商業綜合體發展報告范文

導語：如何才能寫好一篇商業綜合體發展報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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現在，以體驗式商業為核心的“1+x”模式(“x”為酒店、或寫字樓、或公寓)，將帶領商業綜合體全面邁向“3G'’時代，從而引發中國商業地產的重大變革。本文將從多個角度，對30時代的商業綜合體，尤其是城市中心區的商業綜合體的發展進行簡單預測。

開發主體多元化

商業綜合體資金投入量大、回收周期長、專業要求高等特點是房地產業內的常識，在房地產開發的暴利時代，眾多房地產企業更愿意參與住宅開發而不愿涉足商業綜合體。

隨著住宅開發逐步成熟，政府的供地結構由住宅為主轉向商住均衡，房地產企業拿地成本不斷提高，利潤空間大幅縮減，部分住宅開發企業不得不轉戰商業地產，并用住宅快速開發的理念進行商業綜合體的開發，通過商業綜合體內公寓或寫字樓的銷售快速回籠資金。這種方式，促進了商業綜合體2G時代的快速發展。

但國家針對房地產的從嚴的信貸政策，使得資金鏈本已緊張的房地產開發企業更是舉步維艱，一些大型房地產企業的資產負債率更達到了四年來的新高。此時，部分非房地產開發企業，開始進入商業綜合體市場，致力于突破商業綜合體2G時代，將其所屬行業的特色引入商業綜合體的開發。這些非房地產開發企業，擁有雄厚的資金優勢和強大的產業鏈整合能力，未來將成為一股不可小覷的力量。零售商業核心地位逐漸突出

以前，很多商業綜合體是以酒店或寫字樓作為核心，通過高星級酒店提升綜合體的檔次，通過寫字樓的租售帶動綜合體的人氣，而零售商業往往只是“花瓶”。

但是，隨著房地產市場的發展，以酒店和寫字樓為核心的商業綜合體有減少的趨勢，而以零售商業為核心的綜合體則日益增多。根據雅高酒店集團關于未來中國的發展報告來看，中國奢華型酒店市場競爭已過于激烈，經濟型酒店將迎來發展高峰期。而商業綜合體的中高端定位又不適合經濟型酒店的入駐，顯而易見，以酒店為核心的商業綜合體會逐步減少。從寫字樓市場角度來看，寫字樓有高端化和專業聚集的趨勢，這也促使寫字樓轉向獨立化，而非綜臺體的形式。因此，零售商業在綜合體中的地位將逐漸突出，其它物業類型則將成為配角。

去賣場化

在商業綜合體2G時代，大賣場作為商業綜合體的主力店，促成了許多項目的成功。但在新的商業綜合體的開發中，若開發商不經過研究分析，仍將大賣場作為制勝法寶，最終可能導致項目的失敗。

從大賣場在中國的發展來看，伴隨著商業綜合體2G時代的繁榮，大賣場基本完成了全國主要城市的布局，開始進入社區超市的巷戰階段。

進入商業綜合體3G時代，由于大賣場一方面承租能力較弱，租期過長，另一方面客戶群相對低端，不利于在中心區打造中高端項目，因此，大賣場將不可避免地退出這一舞臺。不難看到，在城市中心區原有的部分商業綜合體中，已經出現大賣場撤離的情況，同時，新開的商業綜合體中也罕有大賣場的身影。

接駁公共交通

“十一五”期間，中央批復了許多城市的軌道交通，尤其是全球金融危機后，數萬億的刺激計劃為高鐵等公共交通的快速發展奠定了基礎，也為商業綜合體3G時代帶來了發展契機。以往國內的公共交通相對單一，在與地鐵、輕軌、高鐵等城市公共交通相結合的商業開發方面經驗欠缺，尤其是地下空間的有效利用，更是一片空白。

隨著城市基礎設施建設的新一輪發展，在公共交通的節點必然出現眾多的商業綜合體，這些商業綜合體出現的意圖也非常明顯：分享公共交通的人流，做足地塊價值。在開發這些商業綜合體的時候，必然要考慮與公共交通的對接，研究分析人流對商業的影響，從而做出最有利于商業綜合體開發的判斷。

追求垂直空間

早期的商業綜合體，僅滿足基本的商業功能，建筑結構比較呆板，單層面積過小，層高不足，未充分重視室內外空間及景觀處理。隨著商業的升級，原有商業綜合體開始走向衰敗。

商業綜合體2G開始注重室外大廣場、室內動線設計以及停車的充分配置。但目前，全國主要城市中心區都出現供地緊張的局面，通過整理和拆遷騰挪出的用地周邊環境都比較復雜，需要更多考慮垂直空間的設計和利用，多做室內垂直大空間，設計屋頂停車，引入垂直綠化系統，增加商業綜合體的開放性和趣味性。

運用高科技節約運營成本

從城市中心區實際成交的土地價格可以看到，地段的稀缺性導致所有城市中心區的土地價格直線上升，這對于商業綜合體來說，最直接的影響就是租金的同步大幅提升，在商家利潤增長速度不及租金的情況下，商家的盈利空間將被壓縮。

篇2

Abstract:This article in discusses the urban complex compound construction the concept, the characteristic, in the background foundation, unifies Hangzhou to innovate starts an undertaking the new world city complex compound construction practice, proposed that the urban complex compound construction should pay great attention principles and so on science plan, function integration, ground underground interactive, transportation organic collection and distribution, characteristic landscape design and cultural heritage protection.

關鍵詞：城市綜合體 創新創業新天地 規劃特點 啟示

Key words:The urban complex compound innovation starts an undertaking the new world plan characteristic enlightenment

【中圖分類號】F2 【文獻標識碼】A 【文章編號】1004-7069（2009）-05-0089-03

一、時代呼喚杭州發展城市綜合體

為了更好地理解城市綜合體建設的重要意義，首先要了解城市綜合體的概念以及發展背景。

1、城市綜合體的概念、特點與背景

所謂“城市綜合體”是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的四項及四項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

大型城市綜合體適合經濟發達的大都會和經濟發達城市，在功能選擇上要根據城市經濟特點有所側重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。

一般而言，城市綜合體具有建筑體量大、物業類型多、交通網絡好、生態景觀優、各類設施全等特點。特別是，如此大體量的城市綜合體不是各類物業、各類建筑、各種功能的簡單堆砌、疊加，而是對各種功能、各種業態科學搭配、優化組合、有機集成的產物。

2、發展城市綜合體是杭州城市發展的必然產物

城市綜合體的出現是城市形態發展到一定階段的必然產物。城市本身就是一個聚積體，當人口聚積、用地緊張到一定程度，在聚集體的核心部分就會出現這樣一種綜合形態，由此，杭州城市綜合體的產生與發展是杭州社會經濟發展、城市有機更新、杭州產業結構升級的客觀要求，也是提升城市核心競爭力的必然要求，更是打造和諧社會、共建共享生活品質之城的必然要求。

3、發展城市綜合體是杭州城市發展的理性回歸

如前所述，城市綜合體簡言之就是各種功能吃喝玩樂、衣食住行的有機集成。以此分析，南宋時期杭州的御街與明清時期的河坊街均是當時的城市綜合體，也是現代城市綜合體的雛形，她充分體現了古人天人合一、和諧自然的造城理念。

南宋御街的兩旁集中了數萬家商鋪，臨安城一半的百姓都住在附近。“十里”御街可分三段：首段從萬松嶺到鼓樓，是臨安的政治中心，靠近皇宮、朝廷中樞機關，皇親國戚、文武百官集中，消費與購買力最強，因此，這里的店鋪大多經營金銀珍寶等高檔奢侈品；第二段從鼓樓到眾安橋，以羊壩頭，官巷口為中心，是當時的商業中心，經營日常生活用品，據《夢梁錄》載，這里名店、老店云集，有名可查的多達120多家；最后一段從眾安橋至武林路、鳳起路口結束，形成了商貿與文化娛樂相結合的街段，這里有都城最大的娛樂中心――北瓦，日夜表演雜劇、傀儡戲、雜技、影戲、說書等多種戲藝，每天有數千市民在這里游樂休閑，可以說是當時著名的城市綜合體，其繁華程度在馬可波羅游記中有所描述；而形成于唐、經過五代吳越、發展于南宋、興盛于明朝的杭州河坊街，當年這里分布著孔鳳春香粉店、宓大昌旱煙店、萬隆南肉火腿店、天香齋茶食糖果店、張允升百貨店、方裕和南北貨商店、甕隆盛茶號等著名的老字號，無論是居家生活的杭州人，還是匆匆而過的外地游客，這里是他們首選的購物場所。最值得一提的是富可敵國的紅頂商人胡雪巖在這里建起了與北京"同仁堂"遙相呼應的“胡慶余堂”中藥房；在鼎盛時期集成了藥店、茶樓、游玩、吃飯等業態，也是杭州城市綜合體的鼻祖之一。

由此觀之，歷經千年滄桑與經受幾度風雨以后，杭州重新發展城市綜合體，是杭州造城史上的鳳凰涅磐與理性回歸。

二、新天地城市綜合體的規劃背景、建設目標與規劃過程

現代城市的競爭，在某種程度上是城市綜合體的競爭。城市品位的提高，必須考慮市民居住、城市交通、商業氛圍、都市工業等諸多因素的有機統一，以有效地提高市民的生活質量，改善投資環境，增強杭州的綜合競爭力，為今后城市的進一步發展創造有利的條件。面對這些城市發展的新問題、新動向，杭州市委、市政府高瞻遠矚、審時度勢地提出建設城市綜合體。

根據規劃，杭州的遠期目標計劃建100座城市綜合體，近期計劃建設的市區城市綜合體除了新天地以外，還有杭聯熱電城市綜合體、東站廣場綜合體、運河商務區綜合體、地鐵濱康站綜合體、奧體博覽城、市民中心綜合體、“西溪天堂”綜合體等，這些綜合體象一顆顆珍珠，散落在大學城、交通樞紐中心、下城北部等地，引領著杭州產業結構升級與城市功能提升。

新天地城市綜合體的規劃建設主體是由杭州市工業資產經營投資集團投資的杭州新天地集團，本著“工業遺存形成特色、多元業態促進繁榮、生態商業和諧發展、商業商務良性互動”的規劃原則，新天地城市綜合體占地面積為56.76公頃，總建筑面積為115.65萬平米，總投資將近100億，其占地面積、總建筑面積均大于國際著名的位于日本東京的六本木業綜合體；其占地面積、建筑面積與投資額也大于國內著名的城市綜合體例如深圳華潤中心、東莞第一國際與上海新天地項目，因此，建成以后必將對杭州城市建設產生積極的影響。新天地的規劃建設目標是：新型城市綜合體的標桿、商業商務次中心與杭州城北新地標。

隨著認識的深化與研究的深入，新天地項目的功能定位經歷了一段發展與創新的歷程，一開始定位是杭州科技城，計劃統一入駐引進的名所大院；后來根據城市設計方案，功能定位于商業商務次中心，最后根據市委、市政府關于杭州城市發展戰略的總體要求和戴德梁行的發展策略研究，定位于商業商務次中心、新型城市綜合體，并且又將包括工業遺存在內的將近30萬平米的建筑面積劃定為創意產業區。

三、 新天地城市綜合體的規劃特點

鑒于新天地項目的特殊性，其規劃過程具有科學統籌規劃、功能有機集成、地上地下互動、景觀特色明顯四個特征：

1、科學統籌規劃

首先，由于城市綜合體體量巨大、投資巨大、對城市升級作用明顯，其一旦建成，或者成為城市發展的敗筆，或者成為城市發展的新地標，因此，新天地的規劃意義重大、影響深遠。

目前，新天地進行了一個調整四個規劃。一個調整，根據市委市政府集約利用土地“一調兩寬兩嚴”的要求，最大限度地調整建筑限高，增加了8%的建筑面積，使土地收益最大化；四個規劃，分別是《城市設計規劃》――劃定開發區域、明確用地性質與功能定位。《項目發展策略研究》――確定物業類型、各種物業的開發體量與配合比例，并且明確了劃分19塊地進行開發及開發時序。《地下空間規劃與設計》――明確了地下空間的開發體量、空間分布，地下空間與地上部分怎么互動開發等。《生態景觀規劃與設計》――充分利用獨有的工業元素、水系與自然環境，打造成具有獨特風格的城市綜合體。目前前三個規劃已經完成，后一個規劃正在實施，預計到09年上半年完成。新天地城市綜合體在市委市政府的領導下，科學規劃、統籌建設，努力使其成為杭城發展的又一閃光點，成為又一張城市金名片。

2、功能有機集成

城市綜合體的出現可以追溯到古希臘的廣場建筑與古羅馬的公共浴場。古希臘的阿索斯（ASSOS）廣場，建有神廟與可進行商業活動的長廊，人們從各地聚集到廣場，從事商業活動的同時還可以討論、議事、朗誦與演說。古羅馬的公共浴場將運動場、圖書館、音樂廳、演講廳、商場等城市功能集成在一起。我國20世紀初的北京東安市場集幾百家店鋪、茶樓、飯館、雜耍場、戲院、棋社等功能于一體，也可算是略具雛形的城市綜合體。

1933年國際現代建筑協會討論并通過了《雅典》，將城市劃分為居住、工作、游憩和交通四大功能，并強調了功能間的獨立性。這些功能分區理念導致了城市發展中貶低高密度、傳統街坊和開放空間的混合使用，從而破壞了城市的多樣性。同時，使城市和建筑發展偏向單一化（休閑、娛樂、住宿與辦公各自分離，制造了不少臥城），這些理念不但沒有創造新的城市空間秩序，反而在很大程度上造成了城市的整體混亂，對城市的可持續發展和自我更新產生嚴重制約。于是，隨著社會經濟的發展，有機集成了衣食住行各種功能的城市綜合體又應運而生，成為當今主要城市核心部分發展的主流建筑形態。

如前所述，綜合體是各種功能包括商業辦公、休閑娛樂、商務酒店、購物消費等功能的有機集成，而物業類型、物業體量則是功能的最終體現形式，因此，綜合體的功能有機集成最終表現為各種物業類型與物業體量的有機集成與科學搭配。

根據戴德梁行的商業地產策劃報告，新天地城市綜合體的各種物業類型與物業體量為：總建筑面積為116萬平米，共有大型商業（占17%，包括大型購物中心、百貨大樓）、商住SOHO/LOFT（占25%）、步行街（包括濱水步行街、品質生活步行街）、商務辦公（占35%，甲級與乙級辦公樓）、總部園區―獨棟生態辦公樓（占15%）、休閑娛樂（占2%，包括大型影視中心、大型演藝吧等）、高星級酒店（占3%）、公寓式酒店（占3%）等業態，這八種不同的物業之間精心設計地上與地下交通網絡與步行路線，確保各種物業功能整合為一個整體。

3、地上地下互動

新天地城市綜合體處于杭城的中心地段，規劃起點高、投資強度大，因此，有必要統籌考慮地下空間的開發與利用。為了避免地下空間的重復建設與盲目建設所造成的浪費，同時，也為了科學地規劃有效地利用地下空間，新天地邀請了上海市政設計總院進行地下空間的規劃，根據地塊區位優勢、地面開發強度、人防工程的要求以及今后發展規劃等因素以確定地下空間的合理開發體量，同時，綜合統籌開發時序，做到地上地下互動、統籌考慮，以節省開發時間和節約開發成本。

根據規劃，新天地地下空間開發體量為38.95萬平米，呈“T”型地下公共服務空間，靠近西邊的東新東路由于商業價值較高，每個地塊整體開發，不同的地塊之間由地下人行與車行通道連成一片，構成“T型”的一橫；靠近東文路東西向的城市工業公園地下亦成片開發，構成“T型”的一豎，局部商業價值最高的區域規劃建設地下二層，其中地面一層作為商業，地下二層作為停車位，在城市工業公園西側規劃地下公共空間環路，連通地下一層與二層，確保交通順暢。

4、景觀特色明顯

要使新天地城市綜合體成為杭城北部的新地標、成為杭城的又一張金名片，還必須擁有特殊的、亮麗的景觀，這些景觀將猶如一顆顆鉆石，熠熠生輝，可使杭城增光添彩。

為了避免千區一面，新天地邀請了國際著名的景觀公司進行整體景觀的策劃與設計，在整合、融匯新天地工業元素、水系、自然景觀的基礎上，打造新天地獨特的生態景觀。

四、新天地城市綜合體規劃建設的啟示

1、科學規劃是前提

根據市委市政府的指示，確定“規劃先行”，進行了四個規劃，新天地已經完成了三個規劃，最后一個由國外著名景觀設計公司領銜設計，目前已經緊鑼密鼓地在進行之中，預計于2009年上半年前完成。科學規劃是做好新天地城市綜合體的重要前提，國內外有不少工程由于前期規劃不到位、盲目施工而達不到預期規劃效果，甚至成為半拉子、爛攤子工程的先例。

2、功能集成是核心

城市綜合體的核心是衣食住行等各種功能的有機集成，而不是簡單堆砌。因此，新天地專門邀請了世界著名的戴德梁行開展商業地產發展策略研究，用詳實的數據、周密的調研、嚴謹的分析得出新天地的功能與物業類型，并精心設計了其空間分布，確保各類功能的整合、融匯，以達到良好的整體效果。

3、交通有機集散是基礎

城市綜合體是個具有活力的建筑群，交通吸引力很高，每天均有大量人流、車流、物流需要集散。如果交通集散效率不高、考慮不周，就將成為一座交通堵塞、擁擠混亂的場所，必將嚴重影響新天地綜合體功能的充分發揮。

為了提高新天地的交通疏散力，保持交通順暢，新天地主要采取了三種技術手段：一是通過專業機構利用先進的交通分析軟件對區內道路的路網流量與飽和度進行分析，以確定影響交通有效疏散的瓶頸；二是規劃建設地上與地下交通環路，降低瓶頸路網的交通飽和度；三是充分考慮靜態交通，在地上部分與地下空間規劃建設了大量停車位，共規劃地上停車位7500個，地下停車位9200個，使每百米建筑面積停車位達到1.55個，該指標是杭州其他中心地段的5-8倍。以上措施的綜合運用，經分析研究，可以極大提減輕交通壓力，提高交通疏散力。

4、特色化景觀設計是關鍵

國內外著名的城市綜合體――例如前述的東京六本木業、巴黎的拉德芳斯、深圳華潤中心等，之所以能成為城市的新地標，吸引無數游人前去旅游觀光、購物消費，景觀無疑也是其中重要的關鍵因素。

為了避免千城一面，突出新天地的景觀特色，新天地從外部觀察的整體天際線到內部的生態景觀、分區建筑群甚至到單體建筑形態都計劃進行精心設計。為了整合區內的工業元素（火車頭、煙囪等）、老廠房、工業公園、步行街與綠地等，已經專門邀請了國際著名的景觀設計公司進行規劃設計，通過這些景觀規劃，將新天地打造成為具有濃郁江南水鄉特色、時間與空間結合、歷史與文化交融的創新都市綜合體，成為杭州北部的新地標。

5、人文遺產是靈魂

一個城市猶如一個具有生命力的人，擁有她的過去、現在與未來。現代化絕不是拋棄歷史，相反是尊重傳統、尊重歷史，拋棄歷史就是拋棄未來。一個人失去記憶就是癡呆，一個城市失去記憶就是自我毀滅。面對中國城市化進程迅速變遷與快速發展的契機、城市形態多樣化與本土化面臨的挑戰，杭州市委、市政府始終保持了應有的清醒與冷靜的頭腦，提出要保存三類典型遺產：校園遺產、歷史遺產與工業遺存。杭州城市發展，不能忘記城市的根、也“不能忘記回家的路”。

新天地綜合體充分理解、尊重了市委、市政府對城市改造、地區升級的要求，經過幾輪規劃設計、召集專家學者反復論證的基礎上，在“保存工業遺存、傳承工業之魂”的前提下，最終決定保存、修繕原來重機廠的三幢標志性建筑與典型工業元素，并充分運用與演繹這些元素，在中心地帶建設城市工業公園，設置具有工業時代特征的景觀雕塑。通過運用這些手法，賦予新天地獨有的“傳承與創新、協作與創業”的靈魂。

總之，在市委市政府的正確領導與關心重視下，以新天地為標桿的100個城市綜合體的規劃建設，在某種意義上是杭州城市發展史上的里程碑，她標志著杭州城市建設已經實現了由單純依賴單體建筑時代到邁向功能有機集成的城市綜合體時代的華麗轉身，杭州城市建設從此走進了重視各種物業科學搭配、各種功能有機集成的綜合體建設新時代。如果說氣勢恢弘的錢江新城是書寫杭州城建的新輝煌，那么，璀璨光華的新天地建設由此揭開了杭州綜合體建設的新篇章。

參考文獻：

[1]龍固新，大型都市綜合體開發研究與實踐 [M].南京：東南大學出版社，2005：10-200；

[2]朱連慶.大型商業地產定位與策劃[M].上海：學林出版社，2006：10-300

[3]杭州創新創業新天地項目發展策略研究報告 戴德梁行編輯

篇3

隨著一系列深度調控逐漸顯現成效，持續“高溫”的住宅市場慢慢進入冷卻期，而不受限購政策制約的商業地產則迎來“翻盤”機會。與此同時，形態繁多的商業地產也呈現出更加細化的市場波動，在經歷了炒商鋪熱后，成熟的投資者意識到商鋪雖然適合短期炒作，但收益率得不到保證，反而是投資周期較長的寫字樓帶來的回報更為穩健可觀。

商業地產邁入綜合體時代

建筑大師勒•柯布西耶這樣說過：“每座城市都需要帶領步入國際化的城市綜合體。”

在這個住宅地產和商業地產嚴格區分的時代，任何單一的地產開發模式都已無法滿足城市發展的需求，城市綜合體這種商業地產的高端模式應運而生，并在短短幾年內勢如破竹般迅猛發展。

無論是在北京、上海、深圳等一線城市，還是在福州、長沙、成都等欣欣向榮的新型都市，大型城市綜合體事實上已成為當地的標志性物業形態。從近年來相繼進入城市綜合體開發領域的公司名單就不難發現，無一不是在地產界赫赫有名的大型開發商。他們的陸續試水也表明，城市綜合體或為國內商業地產未來發展主流模式的狀況已是毋庸置疑。

所謂“城市綜合體”，包括大型商業中心、城市步行街、五星級酒店、商務酒店、寫字樓、高級公寓等，形成獨立的大型商圈。其中的高端寫字樓是城市綜合體中最核心的部分，從紐約曼哈頓到東京六本木、香港國際金融中心、上海陸家嘴，這些舉世矚目的城市綜合體全部都被炫麗奪目的寫字樓所圍繞。

投資者追捧寫字樓

今年以來，寫字樓受到投資者的追捧，呈現出“量價”齊升的局面。

據易城中國的一季度寫字樓報告顯示，一季度，北京、上海、廣州三地的甲級寫字樓的租金環比漲幅均在5％左右，與去年第一季度比較，年租金增長率均超過10％，租金分別達到每月每平方米273.5元、297.7元和128.5元。

不僅是租金，寫字樓的銷售價格也在大幅攀升。北京、廣州甲級寫字樓的平均售價環比漲幅均超過5％，均價分別達25321元／平方米和17384元／平方米，上海甲級寫字樓的平均售價環比漲幅也達到了3.9％。

租金和售價的上漲，使越來越多的投資者開始關注寫字樓這一投資領域。

在廣州等部分一線城市出現了炒寫字樓的現象，由于住宅“限購”，出于對貨幣貶值及物價上漲的焦慮，手中有一筆閑錢但已無購房名額的投資客，將目光轉向受限制較少的商業市場，手握200萬-500萬元資金的投資客開始合伙買寫字樓。

“從我們接觸的客戶來看，他們更認同寫字樓投資的長線回報。”福外恒力城項目策劃部經理盧侃介紹說，與住宅市場的短期炒作相比，寫字樓買家更看重長線投資收益。“從過去幾年以及現在的行情來看，無論什么時候把住宅賣掉，都是賣早一步，無法實現收益最大化。與其這樣，還不如長線持有寫字樓物業，不僅能夠獲得住宅所無法比擬的租金回報，而且還能長線坐享物業升值收益。”

房企加碼寫字樓

寫字樓的熱銷，也帶動了寫字樓市場收購項目的增多。5月6日，SOHO中國宣布以32億元人民幣的代價收購上海新世界長寧商業中心A、B幢辦公樓及地下室。有分析人士指出，潘石屹此番收購的重要原因就是看中了該寫字樓項目的前景。

除了并購，一些國內的房地產公司也紛紛加碼商業地產。2010年，萬科、保利、中糧等地產大鱷就紛紛舉旗表示進入商業地產。中海地產在2011年年初宣布，中海各分公司已成立相應的商業地產部門，定位為在核心城市的核心地段發展高端物業。中海方面稱，從2015年起，全部投資物業每年將能提供不少于12億港元的穩定租金收入。

篇4

【關鍵詞】城市綜合體 城市設計 生態 交通組織

中圖分類號： S611 文獻標識碼： A 文章編號：

0前言

近年來，面對人口密集、交通堵塞、環境惡化等一系列城市生態問題，我國城市的發展正在不斷轉型。城市綜合體這一建筑形式作為應對措施，已經成為我國城市建設的重要組成部分，這在經濟發達的地區尤為明顯。城市綜合體設計與建設，將會對我國城市發展產生深遠的影響。

城市綜合體包含了商業、辦公、居住、酒店、會展等多種功能，“HOPSCA”這一稱謂是對其最好的詮釋。它占地面積巨大，幾乎囊括了城市生活的各種主要功能，使人們能夠在其中高效、舒適地工作與生活，儼然成為了一個濃縮的城市。正如TEAM10所言：“在當代，城市將越來越像一座巨大的建筑，而建筑本身也越來越像一座城市。”

今天的建筑師與城市管理者應站在生態的角度審視城市的發展和綜合體項目的設計與建設。如何進行生態化設計、節約資源、提高城市效率、改善環境，是我們的共同目標，對于我國社會的可持續發展戰略具有相當重要的現實意義。

1 城市綜合體在城市中的布局

城市綜合體不再是單一功能的單體建筑，設計應該有換位思考，從城市的角度來考慮其定位和功能。

1.1城市設計

城市設計( urban design )是一種關注城市規劃布局、城市面貌、城鎮功能，并且尤其關注城市公共空間的一門學科。相對于城市規劃的抽象性和數據化，城市設計更具有具體性和圖形化。城市設計復雜過程中在于以城市實體的安排與居民的社會心理健康的相互關系為重點，創造一種物質環境，既能使居民感到愉快，又能激勵其社區精神，并且能夠帶來整個城市范圍內的良性發展。

上世紀20年代，在美國建筑師協會成立的“城市設計委員會”及其一系列研究報告中城市設計以一個專有名詞出現。60年代后，歐美城市機體的高度復雜化及開發建設的大規模展開使得城市設計得到大力發展并逐漸形成相對獨立的學科領域。

1.2 城市綜合體要進行城市設計

城市綜合體使項目的建筑規模劇增，單體和類別的概念日益被突破，建筑越來越多地以群體的形式出現，它所涉及的空間領域也越來越向城市靠攏，彼此交織，關系密切。建筑積極介人城市環境系統，其職能要素正突破建筑自身功能體系的范疇而越來越多地接納原本屬于城市的職能。建筑與城市相互咬合、連接、滲透，使得兩個環境層次之間的門檻日漸模糊。城市綜合體的設計，往往就是一定區域內的城市設計，它所使用的一些元素，如下沉廣場、屋頂花園、地下通道、高架天橋、步行街等，同時也是城市環境的構成要素。所以建筑設計的成敗，己不僅僅在于成就自身的完整性，而且在于是否能對所在地段產生積極的環境影響。

1.3 城市綜合體的布局

有些城市綜合體不太成功，是甲方臆斷設計不考慮城市結構與消費需求的結果。在做設計之前首先要考慮的是城市脈絡內在的聯系。城市綜合體一般在密度比較高、交通樞紐的地區會起到非常核心的作用。以倫敦著名的金融中心“金絲雀碼頭”為例，英國的城市脈絡比較緊湊，城市綜合體和周圍空間要素緊密結合。金絲雀碼頭是碼頭區內的功能和形象上具有標志性和世界級知名度的區域之一，也是城市更新的典范和金融中心的象征。它的實用價值足夠吸引商業機構考慮邁進。其次，城市綜合體的布局跟要考慮到商業定位問題，只有良好的商業定位策劃才能帶來良好的綜合體設計。我想沒有一個開發商或政府會在遠郊或偏遠城市做開發，得不到人群消費支持的項目是不大可能成功的。杭州新天地項目規劃總用地56.7公頃,建筑面積115萬平方米。項目東臨石橋路、南接長大屋路（規劃）、西靠東新東路、北接石祥路，交通便利，環境優越。策劃定位就是要將其打造成為杭州市次級商業商務中心，集商業、商務辦公、SOHO/LOFT商住區、文化創意休閑、總部經濟于一體的城市綜合體，成為杭州的新地標。

城市綜合體應當出現在哪？它并沒有一個像規范或法規一樣的定論，或者說無法用“必須”“應當”之類的語句來描述。原因是每個城市的歷史文化、脈絡肌理、發達程度各不相同，應當具體問題具體分析。

2 結合城市交通

2.1 合理結合城市交通流線的重要性

城市綜合體建筑一方面通過功能的集聚與復合，減少了人、貨在不同單一功能建筑間的流通，減輕了對整體城市交通的壓力；另一方面又因為其吸納了大量種類性質各異的人貨、車流給所在城市地段或街區造成了交通上的壓力。如何解決交通問題應該說是綜合體建筑實現生態化設計的關鍵之一，并且直接關系到其本身的使用方便、安全和經營效益。可以說交通流線即是城市綜合體建筑的生命線，交通流線組織的成功與否對綜合體設計的成功具有決定性意義。

2.2 城市交通一體化

現今城市交通日趨立體化，空中、地面、地下的交通系統相互結合、補充，共同創造了豐富的城市交通環境。同樣，城市綜合體也為各種交通系統方便、快捷、高效的換乘創造了可能。對于城市綜合體而言，與城市各交通系統的關系，對整體而言是至關重要的。反之，城市各交通系統通過城市綜合體的有效組織，可以更好地與周邊城市地塊有機、順暢和高效地連接。

以東京六本木為例，其地下有城際列車中轉站、地鐵的換乘站，地下一層為停車庫，地面層是公交、小巴、出租車的停靠站，空中有環形步行通廊、花園等，合理地組織了復雜的交通系統。這一立體的交通網絡緊密聯系，使其成為該地區的心臟。

2.3 交通節點創造——鼓勵步行

相較普通的城市開放空間，城市綜合體中的開放空間節點由于其本身的空間優勢，更易于對三維的交通流線進行梳理，并創造更為高效的交通流線。結合城市綜合體本身的功能多樣性特點，可以誘導步行出行。

以大阪難波公園為例，位于大阪傳統熱鬧商業區，鄰近難波火車站，離機場一站之遙，將城際列車、地鐵等交通樞功能與辦公、酒店、住宅完美結合，是日本開發成功的城市綜合體的代表項目。吸引了大量的出行、購物、游玩的人流，在大都市的背景下形成一處生動、溫馨的街景。

3 結語

把生態的、城市的觀點運用于建筑尺度是城市綜合體設計研究的重要方向。城市綜合體以其大體量、多功能、綜合性、協同性等優勢，體現了高效、整合的特點，反映出生態設計思想的核心內容，即通過設計，最大限度地減少資源和能源的消耗，確保系統的整體效益最大。這正是城市綜合體的最大優勢，也是我們設計中需要努力實現的目標。

參考文獻

1《城市設計新理論》作者：[美]亞歷山大等 著，陳治業，童麗萍譯 出版社：知識產權出版社 出版時間：2002.05

2《生態建筑學》作者：劉先覺 等著 出版社：中國建筑工業出版社 出版時間： 2009.05

3《市場轉向下的商業綜合體設計》 出版時間：第055期《城市·環境·設計》2011.08

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【關鍵詞】高層高密度、城市映像

中圖分類號：P421.35 文獻標識碼：A 文章編號：

前言：

在國家節約集約用地政策的指導下，我國城市建設用地的開發強度顯著提高，高層高密度的綜合體開發模式逐漸成為大中城市商業開發的主流。無疑，這種模式有效解決了建設用地的供需矛盾，但是我們也必須認識到，這種模式在實際運作中面臨著種種嚴峻的挑戰。

一、高層高密度模式所面臨的挑戰

在高層高密度綜合體項目迅速發展的同時，也帶來一系列極具挑戰性的問題。

（一）對城市外部環境的影響。

大量集聚的高層綜合體建筑給城市生態環境帶來許多問題，如熱島效應、交通擁堵等，同時高層建筑的臨街界面、開放空間和天際線對于城市綜合環境的影響也非常顯著。

（二）對項目內部環境的影響。

由于高層綜合體的建筑高度較高，因此高層建筑的超人尺度和高密度空間容易產生壓抑感和緊張感，帶來了內部綜合環境質量的下降。

（三）對居住者心理環境的影響。

建筑往高層化發展，鄰里交往空間缺失，導致人際交往減少，以功能需求為主的空間模式往往忽視了個體的多樣性,忽視了交往與交流的空間可能,忽視了對使用者和居住者多樣化、多元化的人文關懷。

（四）公共開放空間的不足。

現在高層綜合體項目的開發重點往往在于容積率和業態分布，但是往往忽視了開放空間，導致高層綜合體項目開放和綠化環境的親和性相應減弱，開放空間整體生態效應較弱。

二、城市規劃思想的轉變——對于“人與城市”關系的反思

1933年的《雅典》，以功能分區為基本理念來規劃城市，并指出城市活動可以劃分為居住、工作、游憩和交通四大功能。1977年秘魯利馬召開的國際性學術會議上提出了《馬丘比丘》。從《雅典》到《馬丘比丘》具有里程碑式的意義，它意味著城市規劃和設計思想的轉變。城市規劃從以功能技術為中心轉變為以人為中心，城市的功能也從原先顯性的居住、工業、游憩、交通轉變為隱形的社區認同、城市意象等方面，這使城市生活環境同時滿足了人們物質和精神的雙重需求。城市規劃和設計正試圖從社會、生態和文化的角度去把握城市的未來。它們給我們的啟示在于，城市是人們生活的載體，城市的功能是多方面、多層次的，但歸根到底城市是人類的生活空間。我們必須在城市規劃中更加重視對“人”（使用者）的關懷，重視場所空間情感的塑造，重視鄰里的空間結構。

三、眾多綜合體開發的現狀——城市映像的缺失

隨著中國經濟的蓬勃發展，城市綜合體如雨后春筍般矗立在各個城市中，寬敞的城市大道，高聳的摩天大樓，但人們往往只感受到了超人的尺度，壓抑的空間及單一的功能。人們更多的是將這些綜合體視作“工廠”，人們反而更向往清明上河圖里描繪的那種比肩接踵、其樂融融的城市景象。城市映像的缺失，是大多城市綜合體開發的現狀。

四、營造城市映像的探索——以開封“新晉美悅都項目”為契機

（一）規劃背景

基地位于開封市汴西新區中心區，東起三大街規劃道路，西至四大街規劃道路，北起鄭開大道，南至晉安路。規劃總用地面積70819.2平方米。

（二）規劃理念

·城市客廳：提出將商務、辦公和休閑娛樂無縫鏈接，為市民提供多功能的公共場所，提供一個公共生活的城市客廳。

·休閑高地：在項目基地內部營造下沉式景觀廣場，將景觀資源最大化引進到商業辦公片區，打造綜合商業、休閑娛樂的示范標志區

·多元引擎：期望項目將完善新城功能，促進老城區向西發展，積極激發區域活力，努力打造集“休閑、商辦、娛樂”于一體的汴西新城門戶區。

（三）規劃策略

·注重功能混合的多元：基于“新都市主義”理論，營造開放式街區，注重各種功能活動的多元均衡混合。本項目分為三大功能組團：西北部的酒店辦公綜合體、東北部的SOHO辦公塔樓商業綜合體、中部的SOHO辦公板樓及商業綜合體。三大板塊之間形成三角形的功能結構關系，既互相分割又便捷聯系。

·注重商業開發的靈活：充分考慮開封作為四線城市，且項目位置處于新區，大體量綜合體的開發模式有較大風險，故采取“化整為零、靈活開發”的設計理念，通過三個中型商業體量，圍合成一個具有南北向景觀軸線、地上集聚廣場、地下商業廣場和弧線購物街區的商業綜合項目，保證了未來根據市場情況的變化進行調整的靈活性。

·注重節點人流的導入：充分注重街道轉角處標志感的塑造，以多角度盡量吸引潛在客戶群。因此，在三大街、四大街路口均采用標志性雙塔建筑，強調街角建筑的全方位標志性，以最大化導入城市人流。

·注重規劃布局的合理：酒店大樓、SOHO塔樓和SOHO板樓均可充分展示形象。消防通道沿基地內側將功能龐雜的輔助后勤部分布置在基地內部，方便后勤、停車，與鄭開大道進入的人行流線不會互相干擾。建筑沿東西軸線交錯展開，沿南北軸線逐次升高，既營造了步步高升的吉祥寓意，又使項目綜合體獲得全方位的觀賞角度，烘托出其核心地位和地標效應。

·注重城市映像的營造：本項目不在高度上追求標志性，而以群體和特色營造標志性，因此努力創建一種“高低有序，錯落有致”的效果，通過對大體量建筑塊的組合，通過水平向虛體的裙房與垂直向上實體主樓的體量和虛實對比，突出主樓高大挺拔的形象，從而在構圖和視覺感受上保證了整體的連續性和典雅感。

SOHO辦公樓、酒店與基地中部的SOHO板樓在高度上錯落有致，結合裙樓與公眾廣場在層次高度的不同，共同織就了一張視覺網絡，將整個地塊有機連接起來。SOHO板樓位于基地中部，是項目建筑群中的視覺焦點。更具創造性的是，設計將開封的拼音縮寫“KF”創造性的通過玻璃幕墻的橫豎對比凸顯出來，打造富有極具肌理感的立面效果，成為開封新區獨一無二的城市映像。

·注重開放空間的公共性：面向鄭開大道的中軸迎賓廣場和面向規劃道路的中心下沉廣場，通過將公共空間給予城市大眾，從而激發項目區域內部各個綜合體建筑的經濟活力，通過廣場、綠化植被、水軸景觀等元素，緩解大體量建筑對城市的壓迫感，同時商業大幅退讓城市道路，形成寬敞舒適的步行景觀系統。

（四）對于未來發展的思考

誠然，僅僅依靠規劃設計工作者的力量是有限的，只有通過政府、開發商、居民等社會各層次多方面的共同合作，才能獲得可持續的發展模式：

1、政府應有正確的指導思想和規劃開發導向，在宏觀上平衡社會效益和經濟效益。

2、開發商應有合理的開發思路，不應一味追求高強度開發，而應該綜合考量情感、文化等對于地產強大的推動力，突出“文化效應”，重視“人文關懷”，獲得社會效益和經濟效益的雙贏。

3、規劃過程中應注重公眾參與。規劃主管部門應重視公眾在規劃過程中的參與性，對于“城市生活多樣性的保護”將起到積極作用。

【參考文獻】

[1]吳良鏞.世紀之交展望建筑學的未來——國際建協第20屆大會主旨報告.建筑學 報，1999(8)：P6～10

[2]張庭偉.社會資本、社區規劃及公眾參與. 城市規劃，1999(10)：P23～26

[3]何韶穎.基于文化活動的人文主義城市復興. 《華中建筑》 2007年第02期

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百貨業盈利水平走低原因剖析

我國傳統百貨業面臨嚴峻挑戰，除面臨網購外，還面臨消費者購買習慣的快速改變、新型業態的巨大擠壓與沖擊等問題。

其一，隨著我國經濟增速放緩，消費者信心下滑，2011年后半年以來，零售業銷售受到嚴重影響。而以經營非生活必需品為主的百貨業更是首當其沖。

其二，目前國內百貨行業普遍采用的聯營扣點盈利模式暴露出諸多問題，百貨公司雖然坐收租金，在轉嫁經營風險的同時，也將商品的經營權拱手相讓，商品經營權的喪失帶來的后果是百貨公司在和生產廠商的博弈中，談判地位和議價能力逐漸轉弱，營業扣點率難以提升，利潤增長空間有限。

其三，專業、專賣店的興起分流了傳統百貨業的消費人群。

其四，百貨企業為爭奪市場和資源而展開的激烈競爭局面，價格和非價格手段成為競爭的重要手段，促銷、打折等讓利于消費者的行為成為各百貨公司爭奪客戶的重要手段，這導致了企業利潤的削弱。

其五，伴隨互聯網等信息技術的發展，以網購為代表的新型業態蓬勃發展，網購以其低廉的成本和價格對傳統百貨業態構成巨大沖擊：電子商務對百貨業的影響巨大。據東莞市零售行業協會會長梁仲華提供的數據：“2005年我國網民僅有1.7億人；2012年已達到5.35億人，占中國人口的40%以上。而相應地，2005年網上交易7400億元，2012年則達到9.88萬億元的交易規模。”這對傳統百貨構成較大替代效應。

其六，百貨業運營費用成本的大幅驟升，進入2010年以后，我國人口紅利效應逐步退去，人力成本急劇上升，地皮價格大幅上漲，導致百貨行業的經營成本由于這些費用的大幅上漲而遭受空前的壓力。

百貨業將陷入中長期衰退

2012年由于電子商務的大行其道、全國大量的購物中心投入市場、百貨店自身運營成本大幅上升，尤其是其生存空間被購物中心及商業綜合體強力擠壓，國內百貨業已步履維艱，瀕臨生死關頭，部分百貨店已不堪重負選擇了關閉。筆者認為，基于國內購物中心的開發與西方由零售商主導開發不同，國內購物中心基本均由地產商主導開發，基于購物中心具有商業地產的投資屬性，且可作為長期不動產持有的巨大增值潛力，因此，購物中心的發展勢頭異常迅猛。

就單體而言，百貨店主要采取聯營模式，團隊要參與到經營層面，統一規劃、統一管理；而購物中心則輕松很多，因為是出租商鋪的模式，團隊只要做好物業，其他工作幾乎都由品牌商自己去經營。由于二者經營模式的不同，百貨店不可能在開店速度上與購物中心同日而語，因此，這個擠壓是長期的。筆者認為，目前商業地產相對較高的資產回報率是吸引投資的最主要原因，而百貨店相較之下則屬于“微利行業”，未來難以通過快速開店來實現擴張。

2012年上市百貨公司披露的報表數據顯示，其盈利能力早已不復從前，綜合毛利潤從10年前的30%下降至如今的不到15%。據瑞銀的報告，2012年百貨店內人流量開始負增長，百貨業正步入一個新的歷史轉折時期。瑞銀的消費品行業報告是基于跟蹤58家百貨零售企業，計算每一家平均1平方米所產生的利潤而進行分析。

報告分析師指出，2012年百貨業普遍出現店內人流量負增長，主要來自非零售占比較高的集各種美食餐飲、溜冰場、影院等新型業態購物中心與城市綜合體的出現分流了傳統百貨店的客流。

以北京為例，在北京的十大傳統商圈中，百貨店一度處于霸主地位。20年前，王府井百貨大樓在北京人氣最旺的“金街”中扮演著無可替代的角色。現王府井商圈早已不是王府井百貨在唱獨角戲，東方新天地、北京apm等購物中心及商業綜合體不斷為消費者帶來新奇的購物體驗。

百貨業距真正的倒閉潮還有多遠

回首百貨店從誕生到今天幾十年的發展之路，百貨店的經營模式從以自營為主導，到如今千店一面的聯營模式，讓曾經風光無限的國內諸多百貨業已陷入瀕臨倒閉的尷尬境地。

國內百貨業自2003年到2011年，迎來了近10年的黃金發展期，但從去年開始，受多年同質化、行業多渠道擠壓等影響，百貨業越來越少提及，取而代之的是具有更大體量、更強聚客能量的“購物中心”“城市綜合體”，“百貨店”這個曾經風光無限的傳統業態正逐漸離我們遠去。

與之形成鮮明對比的是深圳萬象城首層商鋪租金上漲趨勢漸顯，“萬象城首層租金最高達到4000元/平方米”，即一個50平方米的店鋪，一個月租金約20萬元。從消費者的視角來看，“購物中心”無疑相當于一個升級版的百貨店，在滿足消費者購物需求的基礎上，大面積地增加了餐飲、休閑、娛樂、文化、觀光等非零售功能，聚客能力更強。萬達廣場則除了購物之外，甚至增加了近50%的非零售業態，如萬達院線、量販式KTV、電玩城、健身會所、真冰滑冰場等非零售配套設施。

曾經一度奉為寶典的“聯營模式”為國內百貨業也曾創下輝煌，真可謂“成也蕭何敗也蕭何”，但也助長了國內百貨業的經營者們不重視商品經營，逐漸淪為“二房東”的事實，如今導致百貨業整體經營核心技術喪失與商業功能退化。多年來，百貨業陷入同質化的泥潭而不能自撥，“服務集約型”業態特征弱化和變異，必然帶來盈利空間和業務空間縮窄、經營風險加大等問題和弊端。所以，筆者認為，有遠見的國內百貨業為避免全軍覆沒，須冷靜地、系統地理性思考未來如何向更加科學、均衡、合理的業態與經營模式轉變。

隨著國內城市化的持續快速推進，房地產的增值使購物中心業態蓬勃發展，購物中心迅速落成，在北京王府井、西單、崇文門等十大傳統商圈陸續有20家購物中心進駐，單體百貨的生存空間正在被蠶食、擠壓。

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世博理念、世博精神和世博經驗成為上海推動科學發展、促進社會和諧的新優勢。

一、世博精神續傳承 跨越突破顯亮點

隨著世博會的順利落幕，世界的目光著眼于后世博的開發。精心謀劃好后世博開發這篇大文章，發揮后續效應，是值得我們研究和深思的課題。今天，中國在國際上的影響力不斷提升，我們應努力將其打造成主題突出、功能完備、品質高雅、配套完善和品牌優勢突出時代前沿的城市生活新空間，到2020年，為上海建成國際經濟、金融、貿易、航運和經濟繁榮、社會和諧、環境優美的社會主義現代化國際大都市做出探索與實踐。

我國“十二五”旅游發展規劃綱要中提到旅游業發展目標是：國內旅游人數到2015 年要達到33.1 億人次，年均增長率為9%。國內旅游收入達到1.9 萬億元，年均增長率為11%。入境旅游達到1.53 億人次，年均增長率為3%。入境過夜旅游者人數達到6630 萬人次，年均增長率為4%。外國人入境旅游者人數達到3115 萬人次，年均增長率為4.5%。旅游外匯收入達到549 億美元，年均增長率為5%。出境旅游人數達到8375 萬人次，年均增長率為10%。旅游業總收入達到2.3 萬億元，年均增長率為10%。居民出游率達到2.25%。旅游業新增就業人數達到1525萬人，每年新增旅游就業70 萬人。旅游業增加值占全國GDP 的比重提高到4.5%，占服務業增加值的比重達到12%，旅游消費相當于居民消費總量的比例達到10%。

上海《現代服務業集聚區發展“十二五”規劃》對本市發展現代服務業集聚區提出新的要求：從完善功能、集聚人氣和營造氛圍出發，以入駐企業的共性需求為導向，合理配置商務、商業、文化、休閑、會展、餐飲、娛樂、住宿等功能，推動集聚區配套設施的完善，提升綜合服務功能。到“十二五”期末，集聚區基本形成“定位科學、特色鮮明、功能完善”的發展格局，成為發展服務經濟、提升城市功能的功能型區域；促進經濟結構轉型、經濟發展方式轉變的創新型區域；廣泛應用新一代信息技術的智慧型區域；以及具有示范引領作用的低碳型區域。特別是可依托虹橋綜合交通樞紐建設和世博園區的開發利用，突出高端商務、總部經濟等業態功能。要求到2015年末，在原有認定的20個集聚區基礎上，結合后世博發展、虹橋商務區和郊區新城建設，全市將新增浦東新區世博園區會展商務等五個集聚區，使現代服務業集聚區數量達到25個。

根據國家和上海的二個“十二五”規劃和《世博會地區B 片區控制性詳細規劃》方案，將原世博園區打造成大型企業的全球或地區性總部集聚地、國際文化交流中心以及國際機構的匯聚地，相對于陸家嘴—外灘的金融商貿功能，更多地發揮貿易文化展示的優勢，形成貿易、文化、展示的核心功能和文化博覽、創意、總部商務、高端會展、旅游休閑和生態人居為一體的上海21世紀標志性公共活動中心以及功能多元、空間獨特、環境宜人、交通便捷，體現低碳、創新，富有活力和吸引力的世界級新地標，這將是后世博綜合體項目的最新定位。

二、優化功能巧布局 空間創意明定位

規劃開發定位為五大片區：區是總部經濟，B片區是央企總部聚集區，C片區是拓展區，為城市可持續發展預留空間，D片區是企業館片區，E片區是城市最佳實踐區，為“文化創意產業地標”。形成“五區一帶”的功能結構，包括：文化博覽區、城市最佳實踐區、國際社區、會展及其商務區、后灘拓展區及濱江生態休閑景觀帶。

一是文化博覽區，結合江南造船廠整體工業文化遺產保護保留，形成能夠引領全市文化發展，國內頂尖、世界一流的博覽文化聚集區。

二是城市最佳實踐區，結合城市最佳實踐區建筑、空間保留與城市理念傳承，圍繞全球廣場，塑造集創意設計、交流展示、產品體驗等為一體，具有世博特征和上海特色的文化創意街區。

三是國際社區，延續世博村功能，發展生態居住，完善各項生活與工作配套服務，打造具有國際文化內涵和多元生活方式的國際社區。

四是會展及其商務區，結合一軸四館改造利用，以中國館為核心，完善會展配套服務及商務功能，形成國際會展及其商務集聚區。

五是后灘拓展區，為城市可持續發展預留戰略空間。

“展館再利用”演繹為“園區再創意”，規劃利用的永久性建筑原一軸四館地區將變身為會展與商務區，重點發展高端商務、總部經濟、旅游會展三大板塊，吸引國際性組織和機構、跨國公司地區總部、國內大企業總部集聚、形成低碳生態的文化交流和公共活動中心、新的現代服務業集聚區。會展及其商務區位于世博會一軸四館的核心區域，用地面積約1.94平方公里，規劃建筑面積約240萬平方米。規劃形成以會展及商務為核心功能的綜合性城市公共活動區。真正實現依托“世博效應”，結合上海對外文化交流、商務服務設施的需要，通過土地再次開發，把世博園區發展為上海未來的國際文化、外事、商務和旅游休閑的綜合功能區域，同時配套建設酒店、辦公樓，呼應上海世博會的主題：城市，讓生活更美好。

三、群星薈萃創文明 黃金高地新地標

為了更好地延續世博精神，昔日世博園區的美食廣場將變身為一個世博綜合體。其總用地面積為4.79萬平方米，總建筑面積32.4737萬平方米。其中地上面積約19萬平方米，由酒店、辦公樓、商業等組成，地下三層結構，滿足現有及未來各種展覽及活動的需要，迎合市場對文化和會議的需求，帶動世博后續開發和周邊區域的繁榮。預計建成后將提供總共1000多間套住宿、辦公及近3萬平方的花園商業街，綜合零售商業和配套商務服務設施，滿足周邊的會議、展覽、演出和企業總部商務等配套服務的需要，也是滿足《上海市現代服務業集聚區發展“十二五”規劃》推動集聚區配套設施的完善，提升綜合服務功能的需要，為這一地區帶來街區式舒適的購物休閑體驗。

世博綜合體的建設旨在為入駐世博會的區和B片區的央企總部、金融等企業及周邊會議、展覽、演出提供主要配套的設施及服務。同時提升和完善世博會后該區域的開發品質和功能定位，建成后將成為該地區首個成系統的城市集酒店、辦公、商業、餐飲、娛樂、休閑、交通等綜合功能為一體的城市綜合體項目，成為黃浦江畔新的城市地標。

世博綜合體從一開始，就立足于高起點設計、高標準要求，在規模定位、功能策劃和建筑空間等各方面都為以后酒店開幕運營蓄積力量、打實基礎。就以往的商業樓經營成敗因素：皆取決于地理位置。而近年來的發展趨勢愈加多元，愈加融合，位置固然很重要，其周邊的布局和獨特的設計同樣很重要。所以項目的定位、設計及后續的管理、運營等需要全過程把好關。

世博綜合于整個后世博再開發項目場地的中心位置，臨近多個世博會議設施，四周分別為世博軸、世博主題館，央企聚集區，世博中心。東側為世博軸，世博軸將改造從原來的交通綜合設施嬗變成集商業、餐飲、娛樂和展示為一體的大型商業綜合體，商業面積15萬平方米，為周邊提供交通、休閑、餐飲、娛樂等配套服務。南面是世博主題館，世博主題館將轉為標準展覽場館，上海大型展覽場地之一，建筑面積12.9萬平方米，可舉辦各類專業展會，與周邊設施共同打造以展覽、會議、活動和住宿為主的現代服務業集聚區。東南側是標志性的中華藝術宮，由原中國館改造，建筑面積16.7萬平方米，展示面積6萬平方米。已于去年10月正式開館；西面是央企總部聚集區，央企聚集區將發展成為環境宜人、交通便捷、低碳環保，具有活力的知名企業總部聚集區和國際一流的商務街區，成為促進上海城市功能轉型和中心城區功能深化提升的重要功能載體。截止2012年底，已有寶鋼集團、中國商用飛機公司、國家電網、中國華能集團、中國華電集團、中國鋁業公司等13家央企簽約入駐。其中中國商飛，中國中化集團，中國外運長航集團三家央企總部開工建設，將于2016年基本建成并投入使用。未來，這里將建成28幢錯落有致、低碳環保的國內知名企業總部集聚樓宇，滿足35萬高級白領在此辦公，成為上海頂級國際商務社區。北面是世博中心，該中心將永久保留并轉型成為國際一流的會議中心、國家級會議中心，建筑面積14萬平方米，不僅能承擔大中型國際會議、宴會和活動，還能承擔上海各類政務會議。東北側是梅賽德斯-奔馳文化中心，上海頂級文化演出場所，擁有1.8萬個座位，滿足現有及未來各種展覽及活動的需要，為推動上海市現代服務業發展起到積極作用。

四、遠航再起錨 乘風破浪園美夢

世博綜合體將傳承世博理念，吸收當今世界上最新的成果，樹立起中國乃至世界建筑業的行業標桿，引領行業發展。在設計中更是以生態環保的理念作為環境建設標準，以綠色建筑的要求作為建筑設計標準，以健康舒適且符合節能減排的空調技術作為建筑空調系統冷熱源選擇標準，按國家綠色三星類建筑要求建設。采用屋頂綠化。屋頂綠化技術能夠節約土地，增加綠化面積，改善屋頂和墻壁的保溫隔熱效果，降低熱效應，調節微氣候。自然通風優化設計，通過采用自然通風，提高室內舒適度，降低建筑耗能，起到在過渡季節取代空調的作用。自然采光設計，采用導光管自然采光技術將室外的自然光引入地下空間，改善室內照明質量和自然光利用效果，起到很好的節能效果。專業的物業管理，合理、科學、高效的管理制度貫穿于建筑全生命周期，從而降低維護運行費用，提高項目運營期的節能效果，成為綠色建筑的典范。同時還提倡與自然和諧共生，安全、環保、低碳，為使用者提供健康、高效的使用空間，成為智能建筑的典范。該項目以“數字化、自動化系統管理，實現綠色、環保、節能”為重點發展方向，突出“產品技術的專業化、多元化、個性化研究”，集“辦公、商務、多媒體會議系統、展示交流、安防、監控系統等全系列智能配套設備”于一體，實現設計過程、施工過程和運營過程的智能化、一體化管理，打造智能建筑典范區域。

隨著上海國際化進程的加快，第三產業愈趨成熟，不斷開拓、不斷創新、不斷進取，這已成為我們探索與國際接軌的重要課題。世博綜合體將按照“一流設計、一流建筑、一流管理、最后達到一流效益”的要求，為迎接上海旅游業的大發展，承擔其區域會展、商務聚集區旅游及商務住宿、餐飲、購物等功能。也是實現加快上海旅游業戰略轉型、功能完善、空間重塑的發展，打造上海建設世界著名旅游城市的需要。

世博綜合體由國際著名酒店設計公司設計，委托專業管理公司管理。首先從建筑角度著手，定位、設計方案等思路超前，其次從客戶角度而言，選材、功能配套等理念超前，從運營角度思考，管理、預留空間等可持續發展。讓消費客人無時不刻的感受到高雅、優美的建筑外觀；舒適、溫馨的配套環境，規范、個性的管理服務。使之整個綜合體在未來10年乃至更長久的時間內能立于不敗之地。

篇8

【關鍵詞】 單體項目易損性 隱性風險 落雷密度影響 風險評估

0 引言

針對選址綜合體中單體項目易損性及高層建筑對雷擊概率和落雷密度影響，從幾個方面說明如何科學進行擬建城市綜合體的雷電災害風險評估。

1 概況

位于廊坊市安次區，是一個中高端商業兼住宅小區，規劃用地面積為105535平米，總建筑面積32.6萬平米。小區東南方向為6層花園洋房，西側為24層高層住宅建筑，北側為商業綜合體及一棟60米高的酒店式公寓、一棟SOHO公寓。

1.1 現場數據采集

（1）用G3系列GPS定位儀在綜合體所在地采集的地理位置參數為E116.7°N39.49°

（2）采用四極法對現場的土壤電阻率進行了測量，得出在深度4m及5m范圍內，不同方向土壤電阻率測量結果相差較小，可作為項目擬建場地水平方向為均勻土壤。此外對項目《工程地質勘察報告》進行調閱，可知項目所在地20m深度內土壤主要為粉土及粉粘土，土壤電阻率基本相同，垂直方向上土壤較為均一。

（3）項目所在地大氣雷電環境。該項目為中心，9×9公里范圍內2006-2011年該區域閃電總數為984次，其中正閃61次，最大電流強度為219kA；負閃923次，最大電流強度為-142.2kA。該區域落雷密度為3.11。

全省雷電活動覆蓋8個月，6-8月雷電活動頻繁，1-2月、11-12月無閃電活動。其中，正地閃強度的月際變化大于負地閃，月正地閃強度最強（210.6kA，10月）與月最弱（30.7kA，5月）相差179.9kA，負地閃月強度最強（-55.41kA，9月）與最弱月（-33.49kA，5月）相差21.92kA。

1.2 圖紙信息采集及已設計防雷措施

該集合體已設計防雷措施，以建筑物基礎鋼筋作為格柵形空間屏蔽，屏蔽體最大孔洞為建筑物門窗。對雷擊建筑物及雷擊臨近建筑物，建筑物內磁場強度進行計算，得以下結論：

對門窗不做其它處理的情況下，在空間屏蔽有效保護范圍內，計算機有永久性損壞的可能性。為有效減少建筑物內可能的雷擊磁場強度，保證內部電子信息系統防雷安全，可對門窗作適當處理，處格柵寬度小于0.34m。

2 雷電電磁環境評估

2.1 項目建筑物遭直擊雷時內部磁場影響分析

2.1.1 距離屏蔽體安全距離

根據鋼材料格柵形大空間屏蔽的屏蔽系數計算公式計算出首次雷擊屏蔽系數為SF=8.9和后續雷擊或首次負極性雷擊屏蔽系數為SF=10.6，進而計算出安全距離首次雷擊，，后續雷擊或首次負極性雷擊，。

2.1.2 可產生最大磁場強度

根據公式：計算出屏蔽體保護的最大磁場強度H1=1385A/m。

2.1.3 磁場強度危險性分析

根據公式：（T）由最大磁場強度H1= 1385A/m，計算出最大磁感應強度B=1.73×10-3T。對具微電子元件的計算機運行經驗和實驗結果表明，當雷電活動時，磁感應強度達到0.07Gs（7×10-6T），無屏蔽的計算機發生誤動作，當磁感應強度超過2.4Gs（2.4×10-4T）時，計算機將發生永久性損壞。項目建筑物最大磁感應強度>2.4Gs，雷電發生時，距離樓頂及墻面均為2.65m處計算機可能發生永久性損壞[1]。要使磁場強度最強點計算機都不發生永久性損壞，對格柵形屏蔽體網格寬度進行計算，即B=2.4×10-4T，此時H=191A/m、dr=2.65m、dw=2.65m、KH=0.01（），計算得=0.34m。即格柵形屏蔽網寬度小于0.34m，距離屏蔽頂、屏蔽壁2.65m內，雷電電磁脈沖不至引起計算機永久性損壞。隨著科技的不斷發展，電子信息系統敏感性越來越高，即使在安全距離內，上述計算值也不能保證絕對保護，應采取安裝SPD等其他措施保證電子設施防雷安全。

2.2 建筑物遭雷擊時對周圍建筑的影響

當項目中一棟建筑遭受直接雷擊時，不僅對自身造成電磁影響，周邊建筑物也將受到電磁干擾，對與建筑物水平距離最近的建筑物進行磁場強度計算，分析建筑物遭雷擊時對周圍建筑的影響[2]。取最小水平距離為20m進行計算，根據公式，計算得H0=1743（A/m）。對于LPZ1區內磁場H1，根據公式進行計算。W=2.5m、r=0.006m時首次雷擊屏蔽系數為SF=8.9；后續雷擊或首次負極性雷擊屏蔽系數為SF=10.6計算得H1=625.8A/m。W=0.34m、r=0.006m時首次雷擊屏蔽系數為SF=8.9；后續雷擊或首次負極性雷擊屏蔽系數為SF=10.6計算得H1=85A/m小于永久損壞臨界值191A/m。

3 雷擊易損性分析

集住宅、商務、學校為一體的城市綜合體，設施齊全、高樓密布、人員密集，其高聳突出的建筑物及四通八達的管道線路都增加了雷電災害的可能性。雷電主要的危害形式有：雷電直接擊中，由于熱效應、機械效應導致物理損害；雷擊點及雷電流泄流通道附近，強大的雷電過電壓導致接觸電壓、跨步電壓、旁側閃絡；雷電過電壓導致電氣電子系統失效[3]。

4 電氣電子系統電涌防護等級

綜合體內預安裝電子信息系統的建筑物，應進行更有效電氣電子系統的雷擊電涌防護等級評估[4]。這里采用GB50343-2012規定的相關條款進行計算分析，選擇其中最高建筑物作為典型評估對象進行計算，評估過程如下：

4.1 建筑物及入戶服務設施年預計雷擊次數（N）的計算

4.1.1 建筑物年預計雷擊次數

建筑物年預計雷擊次數N1可按公式：（次/a）并應用作圖法進行計算Ae=4.35×10-2，N1=0.14。

4.1.2 入戶設施年預計雷擊次數

入戶設施年預計雷擊次數N2可根據公式，求得N2=6.22次。

4.1.3 建筑物及入戶設施年預計雷擊次數N

N=N1+N2=6.36

4.2 可接受的最大年平均雷擊次數NC的計算

因直擊雷和雷電電磁脈沖引起電子信息設備損壞的可接受的最大年平均雷擊次數NC按公式，計算得Nc=0.116

4.3 攔截效率及信息系統分級

按照公式計算防雷裝置的攔截效率E。E=0.982 >0.98根據以上計算，6、8#樓電子系統防護等級應按A級設防，可采用3-4級浪涌保護器進行防護。對上述計算進行分析，其它建筑物與6、8#樓配電形式相同，僅建筑物規模不同。計算時，建筑物年預計雷擊次數不同，入戶服務設施年預計雷擊次數相同，Nc相同。取N1=0，計算得E=0.981>0.98

N1越大，E越大。故綜合體建筑物電子系統均應按A級設防，可采用3-4級浪涌保護器進行防護。

5 綜合體項目雷電災害風險計算

綜合體內含項目較多，應按使用性質、建筑特征，劃分區域進行計算，并針對區域中典型建筑進行具體風險估算。其中包括1#、3#、11#、15#樓人員生命損失評估、雷電閃擊次數計算、雷擊損害概率計算、損失量的評估、雷擊風險分量計算、風險組成及計算等，分別列表、畫圖，進行了相關統計計算。

5.1 防護措施確定

根據計算結果得雷擊建筑物及服務設施導致物理損害的風險值較大，應采取提高建筑物防雷等級，安裝SPD等措施降低風險，具體措施如下：

建筑物防雷：建筑物應按第二類防雷建筑物進行防護設計；

電子信息系統防雷：根據前文對電子信息系統防護等級計算，應安裝三級SPD。

5.2 完善防護設計后雷擊風險計算

根據損害概率取值表計算得， 雷電防護措施有效。

6 結語

城市大型商業綜合體項目集商業、辦公、居住、餐飲等功能為一體，且相互依存，人員密集，現代化水平高，運行維護高度依賴電子信息系統。一旦發生雷電災害，不但正常功能可能受影響，還可能造成設備損毀甚至人員傷亡，后果非常嚴重。

通過先分區后綜合和單體分析相結合的方法，考慮綜合體項目電子系統的敏感性，增加了電子信息系統風險等級分析及雷電電磁環境的分析；考慮人員密集性增加了廣場跨步電壓危險性分析，同時，增加了接體系統接地電阻及腐蝕程度的研究分析，同時提出多項切實可行的改進建議。希望可以為日益增多的大型城市綜合體項目本身的防雷安全提出相關改進建議和設計依據，也可以為人員密集公共場所的防雷安全工作提供有益的參考。

參考文獻：

[1]中國建筑學會建筑電氣分會.電磁兼容與防雷接地[M].中國建筑工業出版社，2010.

[2]梅衛群，江燕如.建筑防雷工程與設計（第二版）[M].北京：氣象出版社，2006.

篇9

文/中國社會科學院財貿所副所長、博導荊林波

價格上升壓力增大

考慮到全球處于通脹的狀況，最近的中東亂局和日本的核輻射，估計石油價格會震蕩。同時，國內的資源價格改革、勞動力成本上升、異常天氣不確定性，都會對CPI帶來影響。

特別是流動性過剩以及對人民幣升值預期所帶來的熱錢投機以及翹尾因素等都會對今年的CPI帶來較大影響。

綜合分析，我們認為，我國2011年價格上升壓力會有所增大。我們不僅僅面臨著來自國際輸入性的通貨膨脹壓力，而且我們面臨著國內成本推動型的通貨膨脹的壓力。我們預計，居民消費價格漲幅將超過2010年，在4%左右，若上漲動力過強，漲幅甚至可能超過4.5%。

80后的消費給力商業

CPI對不同的消費者的影響程度不一樣。如果籠統地討論擴大國內消費需求，那么很難把國內消費需求問題解決透徹，這是因為：

首先，我國地區發展極其不平衡，東部、中部與西部的經濟發展水平不同，決定了這些地區之間的消費差異。目前，我們初步測算，東部地區城鎮居民與中西部地區城鎮居民的消費總額差異在1.4~1.5倍之間，而東部地區農村居民與中西部地區農村居民的消費總額差異在1.6~1.9倍之間。即使同屬于發達地區，不同消費文化不同，也存在著消費差異。韓國LG經濟研究院在題為《了解中國地區文化就會百戰百勝》的報告中指出，中國不同城市的文化特點和消費心理有很大差異。

其次，我國不同階層的消費差異日益明顯。無論是按照中國社會科學院社會學所的十個階層劃分，還是按照人們生活中對階層的理解，不同階層之間的消費差異已經十分明顯。這種消費差異顯然與收入緊密相關。中國大陸150萬個家庭占有全國財富的70%，而在發達國家，一般情況下是5%的家庭占有50%至60%的財富，中國已經成為財富最為高度集中的國家之一。在全球范圍內，百萬富翁家庭的數量已經達到720萬戶，他們掌握的財富占全球財富總量的28.6%。中國共有管理資產額超過百萬美元的家庭25萬戶，列全球第六位。而中國的金融資產分布極不平等，按照最新的調查數據，最高收入組占有的金融資產為66．4％，最低收入組只占1．3％，二者的比例為51：1。

最后，不同年齡層的消費差異日益突出。即使是同一階層內不同的消費需求也需要密切關注。80后乃至90后的崛起，帶來的新的消費觀念與消費傾向，對中國消費需求市場的走向具有重大的影響。我們羅列對比如圖一所示。

80后的消費給力我國商業，特別是Y一代所帶來的消費增長。調整收入結構對我國商業的現實推動，包括城市的消費與農村的消費，都會逐步增長。當然，“十二五”期間，我國商業還面臨諸多不確定因素，包括開局年份的CPI的問題、政府換屆帶來的投資沖動問題、食品安全對消費領域的影響、法制化逐步完善的問題、企業之間的競爭白熱化（2010年爆發的國美與蘇寧之爭，騰訊與360的大戰，都說明企業之間的競爭日益激烈），同時，我國面臨著許多發達國家不曾經歷未富先老問題。我們需要不斷完善我國的社會保障體系，解決老齡化社會面臨的潛在問題。而對于那些“先富起來”一部分人，則需要完成從富人到貴人的涅磐再生。

以創新應對成本變化

CPI高漲的狀況下，對于一般的消費者而言，會對價格更加敏感，因此，如果產品的價格需求彈性大于1，那么，零售企業可以通過調整價格來促進銷售，否則，則事倍功半。

同時，由于網購比傳統的零售企業更加便捷、價格更有誘惑力，所以，在某些適合網絡銷售的產業，傳統零售渠道受到的沖擊會更大。

傳統零售業應以創新應對成本變化，可以考慮構建合理的產業鏈，即在上下游企業之間搭建聯盟，從而保證企業在一個相對平穩的環境中運行，從此降低震蕩的影響。

提升自身核心競爭力，探索傳統零售企業的升級換代，借鑒電子商務的運作經驗，有條件的企業，要主動出擊，推進網絡渠道的構建。

建議零售企業建立自己的戰略研究部門，對宏觀經濟乃至政治等環境狀況進行綜合分析，適時推出應對措施，保持足夠的靈活性與主動性。

城鎮化帶動整個經濟發展

如果說，改革開放的30年，我國的經濟發展得益于工業化的發展，那么，未來的“十二五”乃至更長的時間，我國的經濟發展應當得益于城市化的發展，更為準確地說是城鎮化的發展。

我們對比了我國與世界的一些情況，尤其是城市化的指標，我國只有43.1%，低于世界的平均水平49.9%，更低于發達國家的77.1%。（資料來源：《2010年國際統計年鑒》，國際貨幣基金組織《世界經濟展望》，世界銀行《世界發展指數WDI》，聯合國發展署《人類發展報告》。）

所以，我們寄希望于我國城鎮化的提升來帶動整個經濟的發展，這里涉及到我國城鎮化整體水平的提高，包括城鎮化提升過程中的城鎮建設。不僅僅局限于城市建設，而且包括居民商業設施的建設。它涉及到如何構建城市新形象，提高城市生活質量，塑造城市新地標，以及城市商圈的再造與提升。比如，城市綜合體（HOPSCA）的建設逐步成為當今乃至未來一個新的投資熱點。

篇10

寫在前面：

從歷史的發展角度來看，城市的出現，是人類社會走向成熟和文明的標志；而商場則是人類社會交易中心的高級形式。但隨著商業的發展以及人們對高品質生活的不斷追求，商場由于其同有的局限性，不論從規模還是品質，都不能滿足人們日益增長的生活消費需求。

shopping Mall的出現，則改變了這種局限性：優雅的環境、寬闊的空間、豐富的業態，徜徉其中，滿足消費者的一切消費需求。

濟南恒隆廣場，建筑面積28萬平方米，商業面積17萬平方米，投資35億元人民幣，網羅400家店鋪，必會為濟南這座成長中的城市注入新鮮活力與動力，提升泉城濟南作為省會城市的商業競爭力。

CITYlN城色：恒隆廣場從開工到現在已經大約有三年的時間了。您經過三年多的了解，現在對濟南的印象與初次來濟南時有什么不同?

剛來濟南時，感覺濟南非常美，大佛頭、黑虎泉、黃河等，都非常值得一看。同時，濟南這座城市沉穩、緩慢，這種氣質也滲透至商業圈，導致濟南的商業現狀，無論規模和品質都不能滿足消費需求。

但隨著第十一屆全運會的召開，其他商業集團的發力，目前濟南的商業格局有了很大改變。2011年，除了恒隆廣場，多家大型商業體正在籌備，即將開業，明年還會有更多的商場、城市綜合體開業迎客。我們將和各商家―起，將濟南的商業真正傲大、做好，共同提升濟南省會城市的商業地位，迎接濟南以及全省的消費者，可以預見。將來不僅能滿足他們購物、休閑、娛樂等方面的各種需求，還提供了與國內一線城市同樣的優質生活體驗。

CITYIN城色：濟南與其他城市相比，有哪些差距呢?

雖然山東省的GDP一直排在全國前三位，但是作為山東省省會的濟南來說，并沒有充分體現出這樣的消費力度。我們都知道，在2010年之前，濟南的商業一直處在尷尬的位置上，可以說整個濟南的商業環境跟它省會城市的身份是不相符的。在很多國際一線奢侈品的調研報告中，濟南算不上二線城市，只能說是一個具有無限發展潛力的新興內陸城市。但濟南作為山東省的省會城市，在經濟方面具有的獨特城市品牌和資源優勢，使得它具有不可替代的競爭優勢，尤其是市政府提出“省會經濟戰略構想”以后，以往限制濟南城市發展的種種不利勢必發生轉變，這就意味著濟南將真正向現代經濟中心城市轉變。

CITYlN城色：濟南恒隆廣場與上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場想比，有哪些獨特之處?

不管哪個城市的恒隆，我們都始終堅信一點：因地制宜投資招商，才能夠給百姓帶來實惠，給商家帶來利益。

濟南恒隆廣場商業路線更接近上海港匯恒隆廣場，但濟南恒隆廣場空間更開闊，品牌更豐富。我們所引進的品牌既有馳名的世界品牌、也有深入民心的大眾名牌，完全可以滿足從學生到自領、從個體到企業主等各階層人士的消費需求。我們意在為山東、濟南帶來全新的生活體驗和時尚理念，讓濟南緊跟一線城市發展步伐，從而使人人有機會擁有最精致的都市新生活。

CITYlN城色：聽說恒隆現在已經有400多家品牌入駐，其中有100多家是首次進駐濟南，這些前所未有的品牌號召力將會給濟南帶來怎樣的變化呢?

招商之初，我們面臨巨大的招商壓力，但憑借“恒隆地產”的號召力與影響力，以及上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場堅實的品牌基礎，濟南恒隆廣場網羅了大量國內外眾多名品名牌，其中不乏只在國內一線城市才有的一流潮品。此次入駐的品牌中，40％的品牌都是首次進入濟南，如代表國際最高水準的豪華影院PALACE(百麗宮)影院和倡導都市全新生活方式的OIe’精品超市，還獨家引進了與ZARA同一集團旗下高端品牌Massimo Duttei，及高品質女裝ESCADA、意大利精品男裝pAL ZILERI、國際流行品牌Tommy Hilfiger、時尚女裝Pierre Balmain、Moussy等。除時尚服飾外，濟南恒隆廣場匯聚的世界美食也十分精彩，如獨具特色的韓國釜山料理、純正日本口味的板長壽司、時尚健康的優果Yogo juice、優質美味的香港太興餐廳等，據悉，來自范思哲集團的尊貴咖啡各店Versus Caffe繼在上海開設第一家分店后，即將入駐濟南恒隆廣場，這是Versus Caffe在中國開設的第二家店……屆時，濟南的消費者即可盡覽來自世界各地的一流品牌，享受與世界同步的購物、休閑、娛樂等綜合體驗。我們有理由相信，恒隆廣場將為濟南商業增添光彩，將成為濟南一張靚麗的城市名片。