房地產稅收一體化管理思考

導語：房地產稅收一體化管理思考一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近年來，隨著人們物質生活水平質量的不斷提高，房地產行業也逐步成為我市地方稅收的重點稅源行業和主要增長點，但是，由于房地產行業經營的特殊性和會計核算的復雜性，加上房地產稅收涉及的稅種多，征管的難度大，房地產行業稅收流失問題也更為突出。針對房地產行業稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產稅收管理的科學化、精細化水平，進一步發揮稅收的調控職能，促進房地產業的健康發展，有必要在現行管理體制下實現信息共享，加強部門協調配合，搞好各征管環節連接，進一步加強房地產稅收管理，實施一體化管理。

一、房地產稅收一體化管理面臨的現狀和存在的問題

(一)房地產行業偷稅現象的存在。雖然近些年房地產開發和房地產市場發展迅猛，但是房地產企業納稅人普遍一味地追求利益的最大化，納稅意識淡漠，財務管理混亂，導致偷逃稅現象較為嚴重。很多財務人員素質較低，對房地產開發企業會計制度、核算辦法不熟悉；個別房地產開發企業有意隱瞞利潤逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費用；設置“帳外帳”，開具虛假發票、白條現象比比皆是；售樓款掛往來不入“收入賬”，隨意調劑收入；以房抵債、抵費用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關稅收；以代收賬款或其他名義為由不按規定申報納稅，偷逃稅款；還有些房地產開發商由于資金緊張,有意侵占國家財政資金,在預售樓盤時故意延遲繳納稅款，在年度內隨意調整稅款申報數額，甚至少報稅款或逃避納稅。

(二)稅收征管力度的薄弱。由于房地產行業的會計核算復雜，涉及稅種相對較多，使得征管難度加大，同時稅務部門的房地產行業對稅收基礎管理工作不扎實，使得房地產行業的稅收征管存在較多的缺失。

(三)政策宣傳力度不夠，政策執行不能到位。目前，在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓等環節涉及的稅種較多，其相關的稅收政策都在不斷的修訂完善中。一些納稅人對房地產相關稅收政策缺乏認識。房地產企業絕大多數是私營企業，這些企業的負責人往往不注重財務管理，更別談了解相關的稅收政策。如房地產企業從商品房的預售房屋的定金、預收帳款中的預收款何時確認或轉作收入核算認識不一。同時，房地產公司不積極配合也增加了征收難度，導致房地產企業相關稅收政策執行不到位。

(四)處罰力度不到位。由于處罰力度不到位，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘，造成稅源的白白流失。對偷逃稅的處罰不嚴，在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。如產權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價，訂立假合同等手段降低計稅依據以達到少繳稅款的目的，由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款，加上查處不嚴，致使開發商、中介機構以及產權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

(五)相關部門配合不力。稅務部門在具體進行房地產稅收征管過程中，一些基礎信息來源于房管、土地等部門，但由于彼此不屬于同一領導部門，以及沒有一個具體的法律或規章來約束相關部門對房地產業的協稅護稅行為，致使部門之間協調配合乏力。稅務部門對房地產業稅收的征管工作，普遍需要依靠相關部門的協助配合，才能掌握房地產企業的稅源資料，但在實際工作中，出于種種原因很難形成部門合力，由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態，遇到問題不能及時解決，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享，難以實現房地產行業稅源的源泉控制。

二、對房地產稅收一體化管理的有益嘗試

一體化管理對內是一個整合管理資源，提高工作質量和效率的過程，對外是一個便民高效、環節透明、服務更優的服務過程。我們提出“一個部門負責、一個窗口服務、一條龍征收管理”的工作思路，把稅收服務貫穿于稅收征管全過程，簡化辦稅程序，將一窗式管理、一戶式管理、捆綁式管理的理念和方法延伸到所有稅種，變多部門管理為一站式管理，極大方便納稅人。

（一）推廣稅務管理的“三一模式”和房管部門協稅護稅的“一票一證制”。一是稅款征收一體化，即以契稅為把手，對在房地產行業經營行為中涉及的一切應納稅款實行捆綁式管理，對行業經營鏈條中的當事各方實施系統化、精細化管理，不再分稅種單項征管。二是稅款征收一窗式，針對房地產行業稅收統一征管窗口，對開發企業及建筑業在基建及銷售過程中的涉稅事項在地稅辦稅服務大廳申報窗口實施稅收服務，對一手房及二手房交易等房地產行業經營行為的涉稅事項在政務大廳一體化窗口提供發票、受理申報、征收稅款、審驗資料等服務。三是納稅資料一戶式，對房地產行業的納稅主體??房地產開發企業及建筑安裝企業實施征管資料一戶式儲存，完善納稅評估機制進行全面監控輔導。四是房管、土地部門在辦理房屋和土地權屬的產權證照時，除有地稅部門的契稅完稅證外，還應有不動產銷售發票，以發揮以票控稅作用。

（二）加大清繳力度，采取措施全力壓縮欠稅。一是對欠稅開發企業實行“等比例清欠”辦法，即欠稅企業到大廳申請代開發票時，必須繳納同比例欠稅，并經主管局長批準方可開具發票。二是在開工放線環節，對以前工程要求結清欠繳稅款，才予辦理當年工程相關手續。三是在驗收環節，對當年工程要求結清稅款后才予辦理接水接電手續。

（三）實時監控，開展經常性的納稅評估。一是設立項目臺帳實時監控，強化稅源精細化管理，嚴格實行以工程所在地進行項目屬地管理。建立健全項目跟蹤臺帳，做好基礎資料建設，對納稅人報送資料及時進行整理分析，準確認定納稅人的征收方法，規范用票管理。二是建立重點工程項目檔案管理，對每個基建項目納稅情況進行重點跟蹤，對申報計稅明顯偏低單位，即使督促追繳。三是推行核定征管，對未設立會計帳簿或設立賬簿卻不能準確完整進行會計核算，不能提供施工合同、不能提供工程結算價款、不進行納稅申報以及申報計稅額偏低的單位，推行核定征收方式。四是開展經常性的納稅評估，全面掌握房地產稅收的動態信息，針對當前房地產行業納稅人普遍存在的納稅意識不高的現狀，稅務人員深入房地產企業做好納稅輔導工作。幫助企業建立完整的財務核算體系；幫助企業解決與稅收有關的疑難問題以及輔導納稅申報是否正確等。及時同契稅征管中獲取的信息比對，運用納稅評估的方法，堵塞征管漏洞。

三、對深化房地產稅收一體化管理的建議

(一)創造和諧的征納稅氛圍。一方面加強稅務系統內部培訓，在對房地產行業稅收實施一體化管理的問題上，要加強稅務人員對房地產行業相關稅收政策的學習，要有針對的開展房地產行業稅收政策和會計核算制度的培訓，讓稅收征管人員熟悉掌握房地產行業相關的政策法規，熟悉房地產企業的會計制度，明確其收入和成本費用的確認方式，了解整個房地產開發交易的全過程，能夠掌握房地產行業的會計核算方式，進行納稅調整和查帳檢查工作，適應復雜的房地產稅收征管工作。另一方面要采取多種形式加大房地產行業稅收管理過程中的相關政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導上門、組織培訓等方式理順、溝通征納關系。啟動相關稅收政策宣傳途徑，舉辦相關政策培訓班等，有針對、有重點地進行宣傳，增強房地產企業的納稅意識，營造房地產行業稅收良好的征納稅環境。

(二)加大日常稅收征管措施和稅務稽查力度。加強日常納稅評估和輔導工作，完善“以票控稅、項目管理”辦法，加強發票管理工作，加大稅收檢查力度，打擊房地產業涉稅違法行為。要切實推行稅收管理員制度，要強化其管理職責，及時掌握納稅人在開發經營、財務核算以及納稅等方面存在的問題，根據情節、性質及時處理或移送稽查部門處理，及時有效地打擊稅收違法行為，加大對偷逃稅等違法行為的處罰力度。

(三)加強聯合控管力度，建立健全協稅護稅網絡。房地產行業的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務機關要建立健全協稅護稅的控管網絡，嚴密監控房地產行業稅收的稅源動態。加強與土地管理、房產管理等部門的聯系，建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環節，全面掌握房地產開發企業的涉稅資料，建立房地產稅收電子檔案，實行全程動態跟蹤管理，及時發現新情況、新問題。如征收契稅的稅務部門或崗位要將土地使用權承受方及其承受土地使用權的交易信息，及時傳遞給管理房地產開發環節有關稅收的稅務部門或崗位；要將房地產轉讓方及其房地產交易信息，及時傳遞給管理房地產轉讓環節有關稅收的稅務部門或崗位；征收契稅的財政部門要將獲取的房地產交易信息集中傳遞給稅務機關，稅務機關再分解傳遞給有關稅種的主管部門或崗位。同時，各稅種主管稅務機關或部門也要將實施有關稅收管理過程中獲取的房地產權屬轉移信息，及時傳遞給契稅征收機關。

(四)拓展信息技術在該行業征管領域的應用，提高征收工作效率。稅務部門應根據實際情況，采取有效措施，簡化辦稅程序，優化納稅服務，方便納稅人繳納稅款。建立健全建筑業稅收信息管理系統，充分利用房地產稅收一體化信息管理系統從項目登記、發票開具、申報管理、納稅評估、等環節進行全程數據跟蹤，同時要注重信息管理系統的實用性、便捷性，既方便納稅人也降低稅收成本。