某區回遷安置房回購辦法

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為了加快棚戶區改造建設進度，根據《關于加快棚戶區改造貨幣化安置工作的指導意見》（魯建住字【2015】23號），結合區征收、拆遷、安置的實際情況，按照《區人民政府關于同意棚戶區改造運作模式的批復》（政復【2020】6號）要求，特制定如下管理辦法：

一、實施原則

區住建局或其委托授權的職能部門、國有獨資企業代表區政府作為安置房的購買主體（以下簡稱“購買主體”），具體負責安置房的回購實施。安置房建設、回購遵循市場化開發的原則，政府定面積、定價格、定標準，建設單位市場化競標獲得安置區土地使用權獲得安置房建設資格。

區政府按《土地成交確認書》規定的面積，回購安置房用于安置，回購內容包括回遷安置所需住宅及對應比例（回遷住宅面積占總規劃住宅面積比例）的公建、配套和地下部分。原則上不回購超出面積部分，如確有需要，開發企業需根據區政府要求提供超面積部分的房源，政府按市場評估價進行購買，購房款同期支付。

二、關于回遷安置房回購流程

（一）回遷安置房回購操作程序

1.開發企業交納土地出讓金后取得土地使用權；

2.開發企業需按照區征收部門要求，對安置房選址進行詳細規劃及施工圖設計；

3.開發企業辦理施工許可證后開工建設；

4.根據《市國土資源局國有建設用地使用權公開出讓成交確認書》相關約定，購買主體按照本方案與安置區土地競得人簽訂《安置房回購協議》，并辦理相關手續；

5.財政部門按照相關程序和審批文件支付安置房回購款。

（二）回購價格的確定及構成

房屋回購單價由區房屋征收部門委托第三方造價機構出具造價報告后報區政府土地運營會確定。價格構成如下：

1.樓面地價：按照當前片區土地基準價（如有特殊要求的，可按照安置面積對應的實際地價）。

2.建安成本、配套設施費、稅費以當前市場價格、減免政策進行確定，管理費按前兩項之和的3%計取，財務成本按前兩項之和的4%計取，合理利潤按兩項之和的8%計取。

3.回購價格需包含全過程開發建設全費用和所有應交稅金。

（三）價款支付及審批

購房款的撥付按如下執行：

1、開發企業按回購協議相關條款向購買主體提出付款申請。

2、開發企業需提供的支付資料包括：

（1）施工企業中標通知書；

（2）施工合同、監理合同；

（3）施工企業、監理單位及建設單位三方共同出具的本施工合同項下已完成工程款支付金額的證明或已開具的工程款發票（復印件加蓋建設單位公章）；

（4）反映已完成工程施工形象進度的證明材料（如已完成工程量清單、監理證明等）；

（5）不涉及施工的支付內容可只提供相關合同和支付發票。

3、購買主體對付款申請及附件資料進行審核；

4、購買主體委托第三方機構按節點對付款資料及形象進度進行審核、出具報告后報區財政申請撥付資金。

（四）具體付款節點如下：

第一次撥款：簽訂安置房回購協議，開發企業辦理完施工許可證后開始撥付購房款，付款比例為《安置房回購協議》約定價款的20%。

第二次撥款：工程施工達到±0（含車庫及儲藏室）并質量達到合格，按付款程序進行支付，付款至《安置房回購協議》約定價款的45%。

第三次撥款：主體全部完工驗收合格，按付款程序進行支付，付款至《安置房回購協議》約定價款的55%。

第四次撥款：單體工程竣工驗收合格，按付款程序進行支付，付款至《安置房回購協議》約定價款的75%。

第五次撥款：工程全部竣工（含配套工程、室外工程等圖紙所載全部內容），并經質監部門驗收合格，達到交房條件，并辦理完交房手續后，按付款程序進行支付，付款至《安置房回購協議》約定價款的80%。

第六次撥款：待區政府委托的審計部門對竣工結算審核完畢經雙方簽字確認后一個月內，按照第三方測繪機構提供的實測面積進行計算，將工程款付至審計部門審定結算金額的95%。

第七次撥款：剩余5%為質保金，按照合同約定撥付。

三、回遷房的要求及交房標準

（一）基本要求。開發企業應具備合法資質、營業執照，且已經取得《不動產證》、《建設用地規劃許可證》、《建筑工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《房屋預售許可證》。

（二）交房標準。詳見土地摘牌時執行的《市區棚戶區建設標準》。

（三）質量要求。執行國家及地方頒布的最新質量標準及規范。

（四）工程質量保修。根據《建設工程質量管理條例》及有關規定，中標開發企業在工程質量保修期內，按照有關法律規定和合同約定，承擔工程質量保修責任。工程的質量保修范圍、內容、缺陷責任期和質量保修期按照《建設工程質量管理條例》及有關規定執行。

四、本辦法由區住建局負責解釋。

五、本辦法自發布之日起執行。