安置房買賣合同范文
時間：2023-03-23 06:46:02
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篇1
出賣人(甲方)：_______________(以下簡稱甲方)身份證號碼：__________________________ _______________(房屋共有產權人)身份證號碼__________________________
_______________(房屋共有產權人)以上______人是本合同中所述房屋的共有產權人。 買受人(乙方)：_______________(以下簡稱乙方)身份證號碼：
___________________________
第一條、房屋的基本情況：
甲方拆遷安置房屋座落在_____________________________，安置房屋面積為______平方米，房屋用途為住宅。
第二條、本合同中所述房屋為甲方拆遷安置房，是甲方的家庭共同財產。該房屋沒有產權糾紛，不存在房屋抵押，債權債務，以及其他權利瑕疵。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔，乙方不負任何責任。
第三條、上述房產的交易房屋面積和價格：
買賣房屋面積為_____平方米，按 元/每平方米計價，共計人民幣___________元整(大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整)，但實際安置房屋不足或超過 平方米，按實際面積 元/平方米計算總房款，多還少補。
第四條、付款時間與方式：
甲乙雙方同意首付款人民幣整交付甲方，首付款在簽訂合同當日支付。尚欠房款分二期付清：第一期付款 元，在2015年12月30日前付清，第二期(尾款)7
萬元在該房產兩證正式更名過戶給乙方后付清。 甲方的銀行帳戶：開戶行 戶名 賬號 。乙方可現金支付給甲方也可將購房款存入甲方上述的帳戶。
第五條、房屋交付：
對本房屋以后需要辦理房屋產權證，土地證等其它手續，經甲乙雙方協商，按以下約定進行。
由于現實原因，本小區房產暫時無兩證，乙方已對甲方所要出售的房產做了充分了解自愿購買該房，經雙方協商，更名時及更名后辦證所產生的一切稅費及其他相關費用全部由乙方承擔，產權證辦好后歸乙方所有。
第六條、違約責任條款：
1、合同簽訂之日起，甲方須將該房已交房款及各項費用的收據原件和該房所有的鑰匙交給乙方，并提供本人身份證、戶口本、結婚證、拆遷安置協議及與買賣房屋有關的票據復印件壹份，若乙方日后將上述收據和鑰匙丟失，須自行承擔所有責任，與甲方無關。
2、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有權要求甲方繼續履行合同或要求甲方退還乙方已付房款，并有權要求甲方支付按照同期銀行貸款利率計算的利息款，同時有權要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整給乙方。
3、因本房暫無兩證，雙方約定甲方收到購房款，乙方拿到本房鑰匙為交易成功，甲乙雙方均不得反悔。若乙方進住甲方不根據本合同的約定將房屋和產權證書交付給乙方，視為甲方違約，乙方有權要求甲方交付房屋和產權證書，并有權要求甲方支付違約金人民幣貳拾五萬元整。乙方反悔，并同樣支付違約金貳拾萬元整，并無條件搬出該房。
4、乙方根據本合同第5條的規定向甲方提出辦理產權過戶手續，甲方超過30天不協助乙方辦理手續，視為甲方違約，乙方有權要求甲方履行合同，并有權要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整。
5、由甲乙雙方協商同意于屋移交給乙方后，其該建筑范圍內的土地使用權一并并入乙方使用，如由國家政策或自然因素等不可抗拒的原因(如升值，貶值，拆遷等)，造成的損失或收益均與甲方無關，由乙方享受或承擔。
6、該房產為甲方夫妻共同財產，簽訂購買合同后與任何人無關，如期間發生任何糾紛，甲方違約則須向乙方支付違約金貳拾萬元整。
7、如果甲方出現一房二賣的情況，或者其他導致合同目的不能實現的情況，甲方承擔連帶責任，由擔保人承擔連帶責任，并也支付連帶責任違約金貳拾萬元整。
第七條、本合同發生爭議的解決方式：
雙方本著友好協商，公平合理的原則簽定本合同，簽定本合同后，雙方應嚴格遵守執行，不得以任何理由反悔。在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商解決。協商不成的，雙方同意通過法律方式解決糾紛。
第十條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定由甲方，乙方共同協商解決，與本合同同具法律效力。
本合同在雙方簽字之日( 年______月______日)起生效。本合同中空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。本合同一式_____份，甲方產權人共持一份，乙方一份，留存備查。
甲方(簽字生效)： 乙方(簽字生效)：
工作單位： 工作單位：
聯系地址： 聯系地址：
手機號碼 手機號碼：
年 月 日
擔保人(簽字生效)：
身份證號：
手機號碼：
工作單位：
年 月 日
年 月 日
拆遷安置房買賣合同范文二
出賣人(甲方)：_______________(以下簡稱甲方)身份證號碼：__________________________ _______________(房屋共有產權人)身份證號碼__________________________
_______________(房屋共有產權人)以上______人是本合同中所述房屋的共有產權人。 買受人(乙方)：_______________(以下簡稱乙方)身份證號碼：
___________________________
甲方原有位于 的房產一套，屬于城東片區的拆遷人，甲方與泉州市城東片區拆遷指揮部簽訂的安置補償協議，根據協議，甲方對原房產可得到安置房面積 平方米，甲方自愿將其中120平方米出售給乙方。現甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執行。
第一條、房屋的基本情況：
甲方拆遷安置房屋座落在_____________________________，安置房屋面積為______平方米，房屋用途為住宅。現尚未選房和安置。
第二條、本合同中所述房屋為甲方拆遷安置房，是甲方的家庭共同財產。該房屋沒有產權糾紛，不存在房屋抵押，債權債務，以及其他權利瑕疵。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔，乙方不負任何責任。
第三條、上述房產的交易房屋面積和價格：買賣房屋面積為__120____平方米，按 元/每平方米計價，共計人民幣
___________元整(大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整)，但實際安置房屋不足或超過120平方米，按實際面積 元/平方米計算總房款，多還少補。
第四條、付款時間與方式：
甲乙雙方同意首付款人民幣貳拾萬元整交付甲方，首付款在簽訂合同當日支付。尚欠房款分三期付清：第一期在選房后三日內付 元;第二期在交付房屋和鑰匙付
元;第三期在辦理產權過戶手續三日內付 元。 甲方的銀行帳戶：開戶行 戶名 賬號 。乙方可現金支付給甲方也可將購房款存入甲方上述的帳戶。
第五條、房屋交付：
甲方應配合乙方憑安置選房順序號證辦理選房。待通知交房后五日內，甲方將約定買賣的房屋及其附帶的鑰匙全部交付給乙方，由乙方所有。
第六條、關于產權登記及過戶的約定：
對本房屋以后需要辦理房屋產權證，土地證等其它手續，經甲乙雙方協商，按以下約定進行。
1、買賣房屋辦理到甲方名下所有權證、土地使用權證及其他手續所需繳納的稅收和費用均由甲方承擔。辦理到甲方名下后，甲方應自領取之日起五日內，將領到的產權證書交由乙方。
2、在已辦理到甲方名下房屋產權證，土地證等其它手續之后，自乙方向甲方提出辦理房屋產權證過戶請求之日起30天內甲方須無條件協助乙方辦理房屋產權證、土地證及其過戶手續，所須相關費用(包含雙方交易費、營業稅等)全部由乙方承擔。甲方應該提供一切與之有關的手續及資料(原房屋產權人的產權證及國土證，原房屋產權人結婚證及復印件，原房屋產權人夫妻雙方身份證復印件，其他房屋共有人同意出售的書面意見等)，不得用任何方式拒絕阻撓。
第七條、補償費和建筑差價的享有和承擔
1、根據甲方和泉州市城東片區拆遷指揮部簽訂的安置補償協議，指揮部應給付給甲方的臨時安置補助費，每平方米每個月5元，由乙方享有，從最后一期乙方的支付房款中扣除。
2、安置房應支付給指揮部的建筑差價全部由甲方承擔。
第八條、違約責任條款：
1、乙方沒有按照約定的期限內將房款交付給甲方，逾期達到一個月的，甲方有權解除本合同，乙方首付給甲方的房款歸甲方所有，其余款項退回給乙方。
2、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有權要求甲方繼續履行合同或要求甲方退還乙方已付房款，并有權要求甲方支付按照同期銀行貸款利率計算的利息款，同時有權要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整給乙方。
3、甲方不根據本合同的約定將房屋和產權證書交付給乙方，視為甲方違約，乙方有權要求甲方交付房屋和產權證書，并有權要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整。
4、乙方根據本合同第五條的規定向甲方提出辦理產權過戶手續，甲方超過30天不協助乙方辦理手續，視為甲方違約，乙方有權要求甲方履行合同，并有權要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整。
第九條、本合同發生爭議的解決方式：
雙方本著友好協商，公平合理的原則簽定本合同，簽定本合同后，雙方應嚴格遵守執行，不得以任何理由反悔。在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商解決。協商不成的，雙方同意通過法律方式解決糾紛。
第十條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定由甲方，乙方共同協商解決，與本合同同具法律效力。
本合同在雙方簽字之日(2007年______月______日)起生效。本合同中空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。本合同一式_____份，甲方產權人共持一份，乙方一份，留存備查。
甲方(簽字生效)： 乙方(簽字生效)：
年 月 日 年 月 日
拆遷安置房買賣合同范文三
出賣人：(甲方) 身份證號碼：
身份證號碼：
買受人：(乙方) 身份證號碼：
甲方將其所有的安置房自愿出售給乙方，甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執行。
第一條 房屋的基本情況
甲方拆遷安置房屋座落在肥西縣上派鎮涼亭安置點9號樓二單元504室，安置房屋建筑面積為平方米，房屋用途為住宅。
第二條 本合同中所述房屋為甲方拆遷安置房該房屋是 、 共同財產。該房屋沒有產權糾紛，不存在房屋抵押、債權債務，以及其他產權糾紛，交易后如有上述未清事項，由甲方承擔，乙方不負任何責任。
第三條 上述房產的面積和價格
買賣房面積為82平方米，共計人民幣 叁拾壹萬元 (￥：310000.00)
第四條 付款時間與方式
甲乙雙方同意首付人民幣 叁拾萬元整(￥：300000.00) ，
由乙方在簽訂合同當日支付給甲方，尚欠房款 壹萬元整 ，在辦理產權過戶手續后一次性付清。
第五條 房屋交付
1、甲方應在簽訂合同當日將買賣的房屋及其附帶的鑰匙全部交付給乙方，由乙方所有，并由乙方使用、收益、處分。
2、甲方交付的房屋即現有雙方見證的房屋，交付后所有質量問題，甲方概不負責。
3、甲方交付房屋后如遇人力不可抗拒的災害，致使房屋受損，甲方概不負責。
第六條 產權登記及過戶約定對本房屋以后需辦理房屋產權證、土地證等手續，經甲乙雙方協商，按以下約定進行：
1、甲方在國家政策許可的情況下，能辦理房屋產權證、土地證等手續，應在能夠辦理的三個月內積極辦理。
2、買賣房屋辦理到甲方名下所有權證、土地使用權證等手續所繳納的稅收和費用均由甲方承擔。辦理到甲方名下后，甲方應自領取之日起五日內，通知乙方辦理過戶手續。
3、在已辦理到甲方名下房屋產權證、土地證等手續之后，自乙方向甲方提出辦理房屋產權證、土地證及其過戶手續所需相關費用(包含雙方交易費、營業稅等)全由乙方承擔，甲方應提供一切與之有關的手續及資料(房屋產權人的產權證及土地證，原房屋產權人結婚證復印件，原房屋產權人夫妻雙方身份證、復印件等)，不得以任何方式拒絕阻撓。
4、如買賣房屋產權證、土地證等手續能直接辦到乙方名下，所需相關稅收和費用均由乙方承擔。
第七條 違約責任條款
1、甲方不得擅自解除本合同，若甲方擅自解除本合同，乙方有權要求甲方繼續履行合同或要求甲方退還乙方已付房款，同時有權要求甲方支付違約金人民幣伍拾萬元(￥：500000.00)。
2、乙方不得擅自解除本合同，若乙方擅自解除本合同，甲方有權要求乙方繼續履行合同或要乙方退還買賣的房屋，同時有權要求乙方支付違約金人民幣伍拾萬元(￥：500000.00)。
第八條 合同發生爭議的解決方式
雙方本著友好協商、公平合理的原則簽定本合同，簽定本合同后雙方應嚴格遵守執行，不得以任何理由反悔，在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商解決，協商不成的，雙方同意通過法律方式解決糾紛。
第九條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定與本合同具有同等法律效力。
本合同在雙方簽字之日起生效。一式五份，甲方產權人各持一份，乙方持三份，留存備查或作辦理產權過戶使用。
篇2
出賣人(甲方)：身份證號碼：
買受人(乙方)：身份證號碼：
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執行。
第一條、房屋的基本情況：
甲方房屋座落在**，位于第____層，共______(套)(間)，房屋結構為________，建筑面積為______平方米，房屋用途為_______。(詳見土地房屋權證第_______________號)。
第二條、房屋現狀：**。
第三條、本合同中所述房屋為*，是________________________的家庭(夫妻)共同財產。原建房售房單位允許轉賣，甲方保證該房屋沒有產權糾紛，不存在房屋抵押，債權債務，以及其他權利瑕疵。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔責任，乙方不負任何責任。
第四條、上述房屋的交易價格：人民幣___________元整(大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整)。
第五條、付款時間與辦法：
甲乙雙方同意以現金付款方式一次性付人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整交付甲方，當日甲方開出收款收條給乙方，并注明收款數額及款項用途。剩余款項*于房屋產權證辦理完畢后一周內支付。
第六條、房屋交付：
甲方應在交房當日(____年____月____日)將拆遷安置房屋相關的所有手續、余款、拆遷補償款等一切和該出售房有關的文件及票據交付乙方(以各項文件及票據為證明)。甲方于房屋交付使用時將交易的房產及其附帶_______的鑰匙全部交付給乙方。
第七條、戶口遷出：
甲方應在房屋交付(_____年____月___日)前將本合同所述房屋中的全部戶口遷出。
第八條、甲方逾期交付房屋及逾期戶口遷出的違約責任：
除不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條和第七條規定的期限將該房屋交給乙方所有，甲方應當按已交付的房價款的 %(大寫數字)按日向乙方違約金，違約金自約定房屋交付之日第二天起至實際交付之日止，合同繼續履行;逾期超過 天(大寫數字)，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列第*種約定，追究甲方的違約責任。
1.甲方按乙方累計已付款的*%(大寫數字)向乙方支付違約金，合同繼續履行，并在本合同第六條約定的實際交付之日起*天內交付房屋。
2.終止合同，甲方將乙方已付款全額還與乙方，并支付違約金，即房價款的*%(大寫數字)。
如甲方故意隱瞞此房屋的原產權所屬人、房屋位置、質量問題，影響乙方的居住及使用時，乙方有權要求退房，一切損失由甲方承擔(是否要注明損失的范圍?)。
甲方如在規定的此房屋戶口遷出時間內未將本合同所述房屋中的全部戶口遷出，即視為甲方違約，并支付乙方違約金*元整，并應在三十天辦理結束全部戶口遷出手續。
第九條、產權登記的約定：
因本房建房售房單位及甲方原因，此房房屋產權證，土地證及其手續尚未辦理，但因甲方及其房屋共有人資金需要，甲方自愿將此房賣給乙方。但在辦理此房房屋產權證，土地證及其手續時，甲方負責在房地產產權登記機關規定的期限內(______天)將此房房屋產權證，土地證產權直接辦理為乙方______(姓名)名下，并在房屋產權證，土地證及其手續辦理完畢后______天內交與乙方，所需費用，由______承擔。
如房屋因甲方及甲方承諾(甲方承若*年辦理該房屋所有權證)的原因不能辦理房屋產權證或不能將此房房屋產權證直接辦理為乙方______名下，甲方須承擔房價款的*%(大寫數字)違約金責任，其所產生的與辦理房屋產權證所需的一切費用由甲方承擔。
如因甲方的故意或過失造成乙方不能在房屋產權證，土地證及其手續辦理完畢后______天內取得姓名標注為乙方______(姓名)的房地產權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天內將乙方已付款退還給乙方，按_______________利率付給利息，并按已付款的______%賠償乙方損失。
乙方如在本房屋買賣合同成立后，無論辦理房屋產權證，土地證及其過戶手續與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻撓。在辦理房屋產權證，土地證及其過戶手續時，甲方應該提供一切與之有關的手續及資料(原房屋產權人的產權證及國土證，原房屋產權人結婚證及復印件，原房屋產權人夫妻雙方身份證復印件，其他房屋共有人同意出售的書面意見等)，不得用任何方式拒絕阻撓。
第十條、違約責任條款：
1、乙方沒有按照約定的期限內將房款交付給甲方，逾期達到一個月的，甲方有權解除本合同。
2、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有權要求甲方繼續履行合同或要求甲方退還乙方已付房款，并有權要求甲方支付按______________利率付給利息，并按已付款的______%賠償乙方。
3、乙方根據本合同第九條的規定向甲方提出辦理產權過戶手續，甲方超過______________天不協助乙方辦理手續，視為甲方違約，乙方有權要求甲方履行合同，并有權要求甲方支付已付款的______%違約金。
4、當房屋因城市規劃再次面臨拆遷安置時或增值是，拆遷補償款或增值款歸乙方所有。
5、當出現因繼承、贈與或其他涉及房屋產權所有人變化時，新的產權所有人承擔甲方全部責任。
第十一條、本合同如需辦理公證，經國家公證機關____公證處公證;但本合同不經過任何法律公證具有同等的法律效力。本合同在雙方簽字之日( 年_____月_____日)起生效。本合同中空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。
第十二條、本合同需由甲方，乙方，見證方三方共同簽字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____張。甲方一份，乙方一份,見證方____________一份，留存備查。
第十三條、本合同發生爭議的解決方式：
雙方本著友好協商，公平合理的原則簽定本合同，簽定本合同后，雙方應嚴格遵守執行，不得以任何理由反悔。在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商解決。協商不成的，雙方同意按以下方式解決糾紛。
1.提交______仲裁委員會仲裁。
2.任何一方均可向有管轄權的人民法院提起訴訟。
第十四條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定由甲方，乙方，見證方三方共同協商解決，與本合同同具法律效力。
甲方(簽章)： 乙方(簽章)：
身份證號碼： 身份證號碼：
電 話： 電 話：
年月日 年 月 日
見證方(中間人)：_______身份證號碼：
____年___月___日
篇3
關鍵詞：胺碘酮；靜脈炎；復方七葉皂苷凝膠；硫酸鎂
鹽酸胺碘酮（又名可達龍）屬Ⅲ類抗心律失常藥。且具輕度Ⅰ及Ⅳ類抗心律失常藥性質。是預防心源性猝死和治療室上性、室性心律失常的常用藥物，具有療效好、副反應小、毒性低等優點。現已廣泛應用于心血管臨床。但因其PH值偏低，呈酸性，靜脈注射對機體血管組織的局部刺激性強，使血管通透性增加，局部代謝及滲透壓改變，損傷血管內皮細胞，引發靜脈血管、局部組織無菌性炎癥；輕者可引起局部組織發紅、疼痛，重者可出現靜脈血管條索狀改變伴有疼痛，甚至血管周圍皮膚結界狀硬結、局部組織壞死 [1]，同時也嚴重影響了胺碘酮的臨床應用。本科采用復方七葉皂苷凝膠外涂和50%硫酸鎂濕敷，兩種藥物交替使用，對預防胺碘酮致靜脈炎的發生，減輕其臨床癥狀取得了很好的效果，現就本醫院2013年1月～9月靜脈使用胺碘酮情況報告如下。
1資料與方法
1.1一般資料 2013年1月～9月靜脈使用胺碘酮患者32例，分別為靜脈泵入或靜脈滴注胺碘酮。男20例，女12例，年齡42～76歲，持續24h使用者3例。根據美國靜脈輸液護理學會靜脈炎分級標準[2]，Ⅰ級：穿刺點疼痛、紅和（或）腫，靜脈無條索狀改變，未觸及硬結。Ⅱ級：穿刺點疼痛、紅和（或）腫，靜脈有條索狀改變，未觸及硬結。Ⅲ級：穿刺點疼痛、紅和（或）腫，靜脈有條索狀改變，可觸及硬結。32例中符合靜脈炎其中Ⅰ級22例，Ⅱ級8例，Ⅲ級2例。
1.2方法 均采用復方七葉皂苷凝膠外涂和50%硫酸鎂濕敷，兩種藥物交替使用。外涂和紗布濕敷病變處的覆蓋面積大于病變邊緣1～2 cm，2h更換一次，為減少水分及藥液蒸發，可用保鮮膜覆蓋在紗布上，連續使用2～5d。
1.3療效評定標準治愈 紅、腫、熱、痛完全消失；顯效：痛感消失，紅腫消退面積≥70%；有效：痛感減輕、紅腫消退面積
2結果
32例患者通過使用復方七葉皂苷凝膠外涂和50%硫酸鎂濕敷后，只有2例患者效果比較差，其他患者靜脈炎癥狀明顯減輕，總有效率93.75%，明顯優于以往未采用任何護理干預措施患者。
3討論
血液正常pH值為7.4，超出此范圍，輸入的藥液無論過酸或過堿，都可干擾血管內膜的正常代謝和機能，引起靜脈炎[3]。臨床上常用的鹽酸胺碘酮，其pH值偏低，呈酸性，若配伍后偏離其pH值范圍，則可能產生混濁、沉淀或加速分解，引起靜脈炎[4，5]。其次，輸注通路選擇不當也是引起靜脈炎的一個原因，輸注時選擇末梢循環較差或管徑較細的上肢靜脈，偏癱肢體側的靜脈血管均易致靜脈炎；下肢靜脈的靜脈瓣多，血流緩慢，藥液在血管內停留的時間長，更易形成靜脈炎；尤其是老年患者靜脈瓣功能減退，使用時盡量不選擇下肢靜脈。使用鹽酸胺碘酮時，如果發生藥液滲漏，會導致注射部位疼痛、灼熱、紅腫，血管的脆性增加，血管痙攣，缺血低氧或靜脈條索狀改變，嚴重者導致皮膚潰瘍發生。靜脈炎發生后，若不及時采取有效的護理措施，會增大治療難度[2]。
采用復方七葉皂苷凝膠外涂和50%硫酸鎂濕敷，對靜脈炎有明顯的預防作用，能夠有效地保護患者的血管。因為胺碘酮屬于強刺激性的藥物，外周靜脈用藥易造成血管通透性增加，部分活化因子如5羥色胺等，游離至組織間隙，刺激末梢神經，造成局部紅、腫、熱、痛的炎癥反應[6]。硫酸鎂濕敷：主要是利用硫酸鎂具有高滲作用，促進局部組織水腫消退。此外鎂離子還具有抗炎、擴張血管平滑肌、改善微循環作用，從而達到消炎止痛、消腫的目的。復方七葉皂苷凝膠可治療表淺的血栓性靜脈炎，用于靜脈護理。另外輸注前確保穿刺針在血管內可避免穿刺不成功時鹽酸胺碘酮進入局部組織，引起局部刺激。選擇粗且直的血管進行穿刺，也可防止藥物的外滲及降低引發靜脈炎的機率。一般不管患者有無局部靜脈炎癥狀，也應每24h更換穿刺部位，以此減少靜脈炎癥的發生。因此，交替使用復方七葉皂苷凝膠外涂和50%硫酸鎂濕敷可以減少胺碘酮引起的靜脈炎。
參考文獻：
[1]高娟.三種藥物治療持續靜脈泵入胺碘酮引起的靜脈炎效果觀察[J].中華臨床醫學月刊，2010，（7）.
[2]付春華，趙雁，于瑩，等.靜脈輸入硫酸鎂預防諾維苯所致靜脈炎的研究[J].中華護理雜志，2002，11（37）：816-817.
[3]李瑋，張俊，喬燕舞，等.高濃度胺碘酮靜脈泵入與靜脈炎關系的臨床研究[J].心血管康復醫學雜志，2004，13（6）：595.
[4]張利.復方七葉皂苷凝膠聯合硫酸鎂溶液治療碘海醇外滲的療效觀察[J].安徽醫藥，2013，05.
篇4
根據北京市人民政府辦公廳《關于印發〈北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）〉的通知》（京政辦發〔2000〕19號）的精神，為了進一步做好我市危舊房改造工作，現就危舊房改造中的幾個具體問題通知如下：
一、危改區內居民購買就地安置住房的稅費項目、稅費標準，以及交納公共維修基金，均按本市職工購買公有住宅樓房的有關政策執行。任何部門和單位不得在居民就地安置住房過程中增加收費項目。
二、危改區內安置住房的買賣合同文本，由各區比照經濟適用住房買賣合同，結合危改區的具體情況制定。
三、危改區內居民購買就地安置住房申請住房公積金擔保委托貸款的，辦理抵押登記時，先以買賣合同做抵押預登記，并在買賣合同上進行抵押注記，房屋產權證正式發放時，再依產權證辦理抵押登記。
篇5
，在商品房買賣中有許多糾紛，針對這些的存在，最高人民法院于2003年4月28日了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用若干問題的解釋》，該解釋于2003年6月1日起正式施行。其中明確規定了受害者不僅可以要求解除、撤銷合同或者是要求宣告合同無效，而且可以要求出賣人返還購房款、支付利息及賠償損失，還可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的“賠償責任”但是，在具體的適用中仍然存在一些問題。本文旨在就這些問題進行一些討論，以防在司法實踐中出現偏頗。
本文共分5部分，第一部分，闡明了懲罰性賠償的含義及功能。懲罰性賠償，又稱示范型賠償或報復性賠償，是指法庭做出的賠償數額超出實際賠償數額的賠償。懲罰性賠償是判決支付給原告而不是由國家收繳的，在英美法系國家，懲罰性賠償是由陪審團根據情況做出決定而不能由當事人主動提出請求；第二部分主要講了懲罰性賠償適用于商品房買賣；第三部分論述了商品房買賣適用懲罰性賠償的條件；第四部分了商品房買賣適用懲罰性賠償的具體情形；第五部分最后了作者的結論。
目前，在商品房買賣中有許多糾紛，針對這些問題的存在，最高人民法院于2003年4月28日了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，該解釋于2003年6月1日起正式施行。其中明確規定了受害者不僅可以要求解除、撤銷合同或者是要求宣告合同無效，而且可以要求出賣人返還購房款、支付利息及賠償損失，還可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的“賠償責任”。那么，懲罰性賠償在現實生活中應該如何使用，還存在那些問題，我主要就這方面的問題發表一下自己的看法，并與廣大法學愛好者進行交流與探討.
關鍵詞：商品房買賣 懲罰 賠償
一、懲罰性賠償的含義及功能
懲罰性賠償，又稱示范型賠償或報復性賠償，是指法庭做出的賠償數額超出實際賠償數額的賠償。懲罰性賠償是判決支付給原告而不是由國家收繳的，在英美法系國家，懲罰性賠償是由陪審團根據情況做出決定而不能由當事人主動提出請求。這項制度的主要目的在于通過作出數倍于實際損失的賠償判決，對違約或侵權行為者的惡意或重大過失行為進行懲罰，以避免該類行為的再發生。
我國在1993年制定的《中華人民共和國消費者權益保護法》(以下簡稱"消法")中，首開懲罰性賠償制度之先河。該法第49條規定:"經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務費用的一倍。"近來進行的民法典的起草中，由院和中國人民大學分別主持起草的兩個民法典草案中，更進一步將懲罰性賠償引入了民法典草案中.可見，懲罰性賠償金制度的積極意義受到肯定已成為一個不可避免的趨勢。相信其在保護人民利益、維持正常的社會秩序中，會越來越起到積極的作用。
懲罰性賠償制度設立的必要性不僅在于它滿足了中外法律實踐的需要，從根本上說，它具有不可替代的社會功能。在英美法系國家，有三種關于懲罰性賠償基礎的觀點。大多數人認為懲罰性賠償適用的目的和根據在于威懾，他們認為只有補償性賠償不足以威懾被社會認為是非法的行為時，法院才應該授予懲罰性賠償。另一些人認為它的目的和功能在于懲罰，他們認為只有當被告的行為是十分惡性的，令人十分憎惡的時候才應該判決被告懲罰性賠償，它的目的在于"發泄受害者的憤怒"。另外一些人認為它的目的在于使原告得到充分的補償，以克服某些法律規則對原告補償不足的缺陷，如訴訟費等。
王利明教授認為懲罰性賠償的功能有賠償功能，制裁功能和遏制功能；有人認為它有補償功能，制裁功能和威懾功能；有人認為它有賠償功能，懲罰功能，威懾功能和激勵功能四項功能。筆者認為英美法系的三種理論都有其合理性，懲罰性賠償的主要目的和功能在于威懾，同時兼具其它一些功能。
二、懲罰性賠償適用于商品房買賣
2003年4月，最高人民法院出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，該《解釋》對出賣人的惡意違約和欺詐行為，規定了可以適用懲罰性賠償原則（即通常說的“雙倍賠償”），引起了廣泛的關注。但是就某些基礎問題卻缺乏必要的討論，因此仍有必要先就下述基礎問題先進行必要的探討。
1、房屋可否作為商品
關于房屋是否可以作為商品，得依具體情況而定，我國現行的法律中并沒有對其進行明確規定。《中國大百科全書》從學的角度對“商品”一詞所作的定義，商品是指“用來交換、能滿足人們某種需要的勞動產品”。根據該定義內涵來看，首先，商品必須是經過勞動生產而得來的產品，也就是說必須在這個產品中體現人類的勞動，那些非是經過人類勞動的產品，并非此種意義上的商品。其次，該產品應該必須是有用的，必須具有使用價值，能夠滿足人們對它的某種特定需求，沒有用的產品也是不能把他當作商品的。第三，該產品是用來交換而不是所有權人自己直接消費的。如果某一產品生產出來的目的只是用于自己使用和消費，那么這件產品同樣不是真正意義上的商品。通過我們對商品定義的分析，我們可以看出，對于以房屋的建造與銷售為主要經營范圍的房地產來說，他們所生產出來的房屋大多是銷售給他人所有并使用，符合前面商品定義中要求的條件，因此可以作為一種商品，無非這種商品具有自己的特點罷了。
2、 商品房買賣中對出賣人采用懲罰性賠償的法理與法律依據
由于房屋可以作為商品，那么我們就把用于買賣的房屋叫做商品房。對于在商品房買賣合同中對買受人提供保護時的法律適用，不僅可以適用民法通則的原則性規定及合同之債的有關規定，可以適用《中華人民共和國合同法》的具體規定，同樣也可適用《中華人民共和國消費者權益保護法》等法律規定，這點似乎沒有什么爭議。但在我國現有的法律體系中，僅僅只有《中華人民共和國消費者權益保護法》第49條明確地規定了懲罰性賠償，其具體條文是：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。但是，我們從該解釋的條文中卻發現，其制定此解釋的依據是“根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋”，而惟獨沒有指明是依據《中華人民共和國消費者權益保護法》。筆者認為，這并非是最高人民法院的疏忽，而是另有他原因而故意不采用此法律規定的原因使然。有學者特別指出說：“需注意的是，司法解釋未以消費者權益保護法作為其制定依據，這就使得司法解釋所定懲罰性賠償可實質性避開消費者權益保護法第四十九條所稱“雙倍賠償”規則的僵化適用，從而賦予法官根據案情確定懲罰性賠償金額的自由裁量權。”[1]筆者認為這種觀點特別強調了法官在審判中可以對賠償金額作出一定的“自由裁量”，在司法實踐可以較靈活地、根據不同案件的實際情況進行適當處理，在某些情形里可能會更好地達到懲罰性賠償的目的，從而避免了在適用消費者權益保護法的規定時適用一倍賠償的數額確定性。
三、商品房買賣適用懲罰性賠償的條件
有些遭遇購房糾紛的買受人，未對《解釋》相關條文仔細研讀，就在退房訴訟中提出了“雙倍賠償”的請求，結果不僅沒有得到法律支持，而且因索賠數額過大付出了高昂的訴訟費用。所以應對商品房買賣適用處罰性賠償的條件進行必要的探討，以防實務中的誤解。根據《解釋》適用懲罰性賠償原則的相關規定，購房人退房并要求“雙倍賠償”必須符合以下三個條件。
第一，所購房屋必須屬于該《解釋》調整范圍內的商品房。《解釋》第一條明確規定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”根據這一規定，并不是所有的房產糾紛都受該《解釋》調整，該《解釋》調整的僅僅是房地產開發企業開發的商品房買賣合同糾紛。其他如政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房、再次出售的二手房等發生的買賣合同糾紛，都不屬于該《解釋》的調整范圍，如果購房人購買的不是商品房，依據該《解釋》的規定要求“雙倍賠償”，也就很難得到法律支持。因此，購房者在提出訴訟請求前首先要弄清所購房產的性質，根據不同房產的性質來確定索賠依據和索賠數額，避免因高額索賠而增加訴訟成本。
第二，出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》規定的適用懲罰性賠償責任的五種情形。《解釋》第8條、第9條明確規定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，可以適用懲罰性賠償責任的五種情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；三是訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；四是在訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；五是訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。這就是說，只有出現上述五種情形，購房人才可以依據《解釋》提出“雙倍賠償”的請求，上述五種情形之外的出賣人的違約行為，如虛假廣告、定金圈套、質量瑕疵、逾期辦證等，雖然有的也存在違約和欺詐事實，但不能適用懲罰性賠償責任，只能依據合同約定和有關法律規定要求出賣人承擔相應的違約責任。
第三，必須導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，買受人無法取得房屋。上述五種惡意違約和欺詐行為，是出賣人承擔懲罰性賠償責任的基本范圍，但并不是出現上述任意一種情形就可以要求退房并得到“雙倍賠償”。該《解釋》規定，上述五種情形必須導致該商品房買賣合同被確認無效或被撤銷、解除，無法取得房屋時，買受人才可以在請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失之外，請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這就意味著即使出賣人存在上述五種行為，但沒有導致商品房買賣合同無效或被撤銷、解除，買受人最終取得了房屋，也就不能追究出賣人“雙倍賠償”的責任。實踐中有以下兩種情況值得注意：（1）雖然出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，根據《解釋》第二條規定，可以認定合同有效。既然合同有效就得繼續履行，買受人也就無法要求其“雙倍賠償”。（2）雖然出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實或者在商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但事后出賣人能采取相應的補救措施，如另行為抵押權人的債權提供擔保，涂銷所售房屋上所設定的抵押權，而使買受人能夠取得完全所有權的房屋的，這就使買受人行使合同撤銷權的阻卻事由發生，買賣合同應繼續履行，買受人請求撤銷合同、“雙倍賠償”就不會得到支持。因此，買受人在要求“雙倍賠償”時，必須對買賣合同的效力狀況以及能否實現合同目的進行認真全面的分析，弄清合同是否能夠被確認為無效、撤銷或解除，以此來決定是否提出“雙倍賠償”的訴訟請求。
另外，買受人在索賠時還應該考慮到法律規定的彈性，期望值不要太高。盡管《解釋》對適用懲罰性賠償責任作出了明確規定，但也為法官裁量案件留有較大空間。如《解釋》只是說“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”，這里面彈性就比較大，“可以”不是“應當”，更不是“必須”，“不超過一倍”并不等同于“一倍”，“請求”也不是都會“同意”。在具體案件中，需要法官根據出賣人的違約程度、買受人的受損狀況來自由裁量。有時可能會裁決“雙倍賠償”，有時也可能裁決賠償一倍多一點，或者裁決只退回購房款、利息及賠償損失，不再有其他懲罰性賠償。這種根據案件具體情況由法官自由裁量形成的個案差異，是法律允許的。
四、商品房買賣適用懲罰性賠償的具體情形
根據有關司法解釋的規定，主要有以下五種情形買受人可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償。但是適用條件各有不同，需要引起我們的足夠注意。下面筆者將具體進行：
1、 商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的。我們知道，在出賣人在與買受人簽訂買賣合同后又將該房屋抵押給其他第三人，并不必然會導致該合同無法實際履行，因為出賣人也有可能會在買賣合同約定的履行期限到來之前將該抵押撤銷，這樣并不會到買受人的合法權益。所以最高人民法院規定，在適用此條款時必須要達到“導致商品房買賣合同目的不能實現的”這一條件，簡單的說，主要包括房屋無法實際交付或無法辦理房屋權屬證書等。因為在這種情形下，才會導致出賣人的根本性違約，因此才會造成買受購買房屋的目的落空，嚴重影響到買受人的合法權益。
2、 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的。當出賣人將同一標的物與他人簽訂買賣合同后又將此標的物出賣給第三人，并不能都適用懲罰性賠償。而且就算是適用該規定，也只能由在先與出賣人簽訂買賣合同的買受人主張懲罰性賠償。我們知道，出賣人將同一標的物先后數次出賣給他人，最多只能履行其中的一份合同并交付標的物。對于其他人來講，都無法履行，也都是欺詐，這一點是不言而喻的。對于一物二賣甚至多賣的情形，嚴重的甚至可能會構成刑事詐騙犯罪，行為人可能會因此還要承擔相應的刑事責任。
3、 出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，而導致房屋買賣合同無效或撤銷、被解除的。由于出賣人在與買受人簽訂合同時明知自己沒有取得商品房預售許可，但仍然向買受人銷售商品房。盡管出賣人在合同簽訂后到房屋交付前可能會取得銷售許可。但是由于其直接違反了《中華人民共和國合同法》第52條、《中華人民共和國房地產管理法》第37條、第38條的強制性規定，因此導致該買賣合同無效。在此需要注意的是，雖然出賣人在此時沒有取得預售許可，但并不能一定會出現無法交付或者是無法履行合同全部義務，也就是說其仍然存在能夠履行合同義務的可能，但由于違反了的強制性規定，所以才導致無效的。所以在適用此條款時，并不以出出賣人是否在以后能實際履行或全面履行為適用要件，而且一定要注意合同無效的原因。但是，該解釋卻又在第2條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”，此規定不僅與合同法的基本不相符合，與法律規定也不相同。我們在確定某一份合同是否有效，在合同沒有特別約定生效條件的情況下，只能以合同成立時來判斷。合同法第44條已經作出了明確規定：“依法成立的合同，自成立時生效。”而最高法院的這一規定，不僅混亂了合同效力的理論體系，違反了法律的相關規定，更可能從反面告訴出賣人這樣一個判斷：有沒有預售許可證沒關系，只要以后在起訴時能取得預售許可即可。豈不是有鼓勵出賣人在沒有取得預售許可的情況下與買受人簽訂預售合同的嫌疑？筆者認為，此規定應當予以改正。同時，應注意此條規定僅僅限于在買賣合同被確認無效及被解除、撤銷時才能予以適用，而不是適用于合同生效后的違約處理。
4、 出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，而導致合同無效或者被撤銷、解除的。此時主要是指在雙方訂立買賣合同前出賣人已將出賣的房屋抵押給他人的情形。在此我們也應當注意，并不是只要出賣人在與買受訂立買賣合同時將該房屋抵押給他人，買受人就可以向出賣人主張懲罰性賠償。從現有法律特別是合同法的規定來看，當事人一方在與另一方簽訂合同時已經將標的物抵押給他人，并不會必然導致該買賣合同無效或者被解除、撤銷，也并不必然會導致出賣人無法履行買賣合同的義務。關于這一觀點，我們可以從合同法第40條、第52條、第54條、第94條可以清楚地看出。所以，只有當出賣人將其出賣給買受人的房屋抵押給其他第三人后違反了上述四條款所規定的情形時，買受人才可依據合同法的具體規定與本解釋的規定向出賣人主張懲罰性賠償的責任。
5、 出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的。出賣人在出賣房屋時，不論其是故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人，還是已經將此出賣房屋作為拆遷補償安置房屋，此時對于買受人來說都屬于欺詐。因為其將房屋已經賣出，盡管出賣人可能會違反在先與第三人所簽訂的合同而將房屋實際交付給買受人，但是我們現在的秩序及法律秩序中都不能對這種現象予以默認或鼓勵，必須予以嚴厲的制裁，來充分保證交易安全。所以，對于此類欺詐行為，歷來都是民法中規范及懲罰的重點。如果在這種情況下對其適用懲罰性賠償，可以達到民事制裁或懲罰的目的，不僅符合法理，也與消費者權益保護法規定的條款相一致。
五、結論
總之，就商品房買賣中的懲罰性賠償，對維護弱者的利益，保障房地產行業的健康有非常積極的意義。但是我們也要注意到其適用范圍有很嚴格的限制。因此，在具體適用中，既要考慮買方的權益，又要注意其具體的適用范圍，以防出現不應有的偏頗。
：
1、楊立新著作的《民商法熱點新探》 吉林人民出版社出版
2、《中華人民共和國房地產管理法》 法律出版社
3、陳文主編的《律師房地產業務》 延邊出版社
4、程信和主編的《房地產法》 中信出版社
篇6
一、商品房買賣合同解除概述
合同解除是指合同有效成立后，當解除的條件具備時，因當事人一方或雙方的意思表示，使合同關系自始或者僅向將來消滅的行為。設定合同解除權的法律意義在于允許合同一方或雙方根據法定或者約定的條件，及時采取措施防止損失發生或者避免損失擴大。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。一般合同的解除法律關系明確，法律后果也較為簡單。而相較于一般的合同，商品房買賣合同往往涉及標的特殊、履行過程持續較長，涉及的法律關系較為復雜。
商品房買賣合同的解除權是指合同有效成立后履行完畢前，當具備合同解除條件時，當事人一方或雙方在法定期限內依據法律規定或合同約定所行使的解除合同的權利。其法律意義在于保障房屋的出賣人或者買受人可采取措施防止損害發生或者避免損失擴大并獲得法律救濟。在訂立商品房買賣合同的過程中，出賣人往往占據了優勢地位，而在合同履行過程中，尤其是在期房買賣中，房屋本身也存在較大的不確定性，因此在法律保護上有必要向購房人傾斜。在買賣合同履行的過程中，如果是采取分期付款形式，買受人和銀行還要簽訂商品房擔保貸款合同，買賣合同的解除則必然影響貸款合同的履行，能否恰當處理兩個合同的關系會直接影響各方的利益和房屋的再次交易。此外，買賣合同解除后，買賣雙方基于交易行為而繳納的各類稅款問題也是一個值得探討和關注的問題。
二、商品房買賣合同解除的事由
商品房買賣合同的解除事由包括法定事由和約定事由。
1.法定事由
根據《合同法》第94條的規定，一般合同解除的法定事由主要有五類：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。在此基礎上，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“司法解釋”）對商品房買賣合同中的遲延履行、根本違約及一些特殊情形做了進一步的明確規定。
其一，遲延履行在商品房買賣過程中主要表現為：（一）出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付款項，經催告后三個月合理期限內仍未履行的，當事人另有約定的除外；（二）商品房買賣合同約定或者法律規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記的等（參見《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條、第19條） 。
其二，商品房買賣合同根本違約的情形包括以下七種：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，即所謂的“一房二賣”；（三）出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（四）出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（五）出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；（六）因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的；（七）房屋質量問題嚴重影響買受人正常居住使用的（《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條、第9條、第12條、第13條）。
其三，法律規定的其他情形。由于商品買賣合同中，涉及的標的物――房屋很多屬于在建的期房，房屋本身存在著不確定性，因此司法解釋規定了以下兩種情形的解除權：（一）出賣人交付使用的房屋套內面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，面積誤差比絕對值超過3%的；（二）在簽訂預售合同后開發商擅自變更規劃設計未通知購買人或者購買人不同意的。另外，法律規定的其他解除情形還有：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的（《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條、第23條）。
從上述分析可以看出，商品房買賣中，現有的法律規定賦予了買受人更多的解除權，這主要是因為在商品房買賣當中，買受人主要為自然人個體，相較于強大的出賣人――開發商，買受人往往處于弱勢地位。賦予買受人更多的解除權，實則是為出賣人設定了更多的約束義務，促使出賣人更好地履行合同。
2.約定事由
約定條件是指商品房買賣合同的當事人雙方通過簽訂新合同直接約定解除合同或通過在原合同的具體條款中規定解除合同的條件，當條件成立時，雙方依約解除合同。
在此，法律賦予了合同雙方當事人更多的自，在不違反法律強制性規定的前提下，合同雙方完全可以根據意思自治原則，對雙方共同認同的事由約定合同解除權。如前文提到的“退房”實則就是解除合同，在沒有合同約定的條件下，老業主的訴求只能被認定是無理要求，沒有法律依據。但是如果雙方在訂立合同時就約定，如果在一定期限內同一樓盤的房屋售價降價超過一定幅度，買受人享有合同解除權，那么老業主的“退房”要求才能有依據。
三、商品房買賣合同解除權的行使
根據我國《合同法》第96條規定：“主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。”行使商品房買賣合同解除權的一方應該履行通知的義務，如果雙方在買賣合同中沒有特別約定，那么理論上口頭或書面形式均可。通知送達，若對方沒有異議，則合同即告解除。若通知送達后，對方提出異議之訴，主張合同解除的通知人對于合同解除的效力便處于不確定狀態，須由法院或仲裁機構裁判確定。由于目前商品房買賣合同都需到相關行政管理部門辦理買賣合同備案、所有權預告登記和抵押權預告登記，那么當合同解除時，買賣雙方還需到相關部門辦理各類備案、登記的注銷手續。
在行使解除權的這一過程中，如果買賣雙方意見比較一致，雙方互相配合，憑借雙方簽訂的買賣合同終止協議或者申請人要求撤銷登記的聲明到相關行政管理部門辦理備案、登記注銷手續并無障礙。但是，在實踐中，買賣雙方往往無法達成一致意見。如果僅合同一方主體行使解除權，而另一方主體拒絕解除合同或者拒絕配合辦理相關手續，那么根據現有規定，辦理相關的注銷、登記手續將會比較困難，尤其是出賣人行使合同解除權的，更是無法辦理相關注銷手續。以天津市為例，根據《天津市房屋權屬登記條例》第52條的規定，經預告登記的房屋權利終止的，當事人應當申請注銷預告登記，并提交下列文件：（一）申請書；（二）申請人身份證明；（三）預告登記證明；（四）房屋權利終止的證明。該條例中所指的“當事人”往往是指預告登記的權利人，即買受人或者買受人的貸款銀行。在現有的制度框架下，出賣人無法提出注銷登記。如果買受人不配合辦理注銷手續，出賣人只能通過司法途徑，在人民法院、仲裁機構作出生效的判決、裁定、裁決、調解書以證明買賣合同終止后，出賣人憑人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的文書及協助執行通知書才能申請撤銷預告登記，而漫長的司法途徑往往會讓出賣人錯過最佳的銷售時機。
因此，建立快捷、有效的備案、登記注銷制度是必要的。對此，筆者認為對這類事實證據充足、法律關系清晰的商品房買賣合同解除糾紛案件，原則上可以適用速裁程序，盡快判決，當然如果是某些較為復雜的特例應當除外。另外，買賣雙方有必要在買賣合同中約定相應的條款，明確發生合同解除情形時，如果合同一方主體要求解除合同的，另一方應當履行辦理相關注銷登記手續的配合義務；同時約定有效的違約責任，促使雙方相互配合辦理相關注銷手續。
四、商品房買賣合同解除權行使的法律后果
合同解除權行使的法律后果就是合同的權利義務的終止。《合同法》第97條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”這是合同解除后法律后果一般規定，商品房買賣合同當然適用，但是又因為商品房買賣合同的特殊性，較之于一般合同解除后的法律后果，其有幾種特殊法律情形。
1.合同解除后的違約責任承擔
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條、第8條、第9條的規定，對因出賣人隱瞞事實或者虛假信息等其他與買賣合同約定的事實不符的，買受人除了可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。因而，該賠償責任具有了懲罰性質，而不只是起填補作用了。這也主要體現了對買受人的權益保護。因為在簽訂買賣合同時，買賣雙方對房屋的信息掌握是不平等的，出賣人占據了絕對的優勢地位。尤其是在期房買賣中，買受人對房屋本身無法直接了解，同時房屋本身存在著眾多不確定性，司法解釋如此規定，對于傾向保護買受人權益也是合理的。
另外，司法解釋第16條對違約金的數額做了特殊規定，如果違約金超過了造成的損失30%則應當減少；如果約定的違約金低于造成的損失，可以增加至實際的損失額。此規定是為了體現我國民法中的等價有償原則，防止過分不公平的事情發生。對于實際損失的計算，司法解釋第17條的規定：如果是買受人違約，那么出賣人的實際損失主要是購房款的利息損失；而如果是出賣人違約，則是買受人的租金損失。總體而言，司法解釋的規定使損失賠償和違約責任的認定提供較為可操作性的依據。
2.對關聯合同的影響
由于商品房買賣的特殊性，商品房買賣合同簽訂后，買受人如果選擇按揭付款的方式，必然需要與銀行簽訂商品房擔保貸款合同。由于商品房買賣合同與貸款合同并非主從合同，一方面商品房買賣合同的解除并不當然地就導致貸款合同的解除；但另一方面由于貸款合同的特殊性，一旦買賣合同解除，貸款合同的目的性就無法實現，所以買賣合同與貸款合同本質上是兩個合同關系，同時兩者之間存在關聯性。
對此，司法解釋第24條規定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”。在此存在的問題就是出賣人是否可以請求解除貸款合同。從合同主體的相對性來說，貸款合同的當事人為買受人和銀行，出賣人不屬于合同當事人，無權提出解除貸款合同之訴。那么如此可能導致的后果就是買賣合同解除，但是貸款合同仍未解除，所涉房屋仍被設定了預告抵押，影響了房屋的二次銷售。
而根據司法解釋第25條的規定：以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。按照該條款規定，在通過法院訴訟解決的過程中，買賣合同與貸款合同是否合并審理，是否能夠被同時解除，其決定權完全被掌握在擔保權人手中。另外該解釋也沒有明確規定，如果銀行先提出解除貸款合同，而后買受人提出解除買賣合同的，能否進行合并審理。這無論是在對買賣合同雙方當事人的權利義務保護還是從訴訟成本、訴訟效果的角度看都缺乏科學性。因為如果僅解除了買賣合同，對于出賣人而言，房屋因仍被設定了預告抵押權，存在權利瑕疵，現實中難以恢復“原狀”再行出售；對于買受人而言，從合同履行的角度來說還需向銀行還本付息。另外從訴訟角度而言，也增加了訴訟成本，同時也不利于判決的執行。
對此筆者認為，在買賣合同和貸款合同中，買受人同時是兩個合同關系的主體，相較于強大的開發商和銀行，買受人顯然處于弱勢地位，那么法律有必要在此對買受人的利益保護作出傾斜。因此筆者認為，人民法院在處理商品房買賣合同和貸款合同糾紛中，如果買受人同時提出解除買賣合同和貸款合同或者買受人作為被告一方提出解除買賣合同或貸款合同的，人民法院可以將兩個合同糾紛合并審理。這既有利于保護買受人的利益也有利于定紛止爭，避免累訴。
3.商品房買賣合同解除后稅款的承擔
篇7
（一）判別購房消費者的依據和標準
《批復》第2條規定，“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”，首次采用了購房“消費者”的概念，將商品房列入“商品”的范圍，確認了審判實踐中可以援引《消費者權益保護法》（以下簡稱《消法》）對購房“消費者”進行特殊保護，購房“消費者”有權請求依照《消法》的規定保護其合法權益。《批復》首次明確規定對購房消費者予以優先保護，即購房消費者可以對抗工程款的優先權，解決了購房消費者與工程款優先權人的受償順位問題。購房人基于“消費者”的特殊身份請求辦理房屋產權手續的，人民法院裁判其對房屋享有所有權能夠對抗承包人的工程款優先受償權，應以《批復》第二條規定為依據。
在適用《批復》時首先要解決的是“消費者”的識別問題。筆者認為，對《批復》規定的“消費者”應當按照《消法》關于“消費者”的規定進行識別。根據《消法》第2條“消費者為生活需要購買、使用商品或者接受服務，其權益受本法保護”的規定，判斷“消費者”的標準是：（1）行為目的以生活消費所需。購買、使用商品有可能基于消費的目的，也有基于經營的目的；同樣的商品，可能因使用于生活活動而構成消費品，也可能因使用于生產經營活動而成為生產資料。如果為自己的生活消費而購買商品或接受服務，該行為為消費行為。對于購買者是否以生活消費為目的，可以憑一般人的社會生活經驗，結合購買者的主觀動機和客觀行為表現加以判斷。凡是和人類生活有關，基于求生存便利或舒適的生活目的，為滿足衣食住行娛樂等方面生活欲望的行為，原則上均屬于生活消費行為。（2）行為主體為處于弱勢地位的自然人，而非法人或其他組織。法人或者其他組織作為自然人的集合體，具有團體之法律人格，不存在缺乏專門知識、交涉能力的問題，即使其購買的商品最終由自然人用于生活消費（如公司購買日用品發給職工），法律也并無給予特殊保護的必要。正是基于此，國際標準化組織消費者政策委員會于1978年首屆年會上將消費者定義為“以個人消費為目的而購買或使用商品或服務的個體社會成員”[注1]，我國國家標準局于1985年頒布的《消費品使用說明總則》也規定“消費者為滿足個人或家庭的生活需要而購買、使用商品或服務的個體社會成員。”
根據《消法》和《批復》的規定，并非所有的購房人都能成為消費者，只有以生活消費為目的而購房自然人才屬于購房消費者的范疇。判別購房人是否為消費者，通常有兩點外在表現：一是所購買的房屋為住宅而非營業用房；二是供自己或家人居住。判別購房者是否以生活需要為目的面臨的難題是，隨著人們生活水平的提高，生活需要的范圍難于界定。例如，已有一套甚至多套住宅的自然人，又購買房屋用于居住，可否認定其為生活需要？自然人所購房屋用于出租，以租金為家庭生活主要來源，其購房行為可否認定為滿足生活需要？筆者認為，即便消費者購買的產品既供自己使用，同時又用于經營用途時，如果其購買產品的目的是偏重自己使用或者作為家庭生活主要來源的，則應屬于生活消費所需。在審判實踐中，可根據購房人所購房屋為住宅或非住宅而推定購房人是否為消費者，消費者只需證明其所購房屋為住宅為已足。即如購房人購買的房屋為住宅，則應推定為生活消費行為；如要證明購房人非基于消費目的而購房，則應實行舉證責任倒置，由訴訟對方當事人舉證證明，此符合舉證責任分配規則的要求。
（二）購房消費者優先于工程價款優先權的理由和適用條件
1、工程款優先權的性質為法定擔保物權，為何不能對抗消費者？
原因即在于消費者的利益為生存利益，是一個國家和民族維系其存在和發展首先應保護的基本問題。當經營利益與生存利益相沖突時，法律首先是要保護人民的生存利益。雖然購房消費者在未取得房屋所有權之前僅享有合同債權，但由于其購房的目的在于取得房屋的所有權，并維系其生存之必需，故對該項特殊債權有賦予其物權性予以特殊保護的必要。《批復》立足于當代人權保護的價值觀和法律理念，規定購房消費者的生存權能夠對抗工程價款優先權，即消費者對房屋的所有權獨立于工程款優先權，不為工程款優先權效力所及。《批復》的適用在很大程度上緩解了社會矛盾，有利于實現社會公正和維護社會穩定。但該規定由于具有很強的政策性，缺乏必須的法律依據，應是臨時之舉。
適用《批復》的規定對購房消費者予以優先保護，除滿足購房人是消費者特殊身份的前提條件外，還必須同時滿足以下條件：（1）購房消費者已經交付全部或者大部分購房款。消費者交付的款項為購房款，而非為為定金、保證金等；購房款數額應超過約定的購房款數額的50%.購房消費者交付的款項非為購房款，或者交付的購房款未達到約定購房款數額的50%以上，不能適用《批復》的規定。在按揭中，如果消費者已交付合同約定的首期購房款，銀行將購房人所貸款項直接支付給開發企業，應認定購房消費者已付清全部購房款。（2）商品房買賣合同合法有效，此為法律保護合法行為原則的體現，也是購房人享有請求取得房屋所有權的前提條件。如果合同無效，購房人即使基于消費者的特殊身份，也不能基于無效合同請求取得房屋所有權。并且，現實中還大量存在房地產開發商利用便利條件，以家人、親戚、朋友、職員等的名義簽訂大量的虛假商品房買賣合同和虛假按揭合同，損害工程款權利人及其他權利人合法權利的現象，因此應嚴格審查合同效力。購房合同無效或被撤銷，不能適用《批復》的規定。（3）商品房預售合同已為登記或者房屋所有權已登記轉移給購房人。在適用《批復》第2條時，是否以商品房預售合同經過登記為要件，是一個值得探討的問題。筆者此前認為，由于我國目前還面臨著解決人們的基本生存權問題，法律體系上至今尚無物權法，商品房買賣合同登記僅為備案登記，效力相對較弱，沒有預告登記的準物權效力，同時《批復》也未對購房消費者的優先保護是否以合同登記為前提明確作出限制性的規定，因此，購房消費者權利得以對抗工程款權利人的優先權，不以合同登記為要件。但經認真思考，這一觀點并不妥當。我國實行不動產物權登記生效主義，即經登記后才取得物權，未經登記，權利人僅享有債權，不能與物權的受償處于同一參照系上。由于不動產物權登記是不動產權利彰顯的外觀形式，具有公示公信力，且預售合同登記（預告登記）具有保全債權的物權效力，實踐中認定其具有對抗第三人的效力，雖《批復》主要在于解決當前購房人權利無保障的實際情況，但應維護法律規定的連續性和穩定性，遵循物權法原理進行分析。如果合同未為登記，或者購房人尚未轉移產權，該購房人僅享有合同債權，是不能對抗物權的。我國正在制定民法典，物權法的完善是指日可待的事情。預售合同經登記后，使債權轉化具有了物權屬性；如果購買的為現房，經登記后發生所有權的轉移，購房人因而取得了該房屋的所有權。只有債權具有物權屬性后或者權利人已經取得所有權，才有與該物上并存的物權受償順序進行比較的可能性。因此確定購房消費者身份并受法律保護，若為預售，應以合同經登記為要件；若為現房買賣，應以所有權已經登記轉移為要件。如果不以登記為要件，將使我國的房地產登記制度及預售合同登記制度失去應有的作用，不利于物權法原則的貫徹，同時還將擾亂人民的思想以及房地產交易的正常秩序，并且在目前市場信用已經發生危機的時候，將進一步促成信用制度的坍塌，對我國的法治建設十分有害。
2、如何處理購房消費者的？
在購房人要求辦理房屋“兩證”案件審理中，人民法院應首先審查該購房人是否符合購房消費者的優先保護條件，同時應審查該房屋是否已經竣工并經有關部門組織驗收合格，至于是否交清土地出讓金不應在審查的范圍內。依筆者之見，根據《房地產管理法》第38條和44條、《城市房地產開發經營管理條例》第24、25條的規定，頒發房屋預售許可證的行為為行政許可行為，人民法院在房地產民事糾紛案件審理中不應對行政機關頒發許可證的行政許可行為進行審查。開發企業是否繳清土地出讓金，是否達到“三證一投入”的條件為另一法律關系，屬行政機關審查或核查范圍。人民法院對該類案件的審理，在確認合同有效的前提下，還應查明該房屋是否已經竣工并經驗收合格達到交付條件。《建筑法》第61條、《合同法》第27條的規定，建設工程竣工經驗收合格后方可交付使用，未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。《消防法》對未經消防驗收或者消防驗收不合格不得交付使用也有強制性規定。如果房屋未經驗收合格，即使房屋已經交付給購房人，人民法院亦不宜判決購房消費者享有房屋所有權而履行辦理“兩證”義務，而應該中止案件的審理，轉由政府有關職能部門協調處理，在經有關部門組織對房屋驗收合格后方可判決交付房屋并辦理房屋“兩證”。否則，人民法院以生效裁判判決將未經驗收合格的房屋強行視為已經驗收合格，違反了法律的強制性和禁止性規定，本身是違法的。不發生事故便沒有問題，一旦真出了問題，人民法院如何承擔責任？
房屋竣工后，購房消費者要求辦理房屋產權過戶手續的，如果與工程款權利人對該房屋主張優先受償權相沖突，只要預售合同有效并經登記，該購房人滿足購房消費者的條件，應當以最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第2條的規定作為基本依據，優先保護消費者權利。判決說理中應闡明購房消費者的權利能夠對抗工程價款優先受償權，判令出賣人履行向購房消費者交付房屋并協助其辦理“兩證”的義務。
二、購房消費者的生存權能否優先于抵押權？
是否對購房消費者予以優先保護，是一個時代的政策價值取向問題。本文無意于對此問題進行探討，僅從現有法律規定出發對消費者權和抵押權的受償順位問題提出淺見。《批復》僅解決了購房消費者權利與工程款優先受償權的受償順位以及工程款優先權與抵押權的受償順位問題，對購房消費者與抵押權間的受償順位問題未作明確規定。根據物權優先于債權的原理，購房消費者能夠對抗工程款優先權的權利性質應為一種物權，或為一種具有物權性質的特殊債權。在同一財產上并存多項物權性質的權利時，其受償的先后順位應由法律明確規定。在法律及司法解釋未對購房消費者與抵押權人間的受償順位作出明確規定時，應怎樣處理二者的關系？通常而言，同一標的財產上并存多項物權或物權性質的權利時，應遵循法定權利優先于意定權利，同一性質的權利并存時以權利成立的時間先后定其受償順位，成立在先的權利優先于成立在后的權利。雖然消費者對房屋有請求轉移所有權的主張，但法律對抵押權的實現有明確規定，在法律未對購房消費者權和抵押權的受償順位作出明確規定時，我們不能以三段論推出消費者對房屋所有權的請求優先于或者能夠對抗抵押權，應以權利成立的先后次序，優先順位保護有效成立在先的權利。購房消費者權能否優先于抵押權，應區分不同情況而定。
1、房屋先出售后抵押，消費者與抵押權人受償順位問題
在商品房買賣合同有效成立后，出賣人在標的房屋上設置了抵押權，購房消費者請求取得房屋產權的，可分別以下情況處理：（1）如果商品房買賣合同未為登記，由于該房屋上沒有權利設定的外觀顯征，經登記的抵押權具有物權效力，可以對抗購房消費者的權利。但如果購房消費者有證據證明抵押權人明知該房屋已出售，而后為債權的實現就該房屋設定抵押權的，由于惡意損害第三人的行為違反了民法誠實信用的基本原則，該抵押權不受法律保護。（2）如果商品房買賣合同已經登記后，出賣人就該房屋向他人設定抵押權的，抵押權不能對抗購房消費者的請求權。因為登記的主要目的在于確保房地產管理部門對商品房預售活動的監管以及有效防范出賣人重復預售損害購房人利益的行為，登記的合同具有對抗第三人的效力，抵押權人應當通過登記簿查詢抵押物的權屬狀況，其未盡審查義務所致損失不能由購房消費者承擔。（3）如果商品房的所有權已登記轉移給購房人，出賣人未經房屋所有權人同意，就購房人的房屋設定抵押，由于購房人已取得房屋所有權成為所有權人，出賣人對他人房屋設定抵押權的行為屬于無處分權人處分他人財產的行為，根據《合同法》第51條的規定，除非該行為經所有權人追認或者無處分權人取得處分權，該合同無效。
2、房屋先設定抵押后又出售，消費者與抵押權人的受償順位問題
房屋設定抵押權并經登記后，出賣人將該房屋又予以出售，涉及抵押權與購房消費者權益沖突的，（1）如果出賣人未通知抵押權人或者未告知購房人抵押物設定抵押的情況，根據《擔保法》第49條“抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押物登記的，應通知抵押權人并告知受讓人抵押物已經抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效”的規定，抵押權人可主張房屋轉讓行為無效。不動產設定抵押權，應辦理抵押物登記，登記的目的在于確保財產的穩定和交易的安全，購房消費者應通過登記簿查詢房屋上的權屬狀況，其疏于審查而遭致的損失不應轉嫁給抵押權人承擔。根據《最高人民法院關于適用擔保法若干問題的解釋》第67條的規定，即使出賣人未通知抵押權人或者未告知購房人抵押物設定抵押的情況，買賣合同的效力不因此而受影響，抵押權人仍可就經登記的抵押物行使物上追及權實現其債權，受讓人亦可行使滌除權以取得抵押物的所有權，因此，不管該房屋已轉移至何人之手，即使已轉移給了消費者，消費者的所有權仍然不能對抗該房屋的抵押權，受讓人可以代替債務人清償其全部債務，以取得房屋所有權，然后就滌除房屋上負擔所支付的價款向抵押人追償。（2）如果出賣人已通知抵押權人的，對該物的處分已獲得抵押權人的同意，抵押權人可提前實現其債權；如果已告知購房人抵押物設定抵押的情況，購房人仍然買受的，屬于買收人自愿承擔風險，自無反悔并受法律保護的依據。
三、購房消費者與被拆遷人權利的沖突問題
房屋拆遷涉及老百姓的切身利益，被拆遷人屬于弱勢的、被動的群體，法律應當重點保護被拆遷人的利益。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房解釋》）第7條規定，拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人的，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。從該規定可以推知，被拆遷人選擇產權調換，其基于安置協議而取得對約定的安置房屋所有權的請求權，并非一種純碎的債權，而是對其原有房屋所有權的權利延伸，至少具有物權性質。根據房屋性質的不同，被拆遷人的房屋可分為住宅用房和商業用房。商業用房所有權人的主要目的是利用該房屋進行經營，而住宅房屋所有權人的主要目的是以該房屋滿足其居住的基本生活需要。被拆遷的住宅房屋所有權人選擇產權調換，與購房消費者購買商品房的目的一樣，都是為了滿足其居住需要的基本生存利益，因此，住宅房屋的被拆遷人的安置權與購房消費者權利均屬于基本生存權范圍，應受到同等的保護。
當購房消費者與住宅房被拆遷人的權利發生沖突時，應分別不同情況處理：
1、拆遷人與被拆遷人簽訂產權調換補償安置協議，就安置房屋的坐落、面積等進行具體約定后，拆遷人將同一房屋出售給購房人的，由于拆遷協議對標的房屋的安置時間上先于房屋買賣合同對房屋的出售，被拆遷人就明確具體的標的房屋享有的權利是原房屋所有權的延續，因此應優先保護被拆遷人對安置房屋的權利，此時應適用《商品房解釋》）第7條的規定。
2、出賣人將標的房屋出售后，又就該房屋與被拆遷人簽訂安置協議的，（1）如果房屋買賣合同已經登記，由于登記具有對抗第三人的效力，且買賣合同成立在前，應保護購房消費者的權利。（2）如果房屋買賣合同未為登記，應分別情況處理：①被拆遷人已入住的，由于入住的行為表明拆遷人已經履行拆遷協議的房屋交付義務，被拆遷人已接受交付并對房屋為占有使用，應優先保護已入住的被拆遷人；②購房消費者已入住的，同理應優先保護購房消費者，此時不宜適用《商品房解釋》）第7條的規定；③均未入住的，基于雙方均無權利的外觀顯征以及權利優先保護的法定性，應按照合同有效成立的時間順序，優先保護合同成立在先的權利人。
四、房屋重復出售，各購房消費者相互間利益沖突的處理
《批復》對房地產開發商重復出售，各購房消費者之間就同一標的房屋發生權利沖突時如何處理無明確規定，而這一問題是司法實踐中必須面臨的問題。筆者認為，應分別以下情況處理：
1、部分合同已經登記，部分合同未登記，各購房消費者間權利沖突的處理
《城市商品房預售管理辦法》規定，商品房預售合同應當辦理登記備案手續。理論界傾向于將預售登記解釋為預告登記，其效力為一種債權的保全手段，審判部門采納登記對抗原則，即預售登記具有對抗第三人的效力，未登記合同的權利不能對抗已登記合同的權利。（1）各購房消費者均未入住，但有的合同已為登記，有的合同未登記，購房消費者都要求辦理產權轉移登記手續的，宜并案審理，根據合同登記的對抗效力，優先保護已為登記的購房消費者，判令出賣人履行轉移房屋產權給登記購房消費者的義務。未經登記的購房消費者不宜列為訴訟第三人，但登記購房消費者未交清的購房款，應由未登記購房消費者優先受償。（2）如果購房人明知該房屋已經預售，而惡意簽訂買賣合同并辦理登記的，根據民法誠實信用和公序良俗的原理，惡意損害第三人利益的權利不受保護，其登記合同的權利不能得到保護。未登記的購房消費者可以行使撤銷權，請求撤銷登記合同，保護自己的合法權益，但應承擔舉證責任。
2、合同均已登記，但房屋均未入住的，各購房消費者間權利沖突的處理
根據相關法律、法規的規定，房屋買賣合同登記產生兩方面的效力，一是對出賣人就該標的房屋的處分權進行限制，二是產生公示公信力并得對抗第三人。房屋買賣合同已登記，各購房消費者均未入住時，由于合同登記是權利外觀顯征的標志，應當根據登記的先后順序確定順位，登記在先的權利人應當相對于登記在后的權利人得到優先保護。如果各購房消費者均請求辦理產權轉移登記手續，應按照登記的先后順位，判令出賣人履行轉移所有權給登記在先的購房消費者的義務。登記在后的購房消費者可以向出賣人主張違約責任，并可就前登記購房消費者未交清的購房款優先受償。同樣，應區分善意登記與惡意登記的不同情況，體現惡意不受保護的誠實信用原則，維護交易的安全。
3、房屋已經入住，各購房消費者間權利沖突的處理
不動產房屋的權利外觀顯征是登記而非交付，此與動產的權利外觀顯征不同。購房消費者入住房屋的行為，表明出賣人已為交付（部分履行），消費者已為占有使用。不同的立法對占有賦予了不同的效力，但占有具有準物權的效力是各國立法共通的屬性。在購房消費者占有使用該房屋與其他購房消費者發生權利沖突時，首先應審查其行為是有權占有還是無權占有，無權占有不受法律保護。（1）至發生糾紛或時，各購房消費者均未進行預售合同登記，如已有購房消費者入住，各購房消費者均要求辦理產權轉移登記手續，由于出賣人對房屋已為交付，入住購房消費者為有權占有，應優先保護已入住的購房消費者，判令出賣人履行轉移產權給已入住購房人的義務。對其他未入住的購房消費者，可判令因合同不能履行而解除合同，由出賣人承擔違約責任，并可就已入住購房消費者未交清的購房款優先受償。（2）合同未登記的購房消費者已入住，而與已登記的購房消費者發生權利沖突時，盡管未登記合同的購房消費者已占有使用該房屋，但由于不動產權利的外觀顯征是登記而非交付，未經登記的權利不能對抗已經登記的權利，因此經登記的購房消費者應優先于已入住但未登記的購房消費者受到保護。由于房屋入住的情況較為復雜，人民法院不如政府相關職能部門熟悉情況，且處理不好容易引發社會矛盾，增加社會不穩定因素，因此，在已有購房消費者實際入住的情況下，為爭取最好的社會效果，人民法院不宜就案辦案，即使已登記的購房消費者請求保護其對爭議房屋的優先受償權成立，也宜中止訴訟，建議政府有關部門進行協調后辦理相關手續。經政府部門努力協調仍不能解決的，由法院依照上述原則裁判。
4、合同均未登記、房屋均未入住的，購房消費者間權利沖突的處理
債權具有相對性和平等的順序性，基于債權平等的原則，債權之間本無所謂優先的問題，人民法院可判決出賣人向任何先的買受人履行合同。但由于同一標的房屋上只能存在一個所有權，不能由多個購房消費者對同一房屋分別享有所有權。在各購房消費者均已交付全部或者大部分房款，但均未辦理合同登記，且房屋均未入住時，購房消費者請求辦理產權登記手續的，原則上應以訴訟的先后，結合合同有效成立的時間先后順序為判斷標準，就同一財產對已經的當事人按照合同權利有效成立的先后順序確定所有權歸屬。為避免同一法院或不同法院就同一標的房屋分別判歸不同購房消費者所有的尷尬現象，確保審判的法律效果與社會效果的有機統一，對于各購房消費者分別的案件在同一法院的，宜按照一般共同訴訟合并審理，依據審理查明的事實，依法判令被告履行轉移房屋產權給最先成立合同的購房消費者的義務；案件在不同法院的，能移送的盡量移送到同一法院合并審理。
五、房屋被司法查封，申請人與購房消費者權益沖突的處理
購房消費者所購買的房屋在另案中被人民法院依法保全查封，購房消費者對該房屋上的權利必然會因此而受影響。如果購房消費者對人民法院的司法查封提出異議，人民法院應審查購房消費者的權利是否應該得到保護。（1）如果房屋買賣合同的成立先于保全查封，購房消費者在人民法院查封之前已經購買了該房屋，應優先保護購房消費者的合法權益。因房屋被保全查封而妨礙購房消費者辦理“兩證”的，購房消費者可依據《民事訴訟法》的有關規定提出異議，人民法院應按照前述處理原則進行審查。異議成立的，對查封予以解除；異議不成立的，予以駁回。（2）人民法院對房屋予以查封保全后，購房人與出賣人以查封房屋為標的簽訂買賣合同的，由于司法查封的絕對效力，查封標的物在查封期間禁止處分和流通，雙方的行為均是違法行為，除買賣合同因違背法律禁止性規定而無效外，其行為還可能受到法律的制裁。
在涉及同一標的房屋上并存工程款優先權、消費者所有權、抵押權、被安置權等諸方面權利的處理中，至今為止審判環節中尚沒有有效銜接和協調處理的手段和程序規定，對此問題的協調解決應在執行過程中根據上述處理意見和原則妥善處理。不同的受案法院在審判、查封保全、強制執行過程中，對購房消費者所購房屋采取相應措施時，應相互溝通，協調處理。案件可移送管轄的應依法及時移送；可合并審理和并案執行的宜合并審理和并案執行；需要協調處理的，應積極與受案法院協商或者報上級法院協調處理，以避免司法沖突，產生不良社會后果。新晨
注釋：
篇8
1、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。
根據最高人民法院有關領導的講話精神，政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發建設的房屋，還有部分企事業單位在國家劃撥土地上違規開發的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋，實踐中認識很不統一。有人主張以開發建設者是否符合國務院《城市房地產開發經營管理條例》確定的房地產開發企業設立條件為據確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產開發企業”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產開發企業，亦包括違規開發者，只要是向社會公開銷售，均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認為上述意見均不正確。一項法規的適用范圍，一般由其自身作出規定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規定，即為房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據開發建設者是否房地產開發企業，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識，非房地產開發企業建設的的房產之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產，不管是否房地產開發企業建設，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發用地是否國有、開發過程是否違規無關。對此處所謂的“房地產開發企業”，應作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發企業。當然，為避免與行政權力的沖突，法院只應進行形式審查，對企業在實體上是否符合該類企業的法定條件，法院不作審查。
2、商品房買賣合同的分類。
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。
關于商品房買賣合同的分類，對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。
根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發現其分類標準模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復雜的現實生活時，還是往往產生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？
對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現房，尚未施工和正在施工的房產為期房。基于此，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規范的理念。
此外，根據筆者了解的建設工程和房地產管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設工程質量管理和房地產開發經營管理兩方面作了不同的規定。根據國務院《建設工程質量管理條例》第十六條和第四十九條的規定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規定，房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，驗收的內容為城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業管理的落實情況；驗收結果應報房地產開發主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設工程質量專項驗收，其結果只說明建設工程質量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產是否符合國家對房地產開發經營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定的內容理解、適用。
最后，區分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據資料一般掌握在開發商手中，而當了被告的開發商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十五條第（一）項的規定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調查取證？或依照該規定第七條的規定將上述證據的舉證責任分配給房地產開發商一方當事人？筆者認為，前一種作法法律依據不足，后一種作法可采。
3、商品房買賣合同的效力問題。
對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。若不作上述理解，則違規開發的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞。
4、開發商逾期協助業主辦理房產權轉移違約責任的歸責原則。
《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發商逾期協助業主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因；而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規定的是法定違約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。
5、因房屋存在質量問題解除合同的條件。
房屋主體質量經鑒定不合格應解除合同，因法有明文規定，現在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。
篇9
乙方（購房方） 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其位于萍鄉市安源區城郊管理委員會流萬管理處施家沖高專拆遷安置小區第 棟第 層的毛坯房（建筑面積144平方米）以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥ 元）的價款出售給乙方。
二、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。本合同簽訂后，乙方在2013年12月31日之前分兩次將房款交付甲方（付款以實際票據為準）
三、本合同簽訂后，甲方將該層房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證分攤公共部分損壞所需維修費用。本合同簽訂后，甲方不得就該層房屋與他人訂立《買賣合同》。
五、該層房屋現作為住宅用，乙方在使用期間不得擅自改變房屋結構和用途，甲方不得擅自改變與該房屋有關聯的公共設施、公共用地的使用性質。
六、房屋竣工驗收合格后，甲方應以書面或口頭通知乙方辦理交付手續，乙方按照雙方約定按期繳清本合同款項，如乙方超過約定期限三個月未繳清房款，甲方有權處理此房。
七、甲方應積極協助乙方辦理水、電、煤氣等配套設施開戶手續，相關費用由乙方承擔。
八、違約責任
1、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，由雙方參照市場及購房款等條件協商解決，并賠償乙方的房屋裝修費用。
3、如該棟房屋需拆遷重建，甲方需在重建樓棟為乙方提供一套面積不少于140平方米房屋，樓層由雙方協商確定；該套房屋除土建項目費用外其他補償款由乙方所得。
九、如遇國家政策變動，相關事項由雙方協商解決。
十、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的可按下述兩種方式解決。
1、提交安源區仲裁委員會仲裁。
2、依法向安源區人民法院。
十一、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
十二、本合同一式2份，甲乙方各執一份。
甲 方： 年 月 日
乙 方： 年 月 日
小產權房屋的買賣合同范本二
甲方（售房方） 身份證號碼：
乙方（購房方） 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其位于萍鄉市安源區城郊管理委員會流萬管理處施家沖高專拆遷安置小區第 棟第 層的毛坯房（建筑面積144平方米）以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥ 元）的價款出售給乙方。
二、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。本合同簽訂后，乙方在2013年12月31日之前分兩次將房款交付甲方（付款以實際票據為準）
三、本合同簽訂后，甲方將該層房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證分攤公共部分損壞所需維修費用。本合同簽訂后，甲方不得就該層房屋與他人訂立《買賣合同》。
五、該層房屋現作為住宅用，乙方在使用期間不得擅自改變房屋結構和用途，甲方不得擅自改變與該房屋有關聯的公共設施、公共用地的使用性質。
六、房屋竣工驗收合格后，甲方應以書面或口頭通知乙方辦理交付手續，乙方按照雙方約定按期繳清本合同款項，如乙方超過約定期限三個月未繳清房款，甲方有權處理此房。
七、甲方應積極協助乙方辦理水、電、煤氣等配套設施開戶手續，相關費用由乙方承擔。
八、違約責任
1、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，由雙方參照市場及購房款等條件協商解決，并賠償乙方的房屋裝修費用。
3、如該棟房屋需拆遷重建，甲方需在重建樓棟為乙方提供一套面積不少于140平方米房屋，樓層由雙方協商確定；該套房屋除土建項目費用外其他補償款由乙方所得。
九、如遇國家政策變動，相關事項由雙方協商解決。
十、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的可按下述兩種方式解決。
1、提交安源區仲裁委員會仲裁。
2、依法向安源區人民法院。
十一、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
十二、本合同一式2份，甲乙方各執一份。
甲 方： 年 月 日
乙 方： 年 月 日
小產權房屋的買賣合同范本三
賣方（甲方）____________ 身份證號碼：____________________
買房（乙方）____________身份證號碼： ____________________
根據《中華人民共和國合同法》甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，誠實守信，協商一致的前提下訂立本合同，條款如下：
一、甲方自愿將其位于____________________的房屋一套以人民幣___拾___萬___仟___佰___拾___元整（￥ _______元）的價款出售給乙方。
二、房屋的基本情況：
該套房屋建筑面積約____平方米，三室兩廳一廚兩衛，位于該棟樓第___層（不含地下室），房屋用途為住房。
三、付款方式：
本合同簽訂，乙方即付給甲方人民幣 元整，余款 作為押金，待過戶手續辦完后付清。
四、本合同簽訂后，甲方對該房屋的相關權益（使用
、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等）隨該房屋一并轉讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，乙方需保證按期繳納各項物業費用（水電費等）本協議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
五、本協議簽訂時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應無條件協助乙方辦理房屋產權過戶手續。辦手續所產生的相關費用均由乙方全部承擔，甲方只為乙方提供必要的幫助。
五、甲方保證協議簽訂后乙方房屋的水電暢通。如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失，乙方不得隨意拆除及改變房屋結構，不得隨意更改水電線路，若因乙方原因造成房屋損壞及事故的 ，一切后果由乙方承擔。
六、本合同經甲乙雙方同意后自愿簽訂，任何一方不得擅自變更或解除合同。如有違約，違約方需另外支付對方房屋總價10%的違約金。
七、若發生糾紛，先雙方友好協商，如協商不成時，提交房屋所在地人民法院解決。
七、本協議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
甲方： 年 月 日
乙方： 年 月 日
篇10
12家拆遷戶認為，因房地產公司和他們簽訂的入住安置房與協議不符，遂要求支付違約金。昨天，市一中院作出房地產公司賠償對方12萬元的判決。
1995年11月，北京房開置業股份有限公司與住戶陳某等人簽訂《拆遷補助協議書》，約定為他們安置半地下層一居室住房一套，同日陳某等12人簽訂房屋買賣合同，購買上述房屋并交納了購房款。入住時，經北京市規劃委員會勘驗的答復意見認定，該住房屬于地下室，其使用性質為辦公用房，不得用作住宅。一審法院判決房開置業公司給付陳某等人每人違約金一萬元。判決后，房開置業公司不服，上訴至市一中院。
一中院審理認為：房開置業公司與陳某等人簽有拆遷安置補助協議書及購房合同書，雙方均應按約定履行。現房開置業公司未按購房合同書內容為陳某等人進行安置，其行為已構成違約。