房屋管理合同范文10篇

第一條為了加強城市新建住宅小區的管理，提高城市新建住宅小區的整體管理水平，為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境，制定本辦法。

第二條本辦法所稱城市，是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮。

本辦法所稱新建住宅小區，是指達到一定規模，基礎設施配套比較齊全的新建住宅小區（含居住小區、住宅組團，以下簡稱住宅小區）。

本辦法所稱住宅小區管理（以下簡稱小區管理），是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治。

第三條房地產行政主管部門負責小區管理的歸口管理工作；市政、綠化、衛生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區所在地人民政府按職責分工，負責小區管理中有關工作的監督與指導。

第四條住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式。由物業管理公司統一實施專業化管理。

物業管理是近幾年來我國大力培育、發展房地產市場過程中，住宅與非住宅房產商品化、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業。隨著物業管理業的出現，在物業產權人（又稱業主）、使用人與物業的受托管理人（物業管理公司）之間產生了一種新型的民事法律關系，行政管理部門也面臨如何對物業管理業進行行業管理的新問題，因物業管理發生的糾紛隨之出現，并呈現糾紛數量上升、新類型案件多的特點。而物業管理規范性文件方面，除了建設部的《城市新建住宅小區管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設部的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》這兩份部門規章外，我國尚無統一的或專門調整物業管理行為的法律法規，使物業管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業管理糾紛的主要特點、審理物業管理糾紛案件在實體上和程序上應注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。

一、物業管理糾紛的主要特點。

物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以海口市新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業管理是近幾年來我國大力培育、發展房地產市場過程中，住宅與非住宅房產商品化、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業。隨著物業管理業的出現，在物業產權人（又稱業主）、使用人與物業的受托管理人（物業管理公司）之間產生了一種新型的民事法律關系，行政管理部門也面臨如何對物業管理業進行行業管理的新問題，因物業管理發生的糾紛隨之出現，并呈現糾紛數量上升、新類型案件多的特點。而物業管理規范性文件方面，除了建設部的《城市新建住宅小區管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設部的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》這兩份部門規章外，我國尚無統一的或專門調整物業管理行為的法律法規，使物業管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業管理糾紛的主要特點、審理物業管理糾紛案件在實體上和程序上應注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。

一、物業管理糾紛的主要特點。

物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以海口市新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業管理是近幾年來我國大力培育、發展房地產市場過程中，住宅與非住宅房產商品化、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業。隨著物業管理業的出現，在物業產權人（又稱業主）、使用人與物業的受托管理人（物業管理公司）之間產生了一種新型的民事法律關系，行政管理部門也面臨如何對物業管理業進行行業管理的新問題，因物業管理發生的糾紛隨之出現，并呈現糾紛數量上升、新類型案件多的特點。而物業管理規范性文件方面，除了建設部的《城市新建住宅小區管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設部的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》這兩份部門規章外，我國尚無統一的或專門調整物業管理行為的法律法規，使物業管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業管理糾紛的主要特點、審理物業管理糾紛案件在實體上和程序上應注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。

一、物業管理糾紛的主要特點。

物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以海口市新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

隨著城市建設和城市改造工作的開展，物業管理行業正在逐漸興起，但我國目前尚無法律、行政法規和部門規章對物業管理行業進行立法和規范，各地方法規對物業管理的規定都不一致，且內容簡單不具體，使物業管理的內涵模糊、寬泛，難以操作，實際中容易產生糾紛并不便處理，以下筆者就物業管理的性質、物業管理企業與服務對象的相互關系以及物業管理糾紛的處理作粗淺探討。

一、物業管理的性質以及與一般服務合同的區別

物業管理，即“區分所有建筑物的管理”①，是指由政府規定的對配套設施比較齊全的原有住宅區和新建住宅區以及配套設施比較齊全的大廈、工業區等物業進行管理服務的活動。就物業管理行為產生的法律關系分析，既具有行政法律關系的特性，又具有民事法律關系的特性，如從法律關系產生來看，物業管理行為是地方法規和部門規章的強制性規范；從法律關系的內容來看，物業管理的項目范圍由地方法規和部門規章及規范性文件事先界定；從法律關系的權利義務實現上看，物業管理的收費依據和標準由政府物價部門規定或遵政府物價部門指導等。但從其本質特性看，物業管理行為屬于民事法律行為，理由是：

1、物業管理行為是一種服務活動。是由物業管理企業為業主委員會及業主提供的包括財產維護、環境衛生、綠化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等項目的有償服務行為。是平等主體之間產生的法律關系，沒有管理與被管理的關系，雙方主體關系中不具有服從性、隸屬性。

2、物業管理是由政府規定的服務管理活動，不是行政機關對行政管理相對人實施行政管理。建設部《城市新建住宅小區管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）和地方有關法規都規定了住宅小區應當成立管理委員會并實行物業管理，物業管理服務中的被服務主體——業主，雖然對是否接受物業管理服務不能選擇，但可以選擇由誰來提供服務。如《江蘇省物業管理條例》就規定“物業交付使用后，業主或業主委員會應當及時續聘或者重新選聘物業管理企業，并簽訂物業管理合同。”

3、物業管理是國際通用的區分所有建筑物的管理服務活動。目前我國法律、行政法規和部門規章對“物業”范圍尚未作統一界定，《上海市居住物業管理條例》規定“居住物業，是指住宅以及相關的公共設施。”《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》規定“所稱物業，是指住宅區內各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地。”《珠海市住宅小區物業管理條例》定義為“物業，是指住宅小區的各類建筑物及其相配套的公用設施、安全設施和公共場地。”雖然各方法規及規范性文件對“物業”的表述不相一致，但對概念內涵和外延和認識基本相同，即物業，就是“區分所有建筑物”，是指住宅以及相關的公共設施和場地。物業管理就是管理物業的服務，而不是“人居管理”。

一、物業管理糾紛的主要特點。

物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以海口市新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前海口市所受理的物業管理糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業主或使用人要求物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發商與物業管理公司的物業管理承包合同糾紛；（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛；（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；（7）業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數的情況下，海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。

工程概況

*********位于*********省*****縣******鎮境內，距*****市30km，設計裝機容量為1200MW，采用4臺機組，地下式廠房，建設工期4.5年，工程總投資18.68億元。該電站的建設對增強*****電力系統的高峰能力，改善當地電力緊缺局面，促進當地的旅游開發和經濟發展都具有十分重要的意義。

該工程移民工作分兩個階段進行，先期為進場公路工程占地移民，共涉及****鎮所屬的****共五個村二十個村民組；后期為上下庫區及其連接公路工程占地移民，共涉及*****、*********兩縣，其中*******共七個村莊三十個村民組，*********縣涉及****一個村民組。在保證工程用地的前提下，為了節約建設投資，根據實際情況對征地范圍進行了多次調整，最終庫區及連接公路工程占地4.326平方公里。

2.監理組織機構、監理人員和投入的監理設施

2.1組織機構和監理人員

*********移民安置規劃設計監理合同于2003年8月15日簽定，即日起開始****監理*********項目部籌建,同時抽調人員開始移民調查的前期各項準備工作，在公司領導的全力支持下，*********監理*********項目部于2003年9月11日正式成立，由****總監理工程師，項目部工作人員基本到位。

一、物業管理相關基本概念解析

人類社會的工業化運動帶來了城市的膨脹與發展，高超的現代化建筑技術已把城市裝扮成大廈林立。高樓大廈成為居民日常工作、學習和生活的主要場所。物業管理作為一種新興的第三產業提供了人們所需要的對物業加以維護和修繕等服務。

（一）物業管理的概念

一般認為物業管理的概念可以從兩個方面來界定。廣義的物業是業主對物業依法進行的自治管理和受物業業主選聘、委托的物業管理企業進行的專業管理結合。“而狹義的物業管理就是我國《物業管理條例》第二條規定的指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”狹義的定義明確了物業管理的專業性與服務性的性質。

（二）物業管理的性質

物業管理關系具有有償性，是一種民事法律關系，具體來說物業管理具有以下三種性質。

摘要：物業管理是房地產市場發展到一定階段的產物。隨著我國住房制度改革的深入，住房私有化程度大幅增加，伴隨這一過程，物業管理作為一種新的公共服務模式得以迅速發展起來。由于物業管理橫跨流通與消費領域，涉及的法律關系比較復雜，且我國尚未出臺一部統一的物業管理法。本文針對我國物業管理企業在物業管理市場運作中存在的一些基本法律問題，從研究物業管理企業及其相關的概念如手，重點分析了物業管理企業物業管理權的來源、管理范圍，以及在物業管理中存在的一些法律問題，提出了相應見解。

關鍵詞：物業管理物業管理公司業主公約

Abstract:Realestatemanagementisanoutcomeofthedevelopmentofrealestate.Withthedevelopmentofthereformationofthehousingsystem,theprivacydegreeofhousingowninghouseincreasesbyaconsiderableextent,thus,realestatemanagementhasgrownrapidlyasanewpublicservicemodel.Itcontainsbothcirculationandconsumptionfieldsandreferstomanycomplicatedlawregulations.However,thegovernmenthasnotmadeastandardlawinthisfield.Thispaperismainlytohaveananalysisonthesourcesofrealestatemanagemententerprise''''sright,scopeofmanagementandalsotheproblemsexistedintheprocessofrealestatemanagementWhilstinthelightofsomebasiclegalissuesarisinginthemarketoperationsofrealestatemanagementinChina,andthentoputforwardsomerelevantunderstanding.

Keywords:estatemanagement;estatemanagemententerprises;homeownerpolicy

一、物業管理相關基本概念解析

人類社會的工業化運動帶來了城市的膨脹與發展，高超的現代化建筑技術已把城市裝扮成大廈林立。高樓大廈成為居民日常工作、學習和生活的主要場所。物業管理作為一種新興的第三產業提供了人們所需要的對物業加以維護和修繕等服務。

為了認真貫徹落實國家《流動人口計劃生育管理辦法》、《流動人口計劃生育管理和服務工作若干規定》及《陜西省流動人口計劃生育管理辦法》等法規政策，準確掌握流動人口動態，全面加強流動人口的計生管理，提高全市計生整體工作水平。決定對我市城區流入人口計劃生育情況進行清理清查，現就有關事宜安排如下：

一、組織實施

本次清理清查由計生局牽頭，東、西城街道辦事處組織具體實施，公安、工商、城建、商務等部門抽調專人聯合進行。

二、時間安排

10天時間。

三、分組及清查區域劃分