房地產(chǎn)企業(yè)融資調(diào)研報(bào)告

時(shí)間:2022-03-27 10:36:00

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房地產(chǎn)企業(yè)融資調(diào)研報(bào)告

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與渠道分析

(一)房地產(chǎn)資金來源現(xiàn)狀

房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來自七個(gè)方面,國內(nèi)貸款,利用外資,外商直接投資,自籌資金,企事業(yè)單位自有資金,購房者的定金和預(yù)付款以及其它資金。*年1~11月,國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)全部資金來源的76.4%,其中直接國內(nèi)貸款融資占所有資金來源的26.4%,與去年同期相比,國內(nèi)貸款金額同比增長5.75%,利用外資金額同比增長10.12%,增幅很大。行業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷,銀行貸款數(shù)量巨大。

(二)本期不同渠道融資金額變化

20*年8月份以來,房地產(chǎn)投資的各種渠道中,自籌資金、定金及預(yù)付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現(xiàn)回落趨勢,而國內(nèi)貸款和企事業(yè)單位自有資金在10月止跌反彈,略有增長。

(三)現(xiàn)有七大融資方式剖析

受一系列宏觀調(diào)控政策影響,金融機(jī)構(gòu)、特別是銀行都提高了對房地產(chǎn)行業(yè)貸款的要求,開發(fā)商通過其它渠道融資的需求大增,面對資金的瓶頸,現(xiàn)行解決的途徑并不是很多。

1.國內(nèi)銀行貸款:

銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。雖然央行121號文件規(guī)定,銀行貸款現(xiàn)階段從緊,對于項(xiàng)目開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的開門檻,將大多數(shù)開發(fā)商排除在門外。但是,對于企業(yè)而言,便捷,成本相對較低,財(cái)務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑,更何況,其還債壓力大等缺點(diǎn)還可以通過調(diào)整長期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避。同時(shí),房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。

2.信托項(xiàng)目融資:

信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點(diǎn),從20*年到20*年,全國共發(fā)行房地產(chǎn)信托163只,融資額175.8億元。信托資金的分量遠(yuǎn)不足以支撐行業(yè)的發(fā)展,之所以大受青睞,主要是它在串接多種金融工具方面獨(dú)具優(yōu)勢:一可以引入海外基金,二可以充分國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金,三可以以固定回報(bào)的方式,以股權(quán)投資方式進(jìn)入項(xiàng)目公司,四可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)㈨?xiàng)目公司包裝上市,五可以完成項(xiàng)目前期建設(shè),使項(xiàng)目符合銀行貸款條件,對融資渠道的整合提升具有積極的作用。

3.海外房產(chǎn)基金:

國外房地產(chǎn)基金看好以上海為主的中國房地產(chǎn)市場。摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國際房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、新加坡嘉德置地等紛紛出手。目前國際資本絕大多數(shù)都集中在基金上,借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠(yuǎn)大,但對于如饑似渴的中國房地產(chǎn)來說難解近渴,更何況,現(xiàn)行政策和法律的障礙以及國內(nèi)企業(yè)動(dòng)作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場的不透明,都造成了國際資本的進(jìn)入。

4.國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金:

毫無疑問,利潤率相當(dāng)豐厚的房地產(chǎn)市場對證券市場上現(xiàn)有的6000億元的私募基金而言,吸引力是致命的,然而,有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律的缺位,卻難以讓人無視風(fēng)險(xiǎn)的存在。目前這些資金也是借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式存在,自然,在具體運(yùn)作上缺乏規(guī)范,留有隱患。

5.非上市股權(quán)融資:

土地儲(chǔ)備豐富的沒有資金,資金充備的拿不到地,強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合似乎給房地產(chǎn)融資開辟嶄新的渠道。然而,股權(quán)投資雖然可以充實(shí)自有資金,但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊資金額較小,不會(huì)輕易出讓控股地位,也不甘心將大部分開發(fā)利益拱手相讓,只能眼巴巴的看一場城市運(yùn)營商和專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商等實(shí)力雄厚公司的并購秀。

6.上市融資:

上市是企業(yè)獲取資金,實(shí)行資本運(yùn)作的主要方式之一,也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。然而中國證監(jiān)會(huì)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。新規(guī)則面前,真正有實(shí)力,守規(guī)矩的開發(fā)商方可順利上市,然而在目前開發(fā)商數(shù)量過多、信用水平普遍低下的情況下,欲通過大規(guī)模的上市解決行業(yè)性的資金短缺,并不現(xiàn)實(shí)。

7.債券發(fā)行:

先不說我國債券市場的規(guī)模相對較小,交投清淡,發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)楦鶕?jù)《公司法》,發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格,只有國有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格,而且對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制,這同樣注定了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對發(fā)行債券只能好夢難圓。

總而言之,房地產(chǎn)融資額度巨大,單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問題,需要進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新組合。同時(shí),構(gòu)建房地產(chǎn)證券公的法律體系,盡早出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)基金法》,完善現(xiàn)有的《公司法》和《證券法》,搭建房地產(chǎn)企業(yè)融資領(lǐng)域制度平臺(tái),才能有效支撐房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)融資新動(dòng)態(tài)

1.與海外基金的合作:

海外的房地產(chǎn)基金一改對中國房地產(chǎn)市場的觀望態(tài)度,投資的欲望轉(zhuǎn)強(qiáng)。目前雷曼兄弟、德國房地產(chǎn)投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、荷蘭Rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復(fù)地已與摩根士丹利房地產(chǎn)基金達(dá)成合作協(xié)議,雙方將合作投資約5000萬美元建設(shè)“復(fù)地雅園”項(xiàng)目。順馳中國控股公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金宣布合資設(shè)立項(xiàng)目公司,投資房地產(chǎn)。由荷蘭國際集團(tuán)和北京首創(chuàng)集團(tuán)在海外共同募集成立的“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”在京投資的“麗都水岸”項(xiàng)目正式進(jìn)入市場。金地集團(tuán)與摩根士丹利房地產(chǎn)基金Ⅳ(下稱MSREF)、上海盛融投資有限公司共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司,摩根士丹利房地產(chǎn)基金出資55%。

2.籌備赴港上市:

赴港上市將使地產(chǎn)公司增加國際化的色彩,通過與國際資本市場的接軌來提升自身的運(yùn)營能力,故繼首創(chuàng)置業(yè)之后,上海復(fù)地也在香港聯(lián)交所正式掛牌,順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協(xié)議,也啟動(dòng)香港上市之旅。

廣州富力地產(chǎn)、中山雅居樂集團(tuán)06年均在港上市。北京SOHO中國、上海仲盛地產(chǎn)等內(nèi)地知名地產(chǎn)商,均有意在條件成熟時(shí)到香港發(fā)行H股。2005年內(nèi)地首支地產(chǎn)信托基金越秀城建在香港上市了,它的上市為地產(chǎn)融資提供了一個(gè)新的渠道。

3.土地資金強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合:

從華潤成功入主萬科之后,房地產(chǎn)行業(yè)大開強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之風(fēng)。SOHO中國和華遠(yuǎn)集團(tuán)簽訂關(guān)于尚都項(xiàng)目合作的系列協(xié)議。雙方采用股權(quán)合作的形式,SOHO中國負(fù)責(zé)二、三期開發(fā),華遠(yuǎn)持負(fù)責(zé)一期銷售。天津泰達(dá)集團(tuán)全額認(rèn)購萬通地產(chǎn)增發(fā)的3.08億股,擁有了萬通地產(chǎn)27.8%的股權(quán),成為萬通地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資人。

國內(nèi)十余家知名房企聯(lián)手打造的行業(yè)連鎖的組織——中城聯(lián)盟的第一個(gè)實(shí)質(zhì)性地產(chǎn)項(xiàng)目也正式進(jìn)入實(shí)施階段,鄭州聯(lián)盟新城在鄭州破土動(dòng)工。

8.31之后,“收購兼并”也是一波剛息一波又起,合作開發(fā)似乎成了房地產(chǎn)行業(yè)有別于其它行業(yè)的特色之一。10月11日,萬科企業(yè)股份有限公司與招商局地產(chǎn)在深圳蛇口簽訂協(xié)議,雙方各自投資675萬元分別取得45%的股權(quán),聯(lián)合開發(fā)位于天津西城區(qū)的占地342.81畝的住宅項(xiàng)目。

(五)房地產(chǎn)融資渠道再添新品

1.典當(dāng)融資:

典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性,成為中小開發(fā)商的融資渠道之一,利用手上包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來換取企業(yè)所急需的后續(xù)發(fā)展資金,典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補(bǔ)闕,已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性,為房地產(chǎn)個(gè)人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。

一些手中已經(jīng)有新項(xiàng)目開工的發(fā)展商,由于前期資金尚未回籠,銀行貸款又遲遲未到位,因此短期資金壓力對地產(chǎn)來講也很難度過。所以為此目的而走進(jìn)典當(dāng)行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。以上海為例,在華聯(lián)、恒隆等典當(dāng)行里,各企業(yè)都在融資。恒隆典當(dāng)行日前就剛剛接受一筆房產(chǎn)整體項(xiàng)目的典當(dāng)?shù)盅喝谫Y,融資協(xié)議總額度達(dá)到2000萬元。“土地典當(dāng)”的方式也受到許多城市開發(fā)商的追捧。

2.外資銀行貸款:

外資銀行放開人民幣業(yè)務(wù)為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資新添又一渠道,但外資銀行普遍認(rèn)為中國的房地產(chǎn)開發(fā)很不規(guī)范,存在風(fēng)險(xiǎn)較大,不會(huì)輕易開辦房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù),因此經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)對于緩解目前國內(nèi)開發(fā)商融資困難的作用不大,同時(shí)外資銀行對其貸款的審批和評估遠(yuǎn)比中資銀行嚴(yán)格。

二、股權(quán)融資渠道選擇與分析

(一)NASDAQ上市融資

優(yōu)點(diǎn):如果上市融資成功則迅速與國際資本市場接軌,并解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸;

難點(diǎn):1)從已在NASDAQ上市和準(zhǔn)備上市的中國企業(yè)來看,均為處于行業(yè)上升階段的高科技類公司,目前尚無中國的房地產(chǎn)公司在NASDAQ首次公募發(fā)行上市的案例,海外投資者對該類公司的投資興趣與估值預(yù)期難以判斷,至少尚未形成市場熱點(diǎn)。因此,若想通過IPO在NASDAQ上市,應(yīng)先與有關(guān)的投資銀行和海外基金進(jìn)行實(shí)際溝通,摸清自己的市場定位;2)若通過反向收購借殼在NASDAQ上市,可暫時(shí)避開行業(yè)問題和投資者預(yù)期,但買殼上市法律風(fēng)險(xiǎn)較高,需支付一定成本,而后期進(jìn)行增發(fā)融資難度并未減輕,仍會(huì)面臨上述提到的各種問題。

分析判斷:NASDAQ上市融資成功收益最大,操作難度最高。

(二)香港上市

優(yōu)點(diǎn):1)如果IPO融資成功仍可進(jìn)入國際資本市場,解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸,轉(zhuǎn)變身份;2)地產(chǎn)類的行業(yè)概念不會(huì)成為上市障礙;

缺點(diǎn)與難點(diǎn):1)香港市場對國內(nèi)地產(chǎn)類公司估值水平較低,融資額度被降低,成本提高;2)上市審查嚴(yán)格、監(jiān)管力度均比國內(nèi)市場高。

分析判斷:從收益角度而言較為中庸,但從操作角度以及短期內(nèi)給公司提供有效的資金支持看不失為一個(gè)選擇。

(三)國內(nèi)A股上市

優(yōu)點(diǎn):1)市盈率估值水平仍較海外市場高,融資成本低;2)股權(quán)分置辦法已啟動(dòng),發(fā)起人股的流通性問題基本解決;3)從案例看,20*年6月,保利房地產(chǎn)股份有限公司的首發(fā)申請獲批。其后,金地集團(tuán)(60*83)的增發(fā)獲通過;萬科A(000002)和金融街(00*02)的再融資申請皆獲批準(zhǔn),A股市場對方地產(chǎn)企業(yè)融資需求持歡迎態(tài)度;

缺點(diǎn):1)A股市場股票未來形勢難以判斷;2)審批嚴(yán)。

分析判斷:上市收益較高,但短期內(nèi)IPO不具有可操作性。

(四)私募基金

國際資本市場有大量資金,它們十分看好中國的高增長性和增長空間,非常樂意到中國來進(jìn)行私募投資。戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資者,即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

首先,可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu),同時(shí)建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財(cái)務(wù)制度。

其次,可以幫助企業(yè)比較好地解決員工激勵(lì)問題,建立起有利于上市的員工激勵(lì)制度。

第三,可以通過引入戰(zhàn)略資本幫助企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模,從而在未來上市的時(shí)候更容易獲得投資者的追捧。

第四,戰(zhàn)略投資者(特別是國際戰(zhàn)略投資者)所具有的市場視野、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長和成熟起來,也更有可能產(chǎn)生立竿見影的協(xié)同效應(yīng),在較短的時(shí)間內(nèi)改善企業(yè)的收入、成本結(jié)構(gòu),提高企業(yè)的核心競爭力并最終帶來企業(yè)業(yè)績和股東價(jià)值的提升。

最后,比較而言,戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來市場的長期利益,而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報(bào)。筆者一直認(rèn)為,中國大多數(shù)企業(yè)面臨的最主要的問題其實(shí)不是資金的問題,而依次是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運(yùn)營機(jī)制以及產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的問題。戰(zhàn)略性私募恰恰在這幾個(gè)方面都能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來直接的助益。

私募的3種模式

*增資擴(kuò)股:企業(yè)向引入的投資者增發(fā)新股,融資所得資金全部進(jìn)入企業(yè),有利于公司的進(jìn)一步發(fā)展;比如興業(yè)銀行通過私募引入香港恒生銀行、新加坡政府直接投資公司以及世界銀行下屬的國際金融公司,獲取資金27億元人民幣;

*老股東轉(zhuǎn)讓股權(quán):由老股東向引入的投資者轉(zhuǎn)讓所持有的新東方股權(quán)(當(dāng)然是高溢價(jià)),滿足部分老股東變現(xiàn)的要求,融資所得資金歸老股東所有;比如,易趣在去年3月由美國最大的電子商務(wù)股份公司eBay出了3000萬美元買了30%的股份,今年又花1.5億美元買了余下股份,前提是CEO邵亦波必須留在公司服務(wù)至少5年。

*增資和轉(zhuǎn)讓同時(shí)進(jìn)行:可以兩全其美。今年2月,當(dāng)當(dāng)網(wǎng)完成第三輪私募,老虎科技基金以1100萬美元的代價(jià)入股,占到當(dāng)當(dāng)15.7%的股份。而IDG等當(dāng)當(dāng)網(wǎng)的老股東也順利套現(xiàn)350萬美元,獲利3倍以上。

在進(jìn)行戰(zhàn)略性私募的時(shí)候應(yīng)該著重考慮以下幾類目標(biāo)投資者:

第一類是全球領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)巨頭,它們既是我們標(biāo)桿也是我們的一個(gè)潛在出口,同時(shí)它們的參與對企業(yè)在資本市場的價(jià)值能夠起到巨大的拉升作用。

第二類是亞洲或者港臺(tái)地區(qū)急于或已經(jīng)進(jìn)入中國的同行,它們是競爭對手也是合作伙伴。

第三類是同自己有上下游關(guān)系的、或者雖然沒有上下游關(guān)系但是在資源和業(yè)務(wù)上能夠形成互補(bǔ)的境內(nèi)外企業(yè),從協(xié)同效應(yīng)和多元化發(fā)展的角度看,它們可能會(huì)對募集企業(yè)有相當(dāng)大的興趣。當(dāng)然私募相對于公募市盈率較低,募股價(jià)格偏低,這也是不得不考慮的問題。

(方毅,北外商學(xué)院客座教授,國內(nèi)金融學(xué)院科班,澳洲新南威爾斯MBA,就學(xué)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家董輔仍攻讀博士。歷任國有銀行、股份制銀行、商業(yè)銀行總行信貸主任、行長;95年掛職地方,謂當(dāng)時(shí)全國中央黨校地廳級班最年輕的學(xué)員。96年赴香港出任中國海外財(cái)務(wù)公司總經(jīng)理,并擔(dān)綱兩家上市公司總裁,市值飆升近10倍,一時(shí)為資本市場熱門。新千年赴美國繼續(xù)深造,回來后出任中國西部最大證券公司主管國際業(yè)務(wù)的總裁。國內(nèi)著名購并專家,一直在資本市場頗有作為。)