禁止對外流轉說。理由在于：第一，土地的生存社會保障功能決定了農村宅基地不能對外流轉，允許其對外流轉，可能會使一部分農民失去最低的生存保障；第二，擔心允許宅基地對外流轉會使得農民淪為無居無業的游民，引發社會不穩定［10］；三是允許宅基地對外轉讓，會出現“一戶多宅”現象，這與我國長期以來實行的“一戶一宅”的政策相矛盾。這兩種觀點主要是不同價值判斷公平與效率的較量。筆者認為，隨著我國農村經濟的日益發展和市場化，我國立法機關應當在堅持公平和效率統一的原則下，以實現土地資源價值的最大化，維護土地市場中各方利益分配的公正，保護民事主體的權利平等為目的，放開對宅基地對外流轉的限制。同時，允許宅基地對外流轉是符合我國憲法精神和物權法的立法原則和價值追求的。我國《憲法》規定的國家保護公民合法的私有財產權和《物權法》確立的平等保護原則都要求對國家土地所有權和集體土地所有權在法律上適用平等性規則并提供平等的立法保護。經濟學家布坎南說：“沒有合適的法律和制度，市場就不會產生體現任何價值最大化意義上的‘效率’，如果我們真的能談到‘市場’的話；因為法律和制度包括明確受尊重或強制執行的私有財產權和保證實行契約的程序。［11］”因此，國家立法機關應在宅基地管理和房屋產權管理一體化思路的指導下，在《物權法》《土地管理法》《擔保法》中增加宅基地使用權自由轉讓的條款，確保宅基地對外轉讓有法可依。（二）逐步建立城鄉統一的土地市場黨的十七大提出了“統籌城鄉發展”、“形成城鄉經濟社會發展一體化新格局”的重要戰略部署，同時，2007年通過的《中華人民共和國城鄉規劃法》也明確提出了城鄉統籌的概念，旨在協調城鄉空間布局，改善人居環境，促進城鄉經濟社會全面協調可持續發展?！稗r地不僅是一種農業資源，更是一種重要的資產，并且其資產的重要程度越來越大。當然，這種資產的潛在價值只有進入到土地交易市場，進行公平交易之后才能實現”［12］。而對宅基地對外流轉限制的，則意味著對現有的城鄉二元土地制度應予以維持，即宅基地只能在農村一個較封閉的圈子里流轉［13］。所以，我們應逐步實現生產要素的合理流動和優化組合，允許宅基地的自由流轉，促使生產力在城市和鄉村之間合理分布，打破政府的獨家壟斷，凸顯其財產性，逐步建立城鄉統一的土地市場。與一般的商品交易不同，土地流轉運作復雜，涉及的環節多，相關部門應該在廣泛深入調查研究的基礎上，探索宅基地流轉管理體制和運行機制，建立起公平與效率相結合的土地流轉市場，同時，對土地市場進行科學管理和有效引導，保證宅基地等農村土地流轉的高效和規范。（三）建立健全農村社會保障機制我國正在逐步建立農村社會保障體系，但進程緩慢。只有健全了農村社會保障體系，才能真正體現土地作為生產要素的本質和財產價值，剝離長期以來利用土地設立的社會保障功能，才能構建新時期的宅基地流轉制度。具體措施：一是應當盡快制定《農村社會保障法》，改變農民對土地的依附性，真正實現宅基地使用權的物權價值；二是為農民制定公平合理的社會保障體系，使其和城市社會保障體系相銜接，也為城鄉統籌的社會保障體系的建立奠定基礎；三是政府應當加大對農村社會保障機制的資金投入，加強農村社會保障制度建設。

摘要:隨著城市房價的不斷上漲,“小產權房”由于價格低廉受到城市居民的青睞而活躍在房地產市場,然而由于其存在缺乏足夠的法律和制度依據,從而引發了很多的社會問題。分析了小產權房存在的法律問題,希望在某種程度上有助于小產權房問題的解決。

關鍵詞:小產權房;法律問題;宏觀調控;利益平衡

一、引言

宋莊畫家村案——一個具有標志性意義的判決。

宋莊畫家村聚集了來自全國各地很多不乏名氣的畫家。2006年,隨著宋莊被規劃為北京市十大文化產業集聚區之一,地價也水漲船高,村民基于自身利益開始起訴畫家,要求他們退還已出售的小產權房,其中就包括馬海濤訴李玉蘭案。審理李玉蘭一案的北京市二中院認定馬海濤與李玉蘭所簽的《買賣房協議書》無效,判決畫家李玉蘭在90天之內騰房,馬海濤補償給李玉蘭九萬余元。

這是一個具有標志性意義的判決,它在更深層次上觸及了中國集體土地制度和農村宅基地流轉的現行法律制度,同時對政府在房地產市場宏觀調控和兼顧社會各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑戰。

為有效遏制違法建設、銷售“小產權房”行為，切實規范土地和房地產開發市場，促進全縣新型城鎮化和新農村建設健康發展，根據《國土部、住建部關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》和省市有關會議精神，現結合我縣實際，特制定本方案。

一、指導思想

以十八屆三中全會精神為指導，按照中省市堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”清理工作有關要求，堅持“政府主導、部門協作、上下聯動、統籌推進”的原則，全面開展“小產權房”清理整治工作，切實摸清全縣“小產權房”底數，依法依規分類處置，堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”行為，維護土地、房地產市場的正常秩序。

二、目標任務

全面摸底排查縣城規劃區范圍內和各集鎮規劃區周邊區域（各鎮負責）違法占用農村集體土地進行建設、銷售“小產權房”的基本情況；堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”行為；依法查處頂風違法建設、銷售，造成惡劣影響的“小產權房”案件。以本次清理整治工作為契機，積極探索建立“小產權房”預防、監管、查處的共同責任機制，從源頭上杜絕“小產權房”現象的產生，規范房地產市場。

三、清查整治的方法步驟

[論文關鍵詞]《城鄉規劃法》小產權房

[論文摘要]城鄉規劃法，自2008年1月1日起施行，現行城市規劃法同時廢止。從城市規劃法到城鄉規劃法，中國正在打破建立在城鄉二元結構上的規劃管理制度，進入城鄉一體規劃時代。小產權和集體土地使用權流轉的違規問題，決不可能因為一、兩個嚴格的行政通知就會得以糾正；也決不會因為若干法律若干條款的修改就會有效解決，中國集體土地法規體系的建設需要全面整體的制度突破。

目前的“小產權”房不外乎兩種情況：一種是在村集體所有的集體建設用地和宅基地上建成的房子；另一種是占用耕地違法建設的。

一、中國小產權房的成因

導致小產權房產生的根本原因之一就是近20年以來的中國城市化、工業化的高速進程。中國目前城鎮人口已達到5.8億，城鎮化水平已超過了45%，這是人類歷史上最大的一次城市化轉型。

導致小產權房產生的第二個根本原因，就是近20年以來中國沒有根據《憲法》落實農村集體土地使用權轉讓的制憲原則和法規運轉體系，有關農村集體土地使用權轉讓的國家法律是非常不完善的，實行的是城鄉不平等的國家壟斷性的征地制度。

【論文關鍵詞】：小產權房;集體建設用地使用權;流轉;現實動因;理論依據;立法探索

【論文摘要】："小產權房"的問題實質上是集體建設用地使用權流轉能否合法化的問題。集體建設用地使用權流轉的合法化有其深刻的現實動因，所有權、用益物權以及平等保護的法理為其合法流轉提供了理論支撐，目前也已有試點經驗可以借鑒。

2007年的中國樓市，"小產權房"成為萬眾矚目的焦點。2007年3月12日，北京市建委發出購房風險提示，提醒購房者不要購買無產權的或房屋權屬有爭議糾紛的房屋，如宣傳為"鄉產權"、"小產權"的房屋，此類房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。與之相應，3月27日，北京市房山區青龍頭村的144棟剛建成的"小產權"別墅被拆除85棟，其余被沒收。由此引發了各相關利益方關于"小產權房"是否合法、能否合法化的論爭。這個"相關利益方"，包括了"小產權房"的幾百萬住戶、開發商、其所屬的村委會和鄉政府、管轄著住房市場的建設部和國土房管局，還有相對而言的"大產權房"的開發商們等等，他們都不同程度地卷入了這場論爭的方方面面。

其實所謂的"小產權房"并非一個規范用詞，更非法律術語。根據建設部風險提示的指向，當前所謂"小產權房"，又稱"鄉產權房"，是在農民集體所有土地上建設的房屋，未經規劃、未繳納土地出讓金等費用向集體組織之外的居民銷售，沒有由國家房管部門頒發的產權證，只有由鄉政府或村委會頒發的產權證或者根本沒有權屬證明。具體而言，"小產權房"又分為兩種，一種是在農村建設用地和可轉為建設用地的土地上所建的房屋，一種是在耕地或基本農田上所建的房屋。①

小產權房"的問題實質是集體土地使用權流轉的問題。對于使用耕地或基本農田所建的房屋，現行法律對此有一系列的程序規定，如果不符合規定自然就是違法的，如果符合了規定就可以轉為建設用地。所以"小產權房"能否合法化的關鍵問題就是集體建設用地使用權能否合法流轉的問題。現行《土地管理法》是禁止集體建設用地使用權流轉的。私以為，集體建設用地使用權的流轉有深刻的現實動因，其合法流轉既有必要性也有可行性。

一、集體建設用地使用權流轉合法化的現實必要性