安置房的會計處理范文

導語：如何才能寫好一篇安置房的會計處理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：課程 職業能力 崗位 實訓

會計職業基礎課程是財務會計類專業的核心主干課程，是會計專業針對會計崗位職業能力培養設置的理實一體化專業基礎課程，是專業入門課。作為專業后續課程的“奠基石”，是“會計從業資格證書”的一門必考課程，在會計專業整個課程體系中占有重要的位置，對學生后續專業課程的學習以及學生會計職業理想的樹立、會計職業資格和專業技術資格的考取都起著至關重要的作用。

一、課程設計理念與思路

（一）課程設計理念。以會計崗位職業標準為依據，以職業能力為本位，以項目教學為主導，以校企合作為路徑，融“教學做”及“課崗證”為一體的工學結合課程建設模式，形成以下設計理念：

1.德能并進的理念。將會計職業道德教育和會計法規教育貫穿始終，將會計職業道德教育和會計專業技能、會計職業能力的培養相結合，并融入到會計職業活動中，引導學生進一步加強自我修養、提高會計專業崗位適應能力。

2.以職業能力為導向的課崗證一體的設計理念。以會計崗位對人才素質、能力要求為培養主線，從會計認知開始，以會計整個工作過程應具備的各專項能力的培養展開，以完成會計整個工作過程應具備的綜合職業能力的形成而告終。同時，將會計從業資格證書考試內容引入本課程，形成了崗位需要與上崗資格并重、以會計職業能力的培養為導向的課程開發設計理念。

3.從任務入手，建構學生會計能力的理念。以學習情境中的一個個任務為前提，引導學生進行知識的學習積累，制定完成工作的方案，通過實施工作方案，建構會計知識、技能、經驗，并內化為學生的會計職業判斷能力、崗位適應能力和職業發展能力。

（二）課程設計思路。

1.以行動為導向，以工作任務為載體，設計學習情境。按照職業崗位能力的任職要求和職業能力分析，以行動為導向，以工作任務為基礎，緊緊圍繞完成會計崗位典型工作任務的需要，來選擇教學內容，設計學習情境。

2.以“項目導向，任務驅動”實施教學，實現三個“一體化”。設置仿真工作場景，將會計工作項目移植到課堂上，按照會計日常工作任務分情境組織教學，在教學過程中，貫徹以學生為主體，教師為主導的教學理念，指導學生完成工作任務，把相關的知識點分解到相應的操作過程中。采用邊講邊做實務，實現三個“一體化”，即教學做評一體化、學習與工作一體化、教室與實訓室一體化。

3.突出實踐性教學，實現實踐教學“三結合”。即階段性理論學習與離散手工模擬實訓、離散電算化模擬實訓相結合，手工綜合實訓與電算化綜合實訓相結合，校內仿真實訓與企業頂崗實習相結合。

二、課程內容選取

（一）課程內容選取的總體思路。

1.以職業能力需求為導向，以會計工作過程為主線選取、序化教學內容。通過深入調研，召開課程建設研討會，充分了解會計職業崗位工作任務及要求，對會計職業能力需求進行分析，明確了完成實際會計工作任務所需的職業技能、職業素養和必備的專業知識，選取九個學習情境作為教學內容，涵蓋了會計工作各崗位及全過程最基本的核算能力，并將教學內容按照會計工作的實際工作步驟進行了重新組織序化，充分體現了職業化的特點。

2.課程內容選取著眼于學生未來職業能力的可持續發展。根據會計崗位與專業資格考試要求，會計專業畢業生在獲得畢業證的同時必須獲得職業資格證書。作為會計從業資格證考試重要課程的會計職業基礎，在選取課程內容時實現職業資格考試與教學內容無縫對接，為學生未來步入職場創造條件。考慮到學生可持續發展的需要，我們在選取課程內容時以一個企業的全部會計工作為任務，將各會計崗位的工作融會貫通，提升學生可持續發展能力，也為后續財務會計實務課程的分崗學習奠定基礎。

（二）教學內容組織。

1.內容整合。按照職業崗位要求將教學內容整合、序化為走進會計、認識會計核算基礎、核算會計基本業務、填制和審核會計憑證、設置和登記會計賬簿、組織和開展財產清查、編制和報送會計報表、選擇和應用賬務處理程序和保管會計檔案等9個學習情境，每個學習情境分為若干子學習情境，共分為33個子學習情境；每個子學習情境下又有若干個學習內容。

2.學習情境設計。以職業崗位為基礎，以工作任務為驅動設計學習情境。學習情境設計內容包括學習情境名稱、學r、職業能力目標、相關知識、教學過程與方法、相關實踐、考核建議等內容。

3.教學設計。教學設計以每項子學習情境為對象，包括子學習情境名稱、學習目標、教學資源、教學方法與策略、教學時數、教學組織與實施步驟、職業拓展能力訓練等內容。教學活動以行動為導向，開展基于工作過程的情境化教學，教學過程以學生為主體，教師為主導，每個教學過程分為資訊、計劃、決策、實施、檢查和評價6個步驟。

三、課程教學過程

按職業成長和認知規律，將教學過程序化為“單項情境教學――校內模擬單項實訓――校內模擬綜合實訓――校外實訓基地綜合實訓”四個階段。

（一）單項情境教學。按照工作過程，根據工作任務，分角色按照資訊、計劃、決策、實施檢查、評價六步組織教學。充分體現以學生為主體，以教師為主導，充分調動學生的積極性和創造性，有利于學生職業能力的培養。

（二）校內模擬單項實訓。校內模擬單項實訓是在完成每個情境教學后，利用實訓手冊、教學資源庫資料以及“網中網”軟件完成單項實訓，強化學生賬務處理能力。

（三）校內模擬綜合實訓。校內模擬綜合實訓是以某公司的賬務資料為背景，發放真實的賬證表單資料，要求學生按實際會計工作的步驟，依次完成從填制與審核原始憑證、填制與審核記賬憑證、建賬、登賬與結賬、財產清查、編制財務報告的一個完整會計期間的全部會計工作，把會計憑證、賬務處理程序等知識與會計循環有機地嵌在一起，教師提供必要的操作指導，引入必須、夠用的相關知識，讓學生在做的過程中掌握會計操作的基本方法和基本技能，在做的過程中產生對知識的需求。

（四）校外實訓基地綜合實訓。采用頂崗實習的方式達到理論與實踐完全融合，培養學生的專業能力和社會能力。企業認知實習貫穿于整個教學過程中，可增強學生的感性認知，激發學生的學習興趣。

通過四個階段的學習，實現了職業教育與工作崗位的零距離對接。

四、課程教學模式

該課程采用“一體三結合”的教學模式，即階段性理論學習與離散手工模擬實訓、離散電算化模擬實訓相結合；手工綜合實訓與電算化綜合實訓相結合；校內仿真實訓與企業頂崗實習相結合。

（一）階段性理論學習與單項仿真實訓相結合。經過咨詢行業專家、市場調研等方式，根據實際工作崗位對應用型人才的需求，圍繞專業核心能力，實行“理實一體化”教學模式，基于會計工作過程安排實踐教學內容，教學過程體現職業活動，各環節教學做與離散型實訓同步進行，交互運用，理論知識指導實踐訓練，實踐訓練鞏固理論知識。

（二）集中性綜合仿真實訓與電算化上機實訓相結合。在全課程教學結束后，集中安排2周的課程綜合實訓，手工仿真賬務處理與電算化上機處理交互進行，實現手工賬與電算化賬的銜接。在仿真工作情境（手工實訓室、多功能實訓室）中，利用全真賬證表和仿真情景案例進行手工實訓。手工實訓完成后，在仿真工作情境（電算化實訓室）中，根據手工實訓的過程材料和結果數據，使用會計軟件組織學生進行上機實訓。該項綜合實訓與上機實訓相結合，一方面可以鞏固學生會計業務處理能力，提高綜合實踐能力，另一方面可以使學生熟練使用和掌握現代財務軟件，提高職業勝任能力。

（三）仿真實訓與會計咨詢服務中心真賬實訓、校外頂崗實習相結合。為了實現零距離就業，除了充分利用校外實習基地外，以課程組教師為核心，在校內建立工廠化的實訓基地――會計咨詢服務中心。真實賬務流程，真實票據、親自參與報稅，全真的資料，全真的操作，全真的感受，讓學生按手工賬、電腦賬、納稅申報等對會計工作進行一系列的崗位技能操作。

五、課程教學方法

該課程教學方法主要包括六步教學法、角色扮演法、案例教學法、小組討論法等。

（一）六步教學法。將教學組織分為資訊、計劃、決策、實施、檢查、評價六步。以學生為主體完成相關工作任務所需知識、技能、準備等信息搜集，制定課程教學方案，并準備各項教學資料。教學實施過程中，教師著重指導學生按照規范化的要求和會計工作流程實施模擬工作過程，并以“過程+結果”的方式進行課程考核。

（二）角色扮演法。劃分學習小組，每小組指定不同人員分別扮演出納、會計、業務辦理人員、會計主管、企業負責人等角色，模擬有關經濟業務辦理過程，使學生體驗不同角色的崗位任務和崗位職責。分崗進行模擬實訓時采用角色扮演法，使學生真切體驗會計工作過程。

（三）案例教學法。以實際案例辦理為例講解有關業務辦理的相關法律法規規定及業務辦理流程，增強教學的真實感和指導性，其操作流程為“以例激趣――以例說理――以例導行”。會計特殊業務處理、會計崗位職業道德與風險防范等內容采用案例教學法進行教學。

（四）名嘴課件指導教學法。推薦給學生一些參考書目及會計學習網站，鼓勵學生自主學習。

六、課程設計特色

（一）在實踐教學方面，實現“項目化、遞進式、成長教學模式”。將學生的實踐教學過程按照會計職業崗位的劃分，結合教學進度內容，按照工作項目，安排了“認知實踐”“基本技能實踐”“同步單元模擬實踐”“綜合模擬實踐”“社會頂崗實踐”等數個循序漸進的環節，從而實現學生技能成長的“操作型、核算型、復合型”三個遞進層次。

（二）以省級精品資源共享課和省級特色專業為支撐，彰顯“課崗證融合，課賽貫通，以賽促訓”，實現畢業與上崗零過渡。該課程在熱萆杓粕希一方面以企業的真實工作任務為載體設計教學過程，實現了教學過程與工作過程相一致，另一方面積極追蹤和研究國家職業資格標準，按照職業資格考試的要求，將職業資格考試的要素引入教學過程，構建了一套基于工作過程“課崗證融合”的課程體系。對本專業實行雙證書三年規劃：會計從業資格作為必考證書，與畢業證掛鉤，納入到課程評價體系中，同時將助理會計師證書、涉外會計從業資格證、審計師證等作為備考證書，提供相應的教學保障或培訓服務，實現了課程教學內容與技能考試要素的深度融合。

篇2

關鍵詞:房地產開發企業;非貨幣性拆遷;財稅問題

近年來,隨著我國城市建設步伐的進一步加快,積極開展的城鎮房屋拆遷工作對提高城鎮居民居住水平、改

善城市面貌、完善城市功能、促進經濟社會發展發揮了重要作用。同時,城鎮房屋拆遷法規、政策日益完善,有效地規范了城鎮房屋拆遷行為,維護了拆遷當事人的合法權益,保障了建設項目的順利進行。其主要做法是:房地產開發企業對拆遷戶的補償主要采用非貨幣性補償方式,即房地產開發企業與被拆遷人(企業或個人)達成協議,按拆遷面積返還給被拆遷人房產,超過拆遷面積部分按市價或協議價銷售給被拆遷人,也就是通常所說的“拆一還一”補償方式。為規范上述行為,自2001年6月13日起,國務院和國務院辦公廳先后頒布了《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號,以下簡稱《條例》)、《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》和《關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》。2004年建設部又相繼出臺了《城市房屋拆遷估價指導意見》和《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》。各地也制定了相應的地方性法規、規章和政策,例如廣西壯族自治區政府出臺實施的《城市房屋拆遷管理條例》細則。但在相關財稅政策方面,財政部和國家稅務總局對政府拆遷非貨幣性補償所涉及的財稅問題沒有系統地出臺相關規定,只是各地自行零散出臺了一些政策,因此,各地方房地產開發企業感覺無所適從,對上述業務不知如何進行財稅處理。為此,本文從會計準則要義及相關稅收政策精神入手剖析此類業務的財稅問題內涵,并嘗試尋找出解決房地產開發企業對非貨幣性拆遷補償業務涉及會

計處理和稅務清繳的具體方法。

一、非貨幣性拆遷補償的會計問題解析

在筆者接觸的房地產開發企業中,采用非貨幣性補償方式返還給被拆遷人房產的,由于拆遷補償協議上一般只反映拆遷及補償的面積,而不反映其價值量,相關企業在會計處理時,大多將“實物補償方式”誤解為“非貨幣性資產交換”,在會計核算上按照《企業會計準則――非貨幣性資產交換》的規定進行賬務處理,即只將收到的超補償面積的補差現金確認為銷售收入,而對補償給被拆遷人的房產價值既不確認收入,也不確認“開發成本”。

這種處理方式表面看似合理,實質上是偷換概念,錯用會計準則。從會計準則適用角度分析,根據實質重于形式原則,就其交易的實質,這其實就是以新換舊,即房地產開發企業用新建房產換入被拆遷人的舊房產的一項交易。這項補償業務分別由“購買”和“銷售”兩部分組成,應適用《企業會計準則――收入》和《企業會計準則――建造合同》進行會計核算,即房地產開發企業先從被拆遷人手中購入舊房,再將新房以相同的價格出售給被拆遷人。但在實務中因無法確定其計量價格,這類業務操作手法不具備可操作性。為此,筆者再從稅法的角度來分析上述問題,在非貨幣性補償形式下,房地產開發企業返還給被拆遷人的房產應按“成本價”確認“計稅收入”,繳納營業稅金及附加。從這一點看,要取得這個計量價格必須等到項目完工清算后才能得出,從時間上看,這是不現實的問題,但根據《企業會計準則――建造合同》中對合同收入與合同費用的確認規定,房地產開發企業按上一年完工并已實際銷售房產的平均成本作依據進行會計處理,等該項目完工清算時再根據實際成本進行相應地調整,這樣這個問題可迎刃而解。具體方法如下:

(一)補償房產計量價格的確定

由于項目完工時實際發生成本里面包括拆遷時暫估入賬的部分成本,這樣構成項目的成本(暫估入賬部分成本)成為一個循環,導致不能得出真實的計量價格,但可以根據實際情況選擇以下幾種方式來確定完工時較為接近真實成本的計量價格。

第一,不考慮非貨幣性補償部分的成本法。

如果發生非貨幣性拆遷補償部分涉及金額不多,可以根據會計上的重要性原則,不確認此部分的金額,以項目實際發生的成本剔出暫估入賬的成本后的成本計算得出計量價格。企業計量價格=(項目實際成本-暫估入賬成本)÷可售面積;計量價格=企業計量價格×補償面積。

第二,修正成本法。

以上一項目平均成本為基礎,用上一項目到本項目完工期間的平均經濟增長率來進行修正。企業計量價格=(上一項目的平均成本×上一項目至本項目完工時的平均經濟增長率)÷可售面積;計量價格=企業計量價格×補償面積。

第三,核定成本法。

以主管稅務機關或物價部門核定的“成本價”為準。

第四,成本還原法。

本方法是利用數學原理及工具建立模型求解得出,所以也稱數模求解法。

假設:某房產開發公司開發A項目的全部成本為2000萬元,開發的建筑面積為18000平方,其中:可用于對外銷售部分面積為15000平方,用于拆遷補償部分面積為3000平方,由于拆遷補償部分對價成本我們不知道,設定為M,那么整個項目的開發成本為2000+M;則有下列等式成立:

[(2000+M)÷18000]×3000=N

公式解析:[(2000+M)÷18000]為A項目的企業成本;[(2000+M)÷18000]×3000為用于拆遷補償部分的成本;M即是我們用于拆遷補償部分的成本。

那么上述公司可轉化為如下通用公式:

[(開發項目發生成本+M)÷項目開發面積] ×用于補償部分面積=N,N即為計量價格。

用此方法計算出來的成本即為還原的真實成本。

(二)房地產開發企業的會計處理

根據企業經營活動,實際發生此項經濟業務時:

借:開發成本――土地征用及拆遷補償(已完工項目平均成本)

貸:其他應付款――其他 (已完工項目平均成本)

完工時:

先根據實際成本調整非貨幣性補償部分計量價格

借:開發成本(實際成本與已完工成本之差)

貸:其他應付款――其他(實際成本與已完工成本之差)

結轉完工產品成本

借:開發產品(實際發生的成本)

貸:開發成本(實際發生的成本)

在房產移交被拆遷人時:

確認收入及相關稅費

借:其他應付款――其他(調整后的計量價格)

貸:營業收入(調整后的計量價格)

借:營業稅金及附加(以營業收入為依據進行計算)

貸:應交稅費(以營業收入為依據進行計算)

結轉成本

借:營業成本

貸:開發產品

兩種會計處理方法相比,按收入和建造合同方法進行會計核算,能更好地體現會計的實質重于形式原則,所提供的會計數據更相關、更準確,并可與稅法及稅務相關政策更好的銜接,因此收入和建造合同方法是核算非貨幣拆遷補償業務最好的會計方法。

二、非貨幣拆遷補償稅務問題解析

從非貨幣拆遷補償業務涉及的稅務問題看,難點在于營業稅和土地增值稅的相關問題上,而對于所得稅由于各地稅務機關認定比較統一,計繳規定和原則較為清晰。因此,筆者從營業稅和土地增值稅兩個方面對稅務問題進行深入解析:

從應納營業稅角度看,難點是如何界定政府拆遷補償。現有的具代表性的政策有:國家稅務總局于1997年的《關于征用土地過程中征地企業支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》(國稅函[1997]87號),該文件規定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入,應按照營業稅“銷售不動產――其他土地附著物”稅目征收營業稅。另外,根據《營業稅稅目注釋(試行稿)》(國稅發[1993]149號)的規定,土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為不征收營業稅(有人將其理解為對被收回土地使用權的補償不征收營業稅)。2007年國家稅務總局《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》(國稅函[2007]768號)規定:“房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時,其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶,并獲得了相應的經濟利益,根據現行營業稅有關規定,應按‘銷售不動產’稅目繳納營業稅;被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另一處不動產所有權,該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。”還有《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》國稅函[1995]549號“對外商投資企業從事城市住宅小區建設,應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定,就其取得的營業額計征營業稅;對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分,由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅,對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施(如居委會用房、車棚、托兒所等),凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的,不再征收營業稅。”

綜上所述,國家收回土地使用權,支付的拆遷補償費中,無論是支付拆遷補償費的一方還是收到補償費的一方均不需征收營業稅。但如果不是上述情況,則雙方均需要征收營業稅。但由于國家稅務總局未能解釋出怎樣的拆遷是屬于國家收回土地使用權,如:國家或政府委托城市投資公司或專業拆遷公司支付的拆遷補償費是否屬于國家收回土地使用權等沒有明確的規定,所以各地方稅務機關在出臺有關拆遷補償此類業務的稅收政策時,也有不同的規定:

《江蘇省地方稅務局關于拆遷安置有關營業稅問題的批復》蘇地稅函[2000]309號的具體內容如下:根據《營業稅暫行條例》以及《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅若干問題的批復》(國稅函發[1995]549號)精神,納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋,不論以何種方式結算價款,以及拆遷人取得的房屋作何用途,均應屬于營業稅的征稅范圍,應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。

《重慶市地方稅務局關于房屋拆遷過程中有關營業稅政策的通知》渝地稅發[2002]156號:被拆遷人與拆遷人(企業或個人,以下同)實行房屋產權調換形式補償的,被拆遷人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款,暫不征收營業稅及附加稅費。在拆遷原房過程中,被拆遷人選擇貨幣補償(安置)方式,所取得的貨幣補償(安置)價款,暫不征收營業稅及附加稅費。

廣東省《關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復》(粵地稅函[1999]295號)規定,在城市改造建設中支付給被拆遷戶得拆遷補償收入,凡經縣級以上政府批準,國土局及有關房地產管理部門發出公告,限期拆(搬)遷的地(路)段的,被拆遷戶取得的拆遷補償收入(包括貨幣、貨物或其他經濟利益)暫不征收營業稅。

福建省地方稅務局《關于拆遷補償業務征收營業稅問題的通知》(閩地稅發[2004]63號)規定:拆遷人給予被拆遷企業和個人補償安置的房屋,不論其以何種方式結算價款,均屬于營業稅的征稅范圍,應按“銷售不動產”征收營業稅。拆遷人支付的拆遷補償金應作為成本費用列支,不得沖減其“銷售不動產”的計稅營業額。被拆遷企業和個人因拆遷取得的房屋(或土地)拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋,除下列兩種情況外,均應征收營業稅。被拆遷企業和個人取得政府財政部門支付的房屋(或土地)拆遷補償費及其他補助費,暫免征收營業稅。被拆遷個人因自用普通住房拆遷,所取得的補償費或拆遷過程中發生的房屋等面積產權調換,暫免征收營業稅。

天津地稅局(津地稅流〔2007〕10號)對政府因道路、橋梁、綠地等非經營性用地收回土地使用權,給予原用地企業地上建筑物及構筑物的補償性收入,不征收營業稅。

北京地稅局(京地稅營〔2007〕488號)對于停產停業補償、機器設備補償、員工失業補償等不屬于營業稅征收范圍,不征收營業稅。

各地方稅務機關對拆遷補償是否征收營業稅不統一的主要原因是:對如何界定政府拆遷行為的認識沒有統一。根據國家不對國家征稅的原理,如果拆遷補償是需要國家或政府承擔的,不論補拆遷人是從財政取得拆遷補償還是從城市投資公司或專業拆遷公司取得都有應歸屬于政府拆遷范疇,不征收營業稅。如果拆遷補償是不需要國家或政府承擔的,則取得的拆遷補償應按“銷售不動產”征收營業稅。同理,如果是采用非貨幣拆遷補償方式安置被拆遷戶的,無論其怎樣結算均應視同全額銷售,原因是假設用貨幣補償被拆遷戶,而被拆遷戶用貨幣購買商品房時,拆建單位也是需要將該商品房作為銷售處理的(政府政策性拆遷除外)。上述兩種會計處理方法相比,按收入和建造合同方法進行會計核算,雖然多交了置換部分收入的營業稅金及附加,但是也為相關企業在進行土地增值稅匯算清繳時減少很多問題,因為如果按非貨幣性資產交換模式進行會計核算和納稅,當地稅務機關可以依據營業稅相關法規強制要求補繳該部分營業稅金及附加,而相關企業因無相應政策支持而極可能被迫上繳。

從應納土地增值稅角度看,根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定:拆遷補償費作為房地產開發成本屬于進行土地增值稅清算時的扣除項目。對于房地產開發企業以產權調換作為拆遷補償的,根據國稅函[2007]768號的文件精神,房地產開發企業將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶,即認定其是獲得了相應的經濟利益的。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定,收入包含轉讓房地產的全部價款及有關經濟利益。因此,除政府政策性拆遷或有特殊規定外,房地產開發企業以非貨幣拆遷補償方式開發也需要征收土地增值稅,關鍵問題是土地增值稅計稅依據的確認。一般以營業稅計稅依據來確認。在征收方式上,一般先在產權轉移時先進行預征,最后進行整個項目的土地增值稅清算。需要注意的是,按非貨幣性資產交換方法進行會計核算計算營業金額,如果當地稅務機關對其補繳,則這部分補繳的營業稅金及附加不能列入開發成本進行土地增值稅的抵扣,會給相關企業帶來很大的稅務風險。

篇3

摘 要 我國國家稅務總局于2006年就房地產企業土地增值稅相關事項出臺《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，該通知打破了傳統以預征為主的繳納方式，實行清算繳納方式，至此以來，使得土地增值稅在房地產企業稅費中占據較大的比例。因此本來對房地產企業土地增值稅會計與稅務處理方法進行了較為系統的研究，以期對現代房地產企業土地增值稅會計處理提供必要的理論基礎。

關鍵詞 房地產企業 土地增值稅 會計處理方法 稅務處理方法

一、房地產企業土地增值稅分類

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》對房地產企業土地增值稅進行分類。其中依據企業類型不同可將房地產企業劃分為主營房地產業務的企業與兼營房地產業務的企業，具體內容如下：

（一）主營房地產業務的企業

以當期營業收入承擔的土地增值稅而言，其借記科目主要表現為：針對于房地產開發企業的經營稅金及附加；針對于外商投資房地產企業的經營稅金；針對于股份制試點企業的股份制等；其應貸記的科目有：應交稅金；應交土地增值稅。

（二）兼營房地產業務的企業

以當期營業收入承擔的土地增值稅而言，其借記科目主要表現為：針對于工業、商業、外商投資等企業的其他業務支出；針對于金融企業的其他營業支出；針對于餐飲、游樂等企業的營業稅金及附加；針對于旅游、投資等企業的營業稅金；針對于外商投資銀行的其他營業稅金等。其應貸記的科目有：應交稅金；應交土地增值稅。

二、房地產企業的分類

依據工程項目完成的情況，可將房地產企業劃分為轉讓的國有土地使用權連同地上的建筑物及其附著物、項目全部竣工結算前轉讓的房地產及項目竣工或辦理結算后三大類。

（一）轉讓的國有土地使用權連同地上的建筑物及其附著物

對于轉讓時應繳納的土地增值稅而言，其借記科目主要表現為：固定資產清理，在建工程，專項工程支出及固定資產購建支出等科目；其貸記科目主要表現為：應交稅金；應交土地增值稅。

（二）項目全部竣工結算前轉讓的房地產

就預繳的土地增值稅來說，其應借記的科目有：應交稅金；應交土地增值稅。其應貸記的科目有：銀行存款。

（三）項目竣工或辦理結算后

在對土地增值稅清算進行清算時，應做好調整前期征繳土地增值稅款工作。同時，對稅務局土地增值稅清算報告科學合理編制，最終計算確定土地增值稅清算金額，其中應借記的科目主要表現為：營業稅金及附加――土地增值稅，待攤費用――預繳土地增值稅。其應貸記的科目有：應交稅費――應交土地增值稅。

需對稅額進行補交時，其應借記的科目有：應交稅費――應交土地增值稅；其應貸記的科目有：銀行存款。需退稅時，其應借記的科目有：銀行存款；其應貸記的科目有：應交稅費――應交土地增值稅。

三、房地產企業土地增值稅稅務處理方法

國稅發[2006]31號文件規定：“房地產開發企業從會計視角上所確認的預售收入在稅法中主要表現為應繳納企業所得稅的銷售收入。”

國稅函[2008]299號文件規定：“房地產開發企業通常依據當年實際利潤據實分季預繳企業所得稅，其中開發產品在開發過程中通常以預售方式銷售取得預售收入，按照規定的預計利潤率分季計算出預計利潤額，并直接計入利潤總額預繳。另外，開發產品完工、結算計稅成本后需結合實際利潤實現再次調整。”

《企業所得稅法實施條例》規定：“房地產開發企業預繳的土地增值稅需在預計利潤中進行扣除。”這里所提及的預繳的土地增值稅主要指的是營業稅金及其附加。

下面介紹處理房地產企業土地增值稅的土地成本分攤方法。

房地產開發企業的開發產品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即建筑成本構成比較復雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發產品相關的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用；土地成本構成則比較簡單，即取得用于開發的土地及土地使用權的全部支出。

下面對土地成本分攤方法的售房屋面積比例法進行論述。對于同一小區內開發的結構、用途不同的房屋，一般情況下，建筑成本可采用估價修正法進行計算分攤，土地成本可采用售價比率法進行計算分攤，而且這兩種方法應合并進行，分步實施。

四、房地產企業增值稅會計處理策略

（一）土地增值稅的納稅籌劃

轉變房地產項目開發方式。一是房地產企業依據暫免征收土地增值稅政策，積極與其他企業合資建房，以此減免房地產企業土地增值稅，降低房地產企業成本；二是房地產企業依據相關稅收優惠政策實行房屋租賃，租賃體制下的房地產企業僅需交納房產稅，以此大大降低了房地產企業的稅負水平。

合理利用扣除項目降低應納稅額。房地產企業采取有效措施盡可能降低借貸利率，如當房地產企業實際發生的利息超過稅法規定的開發成本可扣除比例的5%時，需要企業出示金融機構證明，之后依據國家相關稅法規定對開發成本、開發費用及其他可扣除項目進行分項計算，反之亦然。

（二）新增房地產會計科目

隨著我國會計制度的改革和房地產業突飛猛進的發展，房地產企業傳統的會計科目和核算方法已經不能夠滿足現行房地產企業會計核算的需求，因此，這就需要現行房地產企業在《企業會計制度》的指導下新增會計科目。總結而言，主要新增五大房地產會計科目：一是“開發成本”科目。由該科目承擔房地產企業開發費用和成本的核算業務；二是“周轉房產品”科目。由該科目承擔安置拆遷居民周轉使用房屋核算業務；三是“開發產品”科目。由該科目承擔已開發完工、經驗收合格的房地產核算業務；四是“開發間接費用”科目。由該科目承擔除行政管理部門承擔費用以外的其他間接費用核算業務；五是“出租開發產品”科目。由該科目承擔用于出租經營但未轉為固定資產的土地和房屋核算業務。之后，將其五大新增科目一并計入報表的“存貨”項目。

（三）不斷完善房地產企業收入核算

（1）正確確定和應用收入確認標準。就我國現行房地產企業商品銷售而言，其主要包括四個步驟，即簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工作竣工驗收合格并交付買方驗收以及辦理產權過戶手續。以上四個環節在房地產商品銷售正確確定和應用收入確認過程中缺一不可，一旦出現四環節的缺失，勢必會給房地產企業帶來諸多風險，為此，這就要求我國房地產企業堅持正確確定和應用收入確認標準，進而，保障房地產企業收入核算工作的順利高效開展。

（四）不斷完善信息披露內容，進一步提升房地產開發企業信息披露中的信息含金量

首先是加強項目現金流量信息的披露力度。現行房地產企業經營活動現金流量包括銷售房地產收到的現金、購買工程物資以及支付工資，實行分項目現金流量信息的有效披露，有助于提高其先進流量信息的有用性；其次是不斷增加土地儲備量及成本構成的信息，實現對其信息的披露有助于房地產企業信息使用者準確的判斷土地儲備的信息。

五、結語

受會計與稅務處理差異性的影響，以致企業在實際繳納土地增值稅優先于企業所得稅前將發生會計上確認費用滯后現象。就房地產開發企業來說，其所得稅受其他因素影響不大，特別注意的是房地產開發企業在填報企業所得稅年度納稅申報表時應考慮到資金的擁有時間價值。另外，房地產開發企業在處理會計稅務處理時應善于利用稅收優惠政策，以降低企業稅負，增加企業經濟效益。

參考文獻：

[1]嚴雪.房地產開發企業預繳期所得稅的會計與稅務處理.中國鄉鎮企業會計.2012（10）.

[2]白建平.房地產企業稅務籌劃的經濟效應分析.中小企業管理與科技（下旬刊）.2012（08）.

[3]劉洋.有關房地產稅務籌劃思考.現代經濟信息.2012（22）.

[4]李洪芳.房地產業的稅收籌劃探討.中外企業家.2012（17）.

[5]李曉霞.房地產企業的融資費用在土地增值稅清算環節的稅務處理.知識經濟.2012（21）.

[6]劉巖.對房地產公司稅務風險控制的思考.現代商業.2012（34）.

篇4

【關鍵詞】房地產；成本；核算；控制

當前，房地產開發企業在核算開發成本時，主要存在著成本核算的對象較為模糊、成本費用分配的方法不合理、成本核算周期模糊、竣工決算拖延這四個方面的問題，針對這些問題，要對癥下藥，明確核算對象的歸屬，采用合適的方法進行成本分配，根據項目的具體情況，確定成本核算周期，及時進行竣工核算。房地產開發企業應充分重視上述問題，加強自身管理。

1.房地產成本的核算與控制措的重要性

房地產開發企業主要通過對土地的使用、房屋的建設和銷售過程中，使企業獲得效益，完整的房地產項目開發過程包括土地建設和開發、房屋建設經營、城市和公共基礎設備的開發建設、銷售房屋和商品房的售后服務等多種多樣的經營業務。隨著，房地產行業的繁榮發展及外部環境的復雜化，造成房地產企業之間競爭日益加劇，房地產開發項目的運行成本不斷增加，同時房地產開發項目的復雜性、商品性、資金投資大、建設周期長、風險大等一系列的經營特點，也造成企業效益減少，良好的成本核算工作，可以清晰、及時、全面的反映房地產開發項目開發成本，從而有力管控成本、降低經營風險，保證房地產開發項目的順利進行。

2.房地產成本的核算與控制措施分析

2.1統一確立成本核算對象

在會計準則中并未對成本核算的對象進行明確規范，但是隨著房地產不停地進行分期開發，不一樣的產品形態被展現出來，這就要求會計人員應該在開發前對開發的一系列產品（如房產類型、開發分期、樣板房、配套的公共建設及裝修等）進行充分的了解，深入的研究，根據研究確定成本核算的對象。不論成本核算對象有多少種，都要始終遵循統一的原則來確立成本核算的對象，這樣方便于成本費用的整理，成本費用結算的及時性，可以起到監控成本的目的。如果開發工程量較小的項目，可以將整個項目設為獨立的成本核算對象；如果開發工程量較大、工期較長的工程，可以把同類型且同期開發的房地產作為一種成本核算對象，也可按使用功能對工程成本核算對象進行劃分，如游泳池、幼兒園等等。當劃分原則被確立，劃分成本核算對象就清晰可見，這可以減少非正常費用的列支，提高核算成本的真實性及效率性，把不可控因素降到最低。若成本劃分的太細，就會加大工作量，核算工作就會變得繁雜重復，勢必加大成本效益。

2.2將目標成本管控與成本核算有效結合

為有效落實目標成本管控體系、規范成本核算，故通常要求在各部門間使用統一的成本科目體系，成本科目不僅是會計核算的工具，也是各部門進行成本管控的重要手段。在簽訂合同的環節，作為合同審批的手續或流程，應注明該成本項目的科目代碼、成本科目名稱、目標成本金額、是否已有同類合同簽訂、金額多少、本次擬簽訂合同金額多少，在審核的各個環節一目了然，既簡便有可控。在審核工程款支付的環節，某具體合同已發生成本、已支付款項也清晰易查，便于核對和審核。

2.3提高預估成本的可靠性

財務人員在利潤結轉的時候，工程費用并未結算完畢，導致預估成本時沒有充分依據，核算成本必然失去真實性。此時，可按照工程決算報告對成本進行預測，得出來的結果可靠許多；若此時決算報告未編輯出來，可依據工程造價預決算報告進行估算，相對來說結果也會可靠一些；若連預決算報告也沒有的話，則依照工程監理或者內部預決算來預估成本，此方式可靠性低于前兩種。當然，企業也可以組織人員建立滾動式預算來監控成本，以動態的形式表現出預算的執行情況，把實際運行和預算的差異區分出來，降低因估算成本不同出現再沖回，或者認為調節成本的現象發生，增加可信度。由企業內部的審計部門定期對預估成本進行審計，必要的可以進行專項審計，監控核算成本，摒棄利潤失實的情況。

2.4注重開發與銷售環節的會計核算

隨著《新企業會計準則》的修訂和頒布實施，對傳統的會計處理模式進行了重大的調整和創新改革，是會計處理里程中的重要分水嶺。房地產開發企業實施會計核算活動過程中除了根據原有的核算制度要求外，還需按新準則的標準方式，重點關注企業開發與銷售環節的會計核算。這就要求企業相應地設置“開發成本”、“銷售成本”條目，以專門核算企業開發和銷售過程產生的費用；設置“開發和銷售間接費用”條目，用以專門核算除了管理耗費之外，為完成開發與銷售房產過程產生的間接性費用；對順利完工并且檢驗合格的房產項目設置相應的“開發產品”條目并進行核算，對完成銷售環節的房產項目設置相應的“銷售產品”條目并進行準確核算；針對開發與銷售過程中，用于租賃性質但不屬于固定資產的房產和土地設置相應的“租賃開發產品”條目，針對安置拆遷居民所使用的房屋設置相應的“周轉房”條目，并在核算環節加以認真核對。

2.5及時進行竣工決算

房地產開發項目竣工決算前，必須擁有已經發生的成本費用的細致、全面的記錄，對于未建設完成的項目，房地產開發企業可以根據實際情況，對可能發生的成本費用進行估計，企業應加強對成本預估人才的培養，提高會計人員相關的業務素質。在會計核算方面，可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目成本。由于這部分工程支出通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。

2.6充分考慮稅收因素

房地產企業的稅負很高，除按預售款或銷售收入的5%計征營業稅（另有附加），還有按增值額30-60%計征的土地增值稅、和25%的企業所得稅。因此，從廣義成本的概念，稅收成本也是構成整個開發項目成本的極為重要的方面，房地產開發企業無不加以重視。因而各種稅收籌劃應運而生，而如何合理設置成本核算方式也是稅收籌劃工作得以落實的重要手段，成本核算不僅是內部管控的重要手段，也是各項稅收計算的依據和載體。因此、合理設置公共成本費用的分攤方法、如何合理界定營銷費用與開發間接費用都非常必要。在現實中，經常有開發企業在項目之初首先搭建臨時建筑――售樓部，誠然售樓部的開發公司的門面、也是推銷開發產品的窗口，售樓部建得高端大氣上檔次不僅是公司形象的表現，對今后開發產品的銷售具有重大的影響。但是很多開發企業在報建時就以“售樓部”報建、會計核算時計入銷售費用，實際上公司的設計部、工程部、開發部等均在此售樓部辦公，這些部門的費用可以列入開發間接費用，計入開發間接費、還是計入銷售費用的最主要的影響在于在計算繳納土地增值稅時前者可以作為扣除項目，并享受20%的加計扣除，而后者不管實際發生多少都包括的扣除項目的5%開發費用中。

3.結語

房地產行業應加強對成本核算的重視力度，善于發現問題，解決問題，財務人員也應加強對自身的專業素養，不斷學習提升自身知識層面高度，加強對成本核算的管理，實現成本核算科學化、精準化，最終提高企業成本價值的控制能力，實現企業長久、穩步發展的目標。

參考文獻：

[1]羊玲.房地產企業成本核算的相關探討[J].財經界（學術版），2013（1）.

[2]張迪.房地產企業成本核算若干問題的探討[J].中國外資，2011（19）.

篇5

電腦做賬應如何交接,要注意哪些?(北京市　姚舒)

在線爭家:

通常主要注意以下兩點:

1　把要交接的賬簿打印出來,移交人、接交人、監交人簽字確認。

2　給接交人用戶注冊,設置相應權限;移交人用戶注銷。差錯更正

2009年末,我公司賬面虧損50萬元,2010年1月份自查時發現12月份多記成本2萬元,2009年度賬戶已經結賬,我單位1月份應如何進行賬務處理?(河北省　田玉海)

住線專家:

借:庫存商品

貸:以前年度損益調整――主營業務成本

借:以前年度損益調整――主營業務成本

貸:利潤分配――未分配利潤

千萬別忘了,在企業所得稅匯算清繳時要把這筆也考慮進去。

物資盤盈的處理

企業盤盈的存貨、固定資產如何做會計處理?(北京市　張曉)

在線專家:

企業盤盈的各種材料、產成品、庫存商品等存貨,借記“原材料”、“庫存商品”等科目,貸記“待處理財產損溢”科目。

企業在財產清查中盤盈的固定資產,作為前期差錯處理。盤盈的固定資產通過“以前年度損益調整”科目核算。股利分配

我公司為有限責任公司,2009年底“利潤分配――未分配利潤”貸方余額為58萬,2010年1月想把未分配利潤,分給投資人(都是個人投資),但不知道應該怎么做分錄。我們想2月發到股東手里,不知道這個月要不要先做分錄呀,應該怎么做呢?(甘肅省　秦湘寧)

在線專家:

責公司該業務的主要處理思路:

1　做出分配股利決議時:

借:利潤分配

貸:應付股利

2　實際分配時:

借:應付股利

貸:銀行存款

應交稅費――應交個人所得稅

3　支付稅款時:

借:應交稅費――應交個人所得稅

貸:銀行存款

內部往來差錯更正

2009年集團公司從我所在的子公司調回100萬,我當時做成了借記應付股利,貸記銀行存款了,但是到了2010年才發現,應該是借記內部往來,貸記銀行存款,那么我在2010年是不是需要用以前年度損益調整這個科目來調整?可以不用改資產負債表的期初數么?具體怎么做好呢?其中不涉及到稅金問題。(河南省　孫園園)

住線專家:

應付股利與內部往來都是資產負債表賬戶,因會計前期差錯進行調整,不需要通過“以前年度損益調整”會計科目,直接:

借:其他應收款――內部往來

貸:應付股利

只有會計前期差錯涉及利潤表賬戶的,才要先通過“以前年度損益調整”,再從“以前年度損益調整”轉到“利潤分配――未分配利潤”。印花稅的處理

請問印花稅的賬務處理是:

借:管理費用費――印花稅

貸:銀行存款

還是:

計提:

借:管理費用――印花稅

貸:應交稅費――印花稅

繳費:

借:應交稅費――印花稅

貸:銀行存款

(天津市　章淑容)

在線專家:

1　企業在稅務部門預先購買的印花稅,會計處理:

借:管理費用――印花稅

貸:銀行存款

2　企業通過計算應繳納的印花稅,存在與稅務部門結算印花稅的會計處理:

借:管理費用――印花稅

貸:應交稅費――印花稅

交納時:

借:應交稅費――印花稅

貸:銀行存款

3　購入、投資與資產相關的,需承擔的相關稅費,這里的稅包括印花稅,印花稅直接計入相關成本,會計處理:

借:××資產(資產中包含支付的相關稅費,含印花稅)

貸:銀行存款

生物資產的處理

我們公司是工業企業,因廠區內部空地較多現購回很多樹木進行綠化,我個人覺得應該進入管理費用或是在建工程(因廠區是剛轉讓來的),但是我們領導說這樹木以后是會增值的應該做生產性生物資產,煩請看看到底該做什么科目。(湖南省　施淇淇)

在線專家:

《企業會計準則第5號――生物資產》將生物資產定義為:“生物資產,是指有生命的動物和植物。”生物資產分為消耗性生物資產、生產性生物資產和會益性生物資產。

消耗性生物資產,是指為出售而持有的、或在將來收獲為農產品的生物資產,包括生長中的大田作物、蔬菜、用材林以及存欄待售的牲畜等。

生產性生物資產,是指為產出農產品、提供勞務或出租等目的而持有的生物資產,包括經濟林、薪炭林、產畜和役畜等。

公益性生物資產,是指以防護、環境保護為主要目的的生物資產,包括防風固沙林、水土保持林和水源涵養林等。

消耗性生物資產屬于企業的流動資產;生產性生物資產、公益性生物資產屬于企業的長期資產。

如果您企業完全按照企業會計準則編制財務報告,并在財務報告附注中有遵循企業會計準則的聲明,則根據生物資產的定義和分類,企業廠區綠化顯然不符合消耗性生物資產、生產性生物資產,可劃分為公益性生物資產。由于公益性生物資產屬于企業的長期資產,因此用于企業廠區綠化必須是木本植物才能劃分為公益性生物資產;如果是草本植物,由于草本植物大多為一年生,草本植物一年后死亡,就不符合生物資產“有生命的動物和植物”定義。

如果您企業并不是完全按照企業會計準則編制財務報告,并且廠區綠化并非是企業的重要事項,根據重要性原則,建議還是將廠區綠化費用計入在建工程、長期待攤或管理費用(要根據具體情況)為好。

土地使用權的處理

我所在的公司于兩年前購買一塊地同時在此土地上修建廠房一棟,原來為此兩項所支付的款項計入了“在建工程”科目,如今廠房已經建好,并已經投入使用,我該如何做分錄?若從“在建工程”轉入“固定資產”科目,那土地是否也應該計提折舊?(吉林省　鄒麗麗)

在線專家:

企業自行建造的固定資產,固定資產的初始成本并不包括“土地使用權”,土地使用權在“無形資產――土地使用權”明細科目核算。因此,在建工程科目不核算土地使用權成本,在建工程轉入固定資產自然也不會將土地使用權轉入固定資產。土地使用權按無形資產進行攤銷。所得稅退稅的處理

假設A企業2月份業務:

借:應收賬款　117

貸:主營業務收入　100

應交稅費――應交增值稅(銷項稅額)17

借:庫存商品　50

應交稅費一應交增值稅(進項稅額)　8.5

貸:應付賬款　58.5

這里進項和銷項的差額8.5元月末該怎么做轉賬分錄?還有如果進項是100元,銷項是50元,那月末還要做轉賬分錄嗎?(遼寧省　童梅)

在線專家:

1　如果上月留抵稅額是0,那么:

借:應交稅費――應交增值稅(轉出未交增值稅)　8.5

貸:應交稅費――未交增值稅　8.5

2　這種情況下,月末就不用做分錄了。

丟失車輛發票,無法上牌如何辦呢?

我單位剛從一家雪鐵龍4S店買了一輛雪鐵龍C5小汽車,經手的司機粗心將購車發票丟失,導致我單位無法給新車上牌,請問,有什么辦法嗎?(北京市　祝四明)

在線專家:

您單位上述的情況,可采取重新補開機動車銷售發票的方法解決。

《國家稅務總局關于消費者丟失機動車銷售發票處理問題的批復》(國稅函[2006]227號)針對丟失發票給出了解決方法,具體程序為:(1)丟失機動車銷售發票的消費者到機動車銷售單位取得銷售統一發票存根聯復印件(加蓋銷售單位發票專用章或財務專用章);(2)到機動車銷售方所在地主管稅務機關蓋章確認并登記備案;(5)由機動車銷售單位重新開具與原銷售發票存根聯內容一致的機動車銷售發票。消費者憑重新開具的機動車銷售發票辦理相關手續。

您單位可以向原4s店索取原發票存根聯的復印件,切記,要加蓋4s店的發票專用章或財務專用章,這是必須的程序。然后到4s店所在地主管稅務機關請求確認和備案,稅務機關在發票復印件上蓋章確認后,您單位可以回該4s店,提交發票復印件,作為4s店重新開具發票的依據。取得重新開具的機動車銷售發票,您單位可以依法辦理車輛登記掛牌。

扣繳義務人未扣繳稅款,繳納罰款是否就可以了結了?

我單位辦公樓裝修工程分包給了5個裝修單位,其中有外省一個私人裝修隊,支付價款32萬元,沒有取得發票,稅務機關檢查時,發現這個問題,要求我單位追繳個稅,并對我單位罰款。2001年的《中華人民共和國稅收征收管理法》明確,扣繳義務人沒有扣繳稅款,只承擔罰款,我單位假如承擔罰款,是否不需要追繳稅金了呢?(甘肅省　宋史葦)

在線專家:

扣繳了義務人未扣繳稅款,繳納罰款,扣繳事項并未結束。

您單位應該扣繳該個人的個稅,但是未按規定扣繳,這是非法的,《征管法》第六十九規定,扣繳義務人應扣未扣、應收而不收稅款的,由稅務機關向納稅人追繳稅款,對扣繳叉務人處應扣未扣、應收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款。

稅務機關對您單位上述應該扣繳未扣繳的行為,可以處于罰款。

上述規定中沒有扣繳的稅款,“由稅務機關向納稅人追繳稅款”,如何理解這個追繳呢?是否可以理解為扣繳人不再負責了呢?

不是的,針對稅務機關如何追繳,總局是有明確的。

《國家稅務總局關于貫徹及其實施細則若干具體問題的通知》(國稅發[2005]47號)對扣繳義務人應扣未扣、應收未收稅款的如何處理進一步明確如下:扣繳義務人違反征管法及其實施細則規定應扣未扣、應收未收稅款的,稅務機關除按征管法及其實施細則的有關規定對其給予處罰外,應當責成扣繳義務人限期將應扣未扣、應收未收的稅款補扣或補收。

您單位應扣未扣,即沒有采取任何措施,也未向稅務機關報告,責任沒有減除,稅務機關可以對您單位按規定處于罰款,同時,稅務機關應該責成您單位進行補扣或補收,這樣,這筆稅款的追繳責任仍是您單位承擔。

青苗補償費的票據如何確定

我單位是礦山單位,修建廠區周邊的道路,占用村集體土地,支付給農戶的青苗補償費合計58萬元,全部是收據,這些收據能否入賬呢?受補償農民是否應當到稅務部門給我單位代開發票呢?(陜西省　王弼均)

在線專家:

取得收據能否入賬,需要結合具體業務進行分析。

某一行為(項目)是否應當開具發票的關鍵是界定該行為是否屬于應稅行為,或者說是否屬于經營性項目。《發票管理辦法》第二十條規定,銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人,對外發生經營業務收取款項,收款方應向付款方開具發票;特殊情況下由付款方向收款方開具發票。這里,強調的是“銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人,對外發生經營業務收取款項”才需要向付款方開具發票,目前,提供發票的行為主要是征收增值稅和征收營業稅的業務,假如一項行為既不屬于增值稅征收范圍也不屬于營業稅征收范圍,則不是《發票管理辦法》規范的對象,不應該提供發票的。

上述單位支付給農戶的青苗補償費,這是給農戶的莊稼損害賠償,農戶取得的青苗補償費不具有經營性質,不屬于應稅行為_不是增值稅和營業稅的征收范圍,不需要出具發票。

支付補償費無法取得發票,礦山單位應當以何憑證入賬?《稅收征管法》第十九條規定,納稅人、扣繳義務人按照有關法律、行政法規和國務院財政、稅務主管部門的規定設置賬簿,根據合法、有效憑證記賬,進行核算。《營業稅暫行條例實施細則》對符合國務院稅務主管部門有關規定的憑證作了比較明確的界定,其中“國家稅務總局規定的其他合法、有效憑證”屬于符合國務院稅務主管部門有關規定的憑證。這里的“合法、有效憑證”包括套印稅務機關發票監制章的發票以及經省級稅務機關批準不套印發票監制章的專業發票和財政部門管理的財政票據以及經財政部門、稅務部門認可的其他憑證。稅務部門對于既不屬于取得發票范疇也不屬于支付給行政單位的行政事業性收費和政府性基金的,一般可以憑雙方簽訂的合同中確定的價格以及雙方確認的收款收據作為合法有效憑證。支付給農戶的青苗補償費,房地產開發公司可以結合補償協議、相關政府部門文件等證明材料,以收款人的收款收據確認入賬,主管稅務部門將確認其為合法有效的憑證。當然,如果由政府或者村委會代為發放青苗補償金的話,也可以向單位索要由財政部門監制的行政事業單位收據。

至于青苗補償費是否征收個稅,國家早有明確,《國家稅務總局關于個人取得青苗補償費收入征免個人所得稅的批復》(國稅函發[1995]79號)規定,鄉鎮企業的職工和農民取得的青苗補償費,屬種植業的收益范圍,同時,也屬經濟損失的補償性收入,因此,對他們取得的青苗補償費收入暫不征收個人所得稅。另外,國稅函[2008]277號文件也明確了對土地承包人取得的青苗補償費收入暫免征收個人所得稅。

如何適用混合銷售的一般規定和特殊規定?

我單位是湖南長沙一家建筑安裝企業,工程建設時,會使用外購建材、膠管、鋼筋等原材料,如何繳納流轉稅?是混合銷售業務嗎?(湖南省　陳慧琳)

在線專家:

要判斷實際發生的業務行為是否是混合銷售行為,首先,要明確,混合銷售行為的定義。

我們從法理上看,在同一項銷售行為中,即涉及應納增值稅的貨物銷售,又提供應納營業稅的勞務,這就是混合銷售。混合銷售行為的特點是:銷售貨物和提供營業稅應稅勞務是由同一納稅人實現,價款是同時從一個購買方取得的

混合銷售的納稅原則是按經營主業劃分,只征一種稅,即或者征收增值稅或者征收營業稅。我們來看,《營業稅暫行條例實施細則》第六條規定:“一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物,為混合銷售行為。除本細則第七條的規定外,從事貨物的生產、批發或者零售的企業、企業性單位

和個體工商戶的混合銷售行為,視為銷售貸物,不繳納營業稅。其他單位和個人的混合銷售行為,視為提供應稅勞務,繳納營業稅”。這是稅法中關于混合銷售的一般規定。

那么,混合銷售中的特殊規定是什么呢?

我們看,《營業稅暫行條例實施細則》第七條規定:“納稅人的下列混合銷售行為,其中包括提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為,應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額,其應稅勞務的營業額繳納營業稅,貨物銷售額不繳納營業稅;未分別核算的,由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業額”。這是混合銷售的特殊規定,不是征收單一稅種的。

《營業稅暫行條例實施細則》第十六條規定,除本細則第七條規定外,納稅人提供建筑業勞務(不含裝飾勞務)的,其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內,但不包括建設方提供的設備的價款。

根據上述規定,提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為,如企業銷售自產電梯并負責安裝及保養、維修,屬于混合銷售行為。而對提供建筑業勞務用的外購的原材料、設備及其他物資和動力進行制造建筑物、構筑物的工程作業,不屬于提供建筑業勞務的同時銷售貨物的混合銷售行為。因此,納稅人提供建筑業勞務的,其計稅營業額應當包括工程所用無論是自產或外購的原材料、設備及其他物資和動力價款,但不包括符合條件提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物和建設方提供的設備價款。

支持公租房的捐贈,是否可以適用公益捐贈政策在稅前扣除呢?

我公司是“河南十佳明星企業”,近期決定將自有的一棟職工宿舍捐贈給市房管局下屬的市公租房管理局作為公租房。請問,我公司捐贈的自有住房,可以作為公益性捐贈在計算企業所得稅時扣除嗎?都有哪些稅收文件進行規范呢?(河南省　王華民)

在線專家:

關于捐贈支出,我國法律和稅收文件均明確了扣除的原則和具體操作規定。

《企業所得稅法》第九條規定:“企業發生的公益性捐贈支出,在年度利潤總額12%以內的部分,準予在計算應納稅所得額時扣除。”這是法律層面做出的公益捐贈扣除的原則性規定。

針對上述法律規定,國務院相關主管部門聯合了《財政部、國家稅務總局、民政部關于公益性捐贈稅前扣除有關問題的通知》(財稅(2008]160號),對公益捐贈做出了具體的操作規定:企業通過公益性社會團體或者縣級以上人民政府及其部門,用于公益事業的捐贈支出,在年度利潤總額12%以內的部分,準予在計算應納稅所得額時扣除。年度利潤總額,是指企業依照國家統一會計制度的規定計算的大于零的數額。

那么,針對企業捐贈房屋作為公租房,是否是公益性捐贈呢?《財政部、國家稅務總局關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》(財稅[2010]88號)規定:“企事業單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公租房,符合稅收法律法規規定的,捐贈支出在年度利潤總額12%以內的部分,準予在計算應納稅所得額時扣除。”從上述規定看,國家是把企業參與公租房捐贈,作為公益性捐贈來規范的。

因此,你公司捐贈的自有住房,可以作為公益性捐贈,在不超過年度利潤總額12%的范圍內,在計算企業所得稅時進行稅前扣除。

加息后的理財策略

CPI居高不下,央行終于又加息了。加息政策將會對我們的理財生活產生哪些方面的影響?我們又應該如何應對呢?(廣東省　洪路)

專家:

最近短時間內,央行已經兩次調高存款準備金率和上調人民幣存貸款基準利率0.25個百分點,以抑制流動性過剩風險,可以預見我國已經進入加息通道。

加息之后,銀行定期存款收益將增加,但目前存款利率仍然是低于CPI。至于原來的定期存款是否需要轉存,主要掌握以下臨界點,在此時問之前的先支取再轉存此款合算:1年期為46天;2年期為74天;3年期為90天;5年期為131天。

在加息預期下,債券收益率曲線上穢,其中短端上行幅度高于長端,因為貨幣市場基金主要投資于短期金融工具,所以一旦加息到來,貨幣市場基金將是第一個受益者,作為貨幣基金的投資者將能享受到這種收益。加息對于股票型基金和債券型基金來說都算不上利好消息,債券型基金由于有一部分資產投資于長期債券,“轉型”肯定不會像貸幣市場基金那么靈活,而股票型基金受大盤的影響比較大,一旦管理者投資失誤,則很容易隨著股市一起下跌。基金投資者應適當調整自己的投資策略。升息能提高債市和貨幣市場的利率預期,在增持基金時可適當增加對偏債型基金或貨幣市場基金的投資。債券型基金自然宜選購超短債基金,股票型基金得看基金投向哪些行業和公司,考慮到專家理財的因素,在可供選擇的投資渠道不多的情況下,仍然可以繼續持有投資基金。

保險方面,萬能險、分紅險受益明顯。萬能險主要投資于國債、企業債、銀行大額協議存款等渠道,而且萬能險每月公布一次結算利率,加息后萬能險“隨息浮動”的效果最為明顯。同時,市場利率的提高有利于提高保險公司的投資收益。保障型、尤其是長期性的儲蓄型壽險會受沖擊,因為長期壽險產品的預定利率是參照銀行存款利率設置的,中途利率調整時他的利率是不變的。不過,不應該把保險太多地和加息掛鉤,因為保險產品重視的是保障功能,因此對于原來有購買意向的人來說,保單應該照買不誤,不必考慮升息因素。沒有到期的保單不要輕易退保,否則將扣除一筆數額不小的違約金。追求現金回報率的投資者可以減少對代客理財型壽險品種的投入。

在股市下跌時,銀行固定利率理財產品成為許多投資者追捧的對象,有些產品一天之內即告售罄,雖然這些產品在熊市中的收益強于股票,但是一旦加息,由于這些產品不能提前贖回,投資者遭遇的是利息損失。加息也將直接導致人民幣升值,在這樣的前提下,投資者在選擇投資境外理財產品時,要特別注意和考慮匯率風險,如果可以鎖定遠期匯率,應盡量選擇鎖定型理財產品。

短期內股票市場對升息較為敏感,一般講加息將短期內導致股市下跌。加息釋放了一種緊縮的信號,會直接影響投資人的投資決策,另外加息導致市場的無風險收益率上升,而股票的收益相應地下降。但相應地,加息會致熱錢流入并推高股市上漲。所以,短期內股市會出現反復震蕩走勢,中小股民介入需謹慎。股民選股時應盡量避開負債率高的上市公司的股票,必要的話應減少對股市的資金投入,以規避升息給股市帶來的風險。但股市大的趨勢不會改變,長期來看,利率的調整對股市的影響有限。

加息對房貸影響比較大,并且考慮到居高不下的房價,不排除銀行再度加息和政策上打出組合拳的可能。對于房奴們來說,由于“等額本金”比“等額本息”對未來加息的防御能力要好一些,新的房貸應采取“等額本金”的方式還貸。至于是否要提前還貸,要看自己的理財能力。如果你投資理財的收益比貸款利率低,并且又有閑置資金的話,可以考慮提前還貸。

如何理解和界定非經常性損益

非經常性損益是上市公司重要的信息披露指標,我們應該怎樣理解和界定非經常損益?(江蘇省　錢旭強)

專家:

非經常性損益,對于投資者正確理解和把握相關公司的持續盈利能力,從而做出科學合理的投資決策具有重要意義。從提高信息披露質量,保護投資者合法權益出發,非經常性損益通常也作為重要的監管指標,在認定公司持續盈利方面發揮重要作用。

《公開發行證券的公司信息披露規范問答第1號――非經常性損益》將非經常性損益定義為“與公司正常經營業務無直接關系,以及雖與正常經營業務相關,但由于其性質特殊和偶發性,影響報表使用人對公司經營業績和盈利能力做出正常判斷的各項交易和事項產生的損益”。

非經常性損益應包括以下項目:

(一)非流動資產處置損益;

(二)越權審批或無正式批準文件的稅收返還、減免;

(三)計入當期損益的政府補助,但與公司業務密切相關,按照國家統一標準定額或定量享受的政府補助除外;

(四)計入當期損益的對非金融企業收取的資金占用費,但經國家有關部門批準設立的有經營資格的金融機構對非金融企業收取的資金占用費除外;

(五)企業合并的合并成本小于合并時應享有被合并單位可辨認凈資產公允價值產生的損益;

(六)非貨幣性資產交換損益;

(七)委托投資損益;

(八)因不可抗力因素(如遭受自然災害)而計提的各項資產減值準備;

(九)債務重組損益;

(十)企業重組費用,如安置職工的支出、整合費用等;

(十一)交易價格顯失公允的交易產生的超過公允價值部分的損益;

(十二)同一控制下企業合并產生的子公司期初至合并日的當期凈損益;

(十三)與公司主營業務無關的預計負債產生的損益;

(十四)除上述各項之外的其他營業外收支凈額;

(十五)中國證監會認定的其他非經常性損益項目。

投資者也好,上市公司也好,都應該全面、正確地理解和把握非經常性損益定義的內涵和外延。首先,非經常性損益是信息披露指標而非財務會計指標。一方面,非經常性損益的規定沒有涉及和改變會計準則關于收八、費用確認計量的標準;另一方面,討論某項目是否應作為非經常?I生損益披露,也應以該項目符合會計準則中損益類項目的認定標準為前提。其次,非經常性損益是一項重要的監管指標,涉及到監管機構對公司重要業務的核準標準,某種程度上起到了“監管門檻”的作用。因此,對某些項目而言,是否應當界定為“非經常”可能并無絕對的標準,是否作為非經常性損益披露一定程度上也取決于監管機構對市場狀況的理解和把握。非經常性損益的定義準確界定了這一監管指標的內涵和外延,當然,但在實際執行中,也還需要根據公司實際情況和交易的實質做出判斷。最后,在實際執行中界定非經常性損益,應重點關注交易的性質、發生頻率和對報表使用者決策的影響。一是應關注交易是否具有“非正常”的性質,即同公司的正常業務不相關;二是應關注交易是否具有“非經常”的特點,即在發生頻率上具有偶發性特點;三是應判斷如不作為非經常性損益披露,是否會影響報表使用者對公司經營業績和盈利能力做出正確判斷。

時公司而言,應當根據不同情況判斷具體項目是否應當作為非經常性損益披露。對于規定中列舉的項目,如公司結合自身情況判斷符合非經常性損益的定義,則作為非經常性損益披露;如根據定又判斷不應作為非經常性損益披露的,如證券經營機構或其他特定金融企業持有交易性金融資產、交易性金融負債產生的公允價值變動損益,以及處置交易性金融資產、交易性金融負債和可供出售金融資產取得的投資收益,則可以不作為非經常性損益披露,但同時應當在非經常性損益的附注說明中,對未作為非經常性損益披露的項目、金額及原因做出相應的解釋。對于規定中未列舉的項目,公司需要根據定又并結合自身情況,考慮非經常性損益的界定標準,綜合加以判斷,并將符合定義的非經常性損益項目金額在“其他符合非經常性損益定義的損益項目”下披露,同時將其中包含的重大項目內容在非經常性損益的附注中單獨做出說明。

股票回購

某些上市公司宣布股票回購計劃,是出于什么考慮?會對股價產生什么影響?(重慶市　金曉)

專家:

股票回購是指上市公司購買一部份自己的股票。一般通過二級市場回購股票,也就是上市公司在股票市場的正常交易期間回購自己的股票。當股票轉為公司所有時,必須正式宣布這些股票作廢,這一做法有減少公司股票總數的作用。當所有其他情況保持不變時,這會增加剩余股票的價值。

一般而言,上市公司回購其股票主要基于以下五個方面的考慮:

一是穩定公司股價,維護公司形象。公司進行股票回購是由于公司管理層認為股票價格遠遠低于公司的內在價值,希望通過股票回購將公司價值被嚴重低估這一信息傳遞給市場,從而穩定股票價格,增強投資者信心。

二是提高資金的使用效率。當公司可支配的現金流大大高于公司投入項目所需的現金流時,公司可以用富裕的現金流回購部分股票,從而增加每股盈利水平,提高凈資產收益率,減輕公司盈利指標的壓力。從這個意義上說,股票回購也是公司主動進行的一種投資理財行為。

三是作為實行股權激勵計劃的股票來源。如公司實施管理層或者員工股票期權計劃,直接發行新股會稀釋原有股東權益,而通過回購股票再將該股票賦予員工則既滿足了員工的持股需求,又不影響原有股東的權益。

篇6

一、房地產企業的經營特點及稅負情況

（一）經營特點

對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：

1.開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。

2.開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。

3.經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。

（二）稅負情況

目前，我國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按營業稅的7%交納城建稅，按營業稅的0.3%交納教育費附加，按利潤總額的25%交納企業所得稅（企業所得稅稅率2008年之前執行33%的稅率，2008年之后開始執行25%的稅率），按1.5—30元/平方米的標準交納城鎮土地使用稅，按房產余值的1.2%交納房產稅，按增值額30%一60%交納土地增值稅，按交易額的3%一5%交納契稅，還有諸如耕地占用稅、車船使用稅、個人所得稅等，如果將這些稅種綜合計算，房地產開發企業稅收負達到毛利的48%左右。

二、房地產公司涉及的稅種

（一）前期準備階段的稅種

房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產開發階段涉及的稅種

在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。

（三）房地產銷售階段涉及的稅種

1.營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。

2.土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3.印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。

4.企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。

5.房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。

三、房地產企業涉及的主要稅種的稅收籌劃

現行稅收法律法規，不動產銷售收入的稅費總額達到了收入總額的10.45% -11.45%，而且在取得時就必須繳納。所以通過合理的納稅籌劃，盡量節約稅費支出，不僅直接影響項目的投資收益，而且對于維護項目開發資金鏈條的完整也具有重要的意義。下面是房地產開發公司在開發房地產項目過程中會涉及的幾個主要稅種稅收籌劃。

（一）土增稅的稅收籌劃

降低增值率的稅收籌劃，計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小，按相適用的稅率累進計算征收的。增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款越多。所以降低增值率是少納稅的關鍵，而減少增值額或增加扣除項目金額以降低增值率。

1、減少增值額，增加扣除項目金額

1）降低房屋的銷售價格

房屋銷售價格的降低會使銷售收入減少，從而會使增值額減少，也會使地增值稅減少。但是房地產開發企業在降低房屋的銷售價格時，必須認真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進行稅收籌劃。

2）與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同

隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，其對土地增值稅的影響己不能視若，房地產開發企業與購房者簽訂合同時能稍加變通則可取得意想不到的果。房地產開發企業可先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合

同不用繳納土地增值稅。

3）選擇適當的利息扣除標準《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，利息支出凡能夠按轉讓房地產目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權支付的金顢和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。

2、慎重確定房屋銷售時間

按稅法規定，房地產開發完工前的借款利息可計入房地產開成本，作為扣除項目金額。所以房地產開發企業在確定房屋銷售間時，必須認真比較預售房屋的貨幣收入的時間價值和投資價值等與增加扣項目金額所帶來的稅金減少額兩者的大小，以決定是否進行稅收籌劃。

3、利用稅收優惠政策的稅收籌劃.

根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核

算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受這一免稅政策房地產開發企業如果既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的話，分開核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內以獲得免稅待遇。具體實現方法參見上面降低增值率的稅收籌劃。

4、利用銷售比例的稅收籌劃

2007年的1月17日，國家稅務總局《國家稅務總局關于房地產開企業地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發（2006）187號），擴了對于開發商征收土地增值稅的清算條件，清算條件規定：“已竣工驗收的地產開發項目”，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例

雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的以及“取得銷售（預售），許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點進行籌劃。當開發項目不能全銷售時，視情況將其銷售比例控制在85%以內，將納稅時間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項新的稅收籌劃方法。

（二）企業所得稅的稅收籌劃

1）合理延遲產權轉移時間

稅法規定，只有當房地產的權屬發生變更時，才能確認銷售收入的實現。房地產開發企業可以通過合理延遲房地產權屬變更時間，推遲房產證的辦理來推遲銷售收入的實現時間，以緩繳企業所得稅，達到緩解企業資金緊張狀況的目的。

2）合理推遲成本最終確認時間，房地產開發企業在經營過程中，往往會出現產權轉移已辦理，銷售收入已實現，但卻有些配套工程尚未完全竣工的情況，因此無法準確地進行開發項目的成本、費用或損失的稅務核算。房地產開發企業的稅務人員可通過合理推遲成本最終確認的時間，以緩繳企業所得稅，實現企業利益最大化。

（三）營業稅的稅收籌劃

1）減少營業稅應稅項目的流轉（轉讓）次數我國稅法規定，房地產等不動產的轉讓屬于營業稅的納稅范疇而營業稅是按次重復征收的。

2）選擇合作建房方式

合作建房是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據營業稅法的規定，兩種不同的合作建房方式將產生完全不同的納稅義務：

（1）“以交換的"方式。企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。

（2）“以合作”方式。甲企業以土地使用權、乙企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于甲企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。

四、科學選擇納稅籌劃方法的實務應用

目前，無論企業所得稅還是土地增值稅，稅務政策均向逐步趨緊方向發展，企業如何在不同處理方式下，合理地爭取最大利益，下面分舉三種情形，以說明合理納稅籌劃的作用。

1、合理選擇土地成本分攤方法

根據國稅發[2009]31號關于土地成本分配規定，“一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。”我們應結合企業項目實際情況，加強與稅務機關溝通，爭取在銷售低容積率產品時，在會計及所得稅上可采用占用面積法分攤土地成本，反之采用建筑面積法。

對城市綜合體項目銷售及持有物業的不同情況應區別對待，我們可以在根據確定的項目開發計劃選擇最為有利的核算方法，使銷售物業分攤的成本盡量多，持有的物業盡量少，甚至在簽訂土地出讓合同時，做好有利于成本分攤的價格約定。

2、正負增值組合項目爭取土地增值稅不分期清算

如何才能不分期清算，能夠找到的政策依據為《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）關于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發的如何計稅的問題規定，即“對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規定。”

如北京地稅（京地稅地[2008]92號）規定“土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產開發項目為對象，對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，建造的普通標準住宅不能適用《土地增值稅暫行條例》第八條（一）項的免稅規定。

3、售價較低的物業，可通過銷售實現成本抵扣節稅