小產權房買賣范文
時間：2023-03-15 04:48:06
導語：如何才能寫好一篇小產權房買賣，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
出賣方(甲方)： 身份證號碼：
買受方(乙方)： 身份證號碼：
一、甲方自愿將其位于靈寶市車站路四街協坊153號六層單元房的二樓北單元，建筑面積122.5平方米,以人民幣(大寫)壹拾伍萬叁仟元整(￥：153000.00元)的價款出售給乙方。
二、此地皮屬國有土地，甲方不承諾辦理房產證手續。
三、交款辦法：購房款一次性付清，即交付乙方鑰匙。
四、乙方在簽訂購房合同后，不得隨意要求退房，若有特殊理由，經甲方同意后，必須接受按乙方交款總額的5%，賠償給甲方，作為賠償給甲方的經濟損失。
五、購房戶應得房屋設施標準：(1)水、電入戶;(2)外墻甲方采用水泥壓光刷外墻漆為標準;(3)室內墻面水泥壓光，地板為毛地板;(4)廚房、衛生間、上下水預留接口到位(不包括潔具);(5)陽臺鋁合金封閉(包括推拉扇);(6)入戶門為三防盜(室內門由用戶安裝)。
六、房屋所屬權：永久性歸乙方所有(乙方有權出讓，甲方不能以任何理由阻擋，否則要承擔經濟責任和法律責任)。
七、車站路四街坊153號六層樓內的場地、樓梯、通道、屬所有住戶公共所有，任何人不得私自占用。
八、乙方不經甲方同意，任何人都不能私自改變主體結構，若違犯合同規定的住戶，要承擔一切經濟責任及法律責任(輕者甲方責令恢復原狀、重者移交人民法院)，有權行使甲方職責。
九、購房戶居住期間必須服從樓房負責管理規定的各項制度，違者樓房負責人有權采取措施停電、停水給予制約。
十、本合同簽字蓋章后生效。
十一、此合同一式二份，甲乙雙方各執一份，若有購房戶提出公證，由乙方向公證單位交公證費，甲方概不承擔。
甲方：
乙方：
年 月 日
小產權房買賣合同模板二
出賣方(甲方)： 身份證號碼：
買受方(乙方)： 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等、真實、自愿、協商一致前提下訂立本合同，以昭信守。
一、甲方自愿將其位于_______________________________ 的房屋(建筑面積_____ 平方米)以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整(￥ 元)的價款出售給乙方，若因最終產權登記面積與此有差異的，雙方互不找補。該房屋為現房，乙方在簽訂本合同前已現場踏勘該房屋，對房屋的相關情況已經知曉。
二、乙方于該合同簽訂之日起三日內一次性將房款支付給甲方。
三、本合同簽定時，該房屋尚不具備過戶條件，甲乙雙方對此予以認可，且不影響甲乙雙方的交易。甲方提供取得該房屋的相關資料并待乙方付清全款后交付給乙方。乙方如果交易該房屋,若有需要,甲方無條件配合。等具備過戶條件時，甲方應無條件協助乙方辦理房屋產權手續,界時發生的所有稅費均由乙方自行承擔。
四、本合同簽訂后，甲方對該房屋的使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。甲方不得就該房屋再與他人訂立協議、合同或其它任何方式的處分。
五、乙方在支付完畢所有購房款后，甲方即將該房屋交付給乙方。該房屋正式交付時，物業管理、水、電、燃氣、有線電視等費用，甲方結清已發生的費用，甲方已經預繳的費用，其權益由乙方享有，雙方不再另行結算。自合同簽定日起之后發生的任何費用(指物業管理處增收費用以及其它相關雜費)均由乙方支付。
六、違約責任
1、甲方應當于乙方付清房款同時交付乙方該房屋。甲方未按時交付房屋，應支付按日計算的房價千分之一的違約金給乙方。逾期超過兩個月，乙方有權解除本合同。解約時，甲方需將已收的房款即時全額退還、支付五萬元違約金作為乙方損失賠償。小產權房屋買賣合同2、乙方未按本合同規定的付款日期及方式付款的。其逾期部分應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過兩個月時，甲方有權解除合同。解約時，甲方將已收房款即時全額退還乙方,扣除兩萬元作為甲方損失賠償。
3、甲方保證本房屋無查封、交易、抵押、通知拆除等現象、保證無隱瞞房屋歷史或其它非善意行為。若有所列情形之一，影響到乙方權利的行使，甲方則放棄先訴抗辯權,并按所收款項雙倍返還給乙方,以為違約處罰。
4、本合同簽訂、房款付清后，任何一方不得擅自變更或解除合同，否則提出變更或解除方需按本房屋屆時市場評估價的雙倍支付給對方。
5、如因政府規劃部門、設計部門的原因導致房屋拆除或使用功能變更的，甲方不承擔任何風險責任。
七、甲方應及時將可能影響本合同或該房屋價值的任何事件(包括但不限于公司、法人、通訊方式發生改變,該房屋的查封、扣押、訴訟、仲裁或其它爭議事件)通知乙方。
八、本合同自各方簽字或蓋章之日起生效，并對雙方都具有約束力，應嚴格履行。本房屋屬拆遷統建用房，國家政策限制，合同簽定生效后乙方是實際產權人和實際所有人，在不能辦理房屋產權證及土地使用證前合同屬有效期內，待房屋產權證及土地使用證辦理后該合同自動失效。
九、合同履行過程中發生爭議，由雙方當事人協商解決，協商不成的依法向合同簽署地人民法院起訴，違約方應支付守約方因訴訟而支付的律師費、交通費等費用。
十、中介方積極協調雙方交易，保證此交易真實有效,否則承擔連帶責任。本合同簽訂后，中介費即付。
十一、本合同一式4份，甲乙方各執一份，甲乙雙方見證人各一份。
十二、附件：甲乙雙方身份證復印件、戶口本復印件。
甲方： 乙方：
聯系地址： 聯系地址：
聯系電話： 聯系電話：
年 月 日 年 月 日
甲方見證人： 乙方見證人：
聯系地址： 聯系地址：
聯系電話： 聯系電話：
年 月 日 年 月 日
小產權房買賣合同模板三
出售人(賣方)：______________________________
買受人(買方)：______________________________ 福建省建設廳
監制
一、本合同文本為示范文本，主要用于福建省范圍內，房屋出售人(賣方)、買受人(買方)就存量房買賣事宜達成協議時使用。
二、本合同所稱存量房，也稱二手房，是指已經交付使用且已申領房屋所有權證的房屋。
三、在簽訂本合同之前，買賣雙方當事人可要求對方出示身份證明、企業法人營業執照、產權證等有關證明文件，并認真審閱合同內容，仔細確認其中的選擇性、補充性、修改性內容。對合同條款有疑問時，可向法律人士咨詢。
四、買方在簽訂本合同前，建議對本合同所涉房產進行實地考察;并對房產周圍的環境、交通、學校、戶口等情況進行充分了解。賣方有義務如實提供包括產權狀況、租賃情況、戶口等有可能影響交易的真實信息。
五、為保證交易資金安全，建議買賣雙方通過經紀機構在銀行開設的存量房交易結算資金專用存款帳戶劃轉的第三方托管方式進行資金監管，并以協議方式明確約定資金監管賬戶及資金交付條件等相關事宜。
六、合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定，對不選擇的內容，用橫線將其劃去。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當事人同意內容。
七、合同生成不等于產權過戶。合同生成到產權過戶，有一個時間過程，期間可能會出現產權被查封等特殊情況，因此請買賣雙方務必注意風險，及時辦理過戶手續。 存量房買賣合同
出售人(賣方)：______________________________
身份證號：____________________________________
聯系地址：____________________________________
人：__________________身份證號：__________
聯系地址：____________________________________
買受人(買方)：______________________________
身份證號或營業執照注冊號：____________________
聯系地址：____________________________________
人：__________________身份證號：__________
聯系地址：____________________________________
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《城市房地產轉讓管理規定》等法律、規章的規定，經友好協商，本著平等互利的原則，就該存量房買賣的有關事項達成一致，訂立本合同。
第一條 房產基本情況
1.賣方房產(下稱該房產)座落于
______________________________________________________，建筑面積：____________平方米(其中單元面積：____________平方米，附屬間面積：___________平方米，其它：______________________)。詳見___________房權證___________字第___________號《房屋所有權證》，___________房共字第___________號《房屋共有權證》(若上述表述與房屋登記簿不符，則以房屋登記簿記載內容為準)。
第二條 賣方對該房產現狀的聲明
1.賣方根據國家的規定已依法取得該房產所有權，對該房產現狀負全責，并保證該房產符合國家及所在地房產上市的有關政策及規定。賣方保證所提供的相關資料完整、真實、合法、有效，否則由此產生的后果由賣方承擔。
2.賣方特此告知買受人上述房產存在下列情況：
(1)抵押狀態：【存在抵押、不存在抵押】，關于抵押權的補充約定及說明：________________________________________________________________________。
(2)出租狀態：【存在出租、不存在出租】，若該房產存在出租，則賣方保證承租方已明確表示在同等條件下放棄優先購買權，關于租賃的補充約定及說明：
_____________________________________________________________________________。
(3)土地證狀態：【已辦理、未辦理】
(4)房產內戶口情況：【該房產內已有、未有戶口落戶;該房產享受過、未享受過政府相關“外地人購房落戶”政策】
關于戶口問題的補充約定及說明：
_____________________________________________________________________;
(5)其他：
_______________________________________________________________________________ 。
第三條 買方對購買情況的聲明
1.買方已親自實地看房，并對該房產的現狀及疑慮詢問過賣方，在明確賣方所告知
的事項后自愿簽訂本合同。買方已親自審查過該房產產權相關權屬信息資料，了解產權相關信息，愿意購買該房產。
2.買方保證所提供的相關資料完整、真實、合法、有效，否則由此產生的后果由買方承擔。
第四條 房產成交價
買賣雙方商定上述房產成交價為人民幣(大寫)：__________________(￥：
___________)【包括、不包括】該房產的附屬設施、設備等物品(物品內容可另立清單附件)。
第五條 交易定金
買方應向賣方支付的定金為人民幣(大寫)：______________________(￥：___________)。(說明：____________________________________________)
上述定金交由[買方直接支付給賣方]、[存入______________________經紀機構在銀行設立的存量房交易結算資金專用存款賬戶劃轉]。
買賣雙方約定定金通過經紀機構在銀行設立的專用存款賬戶劃轉的，買方將定金在合同約定期限內存入專用存款賬戶的，即視為賣方收訖。在合同履行過程中，定金自動轉為購房款，但買賣雙方另有約定的除外。
第六條 房款交付
合同簽訂后，買賣雙方同意，買方按下列第___________種方式給付除定金、交房保證金之外的剩余房款：
(1)一次性付款：
買方于___________年___________月__________日前或__________將支付購房款人民幣(大寫)：_______________(￥：__________)。
(2)分期付款：
①買方于__________年__________月__________日前或__________將支付購房款人民幣(大寫)：_______________(￥：__________);
②買方于__________年__________月__________日前或__________將支付購房款人民幣(大寫)：_______________(￥：__________);
③買方于__________年__________月__________日前或__________將支付剩余購房款人民幣(大寫)：__________(￥：__________)。
(3)買方向【銀行按揭貸款、公積金貸款】方式付款
①買方須于__________年__________月__________日之前支付除定金、交房保證金之外的剩余首期款人民幣(大寫)：____________________(￥：__________)，并在買方辦理貸款審批時存入貸款銀行指定帳戶。
②買方須于__________年__________月__________日之前向銀行提交抵押貸款申請
的相關資料，并配合銀行辦理貸款審批手續，抵押貸款金額以銀行承諾發放貸款金額為準。
因買方辦理貸款手續所產生的相關費用由買方自行承擔。
(4)買賣雙方約定的其它付款方式：
______________________________________________________________________________ 。
上述款項由買方【直接支付給賣方]、[存入____________________經紀機構在銀行設立的存量房交易結算資金專用存款賬戶劃轉]。
____________________經紀機構設立的存量房交易結算資金專用存款賬戶開戶行為：______________________________，賬號為：____________________。
買方在取得房屋所有權證書后，持賣方已登記在買方名下的產權證復印件到備案的房地產經紀機構或交易保證機構按照《存量房交易結算資金劃轉協議》的約定辦理資金劃轉手續。
第七條 交房保證金
為保證按約定如期交付該房產并結清該房產項下的水、電、管道煤氣、閉路電視______________________________等所有費用，買賣雙方協商同意從房產成交價中預留人民幣(大寫)：______________________________(￥：__________)作為交房保證金(不超過交易總價款的__________%)。該款項在賣方實際交付房產及完成產權轉移登記時進行結算，由買方【直接支付給賣方]、[存入經紀機構專用存款賬戶劃轉、其他：____________________】
第八條 有關稅費
1.買賣過戶所涉及稅、費，買賣雙方約定按下列方式承擔：
買方承擔：________________________________________;
賣方承擔：________________________________________。
【按有關規定，賣方需付稅費：(1)營業稅及附加(2)印花稅;(3)個人所得稅;
(4)土地增值稅;(5)交易手續費。買方需付稅費：(6)印花稅;(7)契稅;(8)交易手續費;(9)房屋登記費。其它費用：以實際發生的稅費為準。】
本合同在履行過程中因政策原因須繳納新的稅費的，由政策規定的繳納方繳納;政策中未明確繳納方的，由【賣方、買方】繳納。
2.土地證辦理費用：土地證從賣方名下過戶至買方名下的全部費用由【賣方、買方】承擔;如房產所屬土地為劃撥地，則土地出讓金由【賣方、買方】承擔;雙方約定其他承擔方式：__________________________________________________。
3.配套設施過戶費：配套設施的相關證件過戶手續費用由【賣方、買方】承擔。
4.買賣雙方商定，對該房產的住宅專項維修資金，按照國家有關規定另行簽訂過戶
協議，結余部分隨房屋所有權同時過戶。
5.買賣雙方商定，賣方在交付該房產時，對該房產附隨的水、電、煤氣、__________等度數進行確認，并結清水費、電費、煤氣費、有線電視費、物業管理服務費、____________________等費用，并經雙方簽字確認。
第九條 房屋的交付
賣方在買方支付扣除交房保證金外的購房款之日起__________日內或__________年__________月__________日前，將上述房產正式交付給買方，并履行下列手續：
1.賣方在交房前保證維護上述房產的現有固定裝修(固定裝修指構成該房裝修之固定部分，經拆除將破壞設施完整性，包括但不限于地板面、墻體、燈具、水龍頭、嵌入式排氣扇、壁櫥、門、門把、門窗、防盜網、廚衛設施及其它設施等)，在買方接收時移交。
2.買方在接收該房產時對該房產及附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等約定事項進行驗收，交接確認后對該房產及附屬配套設施負全責。
3.如雙方認為在上述房產及附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品的描述有不詳盡之處，可另行補充書面約定，在交接時以書面約定為準，雙方僅對書面內容承擔責任。
第十條 房屋權屬轉移登記
按下列第項辦理登記手續(選一項)，選擇第(1)項的第十一條不生效。
(1)買賣雙方同意，自本合同簽訂之日起__________日內，雙方共同到房屋登記機構申請辦理房屋權屬轉移登記手續。
(2)買賣雙方在簽訂合同后__________日內共同向房屋登記機構申請預告登記。
(3)買賣雙方在簽訂合同后__________日內由買受方單方向房屋登記機構申請預告登記。
第十一條 關于預告登記的約定
1.預告登記自__________內有效(約定的預告登記有效期最長不超過自預告登記之日起一年)。
2.申請預告登記的，在預告登記有效期內買賣雙方共同辦理該房屋預告登記轉為房屋轉移登記手續。
3.買賣雙方因故終止存量房買賣合同時，預告登記的申請人應在__________日內向房屋登記機構辦理預告登記注銷手續。
第十二條 違約認定
1.買賣雙方簽訂本合同后，一方未按合同約定擅自變更或解除合同的，或未按合同及合同相關附件的約定履行義務的，視為違約。
2.賣方保證上述房產產權清晰，在房屋權屬轉移登記前，若發生與賣方有關的產權糾紛或債務糾紛概由賣方負責，如因此造成合同履行障礙，視為其違約;若該房產已出
租，賣方未在交房前妥善解決租賃事項的，視為其違約。
第十三條 違約責任
(一)自違約行為發生之日起，違約方按成交價款每日萬分之向守約方支付違約金。該違約金的認定及支付不影響合同在違約行為終止之后繼續履行。
(二)自違約行為發生之日起超過___________日,守約方即向違約方發出函件促其履約,發函即日起超過__________日仍未回復并履約的，守約方可解除合同。若賣方違約，則賣方除應將扣除定金金額的買方已付購房款退還給買方外，還應向買方雙倍返還定金;若買方違約，則賣方應將扣除定金金額的買方已付購房款退還給買方，買方已支付的定金則作為對賣方的賠償。同時守約方有權要求違約方支付產生的傭金、服務費、交易過程中所產生的其他費用、因違約行為給守約方增加的費用、律師費、差旅費等。(收件人地址以合同落款處所留地址為準，因地址不詳或有誤而無法送達，視為送達。因此而產生的責任由應提供地址方自行承擔。)
第十四條 合同變更
本合同在履行期間，買賣雙方任何一方要求變更合同條款的，應及時通知對方，并征得對方的同意后，在約定的時限內，簽訂補充協議，注明變更事項。未征得對方同意，擅自變更造成的經濟損失，由責任方承擔。
第十五條 因不可抗力或政策的改變等原因導致本合同無法履行，買賣雙方免責。交易過程中已產生的費用由買賣雙方各自承擔。根據本條款免責，雙方應簽訂具結報告。 第十六條 爭議解決方式
本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;也可請求當地消費者委員會調解處理，或者向當地工商行政管理部門申訴。協商不成的，按下述第__________種方式解決：
1.提交__________仲裁委員會仲裁;
2.依法向人民法院起訴。
第十七條 合同附件
本合同未盡事項，可由買賣雙方協商簽訂補充協議作為合同附件。合同附件與本合同具有同等法律效力。
第十八條 合同數量及持有
本合同經買賣雙方簽字即生效，本合同一式__________份，買方、賣方各執__________份，房屋產權登記機構__________份，具有同等法律效力。
第十九條 合同生效
本合同自買賣雙方簽字(或蓋章)之日起生效。
第二十條、特別條款
賣方應當在所售房產所有權轉移之日起日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原
有戶口遷出手續。如因賣方自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買方支付____________________元的違約金;逾期超過__________日未遷出的，自逾期超過__________日起，賣方應當按日計算向買方支付全部已付房款__________的違約金。(本合同履行過程中，若涉及戶口問題，適用本條款。)
出售人：______________________ 買受人：___________________________
電話：________________________ 電話：_____________________________
人：______________________
電話：________________________
篇2
[案情回放]
2002年7月，畫家李玉蘭以4.5萬元的價格購得北京市通州區宋莊村民馬海濤的房屋及院落，并簽署購房協議。2006年年底，在房價高漲和高額拆遷補償款傳聞下，馬海濤將李玉蘭告上法庭，以農村宅基地上的房屋出售給集體經濟組織以外的居民違反了法律的禁止性規定為由，請求判決合同無效，歸還房產。2007年7月10日，通州區法院宋莊法庭一審判決該協議無效，李玉蘭在90天內騰退房屋，馬海濤支付李玉蘭房屋及增加部分房價款93808元。李玉蘭不服，向北京市二中院提起上訴，2007年12月，市二中院終審維持原判，同時判定李玉蘭可就賠償問題另行主張。2008年1月3日，李玉蘭馬海濤，要求對方賠償房屋現值和當初價格的差價48萬元。2008年10月20日，通州法院一審判決馬海濤賠償李玉蘭185290元，按法庭判決，加上第一次訴訟房屋及添附部分應賠償的93808元，李玉蘭最終應得到的房屋賠償價格為279098元。
[小產權房買賣合同效力判定]
對于小產權房買賣合同的效力，存在兩種截然相反的意見。一種觀點認為，如果不考慮其他影響合同效力的因素，僅城市居民購買農民集體土地上的房屋而言，應認定合同有效。主要理由在于：（1）法院認定合同無效應以法律和行政法規為依據，而我國法律、行政法規并不明文規定禁止買賣集體土地上的私有房屋。到目前為止，禁止城市居民購買小產權房的主要相關文件有：1999年國務院辦公廳就發出了《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、2004年國務院的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）、2004年國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》（國土資發〔2004〕234號）。這些都只是國務院的決定、通知、意見，不能作為認定合同無效的依據。（2）《土地管理法》規定：“農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準。”從這一規定可以看出法律并不禁止農村村民出賣房屋時，同時轉讓宅基地使用權。（3）即使集體土地使用權不能轉讓的情況下，由于買賣的標的物只是房子，而房子是農民的私有財產，享有充分的處分權，所以法律沒有權力禁止。
另一種意見認為，村民對宅基地只享有使用權，而無處分的權利，而出售住房的行為，實際上已處分了宅基地使用權，違犯了法律、行政法規的強制性規定，故合同應認定無效。法律的確沒有明文禁止集體土地上的房屋流轉，但筆者仍認為買賣合同無效，主要是基于目前我國房地產交易中普遍遵循的“房地一體”的基本法理。根據《物權法》第146條“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分”（即“房隨地走”）和第147條“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分”（即“地隨房走”）的規定，我國的國有建設用地實行的是所謂“房地一體主義”，這不僅是基于法理，也是為了避免“空中樓閣”的存在。對于集體土地上房屋的買賣，這一原則同樣適用。所以一旦集體土地上的房屋所有權主體發生變化，意味著該房屋下的集體土地使用權也發生流轉，而這是法律所明文禁止的。因此，法律規定集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，內在包含了“禁止其上所建房屋的流轉”，否則該條文將形同虛設。
從《土地管理法》規定：“農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準。”從這一規定當然推出法律并不禁止農村村民出賣房屋時，同時轉讓宅基地使用權。筆者認為，這種理由是不充分的，法律規范的邏輯構成主要包括行為模式和法律后果，但法律規范中的行為模式并不必然是法律所允許的，正如《刑法》第三十二條關于故意殺人的規定：故意殺人的，處死刑，無期徒刑或十年以上有期徒刑。根據這一規定，怎么也不會得出法律允許故意殺人的結論。退一步來說，即使能夠推出法律不禁止宅基地使用權流轉，那也只是在本集體經濟組織成員之間內部轉讓，因為法律允許這種流轉。
再者，由于合同標的不能而無效。除合法要件外，合同的標的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標的可能，是指合同所規定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成為現實的可能性。如果標的無法實現，則不發生法律上的效力。當事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買賣合同，其標的是買受人交付價金、出賣人移轉房屋所有權。但在現實生活中，由于房產管理部門只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書，因此，在集體土地上所建的商品房無法按照約定進行所有權的移轉，因為依照物權的公示公信原則，不動產物權的移轉必須以法定登記機關的物權移轉登記為要件，不經登記變更物權歸屬始終不發生變化，也就是說這類合同的標的在客觀上沒有實現的可能性。這是一種債務人即使愿意履行也不可能履行的狀態。基于這一原因，也可以確定此類合同無效。
[合同無效后當事人利益的
平衡機制]
法院認定此類合同無效，是否能夠真正體現出法律的公平、公正，能夠起到定紛止爭的效果？實際上，近年來集體土地上房屋買賣糾紛案增多，大部分是由于當初賣房的農民反悔所引起的。以畫家村案為例，當年的買賣合同是在雙方平等協商、公平自愿的情況下簽訂的和約，如今畫家村房價上漲，又面臨拆遷，農民馬海濤受到巨大利益的促動，利用法律，背信棄義到法院。而對于畫家李玉蘭而言，面臨著舉家搬遷，流離失所的處境。所以筆者認為，合同無效后，應該建立一種利益平衡的機制，一方面使利益損害方得到應有的公平補償，另一方面也約束人們在交易中的誠實信用。
二審判決和“反訴”判決確立以信賴利益的賠償作為雙方當事人的利益平衡機制。判決書中指出：出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故出賣人應對合同無效承擔主要責任，對于買受人信賴利益必須予以賠償。對于李玉蘭作為買受人信賴利益損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。這樣的處理意見一方面保護了畫家的利益，一定程度上體現了公平的價值觀念，同時也起到了懲罰村民背信棄義的行為，遏制類似案件的作用。但是通過仔細分析，就會發現判決的理由經不起法律上的推敲。首先，法院以賣方明知所出賣的房屋和宅基地屬于禁止流轉范圍，出賣多年后又反悔為由，認定出賣人對合同無效承擔主要責任，這樣的認定是值得商榷的。房地產交易屬于買賣雙方的合意行為，買方不可能不知道法律的禁止性規定，所以在非法交易過程中雙方都存在過錯，不能輕易認定某一方過錯更大而要求其承擔主要責任。其次，以信賴利益作為賠償的理由也是不恰當的，既然合同訂立過程中雙方都存在過錯，又何來信賴利益？即使存在信賴利益，按照合同法原理，對于信賴利益的賠償，結果是使當事人達到合同未曾發生時的狀態。本案中，就是畫家返還房屋，村民返還當初的房款，這樣的結果也很難體現公平性。
篇3
表達小產權房屋買賣合同
出賣人(甲方)：________________村委會
買受人(乙方)：______________________
身份證號碼：_______________________
一、甲方自愿將位于________市________區________街道________小區拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣________元整的價款出售給乙方。乙方首付人民幣________元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為________元，需于____年____月至____年________月壹年內付清，每個月的支付期限為月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保證定金___萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙雙方簽訂協議乙方交付首付款后 年內甲方和村委會應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。
四、本合同簽訂后，甲方對房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委會保證乙方享有居住權利和使用權并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個人和組織沒有債務和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》;
六、違約責任
1、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失，。
2、甲方應當于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權和使用權，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣____元。
3、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日___%計算的違約金給甲方。逾期超過__個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的__%作為甲方的損失賠償金。
4、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
6、自合同生效之日起________年內，產權證和土地證因為甲方的原因不能辦理，甲方應支付乙方違約金人民幣________元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產權證因為甲方的原因仍然不能辦理，每逾期 天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。
7、如果因為本合同第五條的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權仍在繼續的，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣________元。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的可以向法院或仲裁機構進行起訴或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙雙方見證人各執一份
甲方：________________乙方：________________見證人：______________
____年____月____日
小產權售房合同范本參考
出賣人：____________(以下簡稱甲方)
買受人：____________(以下簡稱乙方)
甲、乙雙方就房屋買賣事項經過多次協商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方愿將自有坐落____市_____路_____號房屋___間，建筑面積________平方米售賣給乙方。
二、甲方出售給乙方的房屋東至_____，南至_____，西至___，北至________(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽臺、走道、樓梯、衛生間、灶間及其他設備。
三、上列房屋包括附屬設備，雙方議定房屋價款人民幣萬元，由甲方售賣給乙方。
四、房屋價款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣______萬元;第二期在交付房屋之日，付人民幣____萬元;第三期，在房屋產權批準過戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據。
五、甲方應自本合同簽訂日起____天內將房屋騰空，連同原房屋所有權等有關證件，點交乙方，由乙方出具收到憑證。
六、在辦理房屋產權移轉過戶登記時，甲方應出具申請房屋產權移轉給乙方的書面報告。如需要甲方出面處理的，不論何時，甲方應予協助。如因甲方的延誤，致影響產權過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負賠償責任。
七、本合同簽訂前，該房屋如有應繳納的一切捐稅、費用，概由甲方負責。本合同發生的過戶登記費、契稅、估價費、印花稅由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定，各自承擔。
八、甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價的總額3‰計算違約金給與乙方。逾期超過3個月時，乙方得解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償所付房價款同額的賠償金給乙方。
九、乙方全部或一部分不履行本合同第四條規定的日期給付房價款時，其逾期部分，乙方應加付按日5‰計算的違約金給與甲方。逾期超過3個月時，甲方得解除本合同。解約時，乙方已付的房價款作為賠償金歸甲方所有。
十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產權清楚，絕無其他項權利設定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產權有糾葛，致影響乙方權利的行使，概由甲方負責清理，并賠償乙方損失。
十一、交屋時，乙方發現房屋構造或設備與合同約定的不符，經鑒定屬實，甲方應于1個月內予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費用在房價款中扣除。如修理仍達不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時，甲方除返還全部房價款后，并按本合同第八條規定承擔違約責任。
十二、房屋所占用的土地(包括庭院圍墻等)所有權屬于國家。乙方取得上開房屋占有相應比例的土地使用權，并依照國家法律的規定繳納土地使用權及其他有關費用。
十三、本合同的附件與合同有同等效力。
十四、本合同一式4份，甲乙方各執1份，另2份分別送交房產和土地管理機關辦理產權過戶登記手續。
立約人：
甲方：__________(簽章)乙方：________(簽章)
_____年___月__日訂于_______市(縣)
小產權售房合同協議書
出賣人(甲方)：
身份證號碼：
買受人(乙方)：
身份證號碼：
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規的規定，甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于_________市___________區________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的價款出售給乙方。(含地下室_____號_____平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對________________________________________的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任
1、甲方應當于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_______個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向____________________________________區人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執一份，見證人各一份。
甲方：______________乙方：______________
篇4
法律依據：
《城市房地產管理法》第六十條
國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
《民法典》第二百零九條
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第二百一十五條
篇5
買受人（乙方）身份證號碼：
房屋買賣合同
賣 方：__________________________________（以下簡稱甲方）
買 方：__________________________________（以下簡稱乙方）
甲乙雙方本著誠實信用、平等、公平的原則就甲方集資建房 權利義務轉讓事宜，達成如下協議：
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區_______________________________________的房屋（建筑面積_________平方米）以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的價款出售給乙方。（含地下室__號__平方米）
二、甲乙雙方商定轉讓價格為人民幣_____________________元， （大寫）____拾____萬____仟____佰____拾____元整。
乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。
三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方， 該房屋應有一切權利和義務同時轉讓。
四、出賣的房屋如存在產權糾紛，由甲方承擔全部責任。
五、出賣的房屋如因政府規劃行為需拆遷，所得相關賠償的一切 權利自合同生效日起歸乙方所有。
六、本合同經雙方簽章后生效，并對雙方都具有同等約束力，應 嚴格履行。其權利、義務轉移時間追及于甲方與__________________ 簽訂的集資建房協議之時。如有違約，違約方愿承擔違約責任，并賠 償損失， 支付對方違約費用人民幣________元， 大寫__________元整。
七、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；
八、未盡事宜，雙方愿按國家有關規定辦理。如發生爭議，雙方 協商解決；協商不成的，雙方愿向法院申請仲裁。
九、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，具同等法律效力。
甲方（簽名或蓋章）_________________________________
身份證號：___________________________________________
乙方（簽名或蓋章）_________________________________
身份證號：___________________________________________
篇6
60.5%的受調查者認為小產權房有增加的趨勢
51.1%的受調查者認為治理小產權房“只需補交地價款轉正”
63.3%的受調查者認為“對于已經入住的小產權房可以合法化，因為涉及到群眾利益，硬性取締會造成社會矛盾沖突”
盡管國家三令五申小產權房的風險性、違法性，但小產權房依然屢禁不止。2012年2月21日，國土資源部召開《2011年房地產用地管理調控和集體土地建公租房情況》新聞會。國土部相關負責人表示，小產權房不予確權登記，不受法律保護，今年國土資源部將會選擇部分城市開展小產權房清理工作。那么，民眾究竟如何看待小產權房？人民論壇問卷調查中心聯合人民論壇網、搜狐網進行了“購買小產權房，您認為風險有多大”的網絡調查。此次調查為期10天（6月1日-10日），有13542人參與。
60.5%的受調查者認為小產權房“多，還有增加的趨勢”
國家此前已明文規定，城市居民不可買宅基地建房，也不可以買小產權房。目前國家要求各地對農村集體土地進行確權登記，但凡是小產權房不允許登記，不受法律保護。但由于價格低廉，小產權房仍然受到部分市民的追捧。在對問題“據您的觀察，目前在建的小產權房多了還是少了”的回答中，有60.5%的受調查者選擇了“多，還有增加的趨勢”，20.8%的受調查者選擇“一般，跟原來的差不多”，而認為“不多，還在不斷減少”的只有12.9%，表示“沒關心、不清楚”的占比5.9%。
這樣看來，超過八成的受調查者認為目前小產權房保持著原有的數量或還在不斷增加。2012年6月11日，據新華網報道，國土資源部最近公布了北京、陜西、山西等地5起國土資源領域違法違規案件，其中北京市延慶縣張山鎮上郝莊村違法建設樓房51棟。此外，在重慶、鄭州、武漢等地，建設小產權房之勢依然如火如荼。小產權房為何會越建越多，不斷蔓延？有分析人士認為，原本是阻止小產權房蔓延的管理者、監督者、執法者，最終變成了參與者，這就是小產權房在基層不斷蔓延且難以查處的頑疾所在。而對于普通百姓來說，房價不斷上漲，城市買房貴、買房難的問題日益突出，小產權房的價格優勢為城市低收入者、外來務工者購房提供了一條出路，巨大的市場需求刺激了小產權房的建設。
六成受調查者認為購買小產權房風險不小
那么，公眾對購買小產權房究竟存有怎樣的心態？調查結果顯示，對于“購買小產權房，您認為風險大不大”這一問題，有19.2%的受調查者認為風險“很大”，11.4%的認為風險“大”，29.5%的認為風險“一般”，以上三項合計總占比60.1%。由此可見，六成受調查者認為購買小產權房風險不小。而選擇風險“很小”、“小”的受調查者占比分別為26.8%、13.1%。風險性是小產權房的突出特點之一。中央黨校謝志強教授認為，小產權房的不合法性，導致其沒有房屋產權證和土地使用權證，小產權房購買者的權益無法得到法律切實保護。此外，在房屋質量、物業管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題，所以購買者承擔著非常大的風險。但為什么還有四成的受調查者認為風險不大呢？有專家分析，這是法不責眾的文化和心理造成的。有網友直言道：“全國小產權房太多了，為了社會的穩定，法不責眾，而且好多是有權人擁有的，何來風險呢？”
多數網友不支持對小產權房“一拆了之”和“退回購房人的房款，解除房產交易”
您對國務院下令停建小產權房持什么態度？調查結果顯示，多數人選擇“支持”，占比42.7%，不支持的占比36.1%，還有21.2%的認為“不好說”。盡管小產權房具有突出的價格優勢，但其違反了有關法律法規，農民和購房者的權益難以得到保障，不利于房地產市場的發展，因此，對于國務院下令停建小產權房的規定，大部分受調查者是支持的。但不支持這一決策的受調查者是出于什么原因呢？有網友指出，“小產權房暴露出中國目前的房價虛高，房價本應是實際成本加上了合理的利潤后的價格，應該讓大多數公眾買得起，建議政府多想想那些買不起房的困難群眾。”這說明，城市居高不下的房價使得普通百姓居者有其屋的希望破滅，小產權房低廉的價格由此深受青睞，部分人甚至甘冒風險也在所不惜。
如果說對于是否支持建設小產權房只是一種意愿表達的話，對于已售小產權房的處理情況則涉及廣大小產權房購買者的切身利益，處理極其復雜。對于“已售小產權房您認為如何處理”的調查結果顯示，51.1%的受調查者認為“只需補交地價款轉正”，15.6%的認為“可按市場價重新入市補差價”，而支持“針對違法占地開發的小產權房一拆了之”和“退回購房人的房款，解除房產交易”兩個選項的人分別只占11.9%和10.3%。小產權房的出現及大規模的發展，有著深刻的現實原因，其不僅數量巨大、范圍廣泛，多方利益協調難度大，而且處理起來極其復雜。有網友坦言，“小產權房是房改政策和高房價政策造成的灰色地帶，是政府有關部門當初睜一只眼閉一只眼造成的。這是一個燙手的山藥蛋，處理好了萬事大吉，處理不好就是個火藥桶”。因此，如何處理小產權房，是對有關部門管理智慧的重大考驗。
六成以上網友支持小產權房合法化
關于小產權房能否合法化的問題是民眾關心的焦點，也是專家、學者意見分歧的焦點。“您如何看待小產權房轉正問題”的調查結果顯示，63.3%的受調查者選擇了“對于已經入住的小產權房可以合法化，因為涉及到群眾利益，硬性取締會造成社會矛盾沖突”，而12.4%的受調查者選擇的是“一旦容忍小產權房合法存在，小產權房會屢禁不止，更加難以治理”，11.0%的受調查者認為“小產權房挑戰現行法律尊嚴，不能轉正”，只有7.6%的受調查者認為“如不嚴肅清理和取締，會危及18億畝耕地底線”，還有5.9%的受調查者人認為“不好說”。這說明，大部分民眾是支持小產權房合法化的。那么，小產權房能不能轉正呢？有專家指出，在分類治理過程中，小產權房的部分合法化難度很大，涉及到村民、購房者、集體包括政府在內的各主體利益協調，對于高價購買合法商品房的購房者的解釋，以及對于部分已拆除的小產權房購買者的解釋問題。任何一個問題解決不好，都會帶來負面的社會效應，影響整體的社會穩定。此外，還有很多業內人士呼吁，用“農地入市”，或放開“小產權房”等方式來控制日益高漲的房價，但這些說法并沒得到管理層的認可。有關人員表示，小產權房并不是合法的，今后的政策也很難將其合法化。
事實證明，小產權房無法擺脫“非法”身份。但即使這樣，還是擋不住越來越多的人跨越法規的界線，將自己的住房夢與它綁在一起。他們幻想著“寬松”政策的出臺，在補辦相關的手續后，小產權房可以“轉正”。然而，今年全國兩會期間，國土資源部部長徐紹史表示，今年開始試點的治理小產權房，將為下一步大規模的清理做準備。高層的聲音再次表明，小產權房治理步伐正在加快。
篇7
“小產權房”也稱“鄉產權房”，不是一個嚴格的法律概念，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。它是在利益的驅使下，由村集體組織或者地方房產開發商，以新農村建設等為名號，建筑在農村集體土地(擁有使用權而無所有權)的“商品房”。它的產權似乎歸于“鄉鎮”、“村”、“農村集體”，但實質上并不合乎中國關于房產產權的法律規定。(二)小產權房的法律問題
第一個問題是，小產權房到底是不是合法建筑?答案是明確的。小產權房的合法地位的確立，受到了相關審批手續的阻礙。審批手續上阻礙源于其銷售行為，只擁有使用權而非所有權的集體土地住房是否可以買賣呢?雖然依據物權法規定，鄉村集體土地可以建造住宅。但建造的住宅歸誰使用?鄉鎮或者集體是否具有小產權房的支配權，這是必須考慮的問題。
第二個問題是，小產權房是否可以買賣、轉讓?根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。鄉鎮集體或者開發商以農村建設名義建造的住房，顯然利用了法律的空隙，試圖以“利用在農業建設”上這一無從驗證的名義，來明確小產權房的合法地位。既然農民集體所有的土地使用權可出讓、轉讓或者出租用于農業建設，那么小產權房是否是應用于農業建設呢?其買賣的行為關鍵取決于銷售對象。于是，銷售對象資格的認定將是小產權房合法地位確立的關鍵所在。什么樣的購買對象合法，什么樣的購買對象不合法?這是一個新的法律問題。這也為小產權房的法律地位確立提供了空間。二、小產權房的發展現狀
《每日經濟新聞》曾對深圳的農民房做過調查報道。深圳向北，出梅林關，金地梅隴鎮、深物業新華城等一批知名樓盤集中坐落于此。在這些大型花園社區附近，矗立著一些“農民開發商”建設的“集資房”，即所謂的“小產權房”。梅龍苑便是其中一家。這個高達20多層的小產權房為高層電梯，配套齊全，實行小區化管理，一系列“高標準”堪比中檔電梯公寓。據悉，在其他多數城市，農民開發的小產權房也早已是遍地開花，已經形成了開發、中介、銷售等完整的產業鏈。三、小產權房的特征與風險
通過以上法理分析不難看出，由于小產權房特有的法律屬性，導致其難以取得由國家承認的房屋所有權證書。同時，對于銷售者和購買者來說，他們目前尚且沒有足夠的信心認為小產權房的銷售和購買的交易符合法律規定，但是由于小產權房的價格優勢明顯，有利可圖，還是愿意冒險。(一)價格風險
小產權房與大產權房(即商品房)同樣是普通住宅房，從買賣手續來看，小產權房沒有繳納商品房買賣的契稅，沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，這就構成了小產權房投資的風險。而在質量等方面并無太大差別，兩者最大的的差別就是價格。然而小產權房的低價卻同時蘊含著巨大的風險。(二)法律風險
小產權房與普通商品房在使用性質上并沒有差異，但小產權房不具備普通商品房的法律性質，購房人僅擁有房屋的使用權而不具有所有權，購買小產權房相當于一次性付款租賃房屋，那么在拆遷補償等情況發生時，小產權房的處理問題將是一個大的難題。而且，依據中國相關法律，農民僅擁有使用權的宅基地及其宅基地上的房屋時不能向城市居民出售的。這樣一來，小產權房的出售行為就是不合法的，小產權房的法律地位就得不到保障。(三)政策風險
篇8
案外人:梁某,趙某。
申請執行人:張某。
被執行人:解某。
2011年11月,解某份購買陳某開發的位于鄆城縣玉皇廟商業街南區的兩間樓房一套,2012年4月15日解某將該樓房轉賣給張某,雙方簽訂了房屋買賣合同,張某支付房款21萬元,解某出具收條一份。后兩人因此房屋買賣產生糾紛,訴至鄆城縣人民法院,法院立案予以受理,并于2014年11月3日作出(2014)鄆民初字第2310號民事調解書,雙方達成如下調解協議,解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業街南區的兩間樓房一套交付給張某。后解某未履行民事調解書所確定的法律義務,張某于2015年5月13日申請強制執行,鄆城縣人民法院以(2015)鄆執字第499號立案予以執行。
在該案件的執行過程中,案外人梁某、趙某于2015年8月24日向鄆城縣人民法院提出執行異議,稱案外人梁某與陳某雙方于2012年12月15日簽訂《購房合同》,約定將位于鄆城縣玉皇廟商業街南區的兩間樓房一套出售給案外人。案外人已經支付全部房款27萬元整,且案外人已經收到涉案房屋的鑰匙且已經裝修完畢并入住,請求法院中止對上述財產的執行。
【審判】
鄆城縣人民法院認為:案外人梁某雖與陳某于2012年12月15日簽訂了《購房合同》一份,但尚未辦理房產登記。由于依據執行的(2014)鄆民初字第2310號民事調解書已經確定解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業街南區的兩間樓房一套交付給張某,且該調解書已經發生法律效力。故案外人梁某、趙某請求中止對該房產的執行申請予以駁回。
【評析】
在該異議案件的處理過程中,合議庭形成兩種觀點:
一種觀點認為,兩份《購房合同》雖然都是關于小產權房買賣的合同,且是一房二賣,但是鑒于目前現行有效的法律法規尚未對涉及小產權房的買賣合同作出確切的法律規定,所以參照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關于出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同的規定,對不動產買賣合同的處理可參照此規定,以先行受領交付的買受人作為第一順位的交易方。在本案中,雖然解某與陳某簽訂的買賣合同在前,但是梁某、趙某卻先于解某受領交付,且已裝修并入住。即梁某與趙某對該房屋處于實際占有狀態。故應中止對該涉案房屋的執行,
另一種觀點認為,依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》中關于對案外人提出排除執行異議的審查規定,重點審查三項內容,一是案外人是否系權利人;二是該權利的合法性與真實性;三是該權利能否排除執行。案外人梁某與趙某雖有《購房合同》,但房屋尚未登記,且國家對待小產權房的權屬問題尚未作出明確的法律規定,案外人對涉案房屋享有的權利基礎不存在,故應當駁回案外人的異議。
筆者傾向第二種意見。
首先分析第一條,即案外人是否系權利人;梁某與趙某是否是該小產權房的實際所有權人。這就涉及到小產權房的權利歸屬問題。小產權房 是一種非獨立房地產,依賴于農村的土地制度與農民身份,是指由開發建設單位在集體所有的土地上開發建設,未經國家征收轉化為建設用地,未繳納土地出讓金等費用,而作為商品房向本集體經濟組織之內的成員或者之外的居民銷售的居住性房屋。對待小產權房,國家相關政府部門并不頒發具有法律約束力的產權證,其所有人并不享有法律意義上的真正產權。就本案而言,案外人對此涉案房屋享有的權利并不是真正的產權所有權,如果給予學理上一個確切的概念,筆者認為居住權更為合適。
二是本案中梁某與趙某對涉案房屋的占有狀態,是否具有合法性。占有是《物權法》單列的一章,可見我國對占有狀態的權益保障相當重視。但占有的保護取決于占有的合法性、合理性。如同《物權法》中所規定,基于合同關系等產生的占有,有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等,按照合同約定;合同沒有約定或者約定不明確的,依照有關法律規定。
就本案而言,分析案外人占有的合法性,就涉及到《購房合同》是否具有法律效力。理論上對小產權房買賣合同的法律效力有兩種意見,一是無效理論。如果房屋不是在集體經濟組織內部轉讓,則認為無效,反之集體經濟組織成員之間的相互轉讓則是有效的;這是依據我國的《土地管理法》以及《房地產管理法》中的相關規定,我國土地根據用途劃分為農用地、建設用地以及未利用地等,嚴格限制農用地轉化為建設用地;且允許市場上流轉的商品房是在國有的土地上開發建設的,小產權房則是在集體所有的土地上開發的。依據《房地產管理法》的規定,房地產開發行為只能在依法取得國有土地使用權的土地上進行,因此村委會在集體土地上進行的所謂房地產開發違反了我國法律的強制性規定,該行為是我國法律直接禁止的。因此,小產權房買賣合同內容上違反了我國法律的強制性規定,應屬無效。二是有效理論。即小產權房屋買賣合同只要是符合雙方真實意思表示,基于自由意志達成的合意,基于恪守誠實信用原則的要求,應當得到法律的認可和保障。
司法實踐中對小產權房買賣合同效力的認定采取的做法往往是要么回避,要么認定無效。這主要是基于國家政策的考慮以及保障農民核心權益的需要。鑒于目前小產權房屋買賣合同的無效處理原則下,本案中,案外人對涉案房屋的占有并不具備法律基礎。
篇9
關鍵詞：小產權房；產生；原因；去向
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A
一、小產權房的含義及現狀
（一）約定俗成的定義。產權是經濟所有制關系的法律表現形式。它包括財產的所有權、占有權、支配權、使用權、收益權和處置權。以法權形式體現所有制關系的科學合理的產權制度，是用來鞏固和規范商品經濟中財產關系，約束人的經濟行為，維護商品經濟秩序，保證商品經濟順利運行的法權工具。房產權本來不分大小，只用一種定義的，但是由于我國的一些特色，形成了社會上的一些約定俗成的說法，不同情況下對“大產權”和“小產權”有不同的解釋：
第一種：發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的，相對來講，發展商的產權大，購房者的產權小。
第二種：國家發的產權證叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，鄉鎮發證書的房產實際上沒有真正的產權，這種產權沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。
第三種：買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫“大產權”，再轉讓時要再交土地出讓金的叫“小產權”。按這種解釋，普通的商品房就是“大產權”房。經濟使用房就是“小產權”房。
第一種和第三種解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規定較為明確。而第二種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。
（二）現狀。本文闡述的“小產權”房是指建在農村集體用地上的房屋，因只能辦理房產證，不能辦理土地使用證，而且不允許上市交易。這種房的土地成本低，價格僅是普通商品房的一半，所以很多人會寧愿不要土地使用證而去購買小產權房。從價格看，小產權房價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%；從住房形態看，一樣是普通住宅；從買賣手續看，沒有繳納商品房買賣的契稅；從使用成本看，物業費便宜、水電費便宜、采暖費便宜。
目前，全國各地的小產權房規模相當大。在北京，“小產權”項目多位于房山、昌平、通州、密云、順義等郊區，已售和在建的已突破1，000萬平方米。在北京，440多個在售房產項目中，就有80個是小產權，占項目銷售總數的20%左右。深圳2006年住房的統計情況表顯示，深圳各種住房比例如下：政策性住房7.3%，商品住房29%，單位自建房14.7%，其他的都歸在農民房，占到49%。除了政策性住房，小產權房的比例是52.3%。也就是說，過半的深圳人住著小產權房。在天津，據有關部門統計，郊縣地區小產權房銷量已經占到整個市場的20%。而在西安，小產權樓盤的總建筑面積更是非常驚人，達到上百萬平方米。據調查，在建和在售的小產權樓盤起碼在50個以上。這其中，既有兩三座樓的小盤，也有規模在20萬平方米以上的大社區。東郊灞河、長安區、北郊方新村、未央湖、白家口、魚化寨、城西客運站等區域附近，是小產權房較為集中的地方，可以說城鄉結合部的郊區是此類房子最適合的土壤。如果說北京的小產權房占到整個北京市場20%的銷售面積的話，西安可能已經超過了這個比例。
二、小產權房產生的原因及其風險
（一）原因
1、農民。農民本身是小產權房的所有者，但是他們為什么要把房子賣出去呢？所以，應該正視小產權房背后的農民身份困局：耕地保護系于集體土地，這是一個不爭的事實，所以說諸如“小產權房”、“以租代征”這些變相將集體土地轉化為建設用地的違法違規行為被明令禁止，也就勢在必行。但問題是，之所以農民在“知其違法”的前提下，依然有動力進行“小產權房”交易，是因為：農民現實的生活狀況，城鄉差距，貧富差距讓農民不得不采取一些措施來改變自己的生活狀況和地位。也就是通過銷售小產權房這種途徑，農民才可以為他們安身立命的“資本”自己定價，并且可以確保自己能夠完全享有土地所帶來的收益。這種情況下，“小產權房”購銷兩旺，有關部門調查顯示73%的農民愿意或者比較愿意以“以租代征”的形式出讓土地，也就不難理解了。
2、購買者。購買者為什么要購買小產權房，這是眾所周知的：就是商品房的房價太高，高出了中產階級的承受能力，這也是我們現實中最嚴峻的問題。想想看，一個工薪階級，月薪2，000～3，000元，以現在的房價，兩個月的工資才能或者勉強買得上房子的1平方米。這樣相比，21世紀是什么最貴？房子替代了人才成為最貴的。房價的現狀是居高不下，盡管國家一直在采取措施（如調息之類的），可是房價高于普通居民的購買還是一個不變的事實。房價居高不下，有兩個主要原因：一是地價越來越高；二是需求旺盛。第一代房地產開發商們通過關系搞一個土地批文，然后用土地在銀行抵押貸款，用貸來的錢挖一個坑就開始賣房子，這種空手套白狼的手段現在不大管用了，拿土地要經過“招拍掛”，價錢越來越高，地王不斷涌現。雖然其中不排除暗箱操作的成分，但房地產商的土地成本加重是個不爭的事實，這部分成本必然體現在房價中。為什么國家還要讓土地進行拍賣產生，面粉比面包貴的原因也就在于此，面粉貴了，下一次生產出來的面包還會便宜嗎？而這中間的價格差還不都壓在普通購房者的身上。普通購買者遇到正規房房價的壓力，也不得不放棄土地使用證，去購買小產權房了，有房子住才是硬道理。
3、政府。政府是強制要求拆除小產權房的主體，可是政府在小產權房產生的過程中也要付出一定的責任：小產權房從開始建到建成開始銷售，中間至少也有個四五個月的時間，為什么政府在這期間沒有發現并及時制止，消滅其于萌芽之時應該是最好的處理方法，而政府倒是后知后覺，把剛建起來的房子拆除。小產權房能夠建起來，跟政府的管理工作沒有做好是分不開的。
（二）風險。雖然說，小產權房產生的原因有很多現實的客觀因素。但是，不可否認，小產權房有其特殊的風險。概括來講，購買此類房屋主要存在以下幾個方面的風險：1、無法獲得法律保護，也不能進行自由交易；2、無法辦理繼承；3、無法對抗國家的征地和拆遷；4、無法辦理抵押。
三、國家現行的處置方法
總的措施是叫停，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，單位和個人不得非法租用、占用農民集體土地搞房地產開發。
（一）強制：驚心動魄的強拆與沒收――對于嚴重違反土地規劃的。西部片區的一位業主至今記得，2007年5月20日，槐蔭區就曾組織建委、公安、城管執法等部門，對段店鎮、吳家堡鎮的“幸福旺苑”、“萬佛苑”內的兩棟違規違法建設的樓房進行了，拆除面積總計高達11，000平方米。而強制拆遷會導致浪費，浪費是怎樣產生的，我們普通百姓從一度電、一滴水做起，做到不浪費，可是一棟剛建成的房子里積聚著多少資金，這又相當于多少人的節約，多少度電，多少滴水？
（二）規勸：城鎮居民不得買“小產權房”。通知明確指出，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
百姓會被嚇住嗎？有位記者以購房者身份致電張家灣鎮西定福莊村附近的小產權樓盤“環湖小鎮”時，一位銷售人員對記者說。“最近一些媒體對小產權的報道比較多，我們也聽到了一些對小產權不利的消息，但我們并不是太擔心。畢竟有市場需求，老百姓還是需要小產權的房子。這有什么不好呢？”該銷售人員對記者說。隨后，記者再次致電通州區張家灣鎮太玉園小區售樓處了解情況，該處銷售人員告訴記者，目前太玉園的房子已經基本銷售完了，“現在已經不賣了。至于有無風險，你應該問購房者自己。”該銷售人員隨后掛了電話。而就在兩個星期前，記者從該處了解到，該樓盤的三期剛剛開盤不久，到年底將有四棟樓開盤。種種現象可以表明，不是所有的購房者都會被嚇住，他們處于買低價還是怕風險的特色博弈之中，就看購房者是屬于風險愛好者還是風險規避者了。
四、解決小產權房問題的幾點建議
（一）對于已建或在建的，拒絕強制拆遷，將小產權房收購，轉化為經濟適用房或者讓需要房子的人住等。拒絕強制拆遷就是不要把已經建好的房子拆遷，雖然它們是嚴重違反了土地的規劃，但是新樓房的建設花費了許多人力和物力，可是把這些已經建設好的樓房收購，給予已買房者一定補貼，因為他們也是受害者。至于耕地面積減少，我們不一定要從原地將它返回耕地，可以將一些已經破舊的房屋拆遷到此，將舊屋拆除，“退舊房還耕”，這樣一些人有了新房住，滿足了他們對房子的需求。就可以解決房地產市場上的需求量，或多或少地解決了房地產市場的供給與需求的不平衡，而且又不會造成浪費，反正是要拆的，把新建的房子拆遷，還不如拆了那些舊屋。或者將這房子以正規方式賣給房子需求者，也可以解決房地產市場上的需求量。
（二）對于今后還發生的小產權買賣的處于法律處罰。處理好已建的小產權房，更要制止以后再發生此類事件。制止的過程是嚴格的，地方政府要把好關，對于那些不聽勸的強行進行小產權房建設的人進行罰款，情節嚴重的可以將他們處于刑事處罰。
（三）直接調控大產權的房價。造成小產權房興起的導火線是大產權的房價居高不下，普通百姓甚至中產階級都已經被房子壓得透不過氣來，所以要減少人們去購買非法的小產權房，關鍵就是使得商品房的房價下降。房地產的土地的買賣最好可以不要采取拍賣的方式，避免“面粉”價格太高，而導致“面包”價格不得不上漲。
篇10
首先什么叫小產權房，這個概念是有問題的。小產權是地，房不是小產權，房地是分離的。全世界也沒有這么一個地方，全世界的房地產和物業是一體的。很有意思的是我們搞成了地和房是分開的。起源是1961年的60條，搞到吃不下飯的時候說讓農村的關系穩定，其中有一套就是不能搞太大的公司，所有要以生產為本位。
很有意思的是在里面冒出來兩個東西，一個東西是說生產隊范圍的所有土地是被拿走，生產隊范圍內的所有的土地包括了耕地、山林、宅基地、菜園子都屬于生產隊所有，這句話寫下來。當時的意思是說不屬于大隊所有，不屬于公社所有更不屬于現今的政府所有。但寫這個話的時候實際上跟過去比又是擴大了公有制。因為過去的宅基地是私有財產。分了房子，那是他們家的，還有他不是地主也不是太窮的農民，就是說中間不動動兩頭，實實在在是他們家的房子。這句話一寫等于這些就集體公有了。下面又寫一句，農民住宅是農民的私有財產，他送人、買賣、租賃的所有權，他要賣的時候可以有中間方。自由定價。同一個文件里寫上這兩條就變成了房地分開了，地是集體的、房是私人的。
什么叫小產權房呢？它實際上是蓋在集體土地上的農民私人房產，那個房是可以買賣的。后來怎么會構成一個管制呢？是很多城里人到周圍去買農民的房子了，最有名的是宋莊的畫家村，發現農民的房子總是讓畫家不滿意，畫家也有一點錢就把房子買下來蓋畫室。一蓋麻煩了，地價、房價在升，當年賣的人不干了，說我當年賣給你幾萬塊錢現在市價幾十萬，要毀約，毀約就找道理，什么道理呢？這個地是集體所有制地，這個不可以進入市場。我們國家有規定哪些土地可以進入到市場交易，這是1987年土地制度改革以后制定的，政府的地可以買賣，使用權買賣，集體土地不準你買賣。這下小產權就這么來，底下的地是集體所有，上面的房是私人的，底下的地未經過國家的征收是不納入可交易的范圍內的。
這樣我們就變成了房地分離。這個很麻煩。你說完全沒有道理嗎？有道理，房子是他的，你說地是你的你拿走啊？拿走的時候不就損害了我的財產嗎？憲法里寫了要保護合法的私人財產這是合法的。這就變成了一個難題，所以為什么下命令拆還很難拆。地是有法規的，房也有法規的，也有習俗的。所以現在就卡住了，這也是剛才的問題，漸進式的改革就會露出這些破綻，這時候急了先解決這個問題，再急了再解決這個問題。一卡的時候利已經很大了，土地財政土地金融，你讓誰來放這一塊呢？