商業運營作用范文
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篇1
中圖分類號：F830.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-01
一、引言
國際金融危機對世界范圍內的金融行業都造成了嚴重的影響，近些年來，國際金融危機的負面影響已經逐漸消退。我國的大量商業銀行的運行已經再次步入了正常的軌道，發展速度也不斷加快。在所有的商業銀行都步入了正常的發展軌道之時，其競爭就再一次加劇，使得很多商業銀行開始盡最大努力去降低銀行的成本來實現銀行經濟利益最大化的目標，加大銀行業務的利潤與開發新的金融業務與產品都成為了各大商業銀行的重要競爭手段。在這樣的情況之下，電子銀行業務就應運而生了，正是電子銀行業務，對我國各大商業銀行的生存與發展起到了重要的支撐作用。這就使得許多金融業界人士將目光鎖定在了電子銀行業務對商業銀行運營的影響與作用之上，本文所研究的電子銀行業務對商業銀行的影響與作用也就因此而具有了一定的社會現實意義。
二、電子銀行業務
1.電子銀行業務的定義
所謂的電子銀行業務，就是一種不同于傳統柜臺業務的新興的銀行服務手段。在電子銀行業務當中，銀行的客戶不再需要去固定的銀行柜臺上進行業務的辦理，可以以電腦、手機、電話或者ATM等銀行電子終端進行所需業務的辦理。使用電子銀行業務，客戶的轉賬匯款業務以及基金、保險與國債的網通、網上消費等一系列金融業務的辦理都會方便許多，也正是因為如此，電子銀行在很短的時間內被廣大銀行客戶所接受。
2.電子銀行業務的分類
電子銀行有許多種，像我們平時所熟知的網上銀行與手機銀行、自助銀行都屬于電子銀行范疇，另外，電子銀行中還包括企業銀行與家庭銀行。下面就對大家可能不盡了解的家庭銀行與企業銀行做下簡要的介紹。
所謂的家庭銀行，一般來說，其主體為電話銀行。以家庭銀行所用的基礎設施不同進行分類，家庭銀行可以分為分別以電話與視頻終端為基礎設施的銀行，就目前的使用情況來看，家庭銀行還是以電話銀行為主的。家庭銀行，顧名思義，就是可以在家里進行銀行相關業務辦理的銀行，使得客戶在足不出戶的情況之下完成想要處理的銀行業務，具有很大的便捷性，已經得到了人們的廣泛使用與認可。
所謂的企業銀行，與家庭銀行大同小異。銀行的企業型客戶可以在企業內部，也就是辦公室內，運用計算機或者電話等終端進行銀行業務的辦理。主要方法是利用互聯網將辦公室網絡與銀行的業務處理系統相聯系，發出指令使業務進行辦理。
三、電子銀行業務對商業銀行運營的影響與作用分析
電子銀行業務從產生到現在，其發展與普及速度十分迅速，這也就證明了無論是對于客戶來說，還是對于我國的商業銀行來說，電子銀行業務都有其存在的價值。下面，我們就來對電子銀行業務對商業銀行運營的影響與作用進行分析：
1.電子銀行業務對于商業銀行核心競爭力的全面提升有著促進作用
所謂的核心競爭力，就是指一個企業在其生存與發展的過程當中所形成的一種能力，正是因為這種能力，才能使其打敗同行業內的競爭對手而獲得相對豐厚的經濟利潤。而從商業銀行的角度來看，其核心競爭力的內容主要表現為以下幾點：非凡的金融產品的創新能力、高端人才的儲備量、企業文化的成功建立以及與時俱進的商業銀行運營機制與管理體系。進行電子銀行業務的開發，不僅是豐富企業金融產品的舉動，更大力推進了商業銀行競爭力的全面提升。科學技術的發展使其不斷地深入到我國的金融行業當中來，而電子銀行業務正是金融理論與信息科技相結合的最佳產物，也是行業科技進步的重要表現。正是因為這樣，電子銀行業務相對于其它的傳統柜臺業務來說，具有了更高的創新理念與科技含量，使得商業銀行的運營機制在科學創新上有了突破性的進展。電子銀行業務會隨著科學技術的不斷更新而發生變化，業務內容更加豐富，操作更加便捷等等，這是傳統銀行業務所不能及的。因此，電子銀行業務對于商業銀行的核心競爭力的提升有著不可替代的促進性作用。
2.電子銀行業務可以刺激商業銀行客戶數量的增加
電子銀行業務是客戶所迫切需要的，商業銀行只有順應的廣大客戶的需求，才可以擁有穩定的客戶群，實現經濟利益的增長。從企業型客戶的角度來說，在互聯網火熱發展與高新科學技術不斷升級的今天，更多的客戶認識到，電子化自動化的新型科學技術可以使得企業的生產流程得到改進，更可以減少企業的生產成本，使工作效率不斷增高，企業的經濟利益可以在這樣的情況之下實現最大化。而企業的商務行為與銀行有著很大的關聯，用科學技術來改變電子商務行為已經成為了許多一流企業的共識，所以說，電子銀行業務是他們的迫切需求。在金融危機過后的新一輪的商業銀行競爭當中，電子銀行業務將成為其擴大客戶群與穩定客戶群的重要手段。從個人客戶的角度來講，在金融市場不斷發展與變化的今天，個人客戶對于銀行的基金證券等業務都提高了更高的要求，綜合性的電子銀行業務就具有這樣的綜合性，使個人客戶接收到品種更多，內容更加豐富的金融服務。
3.是商業銀行應對外資銀行的重要舉措
隨著經濟全球化進程的不斷加深，越來越多的外資銀行出現在了我國的金融市場之上，并且擁有了進行人民幣金融業務的權利，這就使得我國商業銀行的競爭進一步加劇。外資銀行具有更高的科學技術水平與資金實力，這就使得我國的商業銀行在高端客戶市場中不占有優勢。而電子銀行業務重視電子化的業務手段，哪個銀行進行了電子銀行業務的深入與發展，就可以在競爭中獲得主動權，電子銀行業務已經成為了與外資銀行爭搶客戶群的重要手段。我國的商業銀行已經意識到電子銀行業務的重要性，正在不斷豐富電子銀行業務內容體系，提高服務質量，創造良好的電子銀行品牌，占領市場份額。
四、結語
綜上所述，本文以電子銀行業務對商業銀行運營的影響與作用為題，對電子商業銀行的定義與分類進行了分析，并總結了電子銀行業務的三點作用。希望以此來提高我國商業銀行對于電子銀行業務的重視，切實提高電子銀行業務水平，獲得與穩定更多的客戶，實現商業銀行經濟利益與社會效益的最大化。
篇2
關鍵詞：商業地產；項目運營；創新
一、商業房地產的主要特征
1.運營組織方式不同
商業房地產的運營管理沒有具體的運營管理方法和機制，它是無形的，它的主要對象是人，通過對人實行足夠的管理，才可以保障房地產的順利進行，房地產運營管理和制造業不一樣，可以對生產進度，生產質量等做出有效地控制，房地產經營過程中很可能因為投資商，經營者發生變化而發生變動，如此商業房地產就必須要有隨機應變的本能，只有如此才可以適應商業地產的隨機性應變，才可以更好的保障房地產的經營管理模式。
商業房地產的運營管理不同于其他行業的運營管理模式，它更加的特殊，在經營管理中擁有著更加隨機變化的性質，不具有穩定性，所以只有對房地產運營管理進行特別的關注，注重它的變化性，努力跟進它的變化進度，從根本上解決房地產的運營管理問題，而不是采用懈怠，慵懶的方式對待房地產的運營管理，否則只會為商業房地產運營管理帶來被動，使之不能成功的進行運營，使房地產運營管理遭受到巨大的創傷。
2.運營系統的設計方式存在著差異
在傳統的制造業中產品和運營系統通常是分開設計的，只有運用這種方法才可以保障傳統制造業的有效發展，而在商業房地產中運營管理的服務和提供系統是一起進行設計的，因為房地產運營管理服務是提供系統的有效組成部分，所以必須注重提供服務和服務體系的共同性，只有如此才可以適應商業性房地產的運營管理特征，才可以使房地產運營管理更加茁壯的成長。
通過對房地產運營管理服務和提供系統的整體性，房地產運營管理可以進行統一的服務和工作，通過這樣的統一性，房地產變得更加的步調一致，這有利于工作上的和諧，使房地產運營管理更加的協調，如此的一致性，可以完成房地產一體式的運作過程，使經營管理和銷售成為一站式的服務理念，這對于房地產的發展起到了很大的幫助作用。
3.客戶存在的作用性不同
在傳統的制造業中，對于產品出廠后，客戶如果發現問題，才可以同廠房發生聯系，而在房地產的運營管理中，客戶是直接參與生產的，客戶占據著重要的角色，如果客戶是消極的，那么就會對房地產的經營管理帶來負作用，而客戶的積極樂觀則會對房地產產生積極的作用，所以客戶的心態直接影響著房地產的興衰成敗。所以只有將客戶服務的周到得體就會使房地產的運營管理變得更加順暢。
4.員工具有不同的影響性
在房地產的運營管理中員工占據著重要的角色，因為房地產的管理對象主要是人，所以員工在房地產的運營管理中占據著主要的地位，他們的工作狀態直接影響著房地產的興衰，因為員工服務的客戶是房地產所看重的，員工在輕頌愉快的狀態下工作就會使服務的客戶更加的愉快歡樂，如此房地產就會源源不斷的獲得客戶的認可，使銷售額持續增加，所以這對于房地產企業來說是一種積極樂觀的狀態，只有讓員工擁有良好的工作環境，讓他們提供優質的服務，才可以保障房地產的快速發展。
二、商業地產運營管理模式的創新
1.因地制宜，與當地的人文地理環境相適宜
人文歷史，自然環境對運營創新意義非凡，每個地區都有著各自的地理特征，各自也有著各自的文化底蘊，記你發展狀況也是不一樣的。而商業地產和一個地區的經濟發展水平存在著相互關聯的關系，所以在商業地產進行運營管理模式的設計時，一定要以當地的經濟基礎作為發展前提，還要考慮到當地的文化歷史，將地區特色和經營管理設計相互貫通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能夠使商業地產更加具有吸引力，才能夠是適應當地人的消費水準，才會引起當地居民的瘋狂搶購。
同時還需要政府部門對商業地產進行嚴格的審查，將資金投入控制在城市經濟能力以內，以多元化的地產風格來進行籌建，而不是一味的重復建設。
2.建立新型的資金籌措模式
我國的金融市場獲得了很大的發展，但是這對商業融資地產沒有發揮多大的影響，地產業還是通過間接融資的方式來進行資金的籌措。基金的金融機構沒有對其發揮巨大的作用。在不少的中小城市開發對銀行的依賴很高，達到了90%，全國城市建設對銀行的依賴也達到了70%。所以商業地產因為融資渠道的問題難以取得重大的發展。發達國家的成功經驗告知我們發展信托，基金可以為商業地產帶來巨大的融資價值，所以利用地產開發商與信托公司和投資銀行合作，在市場上直接募集資金，并讓資金募集的工作有專業人士進行管理，這種方法既得到了充足的融資金額，而且還是資金的籌措和管理得到專業人士有效地管理，加大了資金的安全性和有效管理，這對商業房地產是一個很好的結果。
世界上存在著兩種主流開發模式，一種叫做歐美模式，這種模式是將商業和地產分開讓它們各自發展，一個是進行投資開發的另一個就會進行后續的經營。另一種模式就是亞洲模式，這種模式以日本為主要的實施對象，它是將商業和地產進行有效地融合，如此兩種資本便可以相互貫通，形成龐大的資本鏈，在風險面前，它們也可以相互支撐，這樣既能很好的促進雙方發展，還能夠使雙方更好的進行自我保護。而我們適合那種運營模式還不得分曉，在近些年來，眾多的大型房地產將零售行業融入到房地產，這條路很有發展前景。
3.與現代化計算機媒體的連接
如今的時代伴隨著計算機的出現而變得更加高端，一切事物在計算機的干預下變得簡單輕松，然而對于房地產也應該融入計算機媒體，如此才可以加快房地產的宣傳和銷售。如今的房地產銷售可以利用計算機的信息化和普及范圍的廣泛性，可以在網絡上對房地產的銷售信息到網絡上，形成波及范圍廣泛的宣傳，只有如此才可以促進房地產的宣傳，使之變得更加適應于房地產商，網民可以通過自身的需要只需要點擊開房地產的網站，那么關于房地產的一切信息便一一展現在需要者面前。
同時房地產的設計和圖紙都可以通過互聯網進行，如此加快了房地產的辦事效率，使房地產的工作更加容易輕松。所以房地產的發展和滲入離不開網絡的渲染，只有通過網絡才可以使房地產真正的適應社會，才可以促進房地產的廣泛傳播，制造房地產消費浪潮，形成更加有力的趨勢。
4.房地產的設計應該具有現代化不斷地開創設計新風潮
商業房地產的設計應該具有現代化的氣息，因為時代時刻在變化，所以只有將建筑設計的符合時代的需要，才可以使房地產更加順應時展的趨勢，商業房地產以商業街和大型的商場為主，這些地方的設計必須要有新穎性，只有符合新鮮開創性質，那么這些房地產才會擁有更好的銷售，商業房地產是面向大眾的，所以它的設計一定要符合現代化的氣息，擁有前衛時尚的特點，只有新奇才可以與眾不同，只有前衛時尚才會引起注意力，才會吸引更多的人前來進行購物。
商業房地產的開展必須挑選具有創作才華的設計師，只有這樣才是對商業房地產的最有力的支撐，才是對房地產最有力的創新，商業房地產的創新理念必須合乎時代的標志，突出個性化和實質化，不能設計一些只顧美感而沒有實際效用的建筑物，所以只有將實效和外形結合起來才可以保障商業房地產的良好建造。
商業房地產的設計和商業房地產的運營管理有著密切的關系，只有讓商業房地產擁有實際有價值的產品才可以促進運營管理的有效實施，才可以保障運營管理的順利開展，所以商業房地產的設計和建造是房地產運營管理的有效前提。
三、商業房地產運營管理模式的應用
1.統一管理的運營管理模式
市場，策略，戰略等幾個方面是統一運營管理模式的主要內容，所以無論什么項目的開始都必須是市場，但是市場的規律是千變萬化的，由于市場信息知道的不及時，就會使調研的結果失去準確性，使決策具有了錯誤性。所以企業必須要注重調研，只有如此才能夠使決策更加科學化，更加的正確。對市場有一定的了解之后，還要根據自身的特點和實力進行產品的設計，對我們能夠給與顧客什么和我們能夠怎么提供這樣的問題應該做到清楚地回答。一個房地產只有不間斷的為客戶提供價值才可以永久的發展下去，往往各項正確化的策略是項目運營的有效保障。同時還要對策略進行有效地指導，只有這樣才可以給企業更多的價值，才可以讓客戶滿意。統一運營管理模式的特點是有強大的聚合力，運用如此的管理模式大多是資金雄厚，實力巨大的開發商，他們具有相當一部分的忠實的投資者和經營者，品牌效應可以再這里得到很好的體現，如此的情形會像滾雪球一樣吸引商家進來。統一經營管理模式通過打造強勢的開發商，投資者甚至使經營者，制造出優秀的商業項目，從而使商業項目不斷的獲得好的成績，所以這種模式只適應于大型的商業機構，只有如此才可以保障大型商業機構的更加壯大。
2.需要和零售相結合
零售在商業地產運營管理中的出現是中國的首創，通過零散銷售統一經營和零散銷售各自運營等幾種零售的方法進行地產的銷售。各自經營是指各自購買商鋪以后進行各自的經營，開發商沒有了插手的權利，如此的運營模式主要使用于商業街和一些不大的商業地產，如此的模式對開發商資金的周轉是有利的，能夠保障他們較高的售價收入并且可以在短時間內將資金收回，可是這種經營模式可能會出現混亂，各自顧各自的狀況，如此一來對發展和長期的利益形成了一定的不利影響。而且應為一些店主沒有足夠的認識也沒有長遠的眼光，為了圖一時之利，使商業街降低了身價，使商業街的檔次降低，不利于商業街的長遠發展。
四、商業地產項目運營管理模式的實際意義
商業地產項目運營管理模式是房地產進行實際操作的有效過程，它是實現商業地產良好的發展的必要經過，只有確保商業地產項目運營管理模式的有效性的實施，才可以足以保障商業地產的華麗轉身，才能夠使房地產進入一條更加寬廣的大路。如果沒有商業地產的運營管理，那么商業地產項目將會失去方向，失去運作的動力，如此的商業地產項目不可能得到發展和繼續。
商業地產項目運營管理模式是地產企業發展的重要組成部分，它的有效進行可以促使地產企業更加健康茁壯的成長，地產企業的發展離不開運營管理，地產企業通過運營管理使自身獲得有效地整改，使銷售工作得到了指引，在地產企業的運營管理之下，地產企業會更加的輝煌，會帶給企業更大的成效，使企業穩步的行走在嚴酷的經濟制度下。
我們的生活離不開地產公司，因為我們需要住房，我們需要在商業地產的作用下進行更多性質的住房需要，所以只有使地產企業擁有健康發展的道路，那么我們生活里所需要的住房條件才能有所保障，我們才能夠更好的進行生活，我們的生活質量才會獲得大大的提升，地產企業是我們幸福生活的有力保障，更是我們實現美好愿望的助力。所以地產公司應該得到穩健的發展，成為我們生活中的有力支撐。
五、結束語
商業地產項目的運營管理是商業地產發展的有力保障，只有對其進行改革和創新，使商業地產項目的運營管理得到實際的應用才可以保障商業地產的更加進步，對商業地產運營管理可以保障商業地產的井然有序的經營面貌，如此可以促進商業地產的有序發展，使商業地產擁有更加寬闊的發展空間。
參考文獻：
[1]杜鵑.大型商業地產運營管理研究及應用[J].蘇州大學，2010.
篇3
關鍵詞:商業地產運營模式資本運營產權式商鋪頤高模式萬達模式
隨著我國商業地產的迅猛發展,與商業地產相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業地產領域有“萬達訂單模式”、商業地產產權式商鋪銷售運營模式、房地產投資信托等等。
本文認為商業地產運營是個系統工程,并從商業地產運營的構成分析入手,結合成功案例和具體實踐,從系統角度對商業地產運營模式進行了研究,并提出了一種商業運營商占商業地產運營主導地位的新型商業地產運營模式。
商業地產運營構成研究
商業地產運營環節構成
本文認為,商業地產運營環節應主要由地產開發、商業運營和資本運營等三塊構成。在商業地產整體運營中,商業是核心和本質,項目的成敗最終取決于其商業運營的成敗;地產開發是基礎和表現,沒有主要包括拿地和建設的地產開發,附著其上的商業運營則失去了必要的基礎和載體;資本運營是線索和目的,商業地產運營的各環節都由資本運營實現耦合,并且任何商業項目都是以良性的資本運營為最終目的。
商業地產運營主體構成
根據運營環節構成,相應的運營主體應包括地產開發商、商業運營商和資本運營商。在商業地產實際運營中,可能出現主體重合的現象,比較常見的是地產開發商同時承當了資本運營商的角色,并且承當了部分商業運營商的工作,這是我國現階段商業地產運營的一個顯著特點。
商業地產運營中的常用模式
地產開發商占主導地位
所謂地產開發商占主導地位是指地產開發商除完成地產開發外,還參與項目選址、商業運營商的選擇,并主導整個運營過程的資本運營。
從功能來講,地產開發是商業地產運營的基礎和表現。地產開發是個階段,而商業地產運營是個長期,所以從這個角度上考慮,地產開發商并不適合整體運營的主導地位。但地產開發商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優勢,并且由于商業地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發,然后才是商業經營。地產開發商占商業地產運營的主導地位,具有先天優勢。
萬達模式是地產開發商占主導地位類型的代表,其創新性和優勢在于:地產商充分發揮自身領域優勢,通過模塊化的標準開發可大大降低項目建設成本;通過耦合大型商業,實現了商業地產運營的內在邏輯流程;在資本運營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實現資本運營。
但萬達商業地產模式有幾個特點值得我們關注,它們分別是:
商業地產運營中的地產開發具有地產項目本身的周期長、投資大的特點,以地產耦合商業,地產占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處,商業運營商可能的變更對地產運營商影響巨大。除通過地產的載體、租金的形式外,資本運營未與商業運營實現耦合。商業運營與地產開發商通過契約方式的耦合,在實現商業的持續經營上(尤其是在商業低迷階段時)存在一定隱患。
萬達商業地產模式要求作為項目主體的地產開發商同時擁有商業經營、資本運營方面豐富的能力。
商業運營商占主導地位
所謂商業運營商占主導地位是指商業運營商除完成商業運營外,還參與地產開發(主要是商業選址、商業設計和商業規劃),并主導整個運營過程的資本運營。
商業地產運營的核心是商業運營,無論是地產開發、資產運營,最終的盈利都需要商業運營來體現。商業運營商承擔商業地產運營的主導地位有以下優勢:商業運營商主導項目選址和前期規劃,為后期商業運營的成功提供良好基礎;商業運營更具穩定性和持續性;資產運營可與商業運營耦合,而不僅僅以地產為載體,可拓寬商業地產資產運營渠道和手段。
下文以頤高商業地產模式為例,分析商業運營商占主導地位的具體情況。
頤高是一家以專業數碼連鎖業務為基礎,IT藍色房產、IT網絡資訊為核心業務,融合IT相關產業于一體的全國性大型IT集團公司。其商業地產具體運營模式表現在以下幾方面:
地產耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現商業擴展;近年逐漸采取購置、聯合開發等形式進入商業地產運營的前端,直接與地產開發商在資產上進行耦合,占據商業地產運營的主導地位。表現在:參與并主導商業物業的選址;用資產的形式與開發商形成強耦合;在項目之初即與開發商建立完善的開發商退出機制,獲得項目建成后的資產處置權。
資本運營:頤高通過購置、聯合開發等形式獲得房屋的產權處置權,并在此基礎上建立兼顧商業經營和物業資產的資本運營模式。
總結頤高資本運營模式,主要有以下幾點:資產介入商業地產開發,建立完善開發商退出機制,完成開發商的資本周期(投入并獲得合理回報);通過物業資產的部分銷售、物業抵押、經營型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產投入;部分物業長期持有,通過持續經營獲得持續的商業收益,物業增值,滿足投資人、信托基金的投資回報。
頤高商業地產模式是一種典型的商業運營商占據商業地產運營主導地位的商業地產運營模式。該商業地產運營模式的創新點在于:
充分發揮了商業運營商在商業領域的專業性,通過資產的強耦合關系實現商業運營在整體項目運營的主導地位,進而實現商業地產運營以商業運營為核心;充分發揮了地產開發商在地產開發領域的專業性;完善的退出機制,保障地產開發商利益的同時,強化商業運營對項目的主導作用;除傳統商業地產資產運營模式外,還可實現以商業經營為載體的資產運營,使商業地產的運營更具有持續性;頤高商業模式事實上是實現了以商業為核心,以資本為杠桿的商業地產運營。
頤高商業地產模式對商業運營商提出了新的要求,除商業運營的領域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力。
比較分析
篇4
自20世紀70年代，第三部門即非盈利性慈善組織在全球興起，同時隨著我國現代化飛速進行，國家在經濟發展的同時也出現貧富差距增大的趨勢。但是，近年來我們可以發現傳統非營利性組織出現諸多弊病，在政府失靈、合約失靈的情況下沒有很好的解決社會福利問題。缺乏正規管理及有效監督，非盈利的本質促使慈善組織養成效率低下、供給不足、特殊主義、家長作風和業余主義多種缺陷。我們認識到非營利性慈善組織并不是慈善的終極形態，因此我們在此對公益組織商業化的概念進行研究。
研究表明在全球化、市場化、信息化時代的影響下，西方國家現代公益事業日臻成熟，表明商業化成為當今發達國家公益組織的主流運作趨勢，公益商業化已經是公益組織運作的全新和必然趨勢，但我國公益組織商業化還存在諸多問題亟待解決：我國對公益組織商業化的研究零散且不成熟，沒有從根本上認識公益組織商業化的內涵。因此探討公益組織商業化的運作間題有利于完善公益組織治理的理論體系、推動我國公益組織的健康發展和茁壯成長。1.2研究現狀評述1.2.1 國外研究現狀述評
彼得德魯克(1990)主要認為加入商業運行的公益組織能夠為公益帶來更多的社會下效益。狹斯曼(1989)，主要觀點是：非營利組織其實是慈善機構與商業組織的混合體，可以應用先進的管理技術從事商業活動、進行投資經營，以尋求組織最佳經濟效益，獲取更多的財務資金來源，降低組織募集資金的難度，從而解決組織面臨的資金不足問題。雖然提出了將管理技術結合商業運用于公益組織，但是忽略了政府能夠對公益組織商業化過程中提供的幫助，單純從尋求公益組織自身的角度出發，太過片面性。二者皆肯定了公益組織加入商業化這一模式的積極作用，但僅僅停留在理論層次，沒有進一步提出方法論。1.2.2 國內研究現狀述評
薛軍(2001)、丁利敏(2011)基于社會信任度尚不健全、非營利組織缺少專業商業人才的現狀，對公益與商業的合作持謹慎態度。孫春苗(2011)指出商業化過程中公益組織處于相對弱勢地位，生命力和公信力極易受損，并不支持公益組織商業化。幾人都過于片面的理解了公益組織商業化的內涵，其并不是意味著商業同化，而是力了借鑒商業運作的模式為公益組織實現自身的造血。時立榮(2003)、陸道生(2004)、鄭功成(2006)等學者指出非營利組織的資源越來越多的柬源于市場，可采用市場化和商業化的運作機制，主張將市場理念引入慈善組織開展營銷策劃等活動。范志海(2004)也指出職業化管理、顧客導向、競爭導向等是基金會在市場經濟條件下應該堅持的理念。祝建兵(2007)、曾軍(2009)、馬長山(2011)、劉忠祥(2011)等認為公益與商業合作是潮流之勢，市場經濟條件下不可能將公益慈善組織與營利行為完全隔離，開展商業活動是非營利組織生存與發展的必然選擇。但在結合過程中一定要注意不要將公益組織完全商業同化，要適當的、逐步推進商業化的進程，不能一蹴而就。方少明，張莉莎，王蓉(2015)在《商業形式的公益事業發展模式探究》中提到將企業的運營模式如企業化管理應用于公益組織，并且加強監管。而具體運營模式如何運用到公益企業闡述片面零散。包括鐘李斌(2014)在《構建我國慈善組織的商業模式探索》中也提到將商業化應用于公益組織，但理論仍零散不成體系。1.2.3 國內外對比研究述評
山東大學郭曉會碩士提出的《我國慈善組織商業化的治理問題研究》中指出西方慈善商業化的運作模式日漸在世界范圍內掀起潮流，隨著經濟社會的發展，我國越來越融入全球化潮流，慈善組織商業化發展如火如荼。我國慈善組織商業化的既成趨勢不可阻擋。指出了我國實現公益組織商業化是一大趨勢。
郭曉會碩士、黃春蕾副教授在《慈善商業化：國際經驗的考察以及中國的發展路徑設計》一文中指出“國外公益組織商業化有著強大的政策環境支持并且自身專業性強，而當代中國慈善事業商業化，需要加快政社分離，積極引導和促進慈善組織的專業化和職業化。文中雖指出了我國公益組織需要加快專業化進程，實現自我運營，但并未提出具體的方法論指導。
可見，國內外學者對公益組織商業化的趨勢是確定的，但現有理論零散不成體系，沒有形成一條完整的商業化路徑。此外，我國公益組織商業化終歸會是時代的潮流，是符合現當代公益組織發展方向的重要途徑，對于公益組織商業化的問題，重點在于正確把握公益和商業的關系，需要轉變傳統的管理理念，通過合作溝通充分發揮各主體的作用，共同參與公益組織商業化治理。解決治理主體作用乏力、缺位的現象，提高公益組織自身的運作能力，從依靠政府行政監管向制度為基礎轉變。尋求一條貫穿政府、企業、公益組織、社會公眾以及公益受眾群體的鏈條模式減輕社會、財政負擔從而實現公益組織的自我運營。2本課題的研究目標和主要內容、基本觀點2.1研究目標
以江蘇省的公益組織為主要研究對象，采用問卷調查法調查江蘇省公益組織的運行狀況和運營模式，并利用因子分析法對問卷資料進行統計分析，找出各公益組織的運行方法和途徑，并分析歸類，統計出哪些組織利用傳統模式運行，那些具有商業化運作的特質，具體分析各個運作方式對其自身造血產生的影響。之后借助結構方程模型對各個元素的關系進行探討，以商業化模式和互聯網平臺作為其聯系的載體，此外，利用結構方程模型探索出適合所有公益組織進行“自我造血”的鏈條式模型，結合國內釙公益組織商業化的成功案例以及論文研究，為公益組織脫離“被救濟”的傳統模式，實現“自我供血”提供建設性意見和具體實施方案。2.2研究內容2.2.1新興商業模式類型的研究
利用文獻研究的方法查閱關于商業模式的論文，分析研究了商業模式的具體內涵和應用途徑，并接觸了解了新興互聯網十的網絡運營模式。經過分類總結，選擇出了適合公益組織應用的商業模式，把商業化模式和公益組織運營進行創新融合，彌補了傳統公益模式的不足，并探討現存的公益組織中政府、社會民眾、企業和受助者所處地位和發揮的作用，結合各自的優劣勢分析，為之后的深層研究做好鋪墊。2.2.2公益組織運營模式的調查研究
通過實地訪問、電話訪問以及問卷調查等方法，對于江蘇省的公益組織進行了實踐調研，結果顯示一部分傳統模式的公益組織對政府和民眾的捐助依賴性強無法實現自運營，而另一部分實現商業化運營的公益組織雖運營能力強，但商業化的創新少且零散，這些研究結果為我們明確研究方向并且為針對其弱勢提出系統的互動鏈條模式奠定實踐基礎。2.2.3公益組織的上下游關系的確立及商業化模式鏈條的研究
對于各個已成功的公益組織商業模式化運營的成功點進行研究，對于影響公益組織的圭體因素進行深入分析，如：政府、社會（包括社會公眾和企業）、受助者群體，初步確立了以政府為上游，社會（社會民眾和企業）為中游，受助者為下游的上中下游關系，并基于這幾個主體的內在聯系進行深入挖掘，從公益組織的上游政府出發，建立政府政策上支持公益企業，公益企業解決政府福利負擔的良性互動，而在公益組織的中游是社會民眾和企業，針對這兩個因子進行因子分析，創新載體平臺，如利用互聯網建立電子公益平臺，集合網絡上所有資源如時間、金錢、人力來支持公益事業。此外，對于受助者，不僅僅使其擔任被救濟角色，更要發掘受助者的個人價值，例如深圳殘友集團的受助者也是企業價值的再造者，而創造的資金最后回流到公益組織。這樣就形成了一個良好的價值互動。而政府、社會（包括社會民眾和企業主體）受助者之間就形成了一個模式化的運營鏈條，保證了公益組織的“自我造血”。2.2.4商業化鏈條模式的研究 上游政府端：選擇合適的政府工具如稅收政策、撥款補助、頒發許可證、合同、種子基金和股權投資、信息技術支持等，充分利用政府政策、信息優勢對慈善組織商業化發展進行規劃實施。
中游企業、社會民眾端：利用企業的公益傾向，積極開展互利合作：企業通過公益組織進行企業形象的宣傳和企業文化的擴散，公益組織通過企業商業運作活絡資金；對于社會民眾群體，公益組織要積極與社會公眾關聯，如進行人力物力的增值綜合來整合社會公益資源等。
下游受助者端：受助者不僅僅為價值的接受者也可以為價值的再造者，公益組織要積極鼓勵與調動受助者進行價值再造的能力。3研究思路（如圖1）與鏈條模式構建（如圖2）3.1文獻研究法
根據公益組織商業化這一主題，通過圖書館書籍、期刊、資源等多種渠道、搜集公益組織商業化的相關文獻資料，并歸類整理并進行文獻綜述，分析梳理當前的研究現狀，為論文的研究奠定理論基礎。3.2實證研究法
分別對公益組織傳統運營模式和引入商業模式的公益組織進行調查，實證分析得僅依靠政府、社會募捐的傳統公益模式難以穩定持久地幫扶受眾，而引入商業模式的公益組織能夠通過自身機制的運作形成受助者和施助者的良性互動，這為我們的研究奠定了現實基礎。3.3規范研究法
運用規范研究方法，分析公益組織商業化的成功之處，把對公益組織產生影響的因素運用因子分析法進行分析聯系，從而揭示出政府、社會和受助者群體的潛在聯系，最終提出以上三個因素互動形成公益組織商業化的鏈條理論。為公益組織實現“自我造血的”可循環模式提出實施方案。3.4系統動力學——數學模型
系統動力學是運用系統分析、綜合推理、定性與定量相結合的方法解決問題，系統動力學模型模擬就是一種結構與功能的模擬。找出對于公益組織主要影響因素，通過建立數學模型模擬系統，對于公益組織的各個要素之間的反饋和相互作用進行分析，從而形成完整的公益組織商業化模式鏈條，解狹我國公益組織商業化的難題。4創新之處4.1視角創新
從商業化模式應用于公益組織的新角度出發，結合文獻研究的理論基礎和應用商業化模式成功的公益組織的先進經驗，創新總結出一條能夠促進公益組織實現“自我造血”的應用了商業化運作模式的循環鏈條，結果具有科學性和可復制性。4.2方法創新
用系統動力學結合商業化運營理論來分析商業化模式與公益組織運營融合的途徑，并以互聯網作為載體，引入新興商業運作，創新對公益組織的幫扶模式，為公益組織的自我造血提供依據。前面的實際數據分析加上系統動力學的仿真，使本項目的結論更具有全面性和可靠性。4.3模式創新
篇5
所謂互聯網商業模式，主要是指通過將互聯網作為強有力的媒介，對一些傳統的商業類型進行合理的整合，在此基礎上把各種商業渠道有效地連接起來，從而創造出一種高創新、高價值、高盈利、高風險的全新商業運作和組織構架模式。互聯網是信息時代的基本產物和有力推手，而互聯網商業模式則是對傳統經濟模式的巨大沖擊和根本變革，這是互聯網技術積極適應時代進步和經濟發展需求的直接結果，也是經濟運行規律發展到一定階段的必然選擇。對于互聯網商業模式本身來說，能夠在一個較長時間段內具有收入大于支出特點的模式就是一個很好的商業模式。與傳統商業模式不同的是，互聯網商業模式需要整合和利用的資源更加復雜，對于未來的發展預測也會更加困難。在當前經濟全球化的發展背景下，越來越多的企業通過運營模式上的創新來為企業的發展提高源源不斷的動力，而不是僅僅著眼于單純的產品創新。對于我國的電信基礎運營商來說，以互聯網商業模式為渠道和手段，對企業運作過程中的相關環節進行改良和創新，積極做好企業自身的經營轉變，從而在順應時展趨勢的大背景下，達到預期的經營目標，并最終實現企業的可持續發展。
二、當前我國電信運營商主要的幾種商業模式
（一）“終端+服務”一體化商業模式
互聯網技術的不斷發展，使電信基礎運營商能夠為用戶提供內容和形式更加豐富的移動終端服務，同時也極大地拓寬了其經營范圍和盈利渠道。一個最為典型的例子就是手機終端的使用和普及。根據工信部的相關統計數據，截止2014年1月份，我國手機使用人數已經突破了12.35億人，而中國移動也成為了全球第一大電信運營商。手機的廣泛普及和互聯網的迅速發展，共同造就了電信運營商在手機終端網絡化方面的巨大市場。傳統的手機終端只能夠提高普通的語音，借助互聯網之后，終端具有了十分便捷的傳送數據、圖片和視頻等信息的能力，變成了一個名符其實的智能化信息終端。在這樣的背景之下，“終端+服務”成為了一種非常常見和普通的服務形式，同時也是當前電信運營商的重要商業模式之一。在這方面做得比較成功的就是蘋果公司，該公司不僅銷售其手機、平板等移動終端產品，更為重要的是還銷售很多形式多樣的與產品相結合的互聯網應用。蘋果公司生產的iPhone和ipad等移動終端，能夠為用戶提供非常舒適的互聯網體現，同時也提供了一種非常重要的基于制造終端的固定盈利模式。
（二）“軟件服務化”商業模式
以軟件服務為主的商業模式是電信運營商與軟件廠商合作而產生的一種增值服務。近年來，互聯網行業的每一次創新和發展，都往往能夠帶動相關傳統行業的深刻變革。在互聯網商業模式的推動下，軟件平臺和應用服務相結合的運營模式成為了一個新的價值增長點。為了能夠及時地對用戶的需求做出響應，并由此迅速地占領更多的市場份額，基于手機產業鏈的企業大多開始搭建和構造軟件應用平臺，將自身的服務理念和經營模式很好地融入其中，影響和改變著用戶對于移動互聯網的認識程度，并吸引其他服務提供商的關注，來共同創造更加優質的服務水平。按照當前互聯網行業的發展速度，手機軟件平臺對于電信運營商能經營范圍和水平必將起到越來越大的推動作用，移動互聯網產品和服務在整體經營框架的地位和作用也將進一步凸顯出來。
（三）廣告商業模式
廣告商業模式是電信運營商當前一個十分重要的經營范圍和渠道。隨著生活水平的提高和生活節奏的加快，人們每天都要借助隨身攜帶的手機來瀏覽海量的信息，并在其中獲取對自身有價值的相關知識。根據有關市場調查結果，無線廣告成為了目前大多數企業首選的廣告投放形式。無線廣告無處不在，能夠滲透到人們生活的每一個角落，無論愿不愿意接受，用戶都不可能將其完全屏蔽掉，也就是說無線廣告具有一定程度上的排他性，而這也正是其具有的不可比擬的優勢。在廣告商業模式的推動下，電信運營商只需要提高一個平臺，就能夠從數量眾多的廣告投放中獲取較為穩定的利潤。應該說，隨著移動互聯網平臺的進一步豐富和發展，這種廣告商業模式所具有的價值將得到進一步凸顯，成為電信運營商一個非常重要的經營手段和獲利渠道。
三、互聯網發展背景下電信基礎運營商的商業模式轉變與盈利
（一）強化技術創新意識
互聯網領域的發展日新月異，其對傳統商業模式的每一次革新都是相關技術創新直接推動的結果。對于電信基礎運營商來說，也應該積極地做好技術創新工作，以敏銳的市場嗅覺來撲捉可貴的發展機遇。一方面，電信基礎運營商要結合當前市場發展特點和用戶基本需求，立足現有的技術力量和服務平臺，通過改進相關服務渠道和手段，來更加及時和有效地響應用戶的實際要求，進一步擴大傳統語音服務之外服務的受眾群體。另一方面，電信基礎運營商要結合互聯網領域的發展特點，深度聯合包括軟件開發、終端制造和平臺搭建等方面的力量，進一步豐富和發展自身的服務內容，為用戶提高更為廣泛和舒適的移動互聯網服務，從而創造出更多的價值增加點。為此，電信基礎運營商重點是要做好各種增值服務的擴展和開發，充分利用現有的平臺力量和客戶資源，有效地將運營范圍擴展到從移動終端到實際用戶的整個環節當中。
（二）做好組織機構變革
在移動互聯網商業模式的推動下，各個電信基礎運營商都積極地制定了相應的發展策略和規劃，以此來充分調動企業內外的各種戰略資源，促進企業發展目標的順利實現。在積極拓展服務渠道、改進服務理念之外，電信基礎運行上還應該做好自身組織機構的優化和變革工作，從而能夠更加有效地適應當前互聯網領域的發展環境和特點。首先是要積極應對社會經濟文化模式的變遷。互聯網的發展不僅改善了人們的生活條件和生活方式，更為重要的是對生活文化和人們思想產生了極為重要的影響。電信基礎運營商要進一步思考和理順運營模式、業務發展和組織機構之間的關系，在企業總體發展戰略的指導下，對組織結構進行調整和整合，以便能夠更好地擴展新的市場和新的發展空間。其次是重點做好組織創新工作。當前傳統的科層組織已經越來越不適應企業發展需要，其在強化互聯網技術面前的生存空間和運作效率不斷減小。未來電信基礎運營商的組織模式應該是一種內部市場化的組織，這是一種超越傳統的科層模式，能夠最大限度地調動和利用企業的各種外部資源。在這種內部市場化組織模式的指導下，電信基礎運營商不再將企業組織中的各個單位都視為“分部”、“部門”等帶有等級概念的名稱，而是在保留核心部門的情況下將非核心部門外部化出去，既要保證各個單位對于企業整體組織的促進和推動作用，同時又促使各個單位創新的積極性得到增強。
（三）重視利潤分配機制
在移動互聯網商業模式中，電信基礎運營商一般是處于絕對的核心和領導地位，其他的一些軟件和終端提供商都是屬于整個價值生產鏈條上的一個成員和環節。在價值創造和獲取利潤的過程中，電信運營商是主要的貢獻力量。因此，電信運營商要作為收入分配方案的制定者，將利潤和風險合理地分配到各個合作成員當中去，并且能夠有力地促進各個合作成員積極地為總體利益的獲取做出更大的貢獻。在制定利潤分配機制時，電信基礎運營商應該堅持以下兩個原則：一是合理分擔風險的原則，電信基礎運營商與各個合作伙伴都簽訂契約，來合理地分擔整個運營過程中存在的各種風險。二是防止各方惡意地爭奪收入和資源，電信運營商應該建立起一種防止各方爭奪利益而損害整體效用的機制，堅持將總體利益放在第一位，鼓勵產業各方一起努力將市場做大。
四、結論
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由于人們對商業模式本質認識上的分歧，準確界定商業模式很困難，[1]但絕大多數學者都同意，商業模式從根本上講是企業價值創造的邏輯。[2]如Afuah&Tucci（2000）[3]和Amit&Zott（2000）都認為，商業模式是企業為自己、供應商、合作伙伴及客戶創造價值的決定性來源。[4]Mahadevan（2000）認為，商業模式是企業價值流、收益流和物流的混合體。[5]Hamel（2000）將商業模式分為四大要素，在四大要素間產生出三種不同的連接，這些連接重點就是公司如何賺得應有的利潤。[6]Thomas（2001）認為商業模式是開辦一項有利可圖的業務所涉及的總體構造。[7]Dubossonetal（2002）認為，商業模式是企業進行價值創造、價值營銷和價值提供，以產生有利可圖且得以維持收益流的客戶關系資本。[8]Ches-brough&Rosenbloom（2002）認為，商業模式是反映企業商業活動的價值創造、價值提供和價值分配等活動的一種架構。[9]Afuah（2003）在進一步的研究中指出，商業模式的目的是為了創造卓越的客戶價值并確立企業獲取市場價值的有利地位的各種活動的集合。[10]Rappa（2004）認為，商業模式就其最基本的意義而言，是一種能夠為企業帶來收益的模式。
商業模式創新的本質是獲取更大的價值。就商業模式創新的方式，Thomas（2001）認為，商業模式創新涉及企業的流程、客戶、供應商、渠道、資源和能力的總體重構。Dubosson等（2002）認為，商業模式創新涉及企業結構及其合作伙伴網絡革新。Rappa（2004）認為，商業模式創新意味著企業必須明確開展什么樣的活動來創造價值、在價值鏈中如何選取上游和下游伙伴中的位置以及與客戶達成產生收益的安排類型。羅珉等（2005）認為，商業模式是一個組織在明確外部假設條件、內部資源和能力的前提下，用于整合組織本身、顧客、供應鏈伙伴、員工、股東或利益相關者來獲取超額利潤的一種戰略創新意圖和可實現的結構體系以及制度安排的集合。高闖，關鑫（2006）指出，商業模式創新是通過對企業全部價值活動進行優化選擇，并對某些核心價值活動進行創新，然后再重新排列、優化整合而成。
綜上所述，商業模式的本質是企業價值創造的邏輯，而價值創造是通過企業本身以及上、下游的合作而被創造出來的，并在它們之間進行著傳遞和消費。因此，商業模式創新絕不僅僅是一個企業內部的事。就電信業而言，隨著數據增值業務快速發展和3G時代的日益臨近，電信業價值創新系統演變呈現出如下趨勢：一是電信產業鏈由鏈狀演變為網狀。縱向方面，新加入環節增多，更為細分化；橫向方面同一環節內的企業不但數量大幅增加，而且更為專業化。
這種趨勢要求對電信運營企業對產出重新定位或重新創造，與其他相關企業結成聯盟，以使企業的能力和價值創新活動相匹配。二是在電信業價值創新系統內部，各環節對價值創造的貢獻被重新界定，價值和利潤在系統中發生轉移，向對價值創造起關鍵作用的環節聚集，表現為網絡運營環節的價值將不斷下降，內容和應用方案將占據越來越重要的位置，因而電信運營商業務外包成了必然選擇。同時，每一環節的運作效率對整個系統的影響越來越大，各成員企業間聯系更為緊密，逐漸發展成以戰略聯盟、優勢互補，資源共享、流程對接和文化融合等為特征的深度合作。三是由于3G技術的開放性和不確定，因此對電信產業相關標準的競爭將越來越成為競爭的重要方式。四是在三網融合、固定移動融合的技術背景下，原來看似沒有聯系的不同產業變得越來越相關聯，并出現重疊、替代、交叉和趨同等變化，并且不同生產網絡之間加速價值整合的步伐越來越快。它們相互間的協作關鍵就在于合理的結算、利潤分配模式，只有雙贏的分配方式才能保證跨行業業務的順利推進。正是在這一背景下，本文按照由低到高的層次，將電信運營企業商業模式創新分為三個層面（見圖1）。
產品層次的創新，包括電信產品創新和服務創新，其實質是產品模塊分解和集成。電信運營企業層次的創新，包括業務創新和管理的創新，其實質是電信運營企業業務和管理功能的梳理和優化。電信產業層次的創新，按照合作的層次和深度，可以將企業間的協作分為業務外包和戰略聯盟兩種形態。電信運營企業可以利用模塊分解將非核心業務外包，集中有限的資源于自身比較優勢的環節，利用模塊整合和網絡聯盟，實現價值創新。
2、電信運營企業商業模式創新的實現策略
2.1產品層次的創新
2.1.1電信產品創新
電信產品創新涵蓋了產品設計標準制定、產品設計開發、營銷、品牌等諸多方面。其主要目標是通過產品結構優化，實現對質量、成本、可靠性、可服務性、響應速度的提升。按照創新的內容與程度，電信產品創新可分為幾類：一是以全新技術開拓全新市場。二是對現有市場提供新的產品組合。三是利用現有的資源增加產品種類，即產品線延伸。四是改善現有產品性能。五是改善附加產品。
在進行電信產品創新時，有兩個問題值得注意：一是要突出自主品牌，力爭成為電信產品設計標準的制定者或主要參與者。二是要細分并緊密聯系客戶需求。個人用戶的電信需求至少包括：必需的信息傳遞、情感交流、工作和自我發展、使生活更為便利、興趣或娛樂需求。組織用戶的電信需求至少可以分為兩個方面：提高內部運營效率和加強與用戶、合作伙伴之間的聯系。
2.1.2服務創新
服務模塊化創新的主要目標是，實現電信產品提供過程中相關服務的標準化、人性化和規范化，并為產品創新提供業務、技術和政策保障。具體包括：①推進產品專業化服務，特別是各項增值服務，拓寬服務范圍。②建立與品牌發展相配套的服務規范和標準化服務體系。③提高服務質量，實現對客戶的個性化服務。
2.2企業層次的功能再造
2.2.1電信業務重整
電信業務的重整涉及營銷與業務辦理、網絡規劃與設計、網絡建設與安裝模塊、定價與收費、網絡管理、客戶服務6個功能模塊。對業務模塊再造的主要目的是對企業內部業務要素重新配置，充分發揮其盈利潛能。業務再造的主要方法是對業務環節的清除、簡化、整合和自動化。清除主要指對企業現有業務環節中的非增值活動予以清除。簡化是指在清除非必要的非增值的環節后，對剩下來的活動做進一步的簡化。整合是指對分解的業務環節進行整合，以使業務運作過程順暢、連貫，更好地滿足顧客的需求。自動化是指采用自動化解決方案，減少數據反復的采集及降低單次采集的時間，對數據進行收集、整理與分析，增加信息的利用率等。
2.2.2管理模塊化再造
目的是打破傳統的組織業務部門分割狀態，通過對企業管理職能的重組，支撐產品、技術和服務創新，快速相應顧客需求。對電信企業，可以將組織管理分為三個模塊：前端、后端和其他職能模塊。前端模塊負責業務發展，集中市場營銷與銷售的職能，針對不同細分市場的客戶特點不同，需要采取有差別的營銷策略。后端模塊設立客戶響應中心，作為前后端的接口，保障端到端的服務開通與故障排除流程的順利運行，以及負責對網絡運行情況的維護與資源的調配和管理。
2.3電信產業層次的創新——構建價值創新網絡
由于新技術的不斷出現，三網融合趨勢正在加強，在極大地拓展電信行業發展的空間的同時，也將原來3個不同產業的企業放在同一個競爭平臺上。單打獨斗式的企業難以在所有環節建立起核心競爭優勢。另一方面，日益個性化多樣化的需求對電信企業的技術、資金、知識、渠道等資源提出了更高的要求，于是在競爭中合作成為必然選擇。按照合作的層次和深度，可以將企業間的協作分為業務外包和戰略聯盟兩種形態。運營企業可以利用模塊分解將非核心業務外包，集中有限的資源于自身比較優勢的環節，利用模塊整合和網絡聯盟，實現價值創新。
2.3.1外包策略
外包策略的實施是在電信產品或業務模塊化分解的基礎上確立的。電信企業外包有兩種基本類型：業務外包和管理外包。業務外包主要是指對前后臺業務進行外包；也有一些企業對內部獨立性較強的管理職能進行外包，被稱為管理外包。業務外包主要是將前后臺業務進行外包。管理業務外包相對較少，主要有財務管理中應收賬款業務外包，人事管理中招聘員工管理外包等。一般認為，將非核心環節業務或職能外包給其他企業，有利于降低經營的不確定性風險和生產成本，提高質量，加速了技術和產品創新，有利于發揮各價值模塊的核心優勢，在合理利益共享機制下實現協同。
2.3.2建立價值創新網絡聯盟
隨著電信運營環境和技術復雜度不斷增加，電信價值創新網絡也日趨復雜，已從過去簡單的“軟硬件提供商—電信運營商—用戶”合作模式，轉變為由電信運營商、供應商群（設備制造商、系統集成及軟件提供商、內容服務提供商、終端設備提供商）、競爭者、相關企業、用戶、政府、科研院所以及相關服務機構共同參與的網絡，隨著合作關系日益密切，電信企業通過戰略聯盟獲得整體的優勢，成了企業的可行的選擇。戰略聯盟本質上是一種利益契約，參與成員通過聯盟帶來比自身單獨參與競爭更為豐厚的收益。從電信運營商角度，電信業聯盟可以分為以下幾種形態。
一是電信運營商與供應商的聯盟。包括：①與設備系統集成及軟件提供商聯盟。②與終端設備提供商聯盟。中國聯通在推廣業務時，采用與重點終端設備提供商在資本和技術層面合作的方式。③與內容/服務提供商的聯盟。
二是與競爭者的聯盟。包括：①與運營商之間的聯盟。②與潛在競爭者的合作。
三是組建跨行業聯盟。與教育界進行合作提供遠程教育服務，與游戲開發商合作開發手機游戲，與銀行合作開發電子銀行，與醫療界合作提供遠程醫療，與政府合作提供電子政務等等。跨行業合作，一方面，為個人用戶提供了服務，合作連接了多元化的利益群體，鎖定用戶群體，創造差異化的特色服務優勢，使用戶從單一的對電信產品消費轉變為一種對生活方式和社會身份認知的依賴，從而不斷增強企業核心競爭能力，達到吸引和鞏固客戶的目的另一個方面，這些企業中的部分企業也是電信運營商的行業用戶，他們與電信運營商的合作同時也滿足了這些行業用戶的需求，增加了他們各自的業務范圍，為企業創造了價值。
四是與用戶的合作。用戶能夠提供需求信息，幫助運營商構建產品概念，參與評估運營商的合作對象和合作過程，實現新產品或服務的設計要求。
五是運營商與相關輔助機構的聯盟。包括：①與公共研究部門、教育機構和專業化公共支持部門等科研院所的聯盟。②與包括電信行業協會、通信企業家協會、人才培訓機構、中介咨詢機構等專業服務機構的聯盟。
從中國電信行業已有的戰略聯盟的情況來看，缺乏電信運營商的市場導入作用，而且與專業SP合作較少，與設備制造商之間的整合程度不夠，因此造成業務的低質、重復。在電信行業戰略聯盟的組建過程中，電信運營商應該更加注意對SP的引導作用，使其能夠更快地掌握電信行業的專有知識，建立特定的營銷模式。對于終端制造商，則應該加大整合的程度，電信運營商與終端制造商雙方在判斷客戶需求、研發產品等環節上要加大以客戶為導向的力度。值得注意，由于機會主義行為的存在，電信聯盟在帶來利益的同時也有風險，包括：合作伙伴的能力風險，合作關系風險，投資套牢風險，信息共享風險等。因此，如何提高伙伴間信任、降低聯盟風險就顯得非常重要，電信企業間聯盟關系管理是構建戰略聯盟的關鍵。電信企業間伙伴關系管理可以從以競合的思維選擇聯盟伙伴、協同聯盟之間的文化、增加聯盟溝通、提高聯盟之間的信任與忠誠以及合理分配戰略聯盟利益這幾個方面著手。
3、結論
商業模式的本質是企業價值創造的邏輯，電信運營企業商業模式創新絕不僅僅是運營企業內部的事。在當前的現實背景下，按照由低到高的層次，本文將電信運營企業商業模式創新分為三個層面：產品層次的創新，企業層次的創新和產業層次的創新。在產品層次的創新上，應該盡量謀求成為設計規則的參與者或提供者，注重從模塊分解與集成的角度對電信產品進行創新，從標準化角度對電信服務進行規范，盡快提升我國電信產品的核心競爭力。在企業層次再造上，注重從管理和業務模塊功能梳理的角度，促使企業組織管理模塊化，以及業務組件清晰。在產業網絡層次的創新上，應借助外包和網絡聯盟等策略，實現價值創新。
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篇7
成本管理中存在的問題
我國商業地產項目的開發起步較晚，許多管理理論和方法仍不成熟，在項目成本管理方面存在許多問題。結合我國商業地產項目的特點，目前在其成本管理中存在的問題主要有以下幾點：第一，商業項目套用住宅項目的成本管理體系。在既有住宅地產又有商業地產的房地產開發企業內，商業地產通常是一個獨立的部門，與住宅地產的成本部門分開而論。正因如此，商業地產的成本管理并不能形成一個體系，無法對商業地產項目做到全面的成本管控。由于成本管理體系的缺乏，商業地產項目在開展成本管理前，缺少組織架構的支撐、沒有專職的成本管理者負責成本工作，從而難以實現項目的成本管理需求。商業地產項目目前多采用住宅地產項目的一套成本管理辦法來管理，只注重工程建設過程中的建安成本管理，在成本管理意識上沒有脫離造價成本的概念，沒有真正理解商業地產項目成本管理的含義。第二，商業地產項目沒有專門的成本管理組織。在對五家大型地產開發商的商業地產項目組織設置進行深入研究后發現，企業內的組織構架一般單獨設立商業管理公司或者商業地產事業部，負責商業地產項目的策劃、招商、運營、市場等。而考慮到在開發與建設階段能夠與住宅項目進行資源共享，往往由負責住宅的設計、施工及成本等專業公司來負責商業項目的開發建設，項目建設好后再移交商業管理公司運作。商業地產開發的成本管理依然套用住宅地產的成本部門來進行，成本管理的組織設計對商業地產項目沒有針對性。第三，缺乏全壽命周期的思想。商業地產項目的全壽命周期一般包括投資決策、規劃設計、前期招商、工程實施和商業運營五個階段，成本管理在項目的不同階段對項目影響的程度是不同的。目前商業地產項目的成本管理普遍存在缺乏全壽命周期思想的問題，主要是對以下三個階段的重視程度不夠。一是輕前期決策階段的成本管理。一些住宅地產開發商轉投商業地產后管理經驗不足，評估體質不健全，成本決策指標往往直接套用一般項目的成本數據，有可能導致成本決策失誤。前期決策失誤對項目成本的影響是不可逆的，后期只能通過削減利潤來彌補。二是輕設計階段的成本管理。一些開發商容易在設計階段忽視建筑設計與商業設計的互相作用，導致商業項目建成后無法滿足商家的設店要求，后期不得不接受商家的整改意見，對已完工程進行大量的拆除和新建，造成項目成本的極大浪費。三是輕運營階段的成本管理。許多商業地產項目的成本管理依然流于工程施工階段，對運營階段的成本管理重視度不夠，導致后期運營受阻。商業地產項目的一個特點是，在商業地產項目投資中，存在開發初期高利潤，開發中期微利，運營期間無利甚至虧損的現象。商業地產項目的一次性投資越大，項目質量越好，項目運營成本越低。商業地產項目全壽命成本應該選擇一個合理的質量水平，如何處理一次性投資與項目運營成本的平衡是目前商業地產企業需要重視的問題。
解決措施及建議
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論文首先對移動電子商務的商業模式和價值鏈進行了文獻回顧，分析了基于價值鏈的移動電子商務商業模式，并且總結出了價值鏈中三種不同的參與者主導的商業模式，然后對移動電子商務商業模式和傳統電子商務商業模式進行了對比分析。
關鍵詞：移動電子商務;商業模式;價值鏈
一、前言
移動電子商務（M-commerce）是指通過手機、掌上電腦等移動終端進行電子商務活動，它將因特網、移動通信技術、短距離通信技術等完美的結合，讓人們可以隨時隨地進行各類商貿活動，實現時間和空間無限制的線上線下交易活動等。與傳統的電子商務比較，移動電子商務讓人們在任何時間、任何地點獲取整個網絡的信息和服務都成為可能。這一應用形式的誕生徹底改變了傳統的商務模式和人們的生活方式。
據工信部統計，截至2015年10月，我國移動互聯網用戶總數達9.5億戶，我國移動互聯網發展進入全民時代。根據中國電子商務研究中心監測數據顯示，2014年，中國移動電子商務市場交易額為8956.85億元，年增長率達到234.3%。智能終端上網成為互聯網全新的發展動力，推動了互聯網經濟新的增長，為傳統互聯網類業務提供了新的商業模式和發展空間。
二、移動電子商務商業模式
近年來，由于科技的發展，移動網絡與通信技術發展迅猛，同時移動終端設備越來越智能化，移動電子商務商業模式也應運而生。這種嶄新的商業模式吸引了大批學者的研究。Jukka Kallio在分析了美國、日本等國以移動運營商主導的移動電子商務商業模式后，認為移動電子商務商業模式的影響因素包括內部和外部因素。他認為內部因素可以很快地被模仿和復制，而外部因素對移動電子商務的成功有顯著影響。Zott 和 Amit通過實證研究表明公司市場發展的兩個重要因素包括產品市場戰略和商業模式，并且這兩個因素對于公司的市場盈利、市場價值、市場績效有顯著影響，二者是相互補充相互依存的。Sang Myung Lee以共同制造的潛力和交易的特征兩個維度，提出了績效分析的模型，并且認為二者對企業績效均有正向影響。Wirtz提出了4C商務模型：以內容、商業、情景和聯系分別為導向的商業模式，并且將商業模式進行重構，認為大部分互聯網企業是以多種商業模式來應對市場競爭。Aphrodite Tsalgatidou認為移動終端、無線網絡、應用場景、核心競爭優勢等因素都會對移動電子商務的商業模式有所影響，并且提出了內容提供商、移動門戶、WAP 網關提供商、服務提供商的移動電子商務的商業模式。Leif B對移動商業模式選擇與顧客服務價值之間的關系進行研究，并得出商業模式的選擇與績效之間存在密切關系的結論。Anders Henten將歐洲、日韓等國移動電子商務商業模式進行了比較分析，指出移動電子商務商業模式的成功不是依靠價值鏈環節某一方，而是靠移動運營商、網絡運營商和內容提供商等緊密合作，并且他認為網絡運營商在移動電子商務中起到核心作用。Ian M.指出新的移動電子商務商業模式的出現是由于新的移動通信工具出現而產生的。Campanovo and Pigneur通過分析移動電子商務產業的特點，將移動電子商務成員分成三類：技術、服務、通訊。Faber基于移動 ICT 服務對企業商業模式進行了設計，主要從四個方面進行設計：服務設計、組織設計、技術設計、財務設計。Bouwman將商業模式理論應用于移動電子商務，指出商業模式的績效主要與四個因素有關：顧客價值、價值網結構、技術、財務。Choon Seong Leem提出基于目標顧客將移動電子商務分為B2C和B2B/B2E 兩種類型，并運用到移動電子商務產業中。
王燕，高玉飛分別從價值鏈和商業模式兩個方面探討了移動電子商務的五種商業模式：通訊模式、信息服務模式、廣告模式、銷售模式、移動工作者支持服務模式。葉郁，吳清烈將基于價值鏈將移動電子商務商業模式分為四種：內容提供商、移動接入商、WAP 網關提供商、服務提供商。劉迷，楊毅認為移動電子商務商業模式是由移動電子商務價值鏈中某幾個參與方合作的盈利模式，從移動電子商務價值鏈中參與方的角度將移動電子商務商業模式分為六種。李建平，劉鶯以移動數據業務為背景，基于商業模式的理論對商業模式與客戶對業務感知和期望價值之間的關系進行研究，提出商業模式的三個維度：收入模式維度，基礎組織架構維度，產品創新和客戶關系維度。
三、移動電子商務價值鏈
國內外學者根據自己對移動電子商務的研究，提出了很多種電子商務價值鏈模型。Ruke認為移動電子商務價值鏈伴隨著移動技術的發展經過了3次重要的階段。Morna S.Y.Lee從功能的角度將移動電子商務價值鏈分為三個層次：網絡層、內容層和界面層。Polyzos & al指出移動電子商務的價值鏈模型包括 5個重要的參與者：內容和應用提供商、網絡服務提供商（ISP）、交付平臺和應用提供商、內容服務提供商、無線網絡運營商。Carleen F.Maitlang認為在2G 環境下，移動運營商作為核心并沒有向客戶提供直接的服務，只是提供網絡支持和運營。Kuo認為移動電子商務價值鏈成員主要包括移動運營商、服務提供商、內容提供商、軟件及業務平臺提供商、網絡基礎設備及系統提供商、終端設備廠商、移動終端銷售商和最終用戶等。Philli Polla基于前人的基礎上提出了更全面的價值鏈模型，包括價值傾向、客戶價值標準、關鍵成功因素、關系管理、運作結構和管理等多方面。Franz Buellingen從功能和體制價值鏈兩個角度分析了移動電子商務價值鏈的構成。Stuart J.Barnes認為移動電子商務價值鏈基本模型包括內容層、基礎設施和網絡服務層兩個層面。
陳致豫通過對移動電子商務價值鏈上各參與方的關系建立、維護、發展構建了模型，并提出了移動運營商和內容提供商的關系滿意模型。吳曉波從移動電子商務產業構成的角度，提出了移動電子商務層次模型。梁益琳提出未來移動電子商務價值鏈包括七個成員，分別是內容提供者、移動網絡提供者、應用開發及其軟件提供者、網絡設備制造商、內容和應用的聚集者和分發者、終端設備制造商和咨詢服務者。李娜提出把移動電子商務價值鏈分成5個環節，即內容提供商、門戶和接入服務提供商、無線網絡運營商、支持提供商和終端平臺和應用程序提供商。梅軍提出電子商務價值鏈是由電信運營商為核心，由網絡設備制造商、電信運營商、內容提供商（SP）、系統集成商、終端制造商、應用開發商、軟件開發商、用戶等多方面節點共同作用形成的。劉道斌提出了一種新型的移動商務價值鏈模型，即基于個人的移動商務價值鏈模型。
四、價值鏈不同參與方所主導的三種商業模式
（一）以移動運營商主導的商業模式。移動運營商指提供數據服務的移動通信運營商，我國主要有移動、聯通和電信三家，及近年來新發牌照的虛擬運營商。移動運營商主導的商業模式，主要是建立移動通信運營商與商業客戶或者用戶之間直接的聯系，在商業客戶端布放支持非接觸交易的 POS 機，在移動用戶終端中采用特制的SIM卡。
（二）以服務提供商主導的商業模式。當移動電子商務價
值鏈發展到后期，移動電子商務的發展以及用戶需求的多樣化將使得價值鏈的最增值環節向移動服務提供商轉移，技術推動以及需求拉動都使得服務提供商與移動運營商的力量對比發生顯著變化，當移動商務應用服務成為整個移動商務產業的主要收入來源時，服務提供商將掌握用戶資源，并因此可能替代移動運營商主導整個移動商務價值。
篇9
關鍵詞：手機支付；支付模式；信用安全
中圖分類號：TN929.5 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）011-000-02
一、手機支付產業的發展歷程
手機支付也稱為移動支付（Mobile Payment），是指允許移動用戶使用其移動終端（通常是手機）對所消費的商品或服務進行賬務支付的一種服務方式。2009年，中國手機支付市場規模已經達到了19.74億元，而手機用戶的規模達到8250萬人，隨著智能手機和移動互聯網不斷地高速發展，手機支付從2013年開始獲得了爆發式的增長，而且越來越多的深入到人們生活的方方面面。據工信部統計數據，2014年一月底中國移動通訊用戶達13.35億，在用戶規模快速增長下，2014年第一季度中國市場的支付體系報告中，移動支付的筆數增長為232%。在這擁有全世界最大的手機用戶群體中，手機支付必然的成為支付體系中的一種趨勢.
手機支付業務被業內成為“手機錢包”業務，是將用戶的銀行卡和公交卡等各種電子卡片，與具有移動支付功能的手機綁定，手機用戶在各類終端上，通過“刷手機”進行消費。在手機支付推廣和應用當中，使消費者的支付資金攜帶更加方便，消費過程更加便捷簡單，消費模式更加多樣新穎。雖然手機支付的應用前景非常廣闊，但是由于產業的融合和行業的聯合的不完善，統一的標準與共享的資源還未健全，在不穩定的產業環境下，對安全問題的擔憂和缺乏較為吸引力較強的應用，使得手機用戶對手機支付業務的使用率還處于較低水平，為了能夠加快手機產業的快速發展，相關部門和行業必須對手機支付業務的統一標準、產業安全環境和產業鏈構建等多方面進行優化改進。
目前，由于消費者的傳統消費習慣難以改變以及法律限制等諸多因素，我國的手機支付產業發展在一個起步的階段，并未產生豐富而完善的產品。縱觀世界手機支付行業的發展，日本運營商抓住市場的關鍵，通過部分收購來形成通信、金融跨界經營并主導市場。但在我國中國移動和中國銀聯都各自為陣爭當行業的主導者，并沒有明確上游主導者和確定行業標準，沒有積極的帶動中下游廠商的參與，使整條產業鏈松散。移動運營商和銀行的合作既能穩定產業鏈結構，完善統一的市場標準，又可以受益于消費者，使得手機支付產業發展更為蓬勃。
二、手機支付的商業模式
手機支付產業涉及多個行業，移動運營商、金融機構和相關服務提供商分別在用戶、商業終端、賬戶管理、支付工具和支付渠道等關鍵資源方面具有各自的優勢，成為產業發展的主要力量。手機支付產業的商業模式是手機支付產業鏈上的重要因素，在我國目前手機支付商業模式主要包括以移動運營商為運營主體、以銀行為運營主題的模式、以第三方運營商為運營主體和銀行和移動運營商合作的模式。下面分析一下四個商業模式的結構和特點
1.以移動運營商為運營主體
當移動運營商作為移動支付平臺的運營主體時，移動運營商以用戶的手機話費賬戶或者專門的小額賬戶作為移動支付賬戶，用戶所發生的移動支付交易費用全部從話費賬戶或者小額賬戶中扣減。移動運營商與用戶和商業客戶直接建立聯系并搭建統一的移動支付平臺，與銀行和第三方支付聯系很少。因為手機用戶的龐大群體，移動運營商對于手機支付產業鏈有著強大的掌控力，有優勢在手機支付產業鏈成為主導者。以移動運營商為運營主體的特點主要是：技術實現簡單，與用戶直接發生關系，以小額支付為主，不需要銀行參與；安全級別較低，需要承擔金融機構的責任與風險；無法對非話費類業務出具發票，稅務處理復雜。
2.以銀行為運營主體的模式
在銀行為運營主體的模式下，銀行借用移動運營商的通訊網絡，將銀行賬號與手機賬號綁定，用戶通過銀行賬戶進行移動支付，移動運營商不參與運營模式，銀行為用戶提供交易平臺和付款途徑。目前，我國大部分提供手機銀行業務的銀行都已建立了移動支付平臺。但是，由于不同的商業銀行在手機支付業務上沒有制定統一的行業標準，銀行之間手機支付業務的兼容性不高，從而造成手機支付業務在消費者之間發展的阻礙。同時，中國銀聯的介入，對于連接各商業銀行的信息交換網絡，并支持支付渠道的多樣化，起到了紐帶作用。
以銀行為運營主體的模式手機支付業務特點是：各銀行的手機支付業務不能相互統一且只為本行提供手機支付服務；對終端設備的安全要求很高，且一部手機只對應一個銀行賬戶，用戶需要更換手機或者STK卡；各銀行需自己購買設備并開發系統，造成資源浪費。
3.以第三方運營商為運營主體
第三方運營商是完全獨立于銀行和移動運營商的服務機構，同時作為橋梁和紐帶利用移動運營商的通信網絡資源和金融機構的支付卡，進行支付的身份確認和支付確認。而支付平臺的連接，降低了政府、企業直連銀行的成本，滿足了企業專注發展在線業務的收付要求。其紐帶作用避免了與被服務企業在業務上的競爭，通過建立手機支付運營平臺，利用移動運營商的網絡與多家銀行的手機支付平臺進行接入，使手機支付系統變得更加簡單，讓用戶有了多種選擇空間，即可享受跨行之間的各種支付服務。由于這種方式對第三方支付服務提供商的資金運轉能力、市場監管能力、客戶管理能力等要求比較高，因此，目前我國移動支付行業還沒有占據絕對優勢的第三方手機支付平臺，因而對手機支付產業的關鍵資源掌控能力較弱。
以第三方運營商為運營主體提供手機支付業務特點如下：銀行、移動運營商、第三方運營商以及SP之間分工明確、責任到位；第三方運營商發揮著紐帶和橋梁的作用，使得各利益群體之間錯綜復雜的關系簡單化，將多對多的關系變為多對一的關系，從而提高商業運作效率；用戶選擇空間擴大，使消費更加方便；于第三方運營商的要求很高，包括市場推廣能力、技術研發能力、資金運作能力等方面都要求第三方運營商有很高的行業號召力和認知力度。
4.銀行和移動運營商合作的模式
在銀行和移動運營商合作的模式中，移動運營商具有用戶優勢和增值業務運營經驗，銀行提供移動支付安全和信用管理服務。銀行和銀聯等金融機構具有金融結算資質，增強了金融風險的承受能力，放寬了支付額度的限制，提高了信用安全等級。移動運營商和銀行可以用更多的時間和精力來研發自己的核心技術，通過優勢互補來增強產業價值鏈的競爭力，帶動上游和下游企業健康運營，在信息安全、產品開發和資源共享方面更加緊密，與移動運營商結成戰略聯盟的銀行可以是多個不同的銀行機構。銀行可以利用運營商龐大的客戶群發展手機支付業務。移動終端作為信息接收的載體也是商家支付類廣告的最好平臺，能大大降低廣告成本。由于要進行移動終端代碼和銀行卡卡號之間的轉換，移動通信運營商或者銀行卡聯合組織必須保留用戶的移動終端代碼信息和銀行卡信息，這也會給持卡人帶來潛在的安全隱患。
三、手機支付的安全問題分析
手機支付是一種必然趨勢，但目前而言，用戶使用手機支付的習慣還在處于培養階段，阻礙手機銀行與手機支付進一步普及的最大的瓶頸無疑是安全問題。在Android平臺，資費消耗、惡意扣費、隱私竊取類病毒占據最大病毒類型比例。而目前在手機支付的環節，在后臺運作的手機病毒，可以直接通過監控鍵盤或連網上傳數據等遠程控制手段來盜取用戶的個人信息、銀行卡號和支付密碼等。詐騙短信的出現讓用戶防不勝防，有些欺詐漏洞短信可以向手機發送欺詐短信誘使使用用戶安裝木馬或者登陸釣魚網站，從而獲得用戶賬號密碼、資金情況等信息。身份識別的缺乏也是手機支付的一個重要問題。作為一個支付工具，僅僅靠密碼來保護賬戶安全是否足夠還有待考驗。
四、結束語
手機支付產業發展還在起步階段，還需要不斷地改進和完善，努力創造和諧共贏的產業生態壞境，統籌產業的融合和行業的聯合制定和完善統一的標準與共享資源，這樣手機支付必然會成為人們生活中的重要較色。只有得到了足夠的保障，手機支付才會獲得更廣闊的發展空間，才能擁有更廣大，更堅實的用戶群體。
參考文獻：
[1]2013-2018年中國手機支付行業市場發展前景分析報告.中商情報網，2013，08.
[2]于淑華.手機支付研究與探索.北京郵電大學，2010.
篇10
關鍵詞：房地產企業 運營模式 轉型 持有物業模式 輕資產運營模式 社區商業模式
引言
在我國，房地產業以一日千里的發展趨勢，成為了國民經濟的命脈。我國房地產業已歷經十多年的飛速發展，然而，與此同時，房地產企業經營環境也面臨著全面的變遷與更新，房地產企業運營模式也將從成長期走向成熟期。本文將對國內房地產企業運營模式的轉型展開具體探討與論述。
1 我國房地產業的運營模式分析
1.1房地產業主流運營模式
就現階段而言，國內房地產行業的業務模式主要有物業滾動開發與物業持有兩種模式。其中，業務滾動開發模式已經成為現階段國內房地產行業的主流運營模式。相比之下，物業持有模式的發展較為緩慢。我國房地產行業的開發商大多選擇業務滾動開發模式，而很少有主動選擇物業持有模式。
盡管政府對城市規劃與土地出讓提出了明確的要求并做出了詳細的規定：房地產開發商開發住宅項目時，應當配建一定體量的公共建筑項目，然而，開發商通常會將這類公建物業也進行銷售，或者將其產權與房地產項目進行整體銷售或分割銷售，除非在房地產銷售情況不理想的時候，才會考慮物業持有的策略選擇。由于物業持有模式下的投資額非常巨大，而且成長性十分有限，因此，房地產開發商不會主動涉及物業持有模式。
1.2國內房地產行業發展的生命周期
我國房地產業已歷經十多年的飛速發展，國內房地產企業經營環境也面臨著全面的更新與變化，住宅項目物業滾動開發模式的發展將從成長期走向成熟期。根據產業生命周期理論，一個產業進入成熟期，其外在的明顯特征表現為市場需求增長放緩，供應大于需求，逐漸形成供大于求的局面。土地成本增加、低價競爭愈演愈烈、營銷成本居高不下，最終導致企業利潤率下降。一些綜合競爭力較弱的中小房地產企業不得不相繼退出，整個房地產行業的集中度越來越高。
2 新形勢下國內房地產業運營模式的轉型
我國房地產行業滾動開發模式正走向產業成熟期，單一的物業滾動開發模式已經無法滿足市場環境的變遷和革新。目前國內房地產企業正面臨著需求增長速度不明顯，市場競爭愈演愈烈，政府對房地產行業的調控越來越頻繁，房地產企業應當站在更高的視角，把握全局，了解國內房地產行業的發展現狀與經營模式，針對企業自身的現實特點，選擇和調整適合的經營模式，制定和修正科學的發展戰略。
2.1運營模式轉型方向
持有型物業模式與輕資產運營模式正逐漸代替原來的物業滾動開發模式，而成為我國房地產企業轉型的主要發展方向。
2.1.1持有物業模式
第三產業的發展是推動房地產行業需求增長的核心驅動力，反過來，商業地產又對第三產業的發展起到載體的重要作用。因此，第三產業與商業地產的發展是相輔相成的。
第三產業一日千里的發展與成熟，給持有型物業帶來了更多的機遇和無限的前景。物業持有模式是房地產企業運營模式轉變的明確方向，可以通過不斷增加持有型物業在房地產開發項目中的比重，將原來的住宅滾動開發模式轉變為物業持有模式。因為商業地產與住宅滾動開發的業務模式不同，開發商必須要擁有雄厚的資金，積累豐富的經驗，因而，房地產企業在城市化率為50%―60%的時候，就需要為企業運營模式的轉型做好充分的準備，這樣才能趕上在城市化進程結束之前，在住宅區需求增速變緩甚至跌入谷底之前，增加建立和提高與住宅項目開發能力截然不同的企業能力，在商業地產領域占有穩定的一席之地。
2.1.2輕資產運營模式
房地產開發企業除了走持有型物業經營模式之外，還正從重資產模式向輕資產模式的發展方向進行轉變，收益方式也從以獲取資產升值為主向獲取增值服務收益為主的方向發展。筆者認為，就房地產行業的總體發展趨勢而言，該行業發展的最終演化結果就是專業化、精細化。房地產企業也將朝著一個專業化、精細化的方向發展。目前的房地產行業中，土地資源與持有物業的資產增值空間都十分有限，房地產開發商應當將收益方式轉向其他相關領域，例如開發代工管理、品牌溢價、物業管理、商業運營及衍生收益和地產基金等。地產金融也正走向多元化的發展道路，房地產企業可以從地產金融服務中獲取相應的費用收益，從業績提成中獲取相應的收益。目前，國內很多開發商已經對這些增值服務領域有所嘗試，將輕資產模式作為高度專業化的房地產行業的業務模式。
要實現業務滾動開發模式、物業持有模式與輕資產模式這三種運營模式的相互轉變，需要跨越相對漫長的歷史時期，然而，這是行業演化和進步的普遍規律，因此，房地產開發企業應當主動做出調整，采取積極的應對措施。
根據房地產各類運營模式的生命周期可知，我國房地產企業的滾動開發模式很有可能是在未來10年內由成長期循序漸進地步入商業地產需求相對成熟的階段。第三產業的迅猛發展，將帶來物業持有模式發展下的房地產行業的黃金期。隨著房地產業的不斷專業化，商業地產的業務模式將逐漸剝離資產持有的智能，進而向專業開發服務于資產管理結構的方向發展，完全實現輕資產運營。要實現輕資產運營模式，還應當要具有高度發達和成熟的金融市場，房地產項目開發商要有相當全面的專業知識，積累充足豐富的行業經驗，產業體系也應當高度精細化和專業化，具備這樣的條件之后，房地產行業的輕資產運營模式咋城市化進程接近尾聲的時候，大致可以實現。三種運營模式生命周期分析如圖1所示。
圖1三種運營模式生命周期分析
2.2運營模式轉型路徑
從長期來看，業務滾動開發模式將因其優勢的逐漸弱化而逐漸被淘汰，輕資產運營模式又相對超前，近期很難得到普及和應用。隨著持有型業務模式適宜低擴張環境、經營穩定的優越性日益突出，單一的業務滾動開發模式無法滿足行業演進與市場的發展需求，逐漸向“開發+持有”雙重模式轉變，或者直接向純粹的業務持有型模式轉變，這也是房地產開發商最為自然和現實的選擇。一些以住宅開發項目為主的大型發地產企業，已經成立了商業地產運營中心，為了拓寬領域，不少一線房地產企業正進軍商業地產領域，很多企業都致力于提高持有物業的比重，這一比例在未來十年會增至20%―30%。
由于持有物業具有穩定性，且具有長期收益，在未來的幾年里，逐漸將住宅開發所形成的現金流，轉投一部分到持有物業中。房地產業的主流趨勢將會是采用租售并舉，以售養租的內部現金流的平衡來實現模式轉型。然而，與此同時，我們也應該意識到，國內房地產持有型物業模式具有投資額度大、回報周期長、成長性有限等局限性，因此，必須應當盡快找出切實可行的策略，來促進房地產模式的轉型。
2.2.1大型商業物業的增持難度大
中國房地產企業的經營模式由業務滾動開發模式向租售并舉的經營模式或者單純的持有型物業模式發展，將經歷一個漫長的歷史時期。
盡管持有型物業模式的現金流具有較高的穩定性，能夠提高房地產開發商的開發風險。然而，從當前的收益情況來看，持有型物業模式與住宅業務滾動開發模式相比，仍然具有明顯的劣勢。就國內商業地產的發展現狀而言，一線城市的優質物業投資回報率通常是在6%―10%區間內，僅靠租金回報收益遠低于，甚至根本無法獲得與住宅滾動開發業務相近的資產收益率。即使將公允價值變動因素考慮在內，資產收益率仍然遠不能達到滾動開發的收益水平。
持有型物業的投資規模太過巨大，商業地產規模化投資的門檻越來越高。目前為止，很多以住宅開發為主的房地產開發商，仍然無法滿足規模化投資持有物業的資金要求。與此同時，因為持有物業投資回收周期較長，現金回收速度慢，就算一線商業地產企業不再擴大規模，全力以赴地發展投資物業，等到5年之后，該企業投資物業也僅占總儲備的20%―30%，根本無法發揮平滑周期風險的作用。大多數房地產商由于達不到持有物業規模化投資的門檻，也不具備有力的金融工具支持，不應當貿然大幅度增加持有物業，否則會讓企業面臨更大的不可控風險，因此，需要循序漸進地發展，持有型物業發展模式的轉型，仍然需要10年以上的時間才有可能徹底完成。
2.2.2社區商業是突破方向
由于大型持有型物業的收益率過低、投資額度過高、回收周期長，以住宅開發為主的房地產商大多選擇“開發+持有”相結合，這種社區型商業模式也促進了房地產開發企業向租售并舉模式轉變。社區型商業能夠很好地滿足社區居民的日常生活出行、購物、消費、娛樂等綜合性需求。隨著城市范圍的不斷擴大，通勤成本的不斷上升，住宅區周邊的社區商業已然成為了人們生活中較最為便捷的消費場所。城市住宅郊區化的發展趨勢與人們生活水平的不斷提高，帶動了越來越多中高檔社區商業的發展，在住宅區周邊逐漸形成了可供持有的高價值物業，其發展空間完全不亞于城市中心區項目。
將社區商業為房地產企業的長期持有資產，實現社區商業的良性循環發展，促進房地產開發項目的品質提升，提高房地產開發商的品牌影響力，另一方面能夠為企業帶來具有增值空間的持有物業，帶來穩定的現金流，是由物業滾動發展模式向持有型物業發展模式轉型的可靠途徑。
3 結語
目前，由于居住房地產需求增速逐步放緩，大多以住宅滾動開發為主的房地產開發商，以確保財務安全為前提，以合理的價格、合理的投資額度、合理的投資規模、合理的時點來實現對商業物業的開發和持有，循序漸進地從滾動開發模式向租售并舉的模式自然過渡。因為持有型物業投資規模較大，優質土地資源稀缺，很難在短期內實現物業持有模式的轉型，可能要經歷很長的歷史時期。社區是一種最接近住宅滾動開發模式的物業類型，也是支持目前房地產企業從原來的單一的住宅開發向租售并舉模式轉變的重要跳板，具備了成熟的金融市場之后，優良的社區商業能夠有助于實現房地產企業的輕資產運營。
參考文獻：
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