安置房買賣的法律法規范文

導語：如何才能寫好一篇安置房買賣的法律法規，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】小產權房

中圖分類號：D92 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）05-100-01

一、對小產權房的認識

（一）釋義

“小產權房”并不是一個規范的法律用語，只是社會中的一種約定俗成的稱謂，一種大眾說法。小產權房是建造在農村集體所有土地之上的、銷售給非本村集體經濟組織成員（包括外村村民和城鎮村民）的、不能辦理房屋權屬登記的房屋。

（二）分類

第一類，建設違法，銷售亦違法。村集體或村民未依法履行相關手續，擅自在本村集體所有的土地上建設住宅，對非本集體經濟組織成員出售。

第二類，建設合法，但銷售違法。主要有兩種情形：第一，村集體依法履行相關的批準手續，在集體所有的土地上建設村民住宅。住房建成后，除去分配給本村村民居住外，尚有余房。村集體將余房出售給非本村集體經濟組織成員。第二，村民將依法建設于宅基地上的住宅出售給非本村集體經濟組織成員。

對于第一類，由于其建設違法，不管房屋是否售出，只要以出售為目的，就屬于小產權房的范疇。對于第二類，由于其建設合法，持有合法，只有售出之后，即買賣雙方成交之后，此時買方的持有狀態得不到現有法律的認可和保護，故屬于小產權房的范疇；倘若尚未售出，賣方的持有狀態受到法律的認可和保護，此時不屬于小產權房的范疇。

二、相關法律問題

（一）信賴利益損失賠償

畫家村系列案件之后，農村小產權房糾紛不斷。許多城鎮居民購買農村私房，或基于歷史原因，或基于現實原因（當前的禁止性規定和政策），沒有或不能辦理過戶登記手續。近年來，土地增值，房價飛漲，拆遷時房屋所有人能夠獲得巨額補償。原房屋所有人當初違規出售房屋已經獲益。如今在面對如此之大的利益誘惑時，許多原所有人又拋棄誠信，向法院要求確認房屋買賣協議無效，要求買受人退還房屋。

司法實踐中，雖然以認定合同無效為原則，但也絕不會忽視恪守誠信的買房者的利益。法院認定合同無效后，會根據買受人的訴求，依法判令出賣人賠償買受人因合同無效所遭受的信賴利益損失。

（二）以租代售小產權房的效力

目前，為了規避相關法律和政策，許多開發商采取了變通的銷售方法——以租代售，即買賣雙方約定一次性出租七十年使用權，一次性付清七十年租金。要確定此種出租合同的效力，首先要看出租的小產權房本身建設是否合法。如果屬于前述第二類小產權房（建設合法但銷售違法的），那么因為出租的小產權房是合法建筑，相關的法律法規和政策只是不允許出售，并未禁止出租。但《合同法》第二百一十四條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”故此種租賃合同未超過二十年租賃期限的部分有效，超過二十年租賃期限的部分無效。對于無效的部分，租賃人可請求返還相應的租金。如果屬于前述第一類小產權房（建設違法且銷售違法），因為該房屋本身就是違法建筑，以此為標的物的租賃合同當然無效。

（三）關于拆遷安置補償

篇2

隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。本文通過對房地產中介市場的詳細了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1. 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

2. 從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。

3. 無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。

4. 房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。

5. 房地產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規定。

6. 房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。

7. 各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。

這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：

在房產交易場所通過發放宣傳單提醒購房者，注意區別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件；對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，以避免產權無法過戶風險等

一、目前房產中介發展現狀

隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。上海市房產中介企業已迅速發展到了8萬余家，人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。

為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括了以下——

1. 房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。

2. 房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。

3. 房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。

房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。可以說大部分的房產交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現，中介方是以單位的名義出現，并且經過國家行政部門的審批，具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續，更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。但是，由于房產中介行業進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數中介機構奉公守法、誠實經營、在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。

二、房產中介市場現實存在的欺詐行為

1. 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

委托人一般分兩種：房產開發企業和私有房產權人（自然人）房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。 受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發企業委托的方法辦理。同時根據商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過 自2001年6月 1日起施行）第二十八條規定： 受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

從法理上說，房產中介機構主要是房產經紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產成交價格的3%~5%之間提取傭金。

而現實上，很多房產經紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產統一報價，說價格已經包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規定。

2. 從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。

上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規定：“三、各類經紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、和提供咨詢等業務；不得掛牌、展示、提供或利用房地產網站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息。”

目前，上海可進入市場買賣交易的房屋既有產權性質的房屋，也在使用權性質的房屋，這里的使用權房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同，其市場價格及法定的權利義務有較大區別。

區分擬購房屋的權屬性質，應以驗看憑證為準。有房地產權利證書（或房屋權利證書）的即為產權性質房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優惠政策出資購買的產權的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。

現行法規不允許可售公房以使用權的性質進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續后，再以產權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策

。

按照《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》 （1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號 自1999年5月1日起施行） 第五條 已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；

（2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（3）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；

（4）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質的；

（8）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。

根據上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二ooo年四月二十七日頒發的《公有住房出售中有關問題的處理意見》中對關于公有住房出售的范圍界定為：

（1） 由部隊或其他系統單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。

（2） 產權已轉移地方的原部隊的住房，可以出售。

（3） 同幢住房內有獨用、有合用的，凡廚房間和衛生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4） 被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5） 因規劃、配套等原因未申請房地產權證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產權性質，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。

3. 無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。

有些房產中介不申領營業執照就開展業務，所發的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯絡到其人，如同打游擊戰一般。遇到問題，則無音無訊了。

還有些房產中介為了稅收或注冊等問題，在經濟園區注冊而在市區進行營業。按照工商部門的有關規定，在非注冊地營業必須在營業地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規定辦理注冊登記，卻又在正常營業。

根據工商部門所發放的營業執照，房地產咨詢與房地產經紀有很大的區別。房地產咨詢是無權進行房地產交易行為的，而房地產經紀則可根據其注冊資金及申請的范圍從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現實交易中，人們往往忽略或不了解這個區別，而某些房產中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。

4. 房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。

根據商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過 自2001年6月1日起施行）第二十九條 商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。

同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》。

事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業人員資格證書都有借用他人的證書來充數現象。

5. 濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。商業廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據等的內容符合要約規定和前面規定的，視為格式條款。

根據《合同法》的規定：

第三十九條 采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

第四十條 格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

第四十一條 對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。

實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節和法律法規，任意修改并且以格式條款形式規避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發現問題，據此百般抵賴逃避責任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強加于人。

6. 房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。

根據城市房地產中介服務管理規定（修正）（1996年1月8日建設部令第50號 2001年8月15日根據中華人民共和國建設部令第97號《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規定〉的決定》修正）設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。

房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業執照即可開業，根本沒有把備案手續放在心上。

7. 各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。

房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

而很多房產中介機構在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂 “特價房產”，注重說該房產或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權房產交易”沒有去標注其產權特點，等到消費者交付款項準備辦理手續時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產依然在上市流通，造成消費者受騙上當。

三、 關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議

由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產市場存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。”“從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。”“房產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合

理、不公正的規定。”“各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。”這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。“無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。”“房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。”“房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。”這些行為阻礙了相應的國家機關對房地產中介組織正常的管理和監督，因而又影響到了消費者的合法權益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規范、穩定發展房地產中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：

1. 在房產交易中心免費發放有關房產交易中容易出現問題的環節的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。

2. 提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。

3. 購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；

4. 對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當；

5. 對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

6. 達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現，才能便于及時解決。

參考文獻：

《中華人民共和國城市房地產管理法》1994年

建設部《城市房地產中介服務管理規定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產轉讓辦法》1997年

篇3

自20__年以來涉土地違法行為行政非訴執行案及行政訴訟案件統計如下：

表格略

（一）根據數據，非訴行政執行案件中土地違法行為主要表現如下：

1、經過批準異地新建房屋但舊房未拆24件，占7%。

2、未經批準原地拆舊翻建、改擴建84件，占24.3%。

3、符合規劃，超面積建房的，少批多建，企業表現為少批多占63件，占18.2%。

4、非法買賣土地并建房的35件，占__.1%。

5、基層組織（村委會、社區）為了“達標”未經批準占用土地建標準化廠房、建辦公用房55件，占15.9%。

6、企業以租代征占用土地擴建改建廠房占用土地83件，占24%。

7、在耕地上挖塘取土，挖塘養殖，破壞耕地1件。

（二）涉土地違法行為行政訴訟案件主要有如下幾種類型：

1、安置小區占用土地，無用地批準文件。

2、不履行土地使用權發證職責。

3、土地整理、征用而引發的拆遷糾紛。

4、出讓土地不規范，存在程序問題。

5、基礎設施建設占用土地未經批準并違法拆遷。

（一）非訴行政執行案件所存在的問題

1、應拆未拆。經過20__年“應拆未拆”集中行動后，建新房舊房未拆的現象得到了遏制，整個拆違行動牽涉了法院、政府大量的人力物力，但是近段時間，此現象又有發生，應當引起相關部門高度重視。

2、拆舊翻新，改擴建。由于全市凍結建房申請審批，部分村民或居民未經批準拆舊翻新或改建、擴建，新建房屋是他們唯一的住房，有些符合規劃，有些不符合規劃，行政機關作出的處罰一般是沒收或限期拆除，行政處罰決定生效后，行政機關沒有安頓建房戶的具體方案，不具備強拆或沒收條件，致使法院無從入手。

3、少批多建，少批多占。農戶建房批準建筑面積是__0平方米，附屬房15平方米，國有出讓土地上建房批準面積為130—140平方米，實際建房一般都超過，國土資源局處罰決定為“拆除超過批準建筑面積的部分”，沒有指定拆除哪一部分，法院執行時無人下手，就像胖子減肥一樣，怎么減，怎么拆？房屋是整體結構，無論怎么拆都會影響房屋的外觀和安全及質量。

有些企業經過批準的用地面積與實際占用的面積不一致，少批多占，個別名氣比較大的企業直接與所在的村委會簽訂征地協議，占用近百畝土地建設廠房。國土資源局對其作出的處罰是：符合規劃的沒收，不符合規劃的就拆除。實際執行中根本是執行不了的，有些是交納一定數量的罰款，等待上面的用地指標，完善用地手續；有些是不交罰款，也不可能有指標，他們甚至認為政府默許，認可他們少批多占。

4、“達標”違建。當數量的村委會、社區、居委會等村級組織為了達標建設村級行政辦公房，為了增加村級組織收入建設標準化廠房、農家樂園，借口領導要求、上級文件要求，不經任何部門的批準搞建設，有些占用基本農田，國土資源局對他們作出處罰，沒收或拆除新建的建筑物、罰款，申請法院執行，法院無法執行，連罰款也執行不了，因為許多基層組織是貧困村。

5、買賣土地并建房。較典型的港聯村私賣土地建房共計33戶，經過國土資源局處罰后，申請法院執行，當時處罰是沒收地上建筑物，沒收違法所得，沒收非法占用的土地、罰款，由于涉及面廣，執行難度大，最終由政法委牽頭，政府相關行政機關出面處理，黨員、領導干部戶基本交納了罰款，其他違建戶的處罰沒有執行到位。類似的情況較多，城區多個村以化解村級債務為由，乘重點工程建設拆遷之際私自出賣集體土地進行建房，另外零星的農村集體土地進行買賣的情況亦時有發生行政處罰的亦不能到位。

6、取土，挖塘養殖，破壞耕地。少數農戶根據自己的需要挖塘取土，破壞耕地，少數村級組織將耕地挖塘搞養殖，建農莊、搞休閑產業，破壞了耕地，國土部門作了處罰，但是難以執行，恢復土地原貌成為空談。

1、我市安置小區的用地絕大多數未辦理征用手續，無任何用地批準文件。因此引發的訴訟案件涉及面廣、處理難度大，極易引發群訴群訪。

2、不履行發證職責而引發的訴訟。國土資源局為給政府融資提供方便，將土地辦證抵押給銀行，由于貸款未還，抵押的土地使用權證未贖回，將同宗地進行出讓，明顯違法；受讓人申請頒證，國土資源局遲遲不予辦理，而且不給答

復，構成行政不作為，顯然違法，類似情況不在少數。3、因土地平整征用而引發訴訟。為向上爭取用地指標，搞所謂的土地復耕，進行土地的整理、平整，強行拆遷，顯然沒有法律依據，訴訟后，法院很難處理，支持當事人的訴訟請求，土地復耕就得停止進行，已經搬遷的怎么辦？不支持的話，當事人的合法權益又得不到保護。

4、出讓土地不規范，引發的訴訟。為解決歷史遺留問題，國土資源局未嚴格按照土地管理法的規定，進行公告征收集體土地，未按征收批文的時點向被征收人付清土地補償費，同時，未進行招拍掛，程序上存在問題。

5、基礎設施建設占用土地未經批準而引發訴訟。一些基礎設施建設項目、市重點建設工程，無發改委立項，無規劃，無用地批文，即開始進行占地和拆遷，存在著先開工后審批，邊建設邊審批，“先上車后買票”的情況，被拆遷人向法院，要求確認征地行為、拆遷行為違法，法院處在兩難境地，面對明顯的違法行為，不確認違法顯然不行，如果依法確認違法，建設項目將停工，后果和影響難以估量。

（一）政績觀的驅使

由于市場經濟的迅速發展，市政建設的大量投入，用地數量迅猛增加，用地指標不能滿足實際需求，因此，邊建設邊報批，建好后等批文補辦手續，以所謂的搶抓機遇為借口實施違法占地行為，大環境下，上行下效，左右攀比，少數領導為了謀求在任時的政績，以犧牲法律為代價，追求漂亮的GDP數據，要求企業擴大再生產，擴建、新建、改建廠房，做大做強；要求城區改造、建設上規模，上檔次，提升城市形象，搞舊城區改造，新城區建設，造橋造路，擴大城市基礎設施建設規模；招商引資，搞商品房開發和建；要求基層基礎建設達標，建設村級辦公用房，要求村級組織增加收入，脫貧致富建設標準化廠房，建農家樂園，建水產養殖基地。以上行為帶來的后果是占用大量的土地，而且是違法占用。

（二）法制觀念淡薄

通過對全部土地違法案件進行分析可以發現，違法行為人的法制觀念淡薄，缺少法律意識。無論是個人還是企業還是基層組織，無論是少批多建，少批多占，應拆未拆，還是“達標”違建，還是建安置小區，所有的違法行為人都共同存在著法律意識缺乏，無所謂，事出有因，情有可原，隨你怎么處置等。

（三）齊抓共管機制缺乏

土地違法行為查處的職能部門是國土部的，但是單憑其一家單打獨斗是不能解決問題的，力量是不夠的，有些土地違法行為應消滅在萌芽狀態，才不會給以后的查處、執行帶來更大的麻煩，才不會產生資源的浪費，人力、物力的浪費，執法成本的增加。因此，調動基層組織、基層干部的積極性，發揮他們對轄區人口，地理環境，經濟狀態熟悉的優勢，及時發現、及時報告、及時制止、及時查處、及時消除土地違法行為。

（四）職能部門查處不力

國土部門是查處土地違法行為的主力軍，但是土地違法行為發生后，國土部門是否完全行使職權，是否用足用好法律，值得思考，堅決堵住以罰款代拆除，以交納罰款后補辦手續，對土地違法行為的查處一視同仁，堅決制止并打擊土地違法行為，才是行之有效的措施。

（五）土地違法行為效仿、跟風

由于土地違法行為的大量存在，違法行為沒有得到有效打擊和遏制，處罰不到位，致使新的土地違法行為不斷出現，跟風效仿，你建我也建，你超我也超，你占我也占的現象大量存在，法院執行陷入僵局，歷史的“舊債”未清，“新債”又發生，未能執結的案件越來越多。影響了行政機關和法院的權威。

（一） 樹立法制意識，杜絕土地違法行為

全市上下進行土地管理宣傳教育活動，選擇典型土地違法案件進行現場說法，使大家樹立“不可違，不敢違，不能違”的意識，從領導做起，從職能部門做起，嚴格遵守行政審批，行政許可，信息公開，行政處罰等規定，嚴格依法辦事。

（二）建立健全長效的齊抓共管機制

發動全民監督土地違法行為，在各村民小組，各村級組織，各鎮區街道設立違法行為舉報信箱，聘請監督員，充分發揮政協委員，人大代表的監督作用，將查處土地違法行為的職責分解下去，層層落實，納入社會治安綜合管理體系，實行一票否決，查實有獎。國土、城管、規劃、公安、住建等部門加強配合，及時處理土地違法行為。

（三）加大土地行為查處力度

對于土地違法行為一經發現立即查處，決不姑息，根據行政強制法、行政處罰法等法律的規定，在最短時間內遏制并消除土地違法行為。鑒于土地管理法沒有授權國土部門的行政強制執行權，可以按照城鄉規劃法，江蘇省城鄉規劃條例，由政府協調交由規劃部門查處，及時消除違法行為，以減少行政執法成本，降低以后強制執行的難度，減少資源的浪費。

（四）加強法院與行政機關的良性互動

篇4

關鍵詞： 農村土地征用 問題 對策

改革開放34年以來，中國的經濟始終保持比較快速的發展，取得了舉世矚目的成績，成功應對金融危機，人民生活水平日益提高。在經濟快速發展的同時，城市在不斷擴張，大量的農村集體土地被征用，許多依靠土地為生的農民失去土地，被迫進入城市成為沒有經濟來源的城市人口。征地問題涉及被征地人的利益，這個問題如解決不好，就必然會引起老百姓強烈的反響，影響社會穩定的大局，對促進經濟社會發展和新農村建設都會產生十分重要的現實意義和深遠的歷史意義。當前，農村集體土地的征用是比較敏感，也是農民反映比較強烈、矛盾比較突出的問題，需要我們認真地思考和探究。

一、農村土地征用中存在的問題

1.土地使用形式轉變過程中產生的巨大土地收益與征地農民利益之間的矛盾。主要表現為征地補償標準偏低，農民所獲補償與被征土地進入市場的價格“剪刀差”過大。據中國土地勘測研究院統計，僅2002年，全國由土地使用權有償出讓獲得的土地收入為2419.79億元。土地使用權有償出讓面積12.423萬公頃，占總征地面積的58.52%。其中招標拍賣掛牌的為1.81萬公頃，收入968.55億元，其余主要是協議出讓。2002年，使用權出讓的收入全國平均為12.97萬元/畝，使用權轉讓流轉的收入平均為23.47萬元/畝，招標拍賣的收入平均為35.67萬元/畝。

與如此巨大的土地收益相比，被征用土地農民的利益又如何呢？根據現行《土地管理法》，對土地的補償和對農民的安置總計為該耕地征地前三年平均產值的10—16倍，最多不超過30倍。按照這個標準，對農民的補償雖然具有地區差異，但以現金形式補償的通常都在每畝1.5萬—3.5萬元。在人均耕地面積處于聯合國建議的0.5畝危險線以下的地區，一個被征地的農民有時每畝只能得到7000元左右的補償，并從此割斷了與土地的聯系，面臨新的生計、基本生活保障等問題。

土地征用是指國家為了社會公共利益的[1]需要，依據法律規定的程序和批準權限批準，并依法給予農村集體經濟組織及農民補償后，將農民集體所有土地使用權收歸國有的行政行為。國家行政機關有權依法征用公民、法人或者其他組織的財物、土地等。從土地征用的含義中，我們可以看到在我國，農民只擁有土地的使用權，所有權在國家手中，土地征用具有強制性，農民不能以商品的形式私自買賣土地，農民所獲得的補償款其實只是對收益的一種象征性的補償。

2.土地被征用后閑置的現象比較多。這種現象多數存在于開發商征地中。很多開發商為了獲得更加豐厚的利潤，會把征用的土地囤積，等到行情更好的時候再出售出去或進行進一步的開發。土地長期閑置，農民和土地分離，土地不能發揮它的作用；而且這種現象長期大量存在，也給現有的土地增加了壓力。土地有但不是農民的，不能根種，有土地的農民就需要增加畝產解決中國人自己的吃飯問題，這就人為使得供需矛盾加劇，給農業的發展提出了更大的考驗。

3.土地被征用后，各方面的原因導致農民手中并沒有充裕的錢，醫療、養老仍然沒有保障。農民因為受教育的程度有限，本身理財能力弱、投資理念差，失去土地的農牧民大部分人拿到補償款后用于建房、子女婚嫁等費用，留作自己養老和投資的占少數，短時間內就消費光了，如政府不給予積極的指導和建立社會保障機制，會使失地農牧民今后生活沒有出路，給政府增加“包袱”，也會增加社會不安定的因素。同時，隨著中國社會發展，土地不斷被征用的現象逐漸增多，還出現了以下幾種情況：一種情況是有一部分人就盯上打農民的補償款，在當地掀起“黃賭毒”風潮，使得很短時間補償款就聚集到這部分人手中，農民可能因此變得更窮；第二種情況是拿到補償款的農民不把錢當回事，大量購置高檔消費品，而且農民之間還相互攀比，導致大量的錢都被消費。

4.農民土地上附著物補償標準不確定，給征地工作增加難度。征地過程中，土地補償費和安置補助費按法定補償，但地上附著物沒有具體的補償標準，農民漫天要價，使拆遷工作難以正常進行，給征地工作帶來了一定難度。

二、針對以上問題的建議

1.土地征用應面向市場，進行市場化操作，增加農民被征地后的收入，減少農民所獲補償與被征土地進入市場的價格差。

按土地征用后的性質加以區分，被征用的土地可以分為公益性建設用地和非公益性建設用地，對于二者需要區別性對待。真正的公益性建設用地，在征用前后出現征地補償與所獲收益之間的差別不明顯。因為公益事業即使有效益，一般也是用于成本的回收和公益建設項目的日常維護，營利并非公益事業的目的。對公益性建設項目的征地補償應遵循及時、充分、適當的原則，補償費用可以按照現行的做法實行。但非公益性建設用地是進行商業化收益的，可能獲得的收益是成幾百倍和幾千倍增加的，這種性質的征地補償則應按照市場價值規律進行。

因此，法律在嚴格界定“公共利益”范圍的前提下，還應明確規定，非公益性建設項目用地不能列入征用范圍，而應納入市場，由市場決定土地價格及各利益主體的分配比例。要堅持遵循平等自愿、協商一致的原則。為了切實保護農民利益，也為了建立完善的土地市場，征地補償必須以土地的市場價格為依據，實行公平補償。

2.征地補償標準應該隨著市場經濟的發展呈現動態的變化，不能保持常年不變。

由于我國特殊的國情，集體土地對農民而言不單是生產資料，還是生活保障資料。土地征用是對集體土地所有權和使用權的永久性轉移，農民將永遠失去土地的經營權，失去生活的來源和保障。因此，在土地補償中應考慮這一特殊性，使補償收益更多地偏向失地農民。

3.在農民被征地后政府應建立比較完善的社會保障體制，使其“老有所養、幼有所依”，醫療、教育、交通各個方面都有所保障；村委會應引導農民合理消費、正確理財，使得失去土地的農民們能真正獲得切實的利益。

農民在獲得有限的補償款之后，失去了原有的生產資料，有的被迫進入城市，生活方式、生活壓力等都發生了變化。這種情況就需要政府和村民委員會加以引導，引導農民建立良好的投資理念，樹立正確的消費觀念，自覺抵制“黃賭毒”不正之風。

4.各級地方政府及相關部門應提高對“土地是民生之本”的認識，在依法行政中牢固樹立“以民為本”的理念，加強管理，逐步完善有關法律法規，進一步規范農村土地征用行為；各地政府及有關部門要從嚴把好征地關，嚴格界定公益性和經營性建設用地，征地時必須符合土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，慎用征地權力，切實控制征地規模，進一步發揮市場配置土地資源的基礎性作用。

5.從我國國情出發，實行最嚴格的耕地保護制度，尤其是要重點保護基本農田，同時還要做好土地占補平衡工作，充分挖掘土地資源潛力，以促進土地資源可持續利用，保障國家糧食安全。