售后公房收費調(diào)研報告

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物業(yè)服務(wù)行業(yè)是隨著我國住房制度改革而派生出來的現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)，作為一個行業(yè)，迄今已被廣大消費者所認(rèn)可。隨著物業(yè)服務(wù)分等收費，菜單式服務(wù)的推行，使物業(yè)管理服務(wù)趨于標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化方向的發(fā)展，提升了物業(yè)的服務(wù)水平。然而，物業(yè)發(fā)展階段遺留下的售后公房問題又制約了物業(yè)整體管理水平的上升，其過低的服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，不但阻礙了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，而且成為其生存的瓶頸。為之，盡快調(diào)整售后公房收費標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)務(wù)之急。

一、售后公房和服務(wù)收費的現(xiàn)狀：

現(xiàn)有居住物業(yè)約2600萬平方米（其中：售后房建筑面積約900余萬平方米），782個住宅小區(qū)（其中：商品房小區(qū)343個，售后房及直管公房小區(qū)439個），在我區(qū)注冊的物業(yè)管理企業(yè)共有223家（其中：一級資質(zhì)1家，二級資質(zhì)18家，三級以下資質(zhì)204家），已組建業(yè)主委員會539個。

以服務(wù)收費而言，對售后公房目前依然執(zhí)行1996年政府部門規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)。其收費項目主要為：管理費、保潔費、保安費，合稱“三項費用”，高層另加電梯水泵運(yùn)行費。其中：電梯運(yùn)行費為每平方米建筑面積0.55元/月，業(yè)主實際支付0.15元，其余0.40元從業(yè)主繳納的房屋維修基金中列支。

據(jù)調(diào)查，在實際執(zhí)行中，一般多層住宅一室半或一室一廳每月10.5～12元/戶；二室戶（含二室半或二室一廳）每月13～15元/戶；三室戶以上（含三室半或三室一廳）每月16～19.5元/戶。

二、現(xiàn)行售后公房收費標(biāo)準(zhǔn)存在問題及成因分析：

1、企業(yè)運(yùn)營成本居高不下，原標(biāo)準(zhǔn)已不適應(yīng)社會發(fā)展的要求

自1994年開始實施公有住房出售政策。作為一種公房出售的配套政策，當(dāng)初對售后房收費標(biāo)準(zhǔn)的定價有其合理性，但售后公房收費標(biāo)準(zhǔn)自1996年調(diào)整后執(zhí)行至今已十多年，依然維持原有標(biāo)準(zhǔn)，就突現(xiàn)其不合理。在這期間，物價的上漲、勞動力成本的上升，企業(yè)人員工資增加，管理運(yùn)行成本的累年提高已是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不堪重負(fù)。讓我們看一些數(shù)據(jù)，就足以說明問題。

職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)從1995年270元調(diào)整至年的750元（目前已調(diào)整為840元），按照國家規(guī)定提取的福利費也由年38％調(diào)整為43％，年增幅達(dá)到292％（見表三）。與居民生活密切相關(guān)的水、電、煤氣等公用事業(yè)收費，已形成周期性調(diào)整態(tài)勢，且調(diào)整幅度較大。水費由1992年的每立方0.18元調(diào)至年的每立方1.03元，漲幅達(dá)到4.7倍;電費由每千瓦時0.21元調(diào)至每千瓦時0.61元,漲幅達(dá)到2.9倍;煤氣費由每立方0.20元調(diào)至每立方1.05元，漲幅達(dá)到4.3倍（見表四）。

％、醫(yī)療保險12％、失業(yè)保險2％、生育保險0.5％、工傷保險0.5％、住房公積金：7％

36％包括：養(yǎng)老金按管理人員年平均工資總額的25％計提、醫(yī)療保險、住房公積金等費用按11％計提。（滬價房[96]第157號）

而目前售后公房物業(yè)管理費平均每平方米只有0.23元，僅為商品房平均物業(yè)收費0.8元的28.8%。企業(yè)職工工資的調(diào)整、管理費用的不斷上升，企業(yè)運(yùn)營成本居高不下。使原本捉襟見肘的物業(yè)公司背上了沉重的包袱。物業(yè)公司的經(jīng)營管理舉步維艱。

2、后公房管理費入不敷出，導(dǎo)致管理服務(wù)上的缺位：

售后公房管理費低，而物業(yè)人員的收入、辦公費用等則在提高，加上物業(yè)行風(fēng)建設(shè)、實事工程、舊住房綜合整治等額外項目的增多，物業(yè)公司管理費入不敷出的矛盾十分突出，只能通過多種經(jīng)營所得的利潤，來彌補(bǔ)管理費的不足。不少物業(yè)公司幾年前還能靠收取停車費、出租非居住房屋等多種經(jīng)營收入來彌補(bǔ)經(jīng)費不足，而從去年開始，單靠打“擦邊球”獲取的收入已很難抵充虧損，售后公房小區(qū)普遍出現(xiàn)了收不抵支，而且缺口越來越大。

我們先以《市一九九六年度商品房物業(yè)管理公共服務(wù)費及高層住宅電梯、水泵運(yùn)行費理論成本測算口徑》表測算作為參考，以五萬平方米住宅為核算單位（一般情況下達(dá)不到上述面積）為依據(jù)，管理的成本大致在為平方米每月0.36元，而售后住宅以平均每套6元，再加保潔保安費為每套10元計，也以五萬平方米住宅為核算單位（一般情況下售后住宅達(dá)不到上述面積）為依據(jù)，平均每套45平方米為單位，其每平方米每月0.36元左右，與十一年前公布的商品房收費標(biāo)準(zhǔn)基本持平。

如以全國物業(yè)管理行業(yè)出版的年某物業(yè)公司的費用測算分析，結(jié)合的實際情況，年也依據(jù)上例五萬平方米住宅為核算單位，管理該小區(qū)的實際費用如下（表五）：

即十一年后管理費用是原來標(biāo)準(zhǔn)的2.81倍，（與市政府最低保障工資線增幅基本持平）。

從上述表格可以看出，十幾年來物業(yè)管理的成本已大幅度上升，以60.80萬元年收入管理5萬平方米小區(qū)為單位平均分?jǐn)偅科椒矫捉ㄖ娣e管理成本要達(dá)到1元，若扣除保潔保安費12元/月，以45平方米建筑面積為一單元，則售后公房的管理費要平均達(dá)到每月每戶33元，與現(xiàn)在的每月6元相比相差甚遠(yuǎn)。

3、管理費收繳難度增大，在物業(yè)管理上難有實質(zhì)性突破

由于售后公房的收費標(biāo)準(zhǔn)長期來游離于市場水平之外，低廉的收費與業(yè)主日益高漲的服務(wù)要求嚴(yán)重背離，不少業(yè)主以服務(wù)不到位、管理措施跟不上為由拒付管理費，導(dǎo)致管理費的收繳率逐年下降，有的小區(qū)甚至不到50%。低收費標(biāo)準(zhǔn)和低收繳率嚴(yán)重影響企業(yè)的生存和發(fā)展。況且這些售后房小區(qū)大都建造年代較久，房屋及設(shè)備設(shè)施老化，在維修養(yǎng)護(hù)方面每年要投入大量的資金，這對企業(yè)來說是個沉重的負(fù)擔(dān)。

企業(yè)為了提升競爭能力，適應(yīng)越來越激烈的市場競爭，必然要摔“包袱”，要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)行資源整合。這種長期處于虧損經(jīng)營的小區(qū)，遲早要被調(diào)整，企業(yè)必將退出小區(qū)的管理服務(wù)。一旦企業(yè)退出小區(qū)的管理服務(wù)，使小區(qū)處于“真空”狀態(tài)，不但使小區(qū)的住戶和業(yè)主受損，還將影響到我們的社會穩(wěn)定與和諧發(fā)展。

三、探尋問題的根結(jié)

1、物業(yè)管理政策的滯后性，落后于物業(yè)發(fā)展的需求

在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的短短20多年里，隨著房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展日趨市場化、社會化，而政策法規(guī)的不完善，影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)范發(fā)展。現(xiàn)行的售后公房物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)為十年前所制定，多年來一成不變，相悖市場規(guī)律。盡管政府有關(guān)部門對此也作過多次醞釀，但懸而未決已使過低的售后公房收費標(biāo)準(zhǔn)成為突現(xiàn)的瓶頸問題，這一問題的長年沉積，不僅對我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利，而且對我們的社會穩(wěn)定與和諧發(fā)展帶來隱患。

2、物業(yè)管理的商品消費觀念尚未建立

居民的思想觀念有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變。在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，職工的住房由國家統(tǒng)包、統(tǒng)管，房屋的維修也由房管部門負(fù)責(zé)。這種傳統(tǒng)的模式在人們的觀念中根深蒂固。再加上福利性分房制度，使不少業(yè)主尚未建立物業(yè)服務(wù)的商品消費觀念，對相對較高的物業(yè)管理費難以接受，既受益于福利分房，又依然想受益于低廉的售后公房收費標(biāo)準(zhǔn)。作為一個小區(qū)的業(yè)主，只意識到住房是自己的，謀求最小的支出得到最好的服務(wù)，而未意識自己是小區(qū)共有的一分子。當(dāng)然，這從中也存在個別業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力問題。但這種傳統(tǒng)的觀念使不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧本運(yùn)行，且管理面積越大，虧損越大，企業(yè)經(jīng)營的良性循環(huán)機(jī)制無法建立，極大地阻礙了物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。

四、對策與建議

近年來房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，物業(yè)市場越來越趨于成熟。但現(xiàn)行的售后公房管理服務(wù)價格體系，已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了企業(yè)和業(yè)主的利益。應(yīng)該盡快建立與物業(yè)市場發(fā)展相適應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)，并充分發(fā)揮市場化價格管理對物業(yè)市場的調(diào)節(jié)作用。

最近，市政府通過了《市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃》的通知指出“要加強(qiáng)公房和售后公房管理”，“明確售后公房住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，逐步推行售后公房‘菜單式’分等收費管理模式，借此契機(jī)，針對目前售后公房收費過低的現(xiàn)狀，擬著力以幾方面為抓手：

1、應(yīng)盡快調(diào)整售后公房物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)

售后公房物業(yè)收費嚴(yán)重偏離市場標(biāo)準(zhǔn)，與形勢發(fā)展、居民居住需求不相適應(yīng)。任其自流，負(fù)面效應(yīng)會更大。如以上述測算標(biāo)準(zhǔn)，建議以45平方米建筑面積為一單元，售后公房的服務(wù)費調(diào)整為33元，實行分部到位，第一年調(diào)整33元的60%，第二年再調(diào)整40%，以后每三年根據(jù)CPI指數(shù)，勞動力成本等微幅調(diào)整一次，從而改變售后公房物業(yè)服務(wù)費收不抵支、入不敷出的現(xiàn)狀，使售后公房物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)走上良性軌道，推動物業(yè)管理水平的整體上升。

2、售后公房服務(wù)分等收費標(biāo)準(zhǔn)可現(xiàn)行試點

《市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃）》已明確“逐步推行售后公房菜單式分等收費管理模式”，這是標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的發(fā)展方向。隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，居民對物業(yè)管理要求也越來越高。我們可遵循“合理、公開以及費用與服務(wù)水平相一致”的原則，逐步建立和完善“質(zhì)價相符”的物業(yè)管理服務(wù)收費機(jī)制。盡快制訂售后公房服務(wù)分等收費辦法。可根據(jù)售后公房所處的地段、建造年份、服務(wù)等級的不同，實施不同的收費標(biāo)準(zhǔn)。

建議：先行試點，逐步推廣。試點的關(guān)鍵是物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)管理質(zhì)量相一致。可先確定一些條件比較好的小區(qū)，進(jìn)行物業(yè)管理費的調(diào)整，確保這些小區(qū)的物業(yè)管理水平上一個檔次，使其發(fā)揮先發(fā)效應(yīng)。政府也可予以在稅收上適當(dāng)優(yōu)惠與傾斜或無息貸款，讓物業(yè)公司改善小區(qū)硬件設(shè)施，提高軟件上的服務(wù)質(zhì)量，使居民直接感受到調(diào)整收費后，物業(yè)管理明顯的帶來的不同。可現(xiàn)行試點3至5家，以點帶面，發(fā)揮聯(lián)動效應(yīng)。當(dāng)然，還需要充分估計困難，比如，業(yè)委會成立的小區(qū)對小區(qū)提升服務(wù)、提高收費標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主大會不通過怎么辦？包括解決混合型小區(qū)同等服務(wù)不同收費標(biāo)準(zhǔn)的問題，這同樣需要有規(guī)劃措施。

3、要充分考慮業(yè)主和企業(yè)雙方的承受能力。

物業(yè)收費涉及千家萬戶，社會影響大，雖然物業(yè)服務(wù)收費日趨規(guī)范，但由于業(yè)主層次、素質(zhì)不同、經(jīng)濟(jì)收入的參差不齊，直接會影響到小區(qū)的服務(wù)與管理。只有充分考慮社會承受能力，同時制定相關(guān)的政策，才能使措施的落實恰到好處，這需要區(qū)政府、街道的參與。在制定收費標(biāo)準(zhǔn)時，基于原來售后公房收費較低，應(yīng)針對不同對象加以細(xì)分，作一些政策規(guī)定。對于那些對革命做出重大貢獻(xiàn)的老干部，可采取津貼式（補(bǔ)貼式）；對月收入低于本市民政部門規(guī)定的城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，且符合特困條件的家庭，一是減免其部分物業(yè)收費；二是政府有關(guān)部門按月對其發(fā)放適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)補(bǔ)貼或由街道政府或由相關(guān)部門直接撥款物業(yè)服務(wù)企業(yè)為特定人員支付。從現(xiàn)實情況看，面積大的售后公房小區(qū)，每年上百萬資金的注入維持，也只能是國有企業(yè)所為。如此暗貼不如明補(bǔ)。這對調(diào)整售后公房服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，推動售后公房服務(wù)發(fā)展想必會減少阻力。

4、加強(qiáng)售后公房政策出臺的宣傳

售后公房的服務(wù)企業(yè)步履艱難，見于報端的難有一見。坦率說，呼吁一多，且難以解決，自然負(fù)面影響更大。然而，不宣傳，為以后的政策出臺同樣不利。所以，還是需要讓百姓了解目前售后公房服務(wù)企業(yè)的困境，還是需要不斷地加以宣傳，讓百姓有個逐漸接受的過程。隨著人們生活水平的不斷提高，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求同樣在增強(qiáng)。

建造一個溫馨的居住環(huán)境、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的生活小區(qū)，對我們構(gòu)建和諧社會相得益彰。