不動產預告登記制度范文10篇

摘要：在不動產交易中，債權契約的做成和不動產的登記之間常因各種原因而存在一定的時間差。在此期間發生的諸如一物二賣、一物設兩權等侵害債權人利益的情形，現行法除了違約救濟，對于保護債權人實現所期待的權利是無能為力，債權人無法獲得債務人的實際履行。鑒于此，在法律利益的選擇和衡量的基礎上，設立不動產預告登記制度，對債權人以不動產物權變動為標的之債權請求權予以保全，以防范交易目的的落空。本文運用比較分析的方法，對不動產預告登記登記制度加以研究，以期未來法律的完善。

關鍵字：不動產預告登記債權請求權

一、預告登記的概念和制度起源（一）預告登記的概念預告登記，即為保全一項以將來發生的不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。它將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。預告登記是與本登記相對應的一項登記制度。本登記是已經完成的不動產物權的登記，是現實物權的登記，實質是終局登記，當事人所期待的物權變動效果得以實現。預告登記是相對于本登記而言，它所登記的不是現實的不動產物權，它是在確定的財產權登記條件還不具備時，為了保全將來財產權變動能夠順利進行而就與此相關的請求權進行的登記。

（二）預告登記的制度起源預告登記制度發端于后期普魯士法，即1872年5月5日的所有權取得法以及土地登記法。該法在區分債權法和物權法的基礎上，規定了兩種類型的預告登記。第一種是為保全已經成立的物權的預告登記，即登記薄存在誤載的情況下，其記載的內容與真實權利不符時，對于真實權利人有喪失權利的危險所采取的保護手段。它在于打破登記薄的公信原則，以排除第三人的善意取得。第二種是為保全物權變動的債權請求權的預告登記。就普魯士法而言，在一般情況下，物權因記入登記薄而成立，或取得對于第三人的效力。但進行本登記需要義務人的承諾，如果登記義務人不為承諾時，權利人必須對義務人提出請求為承諾意思表示的訴訟。但訴訟曠日費時，如果登記義務人在此期間對于第三人為權利處分，即使登記權利人此后獲得勝訴判決，也沒有實際意義。債權請求權保全的預告登記就是針對這一情況設置的保護手段。1德國民法承繼了普魯士法的預告登記制度，在民法典的第二草案中，用異議登記制度替代了以前的保全物權的預告登記制度，同時承認了保全債權請求權的預告登記制度。本文所論述的即保全債權請求權的預告登記制度。預告登記，在中國民法著作中翻譯為暫先登記、預登記、預先登記等。我國臺灣地區的民法稱其為預告登記制度，日本法中的假登記制度中的保全債權請求權的假登記與德國、臺灣所指的預告登記為同一制度。

二、預告登記的制度價值和性質

（一）預告登記的制度價值

論文摘要

在現實生活中，由于我國法律制度沒有對于將來發生的不動產物權變動是否可以進行物權預告登記做出明文規定，致使大量案件糾紛得不到公平有效的解決。在學理上，預告登記使得債權請求權具備了物權的性質，形成了債權物權化的現象。因此在制度設計上，預告登記是不動產登記中的一項重要制度，對保障當事人的權利、保護交易安全、維護市場信用具有重要作用。

我國在我們制訂統一民法典的時候，給予預告登記以一定的地位，有利于更好地協調物權與債權的利益，實現交易安全，減少交易成本，符合現實生活不動產交易頻繁的迫切需要，也有利于健全我國不動產登記法律制度。因此，我們應把握制定民法典和物權法的契機，盡快確立我國的不動產預告登記制度，以全面完善的物權登記制度更有效地指導司法實踐和律師實務。

由于我國的不動產預告登記制度尚處于初創階段，本文試從完善立法的角度，借鑒德國、日本、我國臺灣地區的相應制度，從適用范圍、效力等方面，提出不動產預告登記制度在我國的制度設計。

物權登記是不動產物權變動的法定公示手段，是物權獲得法律承認和保護的基本前提。預告登記是不動產登記中的一項重要制度，對保障當事人的權利、保護交易安全、維護市場信用具有重要作用。我國對于將來發生的不動產物權變動是否可以進行物權預告登記未作明文規定，其他相關法律法規、司法解釋與規章中也僅對不動產預告登記問題簡單涉及，既不系統全面，也未明確其適用范圍和法律效力問題，致使現實生活中發生的大量案件糾紛得不到公平有效的解決。預告登記是關于不動產物權變動的重要制度，從我國目前的情況看，關于預告登記的法律體系尚未建立起來，只有在商品房預售問題上有類似的規定。1999年10月，中國社會科學院法學所物權法起草小組完成的《中國物權法草案建議稿》提出了三條關于設立預告登記制度的最初建議。我國應當在借鑒國外和我國臺灣地區經驗的基礎上，選擇適應我國國情的預告登記立法體例，并進行科學的制度設計，以建立完善的不動產登記制度。

我國的不動產預告登記制度尚處于初創階段，為完善立法，結合德國、日本、我國臺灣地區的相應制度，本文從其含義、價值入手，分析其性質、適用范圍、效力等方面，探討預告登記制度與我國現有法律體系的完善，從而提出不動產預告登記制度在我國的制度設計。

一、不動產登記制度的概念和立法意義

1.不動產登記制度的概念關于不動產登記制度的概念,不同的學者有不同的觀點.

王利明教授的觀點是:不動產登記是登記申請人對不動產物權的設定、轉移在專門的登記機關依據法定的程序進行登記.

孫憲忠教授的觀點是:不動產登記是經權利人申請,國家有關登記部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的事實.梁慧星教授的觀點則是:不動產登記是指土地及其定著物之所有權和他項權利的取得、喪失與變更,依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門的簿冊上.綜上所述,所謂不動產登記是指經權利人申請,國家專職部門將有關申請人的不動產物權的取得、喪失與變更,依法定程序記載于不動產登記機關掌管的專門的簿冊的事實.不動產登記事實上包括兩層含義:一是登記與否的事實狀態,二是登記的過程或程序.

2.不動產登記制度的立法意義

第一,不動產登記為不動產物權變動提供法律基礎.在依據法律行為發生的物權變動的情況下,為了表現物權的排他性并保障交易安全,物權公示原則要求不動產物權變動以登記為要件;在非依法律行為發生的物權變動以登記為要件;在非依法律行為發生的物權變動的情況下,不動產登記是權力處分權的前提條件.因此,不動產登記在本質上是決定不動產物權變動是否完成的法律工具,旨在給不動產物權變動提供法律基礎,而不是為了實行行政管理.

論文摘要

在現實生活中，由于我國法律制度沒有對于將來發生的不動產物權變動是否可以進行物權預告登記做出明文規定，致使大量案件糾紛得不到公平有效的解決。在學理上，預告登記使得債權請求權具備了物權的性質，形成了債權物權化的現象。因此在制度設計上，預告登記是不動產登記中的一項重要制度，對保障當事人的權利、保護交易安全、維護市場信用具有重要作用。

我國在我們制訂統一民法典的時候，給予預告登記以一定的地位，有利于更好地協調物權與債權的利益，實現交易安全，減少交易成本，符合現實生活不動產交易頻繁的迫切需要，也有利于健全我國不動產登記法律制度。因此，我們應把握制定民法典和物權法的契機，盡快確立我國的不動產預告登記制度，以全面完善的物權登記制度更有效地指導司法實踐和律師實務。

由于我國的不動產預告登記制度尚處于初創階段，本文試從完善立法的角度，借鑒德國、日本、我國臺灣地區的相應制度，從適用范圍、效力等方面，提出不動產預告登記制度在我國的制度設計。

物權登記是不動產物權變動的法定公示手段，是物權獲得法律承認和保護的基本前提。預告登記是不動產登記中的一項重要制度，對保障當事人的權利、保護交易安全、維護市場信用具有重要作用。我國對于將來發生的不動產物權變動是否可以進行物權預告登記未作明文規定，其他相關法律法規、司法解釋與規章中也僅對不動產預告登記問題簡單涉及，既不系統全面，也未明確其適用范圍和法律效力問題，致使現實生活中發生的大量案件糾紛得不到公平有效的解決。預告登記是關于不動產物權變動的重要制度，從我國目前的情況看，關于預告登記的法律體系尚未建立起來，只有在商品房預售問題上有類似的規定。1999年10月，中國社會科學院法學所物權法起草小組完成的《中國物權法草案建議稿》提出了三條關于設立預告登記制度的最初建議。我國應當在借鑒國外和我國臺灣地區經驗的基礎上，選擇適應我國國情的預告登記立法體例，并進行科學的制度設計，以建立完善的不動產登記制度。

我國的不動產預告登記制度尚處于初創階段，為完善立法，結合德國、日本、我國臺灣地區的相應制度，本文從其含義、價值入手，分析其性質、適用范圍、效力等方面，探討預告登記制度與我國現有法律體系的完善，從而提出不動產預告登記制度在我國的制度設計。

一、不動產登記制度的概念和立法意義

1.不動產登記制度的概念

關于不動產登記制度的概念，不同的學者有不同的觀點。王利明教授的觀點是：不動產登記是登記申請人對不動產物權的設定、轉移在專門的登記機關依據法定的程序進行登記。孫憲忠教授的觀點是：不動產登記是經權利人申請，國家有關登記部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的事實。

梁慧星教授的觀點則是：不動產登記是指土地及其定著物之所有權和他項權利的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門的簿冊上。綜上所述，所謂不動產登記是指經權利人申請，國家專職部門將有關申請人的不動產物權的取得、喪失與變更，依法定程序記載于不動產登記機關掌管的專門的簿冊的事實。不動產登記事實上包括兩層含義：一是登記與否的事實狀態，二是登記的過程或程序。

2.不動產登記制度的立法意義

第一，不動產登記為不動產物權變動提供法律基礎。在依據法律行為發生的物權變動的情況下，為了表現物權的排他性并保障交易安全，物權公示原則要求不動產物權變動以登記為要件；在非依法律行為發生的物權變動以登記為要件；在非依法律行為發生的物權變動的情況下，不動產登記是權力處分權的前提條件。因此，不動產登記在本質上是決定不動產物權變動是否完成的法律工具，旨在給不動產物權變動提供法律基礎，而不是為了實行行政管理。

一、預告登記在我國強制執行程序中的效力現狀

（一）立法不健全。隨著我國房地產產業的崛起，預告登記制度成為我國房地產產業中一項舉足輕重的新制度。目前，我國對預告登記作出具體規定的主要有《物權法》及其解釋和相關條例細則。隨著《物權法》的頒布，其中第20條首次以法律的形式確認了預告登記，這一舉措不失為我國物權法的一大進步，不僅明確了預告登記制度在物權法中的獨特地位，還推動了我國房地產領域法律的發展。但是該條的規定僅僅簡單幾句話，對預告登記的適用范圍和失效條件作出了籠統的規定，沒有明確規定預告登記的效力，更不用說預告登記在法院強制執行程序中的效力了，相對于預告登記這一復雜制度而言，這幾條簡單的法條略顯單薄。自《物權法》頒布以來，很多學者爭相研究預告登記制度，筆者通過對文獻的大量檢索發現，他們更多的是研究預告登記的性質問題或者是重點研究《物權法》第20條內容，往往忽視其效力的可研究性。預告登記的效力作為該制度的核心，在立法上甚至是理論界的地位不高，具體到預告登記在強制執行程序的效力問題的相關規定或是學術理論更是少之又少。這樣的立法背景下根本解決不了預告登記制度在不動產交易過程中帶來的弊端。面對日新月異的案例糾紛，僅依據這一條款是遠遠不能解決根本問題的，所以在司法實踐中經常會暴露出其高度原則性的弊端，無法完美地契合司法實踐的需要。比如《協助執行通知》第15條和《查、扣、凍規定》第17條，其條文細化了預告登記在強制執行程序中的效力，但是強制執行是個復雜的司法程序，不僅包括金錢債權執行，還涉及非金錢債權執行，而且這兩種執行程序性質不同，面對不同的情況，處理方式也不同，上述規定只是預告登記在強制執行程序中多樣類型的一個方面，這對于解決不同性質的糾紛是遠遠不夠的。縱觀世界各國對預告登記效力的法律規定，和我國立法相比較，德國民法對其規定算是比較先進且相對完善的。因此，筆者建議，我國在立法方面可以詳細研讀德國民法的相關規定，并結合現有的制度，從德國民法中吸收適合我國的精華部分予以借鑒。筆者認為，首先應該給預告登記定位，準確的定位可以充分發揮其功能。其次結合自身的條件，對預告登記的效力問題重點研究，尤其是其在強制執行程序中的效力，以期打造我國特有的預告登記制度。（二）司法實務裁判標準不一。以關鍵詞“預告登記”檢索，共檢索出中國裁判文書網有關預告登記糾紛的民事案件86321件，其中涉及處分的案件有11244件，約占13%，涉及查封的有9355件，約占10%，涉及拍賣的有8966件，約占10%。可以看出預告登記進入強制執行程序的案件所占比例不小。筆者通過對中國裁判文書網檢索，發現2010年-2018年，全國法院涉及預告登記的民事案件逐年遞增（見圖1）。由此可見，預告登記在實踐中被廣泛運用并引起不少糾紛。通過比較分析高院及最高院的司法案例，筆者發現，針對強制執行程序中預告登記的效力判決，不同的法院所持觀點不同，作出的判決結果也不都一致。面對越來越多的預告登記糾紛，我國現行法律對經預告登記的不動產是否可以對抗法院強制執行的效力，一直未能予以明確系統的規定，再加上相關配套法律法規不健全，因此，對于實踐中的執行案件，由于法院的裁量標準不一，導致此類糾紛的處理結果并不同一。綜合而言，針對預告登記在強制執行程序中的效力問題，立法方面，法律規定簡單籠統，相關配套法律法規不全面；實務中，司法實踐處理標準不統一，各級各地法院裁判結果不同。隨著民事糾紛復雜程度不斷提高，僅依靠幾條法規和相關解釋規定難以解決糾紛中的核心問題。而預告登記在實踐中發揮的作用越來越重要，必須先明確其效力，才能對其研究的更透徹。針對這個問題，立法上亟需頒布新規或者新的司法解釋以釋明預告登記在強制執行程序中的效力，以發揮預告登記在不動產交易中的真正意義。

二、我國強制執行程序中預告登記的效力探析

（一）金錢債權執行。1.預告登記能否對抗拍賣、變賣等處分性的執行措施。有觀點認為，為使預告登記制度良性運作，《物權法》第20條中的“處分”一詞，就包括了作為民事執行措施的拍賣、變賣等處分性措施，因此預告登記可以排除強制處分。上述提倡的可行性和必要性是有待考究的，一方面，隨意擴大法律語詞的內涵不利于法律適用的穩定性，畢竟將“處分”僅限定于基于法律行為對于不動產物權所為的處分，在以往的司法實踐中形成了比較穩定的行為模式，輕易的改變是不恰當的；從另一個層面上講，不論是不動產的處分還是法院的強制執行過程中，預告登記權利人的權益也要得到充分的保障，賦予其對抗法院強制執行標的物的權利是必要，但是最終是否要通過擴大“處分”的內涵來達到這一目的卻不見得是必要的。基于對《異議復議規定》第30條的理解，在司法實踐中，預告登記可以排除拍賣、變賣等處分性的執行措施，對抗強制執行。筆者認為，為了簡便執行程序流程，選擇直接承認預告登記對抗拍賣、變賣可能更有實操性。因此，司法解釋作出這種規定必然是考慮了多方面的原因才下的定論。2.預告登記能否對抗查封、扣押等保全性的執行措施。基于上述對《異議復議規定》第30條的理解，預告登記可以排除拍賣、變賣等處分性的執行措施，但是并不代表預告登記同樣可以排除查封、扣押等保全性措施。因為預告登記是為了減弱債權人目的實現不了的風險，其不同于本登記，僅有預告登記并不代表取得不動產所有權。我國以登記生效主義認定物權。未經登記的不動產權轉讓，第三人符合《物權法》第106條之規定，可以取得不動產的所有權。預告登記權利人不是不動產的物權人，其無權提出執行異議從而排除查封、扣押等執行措施。從另一個層面來說，查封、扣押等保全性的執行措施，其目的是為了更好的執行，不會直接影響本登記這一目的達成。只有當預告登記權利人證明其按照約定已經符合取得預告登記物權的條件，可以確定地取得不動產物權時，法院才應解除查封，在我國理論界，絕大部分學者也認同這一觀點，司法實務中也是按照這一觀點操作的。（二）非金錢債權執行。上文所述，其前提條件是在金錢債權執行程序中。如果申請執行的債權系以不動產為標的，即在非金錢債權執行中，預告登記能否予以排除強制執行？在程某與鄭某案外人執行異議之訴一案中，湖北高院持這樣的觀點，預告登記不代表對房屋實際享有所有權，房屋預告登記權利人不是房屋物權的所有人，且其不滿足《查、扣、凍規定》第17條的排除強制執行的條件，故其對該房屋的物權轉讓請求權不能對抗法院的強制執行。根據《執行異議和復議規定》第24條和25條的規定，預告登記的債權具有一定的物權效力，而申請執行的債權仍為普通債權，根據物權的優先性原則，物權優先于債權。預告登記的物權效力如果不能排除強制執行的債權，理論上的債權順位關系就亂了，預告登記的意義也會隨之大打折扣。當預告登記在強制執行依據之前已經存在時，基于司法裁判的終局性特征，法院不能夠以該不動產上存在預告登記而對其不予執行。此時，預告登記不能對抗法院的強制執行。執行過程中，法院基于對執行申請人權益的保護，并不會因預告登記中止執行程序。法院判決生效后，則該判決具有強制執行效力，權利人申請預告登記后，此時其請求權則可以對抗強制執行的效力。

三、強制執行程序中預告登記當事人及第三人之程序救濟

（一）預告登記與執行行為異議。預告登記權利人的權利不應僅限于不動產轉讓過程中，也應當將其納入執行這一救濟程序中，否則，執行程序就不能稱之為保護債權人、物權人的救濟程序。人無完人，法官亦是如此。在強制執行程序中，不可能所有的程序都讓人滿意，難免會出現一些錯誤。如果是違法的執行程序，必然不能滿足實現公平正義的目的。因此，為了使得人民的利益得到最充分的保障，錯誤的判決或者裁定毫無疑問應當被糾正或者撤銷。預告登記權利人及第三人的合法權益在執行程序中亦需要保護，當法院強制執行程序中出現執行瑕疵，其合法權益因此受到損害時，可以根據《民事訴訟法》第225條，提出執行行為異議來中止法院的執行程序，以此維護自身權益。（二）預告登記與執行異議之訴。在金錢債權的強制執行中，此時分兩種情形。第一，當被執行人為預告登記義務人時，預告登記權利人享有不動產的債權請求權，此時，可以以該請求權向法院提出執行異議。如果法院駁回，則其可以依據《民事訴訟法》第227條提案外人異議之訴。第二，當被執行人為預告登記權利人時，由于預告登記并未改變不動產物權歸屬，不動產仍歸預告登記義務人所有。若預告登記權利人向法院提出異議，法院駁回，則預告登記義務人可以提案外人異議之訴予以救濟。在非金錢債權的強制執行中，如果預告登記先于強制執行依據發生，如上文所述，預告登記不具備阻止法院強制執行的能力。若預告登記權利人提起執行異議，法院以不動產上存在預告登記為由而中止執行，預告登記義務人之債權人可以向法院提起執行異議。異議被駁回后，仍可以提起執行異議之訴來救濟。如果預告登記在強制執行依據之后發生，預告登記具備阻止法院強制執行的能力。故同樣的情形下，權利人可以以其所享有的債權請求權向法院提起執行異議，如果法院駁回其異議，預告登記權利人可以提案外人異議之訴予以救濟。（三）其他救濟途徑。再審程序的啟動，一般意味著生效判決、裁定存在錯誤，其實質是一種糾錯程序。當預告登記先于強制執行依據發生，債權人根據生效的法律文書申請對該不動產進行強制執行，此時，預告登記權利人可以以該不動產上存在預告登記為由申請再審。預告登記權利人作為預告登記義務人前訴中的第三人，也可以提起第三人撤銷之訴。當然，兩者只能選其一。相反，預告登記發生在強制執行之后，該登記可以對抗法院的強制執行。若權利人完成了本登記，法院裁定終結執行，執行申請人只能尋求其他救濟方式來維護自身利益。

【摘要】不動產預告登記是我國《物權法》的重要制度創設，是目前的商品房預售交易制度的重要法律保障。但實踐中《物權法》關于不動產預告登記制度的條文過于簡單，各級法院對于不動產預告登記的理解和權益保護各有不同，既不利于形成統一的司法權威，更不利于維護市場交易秩序的穩定性和可預見性，文章對司法拍賣實踐處置已進行不動產預告登記但尚未過戶的房產的程序進行了探討，提出對相關房產的處置需經得名義物權人、預告權利人的同意，以保護易秩序和權利人的權益。

【關鍵詞】預告登記；預告抵押登記；拍賣；物權變動

一、我國的不動產預告登記立法現狀及缺陷

現時我國預售商品房交易十分活躍，產生了大量的不動產預告登記。其中有部分買受人在交易過程中，不動產已經預告登記在買受人名下，但買受人由于自身債務或斷供的原因，被第三方起訴成產被執行人，導致預告登記在買受人名下的不動產被查封、拍賣，由此引發了一系列的糾紛。在制定交換的規則之前，應該首先將交換對象即各種物權的含義以及法律性質加以明確。②但從立法層面來看，目前《物權法》僅規定了預告登記制度，對于預告登記的適用條件、具體實施、相關效力、期限屆滿的法律后果以及程序性規定均沒有相應的法律條文，《物權法》中的規定過于概括，沒有細化和可操作性，在操作中各機關的理解和適用均不一致。在2015年3月1日起施行的《不動產登記暫行條例》中，也僅僅是在第三條提及到不動產預告登記適用該條例，但該條例中對于不動產預告登記的相關法律程序及法律后果均沒有作出明確規定。目前進行預告登記的法律依據主要是《房屋登記辦法》（中華人民共和國建設部令第168號）、《不動產登記暫行條例實施細則》（中華人民共和國國土資源部令第63號），兩份文件均屬于部門規章，法律位階較低，僅規定了辦理預告登記所需材料和辦理程序，與司法實踐要求不盡一致。對于預告登記后涉及到不動產的拍賣、處置，目前尚未有專門的司法解釋，對于司法實踐中，各級法院有著不同的理解與操作。

二、人民法院關于查封、拍賣預告登記在被執行人名下的不動產的相關規定

對于查封預告登記在被執行人名下的不動產，最高人民法院、國土資源部、建設部曾于2004年2月10日聯合下發了《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發［2004］5號）。根據該通知的第十五條第三項規定，被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋，雖然尚未進行房屋產權的所有權登記，人民法院也可以進行預查封。《通知》中明確規定了預查封的效力等于正式查封。③對于拍賣預告登記在被執行人名下的不動產，《通知》中并沒有作出規定，而目前亦未有法律、法規、司法解釋明確規定此種登記情況下相應的處置程序。

[摘要]今年十屆全國人大常委會第十二次會議對物權法（草案）進行了二次審議。本文以二審審議稿為藍本，針對其總則編進行評析。在肯定其主要特色的同時指出立法的缺陷，并在分析的基礎上提出自己的立法建議。

[關鍵詞]物權物異議登記預告登記一物一權

物權法是民法的重要組成部分，是調整民事主體對物的支配和利用關系的法律規范的總稱。物權法確定權利的歸屬和利用，而物權是市場交易的前提，因此，在市場經濟體制下，物權法的地位更加突出。自物權立法提上議事日程，已出現多個物權法草案，但由于物權法的重要性和復雜性使得我國物權法遲遲沒有出臺。今年十屆全國人大常委會第十二次會議對物權法（草案）進行了二次審議。該物權法由總則、所有權、用益物權、擔保物權和占有五編共二十二章構成。物權法內容之博大精深，筆者無力一一論及，本文僅談談自己對二審審議稿之總則編的一點初淺認識。

一、物權法設立總則編的理論基礎

關于物權法總則的設立，大陸法系各國立法各異。《日本民法典》設有物權法總則，我國臺灣地區民法典設有通則，《瑞士民法典》形式上無物權法總則，但其在"所有權"一章中已就物權整體性問題作了概括規定，《德國民法典》未設物權法總則，究其原因，是其在法典第一編總則中已有一定的規定。

我國物權法是否需要總則？總則，顧名思義，即是對其統轄的法律制度的一種總體的概括的規定，其根本特點是具有統領整個法律領域的涵蓋性。[1]總則性立法使法律制度具有更大的包容性，也為各種制度的成長提供彈性空間，利于維持法的穩定性。我國民法典的制定采分編通過方式，在不存在民法典的情況下，獨立的物權法中不能沒有總則，總則規定物權的最基本規則和根本制度，是對該法律領域的共性的規定，分則是對具體制度個性的規定，物權法總則的設立使物權法更富有體系性。總則的設立，使物權法的基本結構具有了從一般到具體的邏輯特性。總則是對分則的概括和抽象，總則為分則的立法提供標準，分則是對總則的遵循，是對總則制度的支持，使得整個物權法體系具有邏輯合理性。

一、不動產司法拍賣中引入貸款機制的必要性

司法拍賣中，不論是傳統拍賣還是網絡拍賣，不動產類型的案件從數量上、標的金額上都占據極大的比例，且呈現上升的趨勢，而其成交情況卻不容樂觀。潛在購買人自有資金不足或出于流動性考慮，在無法確認能夠競拍成功的情況下，不可能提前籌措大筆資金，而當確認競拍成功后，又必須在短時間內一次性繳交余款，有巨大的支付壓力，引入貸款機制，是現階段解決該問題最為可行的方法。

二、不動產司法拍賣中引入貸款機制的方式

(一)引入第三方提供擔保、墊資服務的貸款方式。該種方式的基本流程為:1．對于可適用貸款的拍品，競買人可在參拍時或參拍前直接或通過第三方向相關銀行申請貸款，第三方待貸款銀行出具貸款意向書后，根據銀行的貸款授信額度為競買人提供擔保，并由競買人辦理委托公證，出具全權委托由第三方或銀行辦理后續不動產產權登記、抵押手續的公證委托書。2．法院收到拍品的全部價款后，出具相關法律文書，第三方或銀行憑此及與買受人簽訂的《抵押合同》等材料前往房管部門辦理不動產產權過戶登記、抵押登記。3．銀行完成貸款審批流程，正式發放貸款至第三方賬戶，第三方解除其擔保責任，競買人依約向銀行按期償還貸款。(二)引入房管部門提供不動產產權和抵押權預告登記制度的貸款方式。該種方式的基本流程為:1．對于可適用貸款的拍品，競買人可在參拍前直接向相關銀行申請貸款，銀行進行初步審核通過后，與競買人初步簽署發放貸款意向書等法律文書。競買人競拍到拍品后，與銀行正式簽訂抵押貸款協議，并辦理相關公證委托手續，授權銀行辦理不動產所有權的登記及抵押手續。2．法院根據買受人的申請并審核相關材料后，向房管部門發函，要求其協助辦理相關不動產所有權轉移預告登記與抵押權預告登記。3．房管部門辦理好相關預告登記后，及時函告法院，法院將相關書面材料交予買受人，買受人將該材料提交銀行，銀行完成審核貸款流程，正式放款至法院指定賬戶。4．法院收到全部拍賣款后，出具相關產權過戶的法律文書，銀行憑此及與買受人簽訂的貸款抵押合同、公證委托書等材料前往房管部門辦理不動產的所有權過戶及抵押權登記。不動產所有權正式登記在買受人名下，銀行依約享有抵押權，買受人依約向銀行償還貸款本息。該種方式，既有效解決了未辦理抵押登記時，銀行提前發放貸款的高風險的顧慮，又使買受人無需支出擔保費用及墊資成本，切實保障了銀行“零風險”，買受人“零負擔”。

三、兩種貸款機制的對比與選擇

縱觀兩種貸款機制，各有利弊:(一)債權人利益保障方面。前者，引入了第三方提供擔保、墊資等各方面服務，無需等銀行正式審批放款，拍賣款的到賬速度明顯較快。而后者，需要多個部門的協調配合，且在房管局未辦理預告登記前，銀行無法正式啟動貸款審批流程，無形中延長了拍賣款的到賬時間，不利于保障債權人的權利盡快實現。(二)銀行承擔的義務及風險方面。前者，第三方的提前介入，有效減少銀行事先審查的義務，也無需準備專項資金，減少了銀行的機會成本;同時，由于第三方的擔保、融資，銀行可轉移大部分風險。而后者，雖然預告登記具有公信力，但銀行仍更傾向于引入第三方，降低風險，減少資金占用。(三)競買人/買受人方面。無論采用何種方式，競買人除了保證金外，均需準備足額的首付款。而后者引入預告登記的這種貸款方式，買受人在資金方面的壓力相對較小。(四)房管部門方面。現階段預告登記制度主要適用于新建商品房買賣。2014年3月，溫州已有相關司法實踐，有效的提高了司法拍賣成交率以及溢價率。可見，在司法拍賣貸款中引入預告登記制度具有可行性和有效性。通過以上比較，筆者認為，第一種貸款方式的可行性和接受度最高，推廣速度也最快，而第二種貸款方式雖然更為先進合理，但短時間內無法迅速推廣。因此，建議可先行搭建好由銀行、第三方中介公司提供服務的貸款平臺，同時，創設司法拍賣不動產產權和抵押權預告登記制度。待預告登記制度建立完善后，同時向競買人提供兩種貸款方式，由其根據自身需求進行選擇。

我國現行房地產權屬登記基本沿用舊的行政管理模式,這種模式已不能滿足房地產市場的發展對登記職能的要求,存在諸多缺陷。諸如登記的法律依據不統一;登記機關不統一,內部登記機構分設;房地產登記效力不統一、不規范。針對這些存在的問題,2007年10月1日正式實施的《物權法》對不動產登記制度專門設立了一個章節,對上述問題的解決做了統一規定。因此,《物權法》的實施必將對現行不動產登記制度帶來一定的影響,應正確應對《物權法》對房屋權屬登記帶來的影響和考驗。

一、強化了權屬登記部門的審查責任

對于不動產登記的審查,《物權法》第十二條規定了登記機構應當履行的職責。雖然沒有明確提出必須進行實質審查,但“詢問申請人”、“必要時實地查看”等要求賦予了登記機關對有關事項進行調查的權利,表明實質審查應成為登記機關的主要傾向。在受理申請時,查驗申請人提供的權屬證明和其他必要的材料,并就有關登記事項詢問申請人。登記機構認為申請登記事項與提交的申請登記文件不一致、提交的申請登記文件之間缺乏關聯或者房地產的有關情況需要進一步證明的,可以要求申請人補充材料。

二、明確界定了房地產的權利人

《物權法》從維護經濟秩序和市場交易安全出發,規定誰是該房地產的權利人,首先看該房地產有無辦理登記。比方說,房地產權利人甲將房屋賣給了乙,兩人只簽訂了房地產買賣合同,而并未到登記機構辦理轉移登記。過了一段時間由于房價上漲,甲生了悔意,背著乙又將該房屋賣給了丙,兩人在簽訂了房地產買賣合同后,到登記機構辦理了轉移登記。這時該房地產的真正權利人是丙而不是乙。乙受到的損失,只能按照簽訂的房地產買賣合同要求甲給予賠償。由此可見,登記具有物權效力。物權法也對登記日進行了規定。

三、明確了房屋權屬登記的效力