農村土地經營制度范文

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篇1

土地承包經營權的抵押權屬于擔保物權的范疇，同時，又是土地的他項權利的一種，是設立于土地的使用權之上的權利負擔，其具有擔保物權和土地的他項權利的雙重性質，故農村土地承包經營權的抵押關系不僅要適用擔保法的調整，還要適用《土地管理法》、《森林法》、《草原法》、《農村土地承包法》等有關土地資源法律的調整。然而，現行的土地承包經營權抵押制度仍處于雛形發展階段，許多的規定散見于上述法律之中，存在許多不科學、不完善、矛盾之處，且可操作性差，影響了其功效的發揮。本論文試就土地承包經營權擔保中的若干問題進行探討，以期對將來完善農村土地的承包經營權抵押立法及實踐操作有所禆益。

二、家庭承包取得的的土地承包經營權可抵押性

中國對集體土地使用權抵押采取嚴格限制的態度，根據《擔保法》，僅允許“四荒”土地使用權可以抵押，對耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權則不允許抵押[②]，同時中國實行的農村土地承包經營制度，并采取家庭承包的方式[③]，這樣就把家庭承包取得的土地承包經營權排除在可抵押的財產范圍之外。筆者認為，應允許家庭承包取得的土地承包經營權抵押，而不應禁止。

1、家庭承包取得的土地承包經營權允許抵押的理論基礎

反對家庭承包取得的土地承包經營權抵押的主要理由就是中國目前尚未建立農民的社會保障體系，而土地實際上給農民提供了一種特殊的社會保障，如果允許農民用土地承包經營權進行抵押，則有債權到期后，抵押人無力履行債務，實現抵押權時，而有使農民“失去”土地之虞，亦即使農民失去基本的生存條件。其實，允許農民將家庭承包的土地承包經營權抵押，這與保護耕地、保障農民的基本生存條件并不矛盾，在實理抵押權時，并不必然導致耕地流失和農民喪失基本生存條件的結果。因為中國對土地實行用途管制制度[④]，實現抵押權時，土地承包經營權的受讓人不得改變土地的用途和屬性。同時也可以對抵押人及其所在集體農民的利益予以適當的保護，如立法時可以規定在抵押人喪失土地的承包經營權后，享有耕地的優先承租權[⑤]，并對實現抵押權時土地承包經營權受讓人的主體資格進行必要的限制，防止無能力及無心從事農地經營的人浪費土地資源和利用炒賣手段漁利，這樣可以達到保護耕地和保障農民基本生存條件的目的。

同時我們應該看到，中國加入WTO后，正在快速地向真正的市場經濟過渡，加速了與世界普遍的經濟規則接軌，而目前實行的家庭承包制度，將土地按人口均分，好壞遠近搭配，造成承包經營的土地過于零散，阻礙了土地利用效率的提高，易造成土地資源的浪費，難以形成規模進行經營，農產品成本居高不下，缺乏市場競爭能力。另一方面，《土地承包法》的頒布后，穩定了土地的承包經營權關系，刺激了農民對土地投資的熱情，但在農村，承包經營的土地在農民所擁有的財產里，占有相當大的比例，如果不允許其抵押，其財產的價值得不到充分的發揮，又無法找到其他合適的財產向金融機構抵押獲得融資，難以籌措足夠的資金投入承包經營的土地用于發展農業生產，使農業生產長期在低水平和簡單的生產結構中徘徊，資源沒能得到很好的利用。如果允許農民家庭承包的土地承包經營權進行抵押融資，則使農村土地的流轉加速，有助于土地向種田能手集中，促進農村土地和勞動力兩大生產要素得到更為合理的配置，擴大農業經濟的規模和產業結構的調整，提高農業的生產力水平，也有利于農業在世界的農貿市場上發揮比較優勢。

另外，隨著中國城鎮化建設進程的加速，在今后的幾十年時間里，農村人口將因此離開土地、離開農村。在沿海商業發達的地區，農民另有謀生的途徑的，往往沒有足夠的精力從事農業生產，但還要承擔土地的稅費，并要保證土地不能荒廢，雇請他人維持土地的生產能力，實際上土地已成為一種負擔，如果允許家庭承包的土地承包經營權抵押，可以促使部分農民擺脫土地的束縛，增加了轉營其他行業的機會，使這部分人口徹底的離鄉棄土，間接上也使農民的土地保障轉為現金的保障。

可見允許家庭承包的土地承包經營權抵押，這是中國現代化進程現實的需要。

2、家庭承包取得的土地承包經營權允許抵押的法律依據

依《土地管理法》第2條3款規定：“土地使用權可以依法轉讓”。這就在法律上確認了含集體土地使用權在內的土地使用權可以依法流通轉讓。這里所指的集體土地使用權，同時也自然包含通過家庭承包經營而取得的土地使用權[⑥]，該法雖沒有明確家庭承包經營的土地使用權可以抵押，但“可以依法轉讓”則蘊含有對承包經營土地的處分權，而抵押同轉讓、出租一樣均屬于處分的范疇。賦予農村土地承包經營者對土地的處分權，則是承包經營權物權化的必然結果[⑦].

首部規定土地承包經營權抵押的是《農村土地承包法》。但該法明確規定可以抵押的土地承包經營權為通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的[⑧]，至于通過家庭承包方式取得的土地承包經營權，該法第32條規定：“可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或其他方式流轉”。流轉方式里并沒有明確規定土地承包經營權可以抵押，那么是否意味著禁止家庭承包取得的土地承包經營權抵押呢？其實不然。首先從民法理論層面考慮，既然法律沒有禁止，只要不違反公序良俗、損害公共利益，應是允許的；其次從實踐操作上看，法律既然允許通過家庭承包取得的土地承包經營權可以轉讓，而實現抵押權的方式也就是通過拍賣、變賣等方式，將土地的承包經營權轉讓，并就處分的價款優先受償，因此，允許家庭承包取得的土地承包經營權抵押，并不違背立法的本意，也沒有超過法律規定的允許流轉方式的范圍。當然，因轉讓承包經營權要經發包方同意，而抵押則蘊含轉讓的風險，也應經發包方同意方可進行。

如前所述，家庭承包經營的土地零散，銀行允許這部分土地的承包經營權進行抵押，勢必造成農民承擔的抵押成本的提高及銀行本身金融風險的增大，而且通過家庭承包經營的土地多為耕地，其種植的作物，都有一定的周期性，而抵押權實現時往往耗時過長，這樣容易造成耕地拋荒的后果，立法時應對實現抵押權耗時的技術問題做出規定。同時，銀行可以通過建立土地承包經營權的風險評價機制，對允許抵押的土地承包經營權實行一定的限制，如規定接受抵押的連片土地的最小面積，最低剩余年限等措施防范金融風險，而不應在立法上予以禁止。

三、土地承包經營權的消滅與抵押的沖突

土地承包經營權的消滅，是指出現某種法律事實時，土地的承包經營者失去對承包土地的經營權，在此情形下，若土地的經營權已設定抵押，就會產生承包經營權的消滅與土地承包經營權抵押的沖突。因土地承包經營權消滅的原因各異，其對抵押權的影響亦有所不同。

1、國家因公益目的征收承包經營的土地

在因公共利益的目的，建設需要占用農地的，經國家土地行政管理部門批準，將農用地轉為建設用地的情況下，原集體土地使用權歸于消滅，因此，設定于該權利之上的承包經營權的抵押權亦隨之消滅。抵押權作為物權的追及力在此不能發揮效力，因國家不能成為抵押人，這與一般抵押中抵押物轉讓時抵押權的物上追及力是不同的。同時，這種情況下，抵押人并無過錯，故作為抵押人的土地承包人不承擔賠償責任。顯然，這對抵押權人而言是顯失公平的。《擔保法》并沒有規定這種情況下抵押權人權利救濟的方式，僅最高人民法院的司法解釋對此作出了規定，在抵押物滅失、毀損或被征用的情況下，抵押權人可就該抵押物的保險金、賠償金或補償金優先受償[⑨].此即為抵押權的物上代位性。法律構成上，抵押權的物上代位性并非直接存在于金錢等賠償物上，而是存于抵押人所具有的請求權上[⑩].故抵押權人有權在擔保債權的范圍內，就土地征收的補償金優先受償，這種物上代位具有法定債權的性質，因抵押權之登記而具有公信力，征地機關非經抵押權人同意，不得將屬于抵押人所有的補償金交付與抵押人，或應為抵押人提存，并通知抵押權人。如果被擔保的債權已屆清償期，抵押權人可以直接向征地機關請求給付，未屆清償期，可以向法院請求將補償金予以保全。

根據《土地管理法》規定，國家因建設需要征收農地的情形下，按土地的原用途給予補償，其補償費含土地補償費、安置補助費及地上附著物、青苗補償費。由于土地補償費歸農村集體經濟組織所有，而安置補助費作為安置人員的專項費用支出[11]，是提供給失地之后農民的生活保障，對這兩部分補償金，抵押權人無權優先受償。只有地上附著物及青苗補助費歸土地的原承包經營者所有，也就是說抵押權人僅能就歸抵押人所有的青苗、地上附著物的補償費優先受償，行使物上代位權。在國家提高征收土地的補償標準情況下，歸屬于土地承包經營者所有的補償金，抵押權人亦有權在擔保債權的范圍內，獲得優先受償。

2、發包方收回承包經營的土地

依中國現行的法律，發包方有權在下列兩種情況下依法收回承包經營的土地：承包經營耕地的單位或個人連續2年棄耕拋荒[12]和承包期內，承包方全家遷入設區的市，轉為非農業戶口的[13].此時，若承包經營的土地上已設定了抵押權，因抵押權依附于承包經營權，作為主權利的權利消滅時，設置于其上的抵押權是否隨之消滅？土地承包經營權的抵押權登記效力能否對抗承包經營權的收回？筆者認為，現行的法律規定，限制了土地承包經營權抵押的獨立性，使抵押擔保的功能降低，交易安全難以保障。若土地的承包經營權被收回而導致抵押權的消滅，抵押權人得不到任何的救濟，明顯有違誠信之原則，不利于抵押權的保護，故不應認為抵押權消滅。首先在土地的承包經營期內收回承包經營權是一種民事行為，是土地的所有人或法定的使用權人解除承包合同的合同行為，而抵押權是物權行為，根據物權優于債權的原理，抵押權應當優先受償，故其收回行為不能對抗抵押權人。其次，土地的承包經營權設立抵押并登記后，該抵押即具有公信力，其公信力旨在維護商業信譽及維護抵押權人的交易安全，可對抗任何的第三人，一旦發生違反公信力的行為時，該行為的效力不能對抗具有公信力的抵押行為的效力。基于上述的效力，發生土地承包經營權收回的情形時，抵押權人可以主張經登記的效力，排斥未登記權利的主張和其他債權，并優于其他的權利受償。

在出現上述土地承包經營權因懲罰性收回或者承包方因身份的轉變，不再具備承包資格而收回的情形下，此時土地的承包經營權已被收回，而附于其上的抵押權如何實現呢？筆者認為，有以下途徑可供選擇：一是土地所有權人或者法定的使用權人（即原發包方）可對該土地再次進行發包，其所得的承包費應優先償還抵押權人的債權，如果發包的年限長于原剩余的年限，抵押權人可按剩余年限的比例受償。這樣處理并不損害發包方的利益，因其已從前一次的發包中獲得相應的承包費；二是抵押權人可以請求法院對土地剩余年限內的承包經營權進行拍賣或變賣，從拍賣或變賣所得的價金中優先受償；三是抵押權人可以放棄行使抵押權而直接要求原抵押人承擔賠償責任。

四、土地承包經營權抵押與其附著物抵押關系

由于中國未建立地上權制度，土地的承包經營權押與地上附著物抵押關系只能借鑒參考房地產抵押制度。《擔保法》第36條規定：“以依法取得的國有土地使用權抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押，經出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。”那么以承包經營取得的土地使用權抵押時，是否意味著應當將地上附著物（如林木）同時抵押？另地上附著物抵押時，其土地的使用權是否必須同時抵押[14]？地上附著物的所有權人和土地的承包經營權人為充分發揮其不動產抵押的擔保效益和融資功能，在與抵押權人協商合意將附著物所有權、土地的使用權分別設立抵押，對此情形，法律上是否有不可逾越的障礙？

筆者認為，只要符合法律規定抵押的形式要件，以承包經營獲得的土地使用權與地上附著物所有權分別抵押，為當事人真實意思表示的，均應為有效。理由如下：

首先，在房地產法律關系中，為了維持既存的房屋價值的完整與經濟價值，房屋與其所占用的土地在物理上不能分離，但在土地的承包經營場合，附著物并非一定要依附于土地才具有經濟價值，承包經營土地的目的是為了在土地上添置林木等附著物，而獲得這些林木等附著物的所有權，而林木等附著物的價值恰恰在于其脫離土地之后成為商品之后才具有的。退而言之，即使土地的使用權與未脫離土地的附著物的所有權的歸屬主體應保持一致，只是意味著土地的使用權與地上附著物的所有權一并轉讓，在邏輯上并不能說明土地的使用權抵押或附著物的所有權抵押時，也要適用同樣的原則，只是在實現抵押權時，為了更好的發揮總體之價值，將土地的使用權與附著物的所有權一并向同一主體轉讓，抵押權人無權就另一部分抵押變現的價值優先受償。

其次，中國現行法律并林木等附著物視為土地的附合物或從物，視為土地使用權的一部分（如《森林法》及《森林法實施條例》就將林地使用權與林木的所有權規定為兩種獨立的林權），而是將兩者作為獨立的不動產，他們構成相互獨立的物權客體。所以用土地的使用權抵押時并不必然導致林木等附著物同時抵押，反之亦然。

再次，承包經營所獲得的土地使用權，含有對土地的開發利用的權利，具有資源使用權的特征，承包經營的目的，并不完全是通過在土地上種植林木而獲得林木的所有權，有時是通過對土地的資源開發利用而收益，這種情況下，土地的使用權通常并不含有其上已附著的林木等附著物的所有權。另外，土地的承包經營權人并不當然取得經營的土地的附著物的所有權，土地的承包經營者的權利義務是按承包合同設立的，如果合同對承包經營土地上生長的附著物歸屬作出特別約定的情況下，附著物的所有權的歸屬應從合同的約定。可見在此兩種情形下，土地的使用權與附著物的所有權均歸屬于不同的主體。

第四，土地承包經營權的年限一般長于附著林木的生長年限，在承包經營期內，一般能輪作二至三次，附著的林木砍伐后，其土地的使用權仍存在，仍可進行下一輪的種植，可見土地的使用權的存在年限與附著物所有權在土地上的存在年限并不一致。

綜上所述，中國現行的法律實行土地的所有權與其上所種植的林木附著物所有權相分離、土地所有權與土地使用權分離，一定條件下，土地的使用權與其上附著物所有權也可分離的制度，這與房地產法律規定土地使用權與房屋所有權一體化原則是有區別的。法律應允許承包經營的土地使用權與其上附著物所有權分別設抵，由此土地的承包經營權設立抵押后，亦允許地上新增附著物進行抵押。

由于土地承包經營權的主要價值就是于承包經營土地上耕作或種植的收益，若在已設抵押承包經營權的土地上新增林木等附著物設定抵押的情況下，可能會降低了承包經營土地的價值，則會給土地承包經營權抵押權人的利益造成損害。在此情形下，為避免給抵押權人的利益造成損失，在能證明原抵押的土地因新增附著物抵押而使土地的價值降低的情況下，原抵押權的效力可及于新增附著物變價的一部分，其與降低額相等。

五、設立土地承包經營權抵押期限制度

中國的《擔保法》多次提到抵押期間，但并未對“抵押期間”作出規定，這并非是立法的疏漏，而是有意為之的，該法第52條規定“抵押權與債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅”，可見，中國的物權擔保是無抵押期限的。

筆者認為，應允許土地承包經營權抵押合同的當事人約定抵押期限。首先，土地承包經營權的價值在于在承包的土地上耕作、種植并獲得收益，隨著承包經營剩余年限的減少，其財產的價值可能亦會隨之減少，另一方面，土地作為一種資源，其上林木、青苗都具有一定的生長期或收益期，如果抵押權人不及時行使抵押權，使抵押物長期處于不穩定的狀態，無法對林木或青苗進行及時的更新，則會對抵押人的財產權益造成損害。其次，《擔保法》雖沒有明確規定抵押期限，但也沒有明文禁止當事人約定抵押期限，同時該法第39條規定，抵押合同允許當事人約定“當事人認為需要約定的其他事項”，這種表述實際上是允許當事人自由設定抵押期限的，根據合同意思自治原則，只要當事人認為這種約定符合其利益，那么只要沒有損害社會、他人的權益，應予認可。再次，土地的承包經營權作為一種用益物權，其本身就有期限性，其權利僅能在一定的期限內存續，而抵押權作為設立于其上的擔保物權，同樣具有一定的期限性，當事人自行約定抵押期限，只是對抵押期限作出限制，這種約定，符合抵押權的本質屬性。第四，設立抵押權的期限制度，抵押人可以很清楚地預見到自己承包經營的土地上抵押權的存續期限，使抵押人可以有預期地對抵押的土地合理地安排使用，同時也可以促使抵押權人及進行使抵押權，迅速了結債權、債務關系，有利于抵押的土地的效能的發揮。

由于現行法律并沒有建立抵押權的除斥期間制度，抵押期限屆滿，抵押權人怠于行使權利的，其性質該如何認定？根據合同的意思自治原則，債權人有設定抵押權的自由，亦有拋棄的自由，設定抵押期限，完全可視為一種附期限拋棄抵押權的行為，期限屆滿，抵押權人怠于行使抵押權，將產生抵押權消滅的法律后果。但是法律應規定當事人約定抵押期限的最短期限和最長期限，即不得短于債務的清償期，亦不得超過承包經營權的最長年限，否則約定無效，應按法律規定的最長期限計算。

筆者認為，當事人設定抵押期限除應在合同中予以約定外，還應明確記載于抵押權的登記文件上。抵押期限的約定必須經過登記對外公示，才能對外產生效力，如果沒有登記，則不能對第三人產生法律效力，僅在當事人之間發生效力。因為抵押權的期限限制與設立抵押權本身一樣，都屬物權變動的范疇，應以法定的方式對外公示才能產生對抗第三人的法律效力[15].

六、結 論

中國的《農村土地承包法》賦予了土地的承包經營者對土地的經營權享有流轉的權利，而抵押則是土地承包經營權流轉的主要方式之一。在現階段，承包經營的土地在農民的財產里，占有相當大的比重，應允許家庭承包取得的土地承包經營權進行抵押，以充分發揮土地的效能，調整農業的產業結構，但應對土地的承包經營權抵押設置必要的限制。

土地的承包經營權在國家征收和發包方依法收的情形下導致消滅。土地的承包經營權設立抵押時，前者的抵押權隨之消滅，根據抵押權之物上代位性，其效力將及于國家征收的補償金上，但并非直接存在于金錢上，而是存于抵押人所具有的請求權上，當然非專屬于抵押人所有的補償金，抵押權人無權受償；發生后者情形下，根據物權優先于債權的原理，抵押權慶當優先受償，收回行為不能對抗抵押權人。

土地的承包經營權是一種特殊的物權，在一定條件下，其與地上附著物的所有權是可相分離的，兩者為獨立不動產物權，分別設立的抵押均應為有效，實現抵押權時，為發揮總體之價值，可將兩權向同一主體轉讓。

土地承包經營權為附期限的物權，其設立的抵押權同樣具有存在的期限。由于法律未建立抵押期限制度，如果抵押權人怠于行使抵押權，則使土地的承包經營權長期處于不穩定的狀態，造成資源的浪費，應允許當事人自由設定抵押期限，抵押期限屆滿，將視為抵押權人放棄抵押權，產生抵押權消滅的法律后果。

總之，土地承包經營權抵押制度的不完善，已影響了農村土地總體效能的發揮，亟待日后的立法對上述問題作出明確的規定，以利于實踐操作。

參考文獻

[①]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國農村土地承包法》第2條、第16條

[②]見1995年6月30日頒布的《中華人民共和國擔保法》第34條第5項、37條第2項

[③]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國農村土地承包法》第3條

[④]見2004年8月28日頒布的《中華人民共和國土地管理法》第4條

[⑤]劉凱湘、張勁松：《抵押擔保若干問題研究》，載《中國民商法律網》，2004年8月27日瀏覽

[⑥]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國農村土地承包法》第1條，該條明確賦予承包經營土地農民的土地使用權

[⑦]劉凱湘、張勁松：《抵押擔保若干問題研究》，載《中國民商法律網》，2004年8月27日瀏覽

[⑧]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國農村土地承包法》第49條

[⑨]見最高人民法院2000年12月8日頒布的《最高人民法院關于適用若干問題的解釋》第80條

[⑩]劉得寬：《民法諸問題與新展望》，中國政法大學出版社，2002年版，P404

[11]見1998年12月27日頒布的《中華人民共和國土地管理法實施條例》第26條

[12]見2004年8月28日頒布的《中華人民共和國土地管理法》第37條

[13]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國農村土地承包法》第26條第4款

篇2

第二條農村土地承包經營權證是農村土地承包合同生效后，國家依法確認承包方享有土地承包經營權的法律憑證。

農村土地承包經營權證只限承包方使用。

第三條承包耕地、園地、荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地從事種植業生產活動，承包方依法取得農村土地承包經營權后，應頒發農村土地承包經營權證予以確認。

承包草原、水面、灘涂從事養殖業生產活動的，依照《中華人民共和國草原法》、《中華人民共和國漁業法》等有關規定確權發證。

第四條實行家庭承包經營的承包方，由縣級以上地方人民政府頒發農村土地承包經營權證。

實行其它方式承包經營的承包方，經依法登記，由縣級以上地方人民政府頒發農村土地承包經營權證。

縣級以上地方人民政府農業行政主管部門負責農村土地承包經營權證的備案、登記、發放等具體工作。

第五條農村土地承包經營權證所載明的權利有效期限，應與依法簽訂的土地承包合同約定的承包期一致。

第六條農村土地承包經營權證應包括以下內容：

（一）名稱和編號；

（二）發證機關及日期；

（三）承包期限和起止日期；

（四）承包土地名稱、坐落、面積、用途；

（五）農村土地承包經營權變動情況；

（六）其他應當注明的事項。

第七條實行家庭承包的，按下列程序頒發農村土地承包經營權證：

（一）土地承包合同生效后，發包方應在30個工作日內，將土地承包方案、承包方及承包土地的詳細情況、土地承包合同等材料一式兩份報鄉（鎮）人民政府農村經營管理部門。

（二）鄉（鎮）人民政府農村經營管理部門對發包方報送的材料予以初審。材料符合規定的，及時登記造冊，由鄉（鎮）人民政府向縣級以上地方人民政府提出頒發農村土地承包經營權證的書面申請；材料不符合規定的，應在15個工作日內補正。

（三）縣級以上地方人民政府農業行政主管部門對鄉（鎮）人民政府報送的申請材料予以審核。申請材料符合規定的，編制農村土地承包經營權證登記簿，報同級人民政府頒發農村土地承包經營權證；申請材料不符合規定的，書面通知鄉（鎮）人民政府補正。

第八條實行招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地的，按下列程序辦理農村土地承包經營權證：

（一）土地承包合同生效后，承包方填寫農村土地承包經營權證登記申請書，報承包土地所在鄉（鎮）人民政府農村經營管理部門。

（二）鄉（鎮）人民政府農村經營管理部門對發包方和承包方的資格、發包程序、承包期限、承包地用途等予以初審，并在農村土地承包經營權證登記申請書上簽署初審意見。

（三）承包方持鄉（鎮）人民政府初審通過的農村土地承包經營權登記申請書，向縣級以上地方人民政府申請農村土地承包經營權證登記。

（四）縣級以上地方人民政府農業行政主管部門對登記申請予以審核。申請材料符合規定的，編制農村土地承包經營權證登記簿，報請同級人民政府頒發農村土地承包經營權證；申請材料不符合規定的，書面通知申請人補正。

第九條農村土地承包經營權證登記簿記載農村土地承包經營權的基本內容。農村土地承包經營權證、農村土地承包合同、農村土地承包經營權證登記簿記載的事項應一致。

第十條農村土地承包經營權證登記簿、承包合同登記及其他登記材料，由縣級以上地方農業行政主管部門管理。

農村土地承包方有權查閱、復制農村土地承包經營權證登記簿和其他登記材料。縣級以上農業行政主管部門不得限制和阻撓。

第十一條農村土地承包當事人認為農村土地承包經營權證和登記簿記載錯誤的，有權申請更正。

第十二條鄉（鎮）農村經營管理部門和縣級以上地方人民政府農業行政主管部門在辦理農村土地承包經營權證過程中應當履行下列職責：

（一）查驗申請人提交的有關材料；

（二）就有關登記事項詢問申請人；

（三）如實、及時地登記有關事項；

（四）需要實地查看的，應進行查驗。在實地查驗過程中，申請人有義務給予協助。

第十三條鄉（鎮）人民政府農村經營管理部門領取農村土地承包經營權證后，應在30個工作日內將農村土地承包經營權證發給承包方。發包方不得為承包方保存農村土地承包經營權證。

第十四條承包期內，承包方采取轉包、出租、入股方式流轉土地承包經營權的，不須辦理農村土地承包經營權證變更。

采取轉讓、互換方式流轉土地承包經營權的，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記。

因轉讓、互換以外的其他方式導致農村土地承包經營權分立、合并的，應當辦理農村土地承包經營權證變更。

第十五條辦理農村土地承包經營權變更申請應提交以下材料：

（一）變更的書面請求；

（二）已變更的農村土地承包合同或其它證明材料；

（三）農村土地承包經營權證原件。

第十六條鄉（鎮）人民政府農村經營管理部門受理變更申請后，應及時對申請材料進行審核。符合規定的，報請原發證機關辦理變更手續，并在農村土地承包經營權證登記簿上記載。

第十七條農村土地承包經營權證嚴重污損、毀壞、遺失的，承包方應向鄉（鎮）人民政府農村經營管理部門申請換發、補發。

經鄉（鎮）人民政府農村經營管理部門審核后，報請原發證機關辦理換發、補發手續。

第十八條辦理農村土地承包經營權證換發、補發手續，應以農村土地經營權證登記簿記載的內容為準。

第十九條農村土地承包經營權證換發、補發，應當在農村土地承包經營權證上注明“換發”、“補發”字樣。

第二十條承包期內，發生下列情形之一的，應依法收回農村土地承包經營權證：

（一）承包期內，承包方全家遷入設區的市，轉為非農業戶口的。

（二）承包期內，承包方提出書面申請，自愿放棄全部承包土地的。

（三）承包土地被依法征用、占用，導致農村土地承包經營權全部喪失的。

（四）其他收回土地承包經營權證的情形。

第二十一條符合本辦法第二十條規定，承包方無正當理由拒絕交回農村土地承包經營權證的，由原發證機關注銷該證（包括編號），并予以公告。

第二十二條收回的農村土地承包經營權證，應退回原發證機關，加蓋“作廢”章。

第二十三條縣級人民政府農業行政主管部門和鄉（鎮）人民政府要完善農村土地承包方案、農村土地承包合同、農村土地承包經營權證及其相關文件檔案的管理制度，建立健全農村土地承包信息化管理系統。

第二十四條地方各級人民政府農業行政主管部門要加強對農村土地承包經營權證的發放管理，確保農村土地承包經營權證全部落實到戶。

第二十五條對不按規定及時發放農村土地承包經營權證的責任人，予以批評教育；造成嚴重后果的，應追究行政責任。

第二十六條頒發農村土地承包經營權證，除工本費外，不得向承包方收取任何費用。

農村土地承包經營權證工本費的支出要嚴格執行國家有關財務管理的規定。

第二十七條本辦法實施以前頒發的農村土地承包經營權證，符合《農村土地承包法》有關規定，并已加蓋縣級以上地方人民政府印章的，繼續有效。個別條款如承包期限、承包方承擔義務等違反《農村土地承包法》規定的，該條款無效，是否換發新證，由承包方決定。

未加蓋縣級以上地方人民政府印章的，應按本《辦法》規定重新頒發。重新頒發農村土地承包經營權證，土地承包期限應符合《農村土地承包法》的有關規定，不得借機調整土地。

第二十八條農村土地承包經營權證由農業部監制，由省級人民政府農業行政主管部門統一組織印制，加蓋縣級以上地方人民政府印章。

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中國農村土地承包經營權流轉制度問題對策

伴隨著我國國民經濟的發展，農業規模越來越大，產業化經營和結構調整成為當前農業發展的重中之重，為了配合農業發展，我國提出實行土地承包經營權流轉制度，并且在改革開放的不斷深入發展下，該項制度也為我國農業發展作出了杰出貢獻，但是其中存在的問題不容忽視，本文將簡要分析論述我國土地承包經營權流轉制度存在的問題和完善對策。

一、我國農村土地承包經營權流轉制度存在的問題

1、流轉機制不合理

當前我國農村土地承包經營權流轉的對象主要是經營人自身的親戚和朋友之間，由于流轉雙方之間相互熟知，因此往往采用無償轉讓的方式完成流轉，在此過程中流轉雙方基本上沒有任何既得利益，另外流轉程序也不規范，沒有嚴格按照相關的法律程序完成流轉。這也直接導致流轉雙方在農村土地承包關系中的責任和主體地位均不明確。另外在經營權流轉登記制度方面也存在不合理的情況比如說沒有統一的登記機關，因此最終的登記效力也難以達成統一狀態。

2、流轉方式不合理

在現行的《農村土地承包法》等相關法律中，僅僅只明確了可以流轉家庭承包方式的土地經營權，對于其他承包方式的土地經營權是否可以流轉、如何進行流轉卻沒有進行詳細的說明，在《物權法》中也只是粗略的對土地承包經營權的流轉方式進行大致的規定，而對于具體的抵押、繼承、贈與等詳細的流轉方式卻并沒有進行明確的解釋說明，因此我國現階段農村土地承包經營權的流轉方式相當混亂，農民的切身利益得不到應有的保護。

3、管理主體不明

翻閱當前的《憲法》、《土地管理法》等法律法規可以看出，法律將生產小組作為農村土地的所有人，但是具體代表者和實際的管理主體卻沒有給出明確的答案，而法律規定上的農村集體經濟組織在現實生活中根本就不存在，村民委員會也無權掌握農村土地，而一旦對農村土地承包經營權進行流轉并從中獲利時，享受利益的農村土地所有人沒有明確指示，因此流轉效率和流轉成效皆因管理主體不明而造成巨大的影響。

4、法律相互矛盾

我國為了能夠明確規范和約束農村土地承包經營權流轉制度，主要制定了《農村土地承包法》、《物權法》等法律法規，但是各法律之間卻存在相互矛盾的情況，比如說在《農村土地承包法》認為土地承包經營權流轉不屬于物權保護范圍內，而在剛剛制定和推行的《新物權法》當中卻明文規定需要對農村土地承包經營權流轉進行物權保護，由此可見，現行法律之間的相互沖突也在一定程度上影響和阻礙農村土地承包經營權流轉的順利完成。

二、完善我國農村土地承包經營權流轉制度的對策

1、健全法律法規

根據前文可知，我國現階段在農村土地承包經營權流轉制度方面存在法律相互沖突、相互矛盾的情況，為此需要盡快將矛盾沖突的地方進行調整和修改，并且聯合立法機構盡快制定出臺統一的《農村土地承包經營權流轉法》，對經營權的流轉程序、流轉方式和具體的管理主體以及相關管理辦法等進行統一明確規定，為我國農村土地承包經營權流轉制度提供堅實可靠的法律依據和法律保障。

2、完善流轉管理

在當前我國農村中，幾乎沒有專門從事調解農村土地承包經營權流轉糾紛的部門和人員，更缺乏相關方面的服務體系，因此需要盡快建立專門的服務部門和服務小組，切實解決土地承包經營權流轉中存在的問題，另外，政府和相關部門機構也需要嚴格按照國家規劃制定的土地管理辦法對農村土地承包經營權流轉過程進行全方位的監督和管理，保障流轉公平，特別是需要加強監管在土地承包經營權流轉當中產生的稅收和財政，嚴防因不正當行為或是錢權交易而給我國財政收入造成損失。在土地承包經營權的流轉過程當中，政府需要切實做好管理工作，監督流轉雙方嚴格遵照相關管理條例，簽署農村土地流轉合同，采用書面協議形式對流轉雙方的責任和權利進行明確的劃分，避免因口頭協議未對權責進行明確從而導致日后產生各種各樣的糾紛。

3、完善登記制度

完善的農村土地流轉登記制度是加快農村土地流轉速度，切實保障流轉成效的必要條件，因此我國需要加大對土地登記的宣傳與監管力度，督促農戶進行土地產權登記，另外需要將土地承包經營權流轉過程中需要的文件材料進行統一規范，特別是對于合同的格式、版面設計等進行統一規范管理，在保障農民合法權益的同時幫助土地產權登記工作的順利完成。

三、結論

總而言之，本文通過分析研究得知當前在農村土地承包經營權流轉制度中存在流轉程序、流轉方式不合理，管理主體尚不清晰、缺乏相關法律法規作為保障等諸多問題，為此本文提出通過加強法律建設，盡快完善《農村土地承包法》等相關法律法規和土地登記制度，同時將土地流轉價格和流轉方式標準化，明確土地產權等一系列方法，全面完善我國農村土地承包經營權流轉制度，完成我國社會主義新農村建設的偉大夢想。參考文獻：

[1]楊光.關于我國農村土地承包經營權流轉制度的缺陷與完善對策[J].當代經濟研究，2015（10）：88-92.

篇4

關鍵詞：經營權；入股

中圖分類號：D922.31 文獻標識碼：B 文章編號：1008—4428（2012）08—89 —02

一、農村土地承包經營權入股的概念

農村土地承包經營權入股是農村土地承包經營權流轉的一種方式。農村土地承包經營權入股，在公司法的法權模式下，其權利內容主要體現為：公司取得經營（占有、使用、收益、一定限度處分）農村農業用地的權利，能夠以土地為依托擴大公司模式，發展規模化農業；農民股東取得公司管理權、收益權以及“對虛擬資本的流轉權的可能”，即轉讓股權的可能；規模化經營有利于最大限度地實現農村土地承包經營權的使用價值，股權轉讓有利于體現與評價農村土地承包經營權的市場價值。因此，總體說來農村土地承包經營權入股是發揮土地資本效益的一種現代流轉方式。

二、農村土地承包經營權入股所面臨的法律問題

實踐中，法律一方面逐步強化農村土地承包經營權的物權性質，保護權利人權利；另一方面又對農村土地承包經營權流轉持有限制、保守的態度，對入股、抵押等具有資本效益的流轉方式更是持有消極、甚至否定的態度。

（一）二元經濟社會的背景

我國是一個典型的二元經濟社會.在土地制度、戶籍制度、社會保障制度領域，城市和農村處于兩個獨立、平行的體系：城市居民的生存權與發展權由國家支持，農村農民的生存權與發展權由農村土地支持。農民通過經營土地獲取土地收益，從而滿足基本生活需要。可見，在沒有建立完善的農村社會保障體系之前，農村土地不可避免承載著社會保障的功能。

（二）農村土地承包經營權具有雙重屬性

農村土地承包經營權具有土地財產性與土地資源性的雙重屬性。當出現承包土地流轉、收回、調整和繼承等情形時，農村土地承包經營權的物權性和社會保障性會出現沖突。基于對農民可能失去社會保障的顧慮，法律對農村土地承包經營權流轉制定了較為嚴格的限制規定，對農村土地承包經營權是否可以作為資本運作更是沒有涉及.因此，劉俊教授認為當前的農村土地承包經營權有別于一般的物權，是一種不穩定的、不完全的、有條件的物權。

三、農村土地承包經營權入股法律問題解決

農村土地承包經營權入股設立有限責任公司，不僅涉及農民的權益保障，而且涉及公司、股東和第三人利益。因此，在構建農村土地承包經營權公司的具體運作機制時，必須考慮到各方利益，在遵守公司法相關規范的前提下對農村土地承包經營權公司做出特殊的規定。下文從出資機制、退出機制、公司治理結構、強制農業保險四個方面大致勾勒農村土地承包經營權公司的法律制度框架。

（一）出資機制

以農村土地承包經營權入股，實質上是以一定期限占有、使用、收益和限定處分特定土地的權利內容作價入股，其具體操作是一次性辦理權屬轉移手續將一定期限的農村土地承包經營權轉移到公司名下，一般不涉及多次交付的問題。.農民股東辦理農村土地承包經營權權屬轉移手續后，應由依法設立并具有評估土地價值能力的驗資機構對農村土地承包經營權之下的財產權（不包括獲得保障權部分的價值）進行評估驗資，并出具證明。

（二）退出機制

農民以農村土地承包經營權入股后，農村土地承包經營權成為公司法人獨立的財產。農民股東只有在兩種情況下退出公司：一是股權轉讓；二是公司終止。農村土地承包經營權以其子權利財產權入股，因此，在股權轉讓中，農村土地承包經營權下財產權的實際權利人（公司）必須以地租釋放農民股東的獲得保障權。

（三）公司治理結構

農村土地承包經營權公司必須設立股東會、董事會、監事會，完善公司治理結構，賦予農民股東通過正當程序維護自身利益的權利。當農民股東人數大于50人時，可采取股權信托制度。這樣既能解決股東人數超過法定人數的問題，同時又能避免股權分散，達到集中行使的效果。此外，農村集體經濟組織可派員參加監事會，監督公司對土地的經營管理，以防止過度利用土地，損害農村土地可持續發展的利益。

（四）強制農業保險

由于農業生產經營與自然條件密切相關，農村土地承包經營權公司具有較高風險；而公司的大多數股東為農民，除了農村土地承包經營權以外，基本上沒有其他財產保障生活。因此，有必要加強農村土地承包經營權公司的風險管理，在相關的組織法中做出規定，強制農村土地承包經營權公司進行農業保險。它的實現有賴于兩個方面的努力：一是在相關組織法中（如《農業公司法》或者《農業投資法））規定，強制農村土地承包經營權公司購買農業保險；二是完善農業政策性保險的法律制度，盡快出臺《農業保險條例》，建立完善的農業政策性保險公司，明確政府扶持的方式與力度，從而為農村土地承包經營權公司的發展保駕護航。

四、結論

農村土地承包經營權入股是一種能有效發揮土地資本效益，具有旺盛生命力的土地流轉制度。盡管農村土地承包經營權入股流轉目前仍處于探索起步階段，但通過不斷的理論研究與實踐探索，入股流轉制度將會得到豐富與完善，農村土地資本市場與二級流轉市場將更加活躍。希望本文的論述，能有助于突破對農村土地承包經營權的傳統理解，能有助于促進農村土地承包經營權的流轉，能有助于推動《農業公司法》或《農業投資法》的立法，并能對農村土地承包經營權公司的制度構建提供指引作用與借鑒作用。

參考文獻：

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[3]徐漢明.中國農村土地持有產權制度研究[M].北京：社會科學文獻出版社，2004.

[4]蔣大興.公司法的展開與評判[M].北京：法律出版社，2001.

[5]葉劍平等.中國農村土地產權制度研究[M].北京：中國農業出版社，2000.

篇5

農村土地承包經營權的流轉這一重要的物權變動行為，引起社會的廣泛關注及討論。土地承包經營權流轉制度是我國農村土地制度的一項重要內容。實行土地承包經營權健康有序地流轉，對優化配置農村土地資源、穩定和發展農村經濟，推進我國農業的現代化進程，具有重要的現實意義。本文在分析農村土地承包經營權的概念及特征的基礎上，揭示了我國農村承包經營權流轉所面臨的制度缺陷及現實問題，對如何完善我國土地承包經營權制度提出了一些對策和建議。

關鍵詞：土地承包經營權；流轉；完善

眾所周知，我國是一個農業大國，農業是國民經濟的基礎，因此加強農業的基礎地位，穩定和發展農村經濟具有重要的戰略意義。農村經濟的穩定與發展的核心是土地問題，沒有良好的土地制度的支撐，農村經濟的發展也就無從談起。構建我國良好農村土地制度的一個重要方面就是要建立科學合理的農村土地承包經營權的流轉機制，以此來促進農村土地要素在法律范圍內的合理流動，從而達到土地資源的合理配置，提高土地資源的開發利用率，發展我國農村經濟。但由于相關法律制度的極不完善，加上規范的農村土地市場尚未形成，導致農村土地承包經營權流轉過程中出現很多問題，不利于農村土地承包經營權健康有序地流轉，也不利于農村經濟的穩定與發展，因此必須盡快完善我國農村土地承包經營權的流轉制度。我國理論界對土地承包經營權的流轉制度給予了充分的關注和研究，紛紛從不同的立場和視角提出各自的看法和建議，有力促進了我國農村土地承包經營權流轉理論的豐富和發展。但是，由于農村土地權利本身的復雜性，以及農村土地承包經營權流轉作為較為新生的社會現象，進入人們研究的視野的時間不是很長，也由于其他社會因素的制約，目前，我國理論界關于農村土地權利流轉的研究成果較為有限，未形成深入系統的學術專著，其理論研究的深度和廣度有待加強。本人在借鑒和吸收他人的研究成果的基礎上，對我國農村土地承包經營權的流轉進行了深入思考，提出了一些自己的看法和建議，以求對完善我國土地承包經營權流轉制度的有所裨益。由于本人的學識有限，錯誤紕漏之處在所難免，敬請指正。

一、土地承包經營權流轉的概念及特點

（一）土地承包經營權流轉的概念

我國法律雖然對土地承包經營權的流轉作了一些相關規定，但是土地承包經營權流轉在立法上仍未有一個準確的定義，理論界對土地承包經營權流轉也理解不一。有人認為“農村土地承包經營權流轉是指在農村土地承包期內，承包方以轉包、轉讓、出租、入股、互換等方式將承包土地的使用權轉移給第三方從事農業生產經營的經濟現象”[1]；還有人認為“農村土地使用權流轉就是指在保持集體土地所有權主體不變、確保家庭承包經營制度長期穩定的前提下，土地使用權在不同市場主體之間的轉移與交易”。筆者認為，所謂的農村土地承包經營權的流轉，是指在土地承包經營權的物權性質得以確定的前提下，在不改變農村土地所有權性質及土地的農業用途的基礎上，土地承包經營權人依法自愿將取得的土地承包經營權以轉讓、轉包、出租、互換、入股、抵押或其他方式轉移給他人的行為。這一定義需從以下幾個方面進行理解：

第一、農村土地承包經營權的流轉是一種用益物權變動的行為。農村土地承包經營權首先在立法上應將其界定為一種物權，這是構建土地承包經營權流轉制度的基礎。我國新頒布的《物權法》明確規定了土地承包經營權的相關內容，這是農村土地承包經營權物權屬性的有力明證，從土地承包經營權的權利內容來看，它是一種排他性的支配權，這也完全符合物權的特點。此外，將土地承包經營權界定為物權，對農村土地流轉的實踐操作及權利受到侵害后的司法保護具有積極意義。因此土地承包經營權是一種用益物權，土地承包經營權流轉是用益物權的變動行為。

第二、農村土地承包經營權流轉未改變農村土地所有權性質。農村土地承包經營權流轉不管以何種方式進行，農村土地所有權的性質始終不變，其性質仍然是農村集體所有。“土地承包經營權只是一種新型的用益物權，而不是完整的所有權。承包人只享有土地的占有、使用、收益和部分的處分權，不包括最終的處分權，因此承包人對土地的掌控是有限的”[2]，這就決定了土地承包經營權的流轉過程中土地集體所有的性質不會改變。

第三、土地承包經營權流轉不改變土地農業用途性質。土地是極其寶貴的資源，我國的基本國情是人多地少，耕地面積有限。為保護我國日益減少的耕地資源，實現農村經濟的持續發展，《中華人民共和國農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》都明確規定：受讓方應按照法律法規的規定，不得改變流轉土地的農業用途。因此，對于流轉后的土地必須用于農業生產，絕不能挪作他用。所以土地承包經營權流轉是一種不改變土地農業用途的權利轉移。

（二）土地承包經營權流轉的特點

根據調查，當前我國農村土地承包經營權流轉呈現如下特點：

1、土地流轉規模擴大，速度加快

自我國加入WTO以來，增加農民收入，調整農業結構成為農村工作的重點，不少地方政府和有關部門高度重視農村土地的流轉問題，并采取有效措施大力促進土地承包經營權的流轉。在政府部門的大力倡導之下，土地流轉的規模擴大，速度加快。

2、土地流轉區域不斷擴張

過去農村土地承包經營權流轉主要發生在農村二、三產業比較發達，農民非農收入較高且穩定的沿海發達地區以及大中城市的郊區和郊縣，非發達地區的農民因為就業途徑較少，家庭收入對土地依賴度高，土地流轉情況很少發生。但隨著社會的發展和經濟體制改革的深入，非農產業的發展和農村剩余勞動力的流動，現在發生土地流轉的地域擴展到四川、湖北、湖南、江西、安徽、黑龍江、河北等內陸省份。

3、土地流轉形式多樣化

目前，農村土地承包經營權流轉有多種形式，大致有轉包、轉讓、出租、互換、繼承、入股、抵押、反租倒包等形式。對于上述方式，我國法律明確規定的有轉讓、轉包、出租和互換四種，其他方式雖未被法律明確規定，但在我國農村土地流轉實踐中客觀存在。筆者認為，既然法律將土地承包經營權界定為一種用益物權，其以何種方式流轉應充分尊重權利人的意愿，只要不違背法律的基本原則及相關法律規定，權利人可按照自己的實際需要靈活地選擇各種方式進行流轉，因此，當前土地承包經營權流轉具有多樣化特點。

4、土地流轉的利益分配的多樣性

農村土地流轉的利益分配正從過去“先有集體統一收入，再分配補償給流轉土地的農戶”的單一形式，發展為集體統收統分、農戶直接轉包獲取土地流轉收入、農戶入股合作經營、集體與農戶共同入股參與分紅等多種形式共存。因此，農村土地承包經營權流轉的利益分配呈現多樣性[3]。

二、土地承包經營權流轉制度所存在的問題

我國法律雖然已允許土地承包經營權以一定的方式進行流轉，但“法律對土地承包經營權流轉的規定過于籠統而簡單，未形成完備的法律體系，其系統性、針對性、可操作性不強，其缺陷和不足顯而易見”[4]。但我國法律在缺位的同時又給土地承包經營權流轉作了一些不必要的限制，如對流轉主體資格、流轉范圍和方式等進行過于嚴格的限制。由于缺乏完善的法律制度的保護和支撐，加之現實中不利因素的影響，如土地承包經營權流轉市場極不成熟、相關配套制度缺失等，導致土地承包經營權在流轉過程中面臨各種障礙、出現各種問題，如農民利益受損、非法改變土地用途、流轉程序混亂、流轉糾紛增多、土地資源的效益未能充分發揮等等。這些問題的存在嚴重制約著土地承包經營權合理有序地流轉，使得土地承包經營權流轉不僅不能達到預期的社會效益，反而產生負面效應，從而影響農村的穩定與發展。因此必須將土地承包經營權流轉中的問題逐一進行深入分析，然后找出相應的對策和措施，建立健全農村土地承包經營權流轉機制。筆者現從土地承包經營權流轉制度在立法方面的缺陷以及在現實中所存在的問題這兩方面來進行分析。

（一）土地承包經營權流轉制度的立法缺陷

1、土地產權規定不明確

土地產權是市場交易的基礎，產權關系明晰是市場經濟的客觀要求，也是農村土地市場健康運行的基礎，而我國現行法律并未對農村土地產權進行明晰界定，導致農村土地產權關系極不明確。《土地管理法》規定，農村集體土地屬農村集體所有，然而，我國存在三級農民集體，土地所有權分別為鄉（鎮）集體、村民委員會和村民小組掌握，因此農村土地所有權的代表不明確。此外，農村集體同時扮演著土地所有者和經營管理者的雙重角色，其職責規定不明確。由于土地產權關系混亂，導致各方的權責利不明確，使得各利益主體行為極不規范、利益分配也不合理，因此土地制度難以形成有效的激勵和約束。這種模糊不清的產權關系不利于土地資源的優化配置，從而直接阻礙了土地承包經營權的合理流轉[5]。

2、流轉方式規定不明確

《土地承包法》第32條規定：“通過家庭承包取得的土地經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或其它方式流轉”。我國法律對土地承包經營權流轉方式的規定，筆者認為存在如下缺陷：

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關鍵詞：農村土地制度問題政策

我國自改革開放以來，農村土地管理制度不斷的在改進和完善，我國現在的土地管理制度確定為集體土地管理制度。隨著我國社會經濟的迅猛發展，土地問題已經不再單單是農村的問題，而是我國城市和農村的共同問題，關系到各方面的利益。因此，建立健全穩定的農村土地管理制度是城鄉一體化的基本保障，是我國經濟社會發展的重大問題。

一、我國農村土地制度存在的問題

隨著我國農村經濟的發展，農村土地承包制度已經不適應市場經濟的提高，使農村土地規模化的發展受到阻礙。各家各戶對土地的資金投入和技術投入少，使土地產出增加緩慢。農村土地管理制度已經開始呈現出不同的問題，不穩定性和分散性已經成為管理制度的缺陷。其具體表現如下：

（一）土地確權工作不到位

我國農村土地經營權、使用權和其他權利的確定、確認工作滯后，確權登記等工作是我國土地管理最核心的環節和最基礎的支撐，雖然我國已經開始推進農村土地經營權和管理權的確權工作，但是由于各種不同原因，確權工作進展過于緩慢，土地地籍檔案這一工作不夠完善不夠系統，導致農村土地管理制度的完善受到限制。

（二）集體土地產權不明確

由于集體產權不明確，使集體土地管理權限涉及多個相關部門，農業部門、林業部門、畜牧業部門都牽扯到其中，這種多部門多層級的管理方式會出現有的部門越權或缺位的現象產生，不能確定管理權限，使管理權限模糊。尤其是農村土體登記不及時，登記部門過于分散，經常會產生農戶間土地相互轉包，集體和農戶間相互導包現象出現，這些交易都給農村土地管理制度帶來一定的影響，使城鄉土地一體化管理出現一定的問題。

（三）土地征收制度和補償制度不健全，侵害了農民的權益。

一直以來，我國經濟發展速度不斷的加快，工業化和城市化進程發展也不斷加快，但是，農村和城市之間仍然存在較大差距，尤其是人口城市化過慢，城市土地不夠用，征收大量農村土地而給農民的補償不到位，經常導致一系列的。目前，我國土地征收存在多種多樣的問題，比如：在征地的時候對“公共利益”的理解不到位，征地中非公益性用地通常占有較大比重，一般都是工業、商業用地。在土地征收后的補償偏低，失去土地的農民得到的補償較少，沒有體現出土地的增值收益,由此引發的沖突事件時有發生。有的地方土地產出較少，農民得不到較好的收益，農民反而希望土地被征收，導致耕地制度農民并不支持。

（四）土地流轉制度不完善

一些農村地區，村干部不顧農民意愿，強制干預土地經營權的流轉問題，使農民利益受到損害。一些農村地區以土地承包經營權流轉發展農業園區為名，實際上把耕地變為房地產建設用地，不但逃避了國家土地管理有關的審批手續，還改變了土地的用途，造成事實上的非法用地。很多農民與農民之間的土地流轉都是口頭上約定，不具有書面協議，雖然一些有合同，但是具體內容也過于簡單，對雙方的權利和義務等相關事項都缺少明確的規定，容易造成農戶間的糾紛。各村都有機動地，并由自己鄉村自行管理和操作，由于對機動地的管理辦法并不統一，致使在操作過程中不規范、不透明、不公開的現象經常發生，有的村干部借用職權長期把機動地承包給親屬或者朋友，而機動地的價格逐年增長，使承包機動地的人長期受益，引起村民不滿，合同又不能解除，造成群眾集體上訪事件時有發生。

二、完善我國農村土地制度的政策和建議

（一）、保障農民的土地承包經營權利

我黨明確指出必須堅持以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，保障我國農民土地承包經營權利，使農民的土地承包關系長期穩定的保持下去。因此，各地政府及各鄉村都要嚴格按照《農村土地承包法》執行工作，在實際工作中真正保障農民的土地承包經營權利，建立平等的、規范化的農民土地承包經營權的制度，并使之落實到實處。

（二）保障農村土地確權登記工作有效的開展

在我國農村，土地是農民的衣食父母，是生存之本，也是農業經濟發展的基礎。因此，完善農村土地管理制度是現在最重要的問題，對農村土地經營權、使用權和其他權利的確定、確認工作更是重要，只有確權這項基礎工作扎實了，我國農村土地管理制度這棟摩天大廈才能屹立不倒，才能使農民更好的利用土地資源并創造更多的財富。全面開展農村集體土地確權登記發證工作, 是推進農村土地管理制度改革走向成功的必經之路, 也是目前新時期新形勢下的迫在眉睫之舉。

（三）完善農村建設用地使用制度

我國農村集體建設用地的使用需要受到保護，它關系到我國農民的財產權利。只有有規范的開放建設用地流轉市場，完善城鄉統一的收益分配體系，才能保證農村土地流轉的合法化，平等化。完善的制度可以為建設用地出讓轉讓提供良好的平臺，為農村建設用地流轉提供依據。

（四）完善農民土地征收和補償機制

農村土地征收和補償機制的完善是保障農民土地承包經營權利的基礎，我國農村首先應該改革征地制度，哪里是公益性用地，哪里是經營性用地明確區分出來，政府的征收權限以及政府的征收范圍要嚴格界定出來，以便保證農民的基本權利。其次，對土地的征收程序也應該逐步完善，在征收過程中應該尊重農民的意愿，在農民自愿的基礎上按照合法合理的程序進行征收，充分體現土地征收的公開化、透明化、平等化。同時，還要建立土地征收糾紛仲裁制度，以便消除征收帶來的隱患。再次，要提高征收土地的補償標準，國家要將征收土地的補償費用列入國家項目投資預算，在征收土地批報之前就把補償費用存進去，保證補償費用落實到位。同時，一定要做到同一地方征收土地補償費用標準要一致。

結束語：

總而言之，農村土地管理制度的建設是一項艱巨的任務，他需要各項制度的協調推進來善農村土地管理制度，完善的農村土地管理制度從根本上為農村改革發展提供堅實的制度保障。

參考文獻：

[1] 侯永學. 強化土地管理 維護農民工權益[J]. 青海農牧業, 2007,(04) .

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【關鍵詞】農村土地承包經營權 抵押貸款 綜述

引言

土地承包經營權是指權利人依法對農民集體所有和國家所有的耕地、林地、草地等享有占用、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產，是農民對土地的一項基本權利。長期以來，農村土地承包經營權抵押一直受到嚴格的限制。《擔保法》規定了抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等地的土地使用權可以抵押，而耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權則不允許抵押，這相當于把家庭承包取得的土地承包經營權排除在可抵押的財產范圍之外。《物權法》也明確規定，除買賣、公開協商等方式承包的“四荒地”等農村土地可以抵押外，其他方式承包的農村土地不允許抵押。《農村土地承包法》明確規定可以抵押的土地承包經營權為通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的土地經營權，至于通過家庭承包方式取得的土地經營權，可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或其他方式流轉。但是隨著2008年十七屆三中全會指出：“加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權”以及2009年3月中國人民銀行、銀監會明確提出“有條件的地方可試行土地經營權抵押貸款”，實踐中逐漸出現了農村土地經營權抵押貸款試點，于是關于土地承包經營權抵押貸款的研究也逐漸多起來，主要研究集中于以下幾個方面：

一、農村土地經營權抵押貸款的必要性和可行性

季秀平（2009）認為解除土地承包經營權抵押的禁止，既是現實的需要，也無法理上的障礙。立法機關應當進一步解放思想，給農民以更大的土地自，以切實解除束縛農民創業致富、走向自由的制度障礙。李相范（2010）指出允許農村土地承包經營權抵押有理論、現實基礎和法律依據，有助于促進權利的流轉，拓寬農民融資渠道。李宏偉（2010）認為土地承包經營權抵押法律上是完善承包經營權物權屬性的必然要求；政策上是“工業反哺農業”的現實體現；經濟上是幫助農民增收的有效途徑。龐敏英等（2004）從社會政策以及法理考量土地承包經營權抵押的可行性，并在此基礎上探討土地承包經營權抵押的實現。韋福（2007）否定土地承包經營權抵押的理由不能成立，土地承包經營權抵押有利于實現、維護和發展農民利益，具有理論、現實基礎和法制前提。黎翠梅（2007）我國農地保障功能不斷弱化而且區域差異極大，這為我國試行土地承包經營權抵押貸款制度提供了可行性。高鋒等（2009）試點開展農村土地承包經營權抵押擔保制度的可行性條件已經初步具備，因此探索性地開展以土地承包經營權為擔保形式的抵押權貸款制度，對于緩解農戶資金瓶頸不失為一種好的選擇，同時也有利于進一步研究借鑒。

我們可以看出國內雖然法律沒有明確規定農村土地承包經營權可以抵押貸款，但在創新農村金融服務的背景下，允許農村土地承包經營權抵押，不僅可以推動土地流轉的進行，完善土地承包經營權，滿足現實對其改變的需要，最大限度地實現土地的經濟效益， 而且能夠使得農民的創業發展獲得相當部分的融資貸款以及將大量的農村勞動力從土地中釋放出來，能夠極大地促進農村經濟的發展，所以國內大部分學者都認為開展農村承包經營權抵押貸款具有必要性和可行性。

二、農村土地經營權抵押貸款的模式

楊國平等（2009）分析了農村土地承包經營權抵押貸款的運作模式，包括小額循環貸款信貸模式、農村土地經營權直接抵押貸款模式以及擔保公司擔保貸款模式。高鋒等（2009）認為目前可以考慮的模式主要有：（1）基金擔保+土地經營權抵押；（2）土地承包經營權作股權抵押；（3）農民直接利用土地承包經營權的物權性質向銀行申請抵押貸款。燕星辰，杜娜娜（2010）指出農村現有的土地承包經營權抵押貸款模式有：小額循環貸款信貸模式；農村土地經營權直接抵押貸款模式；擔保公司擔保貸款模式；土地金融公司或土地信用合作社模式。王平等（2010）歸納了這樣幾種模式：（1）直接以農村土地經營權為抵押取得貸款；（2）公司貸款+土地承包經營權抵押；（3）土地信用合作社+土地承包經營權抵押；（4）土地承包經營權入股抵押，一種是以土地承包經營權入股成立非營利性的社會團體法人，另一種是以土地承包經營權入股成立以營利為目的的公司法人，公司以股權作為擔保抵押貸款。歐陽國（2010）認為模式有：（1）公司貸款+土地承包經營權抵押；（2）土地信用合作社+土地承包經營權抵押；（3）土地承包經營權入股抵押。曾章蓉，王歡歡（2010）具體探討了土地承包經營權抵押貸款的“明溪模式”和“同心模式”，提出前者適合于推進土地規模化經營、農業產業化發展的融資需求，后者適合于普通農戶的微金融需求。吳海濤，方蕾（2011）銀行為杜蒙縣巴彥查干鄉租種水田的種植大戶量身設計了“五戶聯保+農村土地經營權抵押”的信貸模式，即在傳統“五戶聯保”貸款業務模式中設計加入了第三方擔保人將自有農村土地承包經營權抵押環節。

從我國目前開展過土地承包經營權抵押貸款的地區來看，農村土地經營權抵押貸款的模式有：土地承包經營權作股權抵押；土地承包經營權直接抵押貸款；土地信用合作社+土地承包經營權抵押；擔保公司擔保貸款模式等。試點地方根據具體的情況采取適合自己的抵押模式，這樣不僅能解決農民貸款難的問題，而且也降低了抵押貸款的風險，使抵押貸款能順利進行。雖然現在農村土地經營權抵押貸款模式還不完善，但是隨著試點的增加，抵押貸款的模式會越來越完善。

三、推行農村土地經營權抵押貸款的障礙與制約因素研究

左平良等（2005）指出土地承包經營權抵押貸款的障礙包括：第一，承包人對土地承包經營權的處分的有限性，使得土地承包經營權很難抵押。第二，土地承包經營權的交換價值低下的客觀存在。第三，土地承包經營權處置的困難。黎翠梅（2007）住處農村土地所具有的保障功能制約了土地承包經營權抵押貸款制度的實行。劉貴珍（2008）通過實地調查指出三大因素制約土地經營權抵押貸款的推廣：（1）操作困難，沒有成熟的模式供參考，要摸索著前進；（2）風險大，農村種養殖業經營風險大，貸款風險不易控制；（3）土地處置難，如何處置土地經營權是關鍵問題。肖承發（2010）指出受到農村土地價值評估困難、法律環境不完善等諸多因素的影響，目前農村土地承包經營權抵押貸款業務進展緩慢。黃慶河（2010）認為發展農村土地承包經營權抵押貸款業務的障礙包括：（1）農村土地承包經營權抵押仍受到諸多法律限制；（2）農村土地使用權流轉制度尚未建立；（3）農村土地估價體制不健全；（4）開辦農村土地承包經營權抵押貸款增加了金融機構的涉農信貸風險；（5）農村社會保障體系長期缺位。孫麗麗等（2011）指出土地承包經營權抵押貸款的制約因素包括：土地承包經營權抵押相關法律不健全；農村土地產權不明晰；土地仍具有社會保障功能；土地估價體系的殘缺。何上華（2011）指出土地承包經營權抵押貸款障礙有法律風險和操作困難，信貸風險，承接農地抵押貸款的金融機構缺失，土地承包經營權難以處置等。

四、推行農地承包經營權抵押貸款制度的政策建議

閆廣寧（2008）在對寧夏同心縣土地承包經營權抵押貸款情況進行了解總結的基礎上，結合實際提出了：放寬對土地承包經營權抵押的限制；成立合法化的農業合作組織；訂立回購合同；限制擔保人的行為；不斷完善反擔保品種等政策建議。林樂芬，趙倩（2009）基于泰州市14個村土地流轉情況調查的數據，探索了推進農村土地承包經營權抵押貸款制度的政策建議：創設土地承包經營權抵押立法制度；建立土地承包經營權的抵押價值認定、抵押登記和價值評估機構；試點建立合作性土地金融、商業性土地金融和政策性土地金融的層次互補、職能有別的農村土地金融制度。史衛民（2009）應從健全抵押登記制度，建立土地流轉服務機構，設立抵押風險防范機制，完善農村社會保障體系等方面建立和完善土地承包經營權抵押制度。劉璐筠等（2010）針對土地經營權抵押貸款中存在的諸多制約因素，提出相應的對策包括：完善農村土地承包經營權抵押的相關法律、法規；推廣政府回購制度；推進金融機構改革創新；加快農業生產保障制度建設；健全和完善監管機制。張慶軍（2010）基于對遼寧省法庫縣農村金融創新試點的分析指出推進土地承包經營權抵押貸款的對策建議有：繼續深化土地承包經營權抵押貸款試點及推廣；限制農戶用于抵押的土地的比例；明確抵押農戶的優先承包權；建立相應評價和評估體系；規范專業合作社的管理。宋麗萍（2010）對于土地承包經營權抵押貸款應多策并舉，穩步推進：選擇經濟發達地區先行試點；建立農村土地價值評估專業機構；加快推進農村土地經營權流轉市場建設；建立健全農村金融風險補償機制；健全農村社會保障體系，淡化土地的社會保障功能；修訂完善相關土地法律制度。

五、農村土地經營權抵押貸款試點地區的案例分析

閆廣寧（2008）在《寧夏同心縣農村信用聯社開展了一種與土地承包經營權相結合的抵押貸款業務》中對“土地承包經營權抵押貸款”業務的基本情況進行了總結，分析“土地承包經營權抵押貸款”操作模式的利弊。林樂芬，趙倩（2009）就泰州市農戶對于推出土地承包經營權抵押貸款的意愿情況進行了實證分析，得出了一下四點：（1）農戶缺少抵押擔保；（2）農戶資金需求強烈；（3）農戶對于土地承包經營權抵押貸款的推出需求迫切；（4）地區經濟越發達，該地區農戶對于農村土地承包經營權抵押貸款的推出需求越迫切。張慶軍（2010）對遼寧省法庫縣農村金融產品和服務方式創新試點中出現的新問題進行了調查研究，認為法庫縣試點的土地承包經營權抵押貸款，對其他農村地區進行金融產品和服務方式創新有重要的借鑒意義。劉盈、申彩霞（2010）以重慶市開縣、忠縣2縣為例，依據實地入戶調查數據，探討了農村土地經營權抵押貸款需求，采取二項分布的Probit模型分析了影響農戶農村土地經營權抵押貸款的因素。結果表明，農戶對農村土地經營權抵押貸款需求迫切；影響農戶是否需要土地抵押融資意愿的因素有耕地面積、經濟活動類型、年齡、文化程度和區位條件，其中，耕地面積、經濟活動類型的影響力最大。項繼權，操家齊（2011）基于全國28個省市（自治區）抽樣調查的分析，對當前農民金融需求與供給的狀況、存在的困難與問題進行分析后發現：農村新型金融機構發展較慢，農村金融服務仍有空缺。

六、簡短評論及展望

通過對文獻的梳理和分析可以看出國內學者已經開始關注農村土地承包經營權抵押貸款，對農村土地承包經營權抵押貸款必要性和可行性、模式、障礙和制約因素、對策建議以及試點地區的案例分析等方面都做了一些研究。除上述之外，還有一些研究領域由于尚未引起廣泛關注、研究人員較少，如從參與主體視角的研究，包括農戶的需求和金融機構的供給研究，以及關于風險防范研究等。根據現有研究文獻以及我國農村土地承包經營權抵押貸款推廣中不斷出現的新問題，以下幾個方面有待深入開展研究：

第一，農戶對于農村土地承包經營權抵押貸款的需求。隨著農村經濟的發展，農業產業結構調整步伐逐漸加快，生產經營行為對資金的需求越來越旺盛，農戶的資金需求在農村不斷擴大。林樂芬，趙倩（2009）指出農戶對于土地承包經營權抵押貸款的推出需求迫切而且地區經濟越發達，該地區農戶對于農村土地承包經營權抵押貸款的推出需求越迫切。而吳潔敏，喬宇（2010）通過大連、紹興兩地的專項調查，得出農民對農地金融不感興趣的結論，因此，亟須探討農村經濟主體對農村土地經營權抵押貸款的需求意愿、行為和特征如何。

第二，金融機構對于農村土地承包經營權抵押貸款的供給。農村土地承包經營權抵押貸款的發展離不開金融機構的積極參與，農村金融機構對農村土地承包經營權抵押貸款的供給意愿和行為如何，關系到該業務試點的可持續性，值得特別關注。

第三，政府在農村土地承包經營權抵押貸款供給中的作用。由于農村土地承包經營權抵押貸款業務風險相對較大，因此大部分農村金融機構不愿意開展此業務，要解決這種尷尬的局面就需要政府的幫助，如何發揮政府在農村土地承包經營權抵押貸款供給中的作用是值得思考的問題。

第四，風險防范。目前農村土地承包經營權抵押貸款還處在試點階段，只在個別省市的個別地區開展，而面臨的法律、操作、信貸、評估等方面的風險是制約農村土地承包經營權抵押貸款發展的重要因素，因此如何加強對風險的防范是我們必須要考慮的問題，只有解決這些后顧之憂，農村土地承包經營權抵押貸款才能真正得到發展和推廣。

參考文獻

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中國現階段的具體國情以及法律結構與發達國家存在較大的差異，所以我們要積極探索農村土地信托的新型理論基礎和完善的運行模式，不斷健全法律法規和競爭機制，加強農村土地投資信托基金建設，完善政府監管，保證農村土地信托制度的順利運行。

【關鍵詞】

農村；土地信托；法規

自改革開放以來，大量農村剩余勞動力涌入城市，所以解決農村土地流轉問題仍是目前迫切需要解決的問題，源自于英美的土地信托制度似乎是不二選擇。

農業是國民經濟的基礎，而農業問題最突出的部分即土地問題，土地問題對農民增收、農業增效、農村穩定起著至關重要的作用。現今，大量農村剩余勞動力涌入城市務工，極大的影響了農村土地的經營現狀。首先，絕大部分農民工收入較少，在城市生活缺乏保障，因而不愿意放棄農村自有土地，但是他們又沒有時間經營，從而導致經營不善；其次，農業大戶想繼續擴大農業規模，但是缺乏有效途徑，轉包經營不僅規模小，而且時間變化大，難以集中。所以，目前農村土地經營面臨的主要問題即如何實現土地利用率的提升，如何最大限度的增加農民收入以及解決集約化經營問題。由此可見，實現土地使用權的流轉是目前的迫切需求。

1 農村土地信托的基本理論

信托制度起源于中世紀的英國，但是由于信托制度所具有的雙重所有權理論與大陸系國家“一物一權”的理論嚴重沖突，所以大陸系國家并不認同此種制度，但是第一次世界大戰以后，世界經濟不斷發展，信托制度的優越性不斷凸顯，大陸系國家逐漸接受這一制度。改革開放以來，中國出現了大量信托投資公司，并于2001年頒布《信托法》，以規范信托行為。但是我國目前的信托主要用于商業領域，農村土地信托剛剛起步，由此，加強該制度的理論和框架建設至關重要。農村土地信托是基于信任關系將土地承包給經營權人（委托人）的管理行為，土地的承保經營權在一定時期內屬于土地信托公益。農村土地信托的中心就是設立在農村的土地承包經營權，它作為一種新型的信托關系，能合理安排土地經營承包的相關制度和權益，實現土地經營權的流轉，加強對財產的管理。

1.1 農村土地信托的主體

信托制度的基本原理指出，信托主要包括三方面，即受托人、委托人以及受益人。土地承包者及農村土地信托的委托人，他能以自身意志為出發點，在不損害土地承包權的前提下，實現承包經營權的分離，委托人對其進行管理和經營。承包地經營權即受托人，他能實現對信托土地的自由經營和處理，土地受托人可以是工商企業、法人或者自然人。由委托人指定的享有信托受益權資格的第三人即受益人，他只享有信托受益權，不能對信托財產實施管理或處分，受益人既可以是委托人，也可以是委托人指定的其他人。目前我國農村信托關系中，委托人本人一般充當著受益人的角色。

1.2 農村土地信托的客體

農村土地信托法律關系的客體主要指土地的承包經營權，主要包括土地承包經營權人依法享有的對承包土地的占有、收益及使用的權利。《物權法》對土地承包經營權并沒有明確的規定，但是民法通說指出，土地承包經營權在實質上是一種有益物權，具備用益物權的一般特征，包括“使用收益目的性”、“限制性”以及“獨立性”等。土地承包經營從本質上來說就是對農村土地的合理使用，在這種形勢下，“經營”才是其最終的目的，“承包”只是實現目的的途徑和手段，人們在“承包”的前提下取得“經營權”，然后對承包地進行一定的管理，從而獲得較好的經營效益。

1.3 農村土地信托中的法律關系

農村土地信托制度涉及三方面的利益關系，就其法律關系而言可以分為如下幾種：（1）委托人與受托人存在一種委托關系，以之前簽訂的信托協議為依據，委托人將自己的土地經營權委托給受托人，受托人認真履行管理職責，將信托土地作為自己的土地經營，最大限度的提高土地收益。與此同時，委托人要及時監督管理受托人，委托人可以在受托人犯了原則性問題后對其信托事務進行干預，保證受托人始終以委托人的意志為工作指南；（2）受托人在從事相關事務時，必須最大限度的滿足受益人的利益需求，而且要如實上交信托收益，受益人充分享有信托收益，一旦自身的收益權受到侵犯，可以依法追求責任，維護自己的合法權益。同時，受益人必須承擔相應的業務，保證信托交易的順利進行；（3）委托人能根據實際情況的變化，在不經受益人同意的前提下，更換或者指定新的受益人。受益人和委托人之間具備無因的法律關系，所以兩者之間的關系不會因為信托關系確立前的法律關系而變更。

2 中國農村土地信托模式構建

2.1 完善相關法律法規

2001年4月我國頒布了《中華人民共和國信托法》，為我國信托事業的發展奠定了法律基礎。信托事業的發展需要完善的法律法規作為支撐，而中國尚未建立完善的“信托業法”，不利于信托事業的進一步發展，而與我國國情相匹配的農村土地信托更是缺乏完善的法律制度作為支撐。國外，土地屬于私有財產，信托業務的重要組成部分即土地信托，但我國長期實行土地國有或者集體所有，信托業務具備特殊性，所以，我國要全面促進信托業務的發展，就必須健全相應的法律法規，對土地信托業務的相關細則進行概括和規定，主要包括土地信托紅利確定依據、土地投資信托基金的運作、土地信托產權的流轉、變更登記以及土地信托經營業務的稅費制度等。

2.2 成立農村土地信托中介機構

農村交通以及信息閉塞，所以獲取的信息極不對稱，廣大的農村地區普遍存在無力開發的弊端，為了妥善解決這一矛盾，農村地區要成立專門的土地信托中介機構。土地信托中介機構的職能可以概括為以下幾點：（1）信息傳遞職能。中介機構可以定期組織土地流轉的信息會，例如浙江紹興縣柯橋鎮受農村信用合作社的委托，廣泛向社會公布土地使用權的相關情況，公開招標，積極開發高效農業項目，短短一天時間，有9家企業簽署了投資協議，原來的承包經營者能通過土地信托獲得相應的利益分紅。（2）中介服務職能。協議雙方在平等互惠的基礎上，就相關事宜達成協議，夯實合約關系，切實維護協議雙方的利益。同時，中介機構還可以發行收益憑證，提供資金融通服務，不斷拓寬投資者的投資渠道，并獲取勞務報酬。（3）監督治理職能。中介機構可以有效監管土地流轉后的使用情況，不斷提高土地利用率，并進一步貫徹落實科學發展觀，實現土地資源的可持續利用。

2.3 建立土地投資信托基金

土地開發普遍存在資金不足的現狀，土地開發需要數額龐大的資金作為支撐，個人自由資金以及財政撥款難以滿足土地開發的需求，要有效解決資金不足的現狀，必須建立健全農村土地投資信托基金。土地信托基金作為專門的營運基金，是土地信托部門為了有效開發土地而設置的，它主要來源于政府發行的土地證券、預算外自有資金、銀行等金融機構吸收的土地信托存款以及企事業單位的土地信托基金等。土地原有的承包者將土地委托給土地信托機構，那么土地信托機構就以受托人的身份將土地進行新一輪的轉讓、出租、入股或者承保，并從中獲取轉讓金、租金或者紅利；信托機構也可與土地開發公司訂立合同，以獲得一定的開發收益。土地信托機構主要負責信托紅利的分配。在開發農村土地的過程中，土地信托機構可以向相關金融機構進行貸款，籌集發展基金；而金融機構也可以以此為著眼點，大量出售貸款債券，向社會廣泛融資，不斷拓寬融資渠道，同時盡可能降低金融風險。

2.4 完善農村土地信托市場競爭機制

在農村土地信托關系中廣泛存在著市場壟斷現象，而農村土地信托的機構的官方以及半官方性質是造成這一現象的最重要原因。要從根本上化解土地信托機構的壟斷風險，就必須擺脫政府對土地信托機構的控制，逐漸降低信托市場的準入門檻，積極引進競爭機制，吸納更多的民營土地經營土地信托事物。同時，要逐步打破農村土地信托的壟斷現象，允許更多的土地信托機構公平競爭，不斷提升土地信托公司的服務水平和經營意識。除此之外，要給與土地信托公司獲取報酬的權利和獨立的管理權，鼓勵更多的信托企業參與到市場競爭中來，推動我國土地信托事業的健康穩定發展。

3 總結

我國目前農民工的數量逐步增加，農村廣泛出現了拋荒現象。但是，大量的社會閑置基金也難以找到合適的土地投資項目，農村土地仍處于落后狀態。我國現今的土地經營權流轉方式存在一系列弊端，需要不斷改進。農村土地信托作為一種信托形式，它的信托財產是土地承包經營權，而其出發點和目的地則是土地承包經營權的流轉，它在一定基礎上實現了土地所有權和經營權的分離，保證了農村土地所有權的歸屬問題，也在一定限度內穩定了土地承包經營權，同時土地承包經營權人可以根據實際情況將管理權賦予其他人，以此獲得穩定的土地收益，又能專心投身其他事業。土地信托公司提供了專業化的運作形式，能保障土地各方當事人的合法權益，由此可見，建立健全土地信托制度，能最有效的解決我國面臨的土地問題，實現農村土地資源的優化配置。

【參考文獻】

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天水市是農業大市，農業人口占全市總人口的83%。近年來，天水市不斷深化農村改革，堅持把推進農村土地承包經營權有序流轉作為轉變農業發展方式，加快建設現代農業，促進農民增收的關鍵措施來抓，積極探索實踐，創新運行機制，加大扶持力度，加強指導服務，有效促進了全市農村產業結構調整和農村土地規模化經營。截至2011年底，全市農村土地承包經營權流轉面積達2.31萬hm2，占家庭承包經營耕地總面積36.73萬hm2的6.20%，較2010年增長71.70%，其中土地流轉規模經營面積達1.18萬hm2，占流轉總面積的51.20%。呈現出流轉速度不斷加快，流轉規模逐步擴大，流轉形式靈活多樣，流轉行為趨于規范的特點。

1加強組織領導，保障土地流轉市委、市政府高度重視農村土地承包經營權流轉工作，市、縣兩級均成立了農村土地承包經營權流轉工作協調小組。2009年市委、市政府專門召開了全市農村土地承包經營權流轉工作現場會議，對農村土地承包經營權流轉工作進行了專題研究。市、縣農業部門在堅持農民自愿原則的前提下，把農村土地承包經營權流轉工作納入目標管理責任書考核內容，每年進行目標責任考核。

2制定政策措施，推動土地流轉近年來，天水市相繼出臺了一系列推進農村土地承包經營權流轉扶持政策，為農村土地承包經營權流轉創造了良好的政策環境。2009年以來，市政府出臺了《天水市農村土地承包經營權流轉管理實施辦法》、《關于積極推進農村土地承包經營權流轉促進農業規模經營工作的通知》和《關于貫徹實施農村土地承包經營糾紛仲裁法有關工作的通知》等政策文件，對流轉行為、扶持政策等進一步進行明確和細化。麥積區政府出臺了《三新陽片區高效農田和畜禽規模養殖建設獎勵扶持暫行辦法》，對集中連片流轉土地五百畝以上的，由區財政按照退耕還林標準連續補助3年。這些政策的出臺，為實現土地集約化、適度規模化經營起到了積極促進作用。

3健全服務體系，促進土地流轉天水市把建立健全農村土地流轉服務體系作為推進農村土地有序流轉的關鍵，組建機構，健全制度，確定人員，明確職責，初步形成了市、縣有服務中心，鄉鎮有服務站，村有服務點的四級土地流轉服務體系，重點開展土地流轉的管理指導、供求登記、合同簽定及鑒證、咨詢評估、糾紛調處等服務。截至目前，市級及7個縣區均成立了農村土地流轉服務中心，全市有65個鄉鎮成立了土地流轉服務站，525個村成立了土地流轉服務點，分別占全市鄉鎮和村數的57.50%和21.10%。麥積區于2008年率先成立了全省首家農村土地經營權流轉服務中心，以此為依托建立了土地流轉交易市場，為土地流轉提供周到服務和規范管理。

4開展試點示范，帶動土地流轉天水市堅持先行試點、樹立典型、示范帶動、群眾自愿的方式推進全市農村土地規范有序流轉。市上首先在麥積區進行了農村土地承包經營權流轉試點，通過培育經營主體、制定優惠政策、完善管理服務等一系列有效措施，鼓勵和扶持了一大批龍頭企業、種養大戶、合作社和農戶參與到土地流轉中，探索和總結出了以山東威龍集團、沃豐果品專業合作社、種植大戶為代表的龍頭企業拉動、合作社推動、專業大戶帶動、股份合作等多種土地流轉模式并在全市進行推廣。2011年全市又以土地流轉規范化建設為重點，選擇秦州區為全市土地流轉試點縣，其他縣區確定2～5個鄉鎮開展了試點工作，為全市農村土地承包經營權流轉總結經驗，探索做法。

篇10

關鍵詞：近代；農村土地制度；啟示

中圖分類號：F301.1　文獻標志碼：A　文章編號：1671--7740(2010)02--0084--02

隨著的失敗，中國步入了近代社會，在這一特定的半封建半殖民地的社會形態中，農村土地也出現了新的運行格局。

一、中國近代農村土地制度的運行格局

(一)地主土地私有制及其經營制度

地主土地私有制仍然是中國近代農村土地制度的主要內容。據有關資料統計，20世紀30年代地主在中國農村約占總戶數的4％，卻占有耕地50％以上。另據1927年《中國中央執行委員會農民部土地委員會報告》記載，占全國總人口14％的地主，占有62％的土地；占18％的富農，占有19％的土地；占24％的中農，占有13％的土地；占44％的貧農，占有6％的土地。由此可見，地主享有大部分土地，廣大農民很少或者完全沒有土地，為了生活，只能去租種地主的土地。地主的土地，90％分割出租給農民，從中收取地租，自己并不直接進行經營。這種租佃制經營的顯著特點是所有權與使用權分離，地主憑借向農民轉讓土地使用權而征收地租，而農民則通過與地主土地的結合，獲取必要的生活用品與供養地主。這種土地運行格局的局限是經營規模狹小，資金短缺，資本構成和土地收益率低。

(二)富農土地私有制及其經營制度

中國近代富農的情況比較復雜，大多數富農直接占有、經營相當數量的土地，少數富農是租佃富農。據統計，在抗戰前，全國富農約占總戶數的6％，卻占有18％左右的土地。多數富農是通過雇傭長工或短工來直接經營自己的土地，很少向地主租進土地，有時還出租一部分土地，在這一點上又與地主的性質相同。總之，中國近代的富農多數是舊式富農，完全資本主義性質的新式富農很少，這是中國近代富農區別于西方的一個顯著特征。

(三)自耕農土地私有制及其經營制度

自耕農又稱為中農，歷史久遠，長期存在于中國封建社會，到了近代，仍然有相當數量的自耕農，約占農戶總數的20％，占有土地15％。自耕農的特點是小土地所有者，與佃農不同，他是一種自由的、獨立的個體所有者，對自己的土地有自由的支配權和經營權。自耕農作為所有者，直接與土地相結合，具有很大的勞動積極性，在這一點上要優于佃農。但自耕農經營規模狹小，各種負擔沉重，因此具有不穩定性與脆弱性，時刻有被兼并而轉化為佃農的危險。

二、中國近代資本主義農村土地經營制度

在中國近代，農業中的資本主義生產關系逐漸滋生，相對于封建的土地經營制度，體現了明顯的進步性：一是擁有較先進的生產資料，二是生產技術有了一定的進步，三是經營者的素質有了一定程度的提高，四是土地的產品商品率與生產率有了一定的提高。具體而言，中國近代農村土地經營制度主要有以下幾種形式：(1)富農經營。資本主義在中國近展較慢，富農經營是資本主義生產關系在農業經營制度中的主要表現形式。富農經營又可分為舊式富農經營與新式富農經營。前者的基本特點是對自己所有的土地，除出租一部分外，主要是進行雇工經營；后者的特點是對自己所有的土地或租進的土地，完全實行雇工經營。(2)地主經營。地主對其所有的土地，除向外出租的部分外，直接進行雇工經營，主要從事商業性農業生產。地主本人不參加勞動，主要是通過雇傭與自己社會關系較近、有一定生產經驗的長工做工頭，代替他指揮生產，從事具體生產經營活動。(3)農牧墾殖企業。這主要指由軍閥、官僚、商人等投資，在雇工墾荒的基礎上舉辦的規模化農牧墾殖企業。它一般分布在墾殖區和工商業比較發達的地區。其顯著的特點是具有較先進的生產技術、較好的生產資料、較高的土地勞動生產率。

三、中國近代農村土地制度的運行啟示