全市房地產管理會講話

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一、充分肯定我市房地產市場發展的成績

（一）房地產市場運行是健康的。

（二）房地產市場發展是快的。

（三）房地產業貢獻是大的。

（四）房地產市場示范作用是好的。

（五）市委、市政府對房地產業是重視的。

二、當前我市房地產市場存在的主要問題

在充分肯定我市房地產業取得巨大成績的同時，必須清醒地看到，目前我市房地產市場運行中的一些新的矛盾和問題。突出的問題是房價上漲過快，市場行為不規范，信息不對稱，宏觀調控和市場監管不夠，等等，這些問題已經引起了市、縣區政府的重視和全社會的普遍關注，成為大家議論的一個熱點。當然，有些矛盾和問題在全國其他城市都存在，帶有一定的普遍性。具體說，主要有10個問題。

1.出現炒期房和炒房號現象。去年以來，我市出現了炒期房和炒房號現象，個別樓盤炒房炒號現象較為嚴重。炒房的人群中有開發企業、中介機構、機關和事業單位的工作人員，也有外地炒房人員。雖然參與炒房的人數較少，但造成了一定的負面影響。

2.商品住宅供求不平衡。一方面竣工量偏小。拿中心城市來講，去年開發量為130萬平方米，竣工量僅為30萬平方米，而銷售量達到70萬平方米，造成了供求失衡，這是引起房價上漲的一個重要因素。另一方面開發商囤積土地增多。據統計，中心城市目前已立項235萬M2，按去年的銷售趨勢看，可以供三年開發銷售。造成供求失衡有拆遷難、成本高、建設環境不理想等客觀原因，也有開發商為獲取更多利益，人為延長開發周期，等待周邊地塊房價上漲再開發的主觀原因。有的開發商還把預售商品房分割成若干批推出，房價一批高于一批，人為地造成房源緊缺現象，導致部分老百姓出現追漲心理。

3.違規收定（訂）金和借購房非法集資。由于房地產市場不斷看好，一些尚未核發預售證的房屋已預訂一空，開發商利用老百姓搶購商品房的勢頭，采取種種辦法違規收取定（訂）金。同時，由于金融部門對開發項目貸款條件逐漸提高，為盡快回籠資金，個別開發商采取非法集資等方式融資，擾亂了房地產市場秩序。

4.部分開發商結成價格聯盟。部分開發商為追求利潤，不顧購房人的利益和市場經濟的有序競爭，相互串通、聯合，形成新的價格聯盟。

5.中介市場行為不規范。目前我市有相當一部分中介企業和從業人員無資質、無上崗證書。有些中介企業虛假信息，違規收取中介服務費，有的還與開發企業的工作人員串通炒期房、炒房號等。

6.對廣告的監管力度不夠。一些房產廣告和信息缺乏真實性、合法性。有的尚未核發預售證就開始登廣告，有的樓盤虛假廣告和不實信息。

7.房地產市場準入制尚未建立。近年來，房地產市場“三外”現象較為普遍，尤其是一些缺乏技術力量、沒有開發業績的開發企業和個人搞房地產開發，導致一些開發項目品位、質量和售后管理上存在諸多問題。一旦項目完成后企業注銷，出現了問題最終還是由政府來解決。

8.房地產開發項目的立項管理不統一。各開發區、開放區、加工區都可以立項，不利于統一管理和宏觀調控，也不利于房地產市場的信息系統和預警預報體系的建設。

9.住房供應體系和供應結構不夠合理。經濟適用住房作為住房供應體系的重要組成部分，雖然已列入計劃，但近年來建設力度不夠，步子不快，供應不足。由于近年來商品房銷售形勢好，開發商為降低成本、追求利潤，套型、面積越造越大。據對我市10余家房地產企業調查，建筑面積80平方米以下約占2.5%，80—100平方米占38%，100—150平方米占37.5%，150平方米以上占22%。

10.對房地產市場計劃指導不夠。缺乏房地產開發中長期計劃和年度計劃的研究制定，致使每年的房地產開發量、竣工量、開局等房地產市場信息無法向社會公布。老百姓對商品房買賣的信息了解不夠，導致缺乏理性投資、理性消費的良好氛圍。

以上10個問題，既是我市房地產市場存在的主要問題，也是導致房價上漲過快的重要原因。關于房價上漲過快，除以上原因外，還有幾條重要因素也應該看到：一是受大經濟環境影響。目前全國經濟形勢發展較快，這是房價上升的主要原因。二是舊城改造導致的需求增量，形成了較大的購買動力。三是民間資金把房屋買賣作為投資渠道，加劇了供求矛盾和房價上揚。四是去年以來土地價格、拆遷成本、建材費用的大幅度上漲，是房價上漲過快的直接原因。五是農民進城人員增多，給城市商品房創造了一定的銷售渠道。

同時，我們也應當看到，從4、5月份以來，國家出臺了房地產市場宏觀調控政策，鄰近的上海、杭州、南京等城市采取了限制商品房轉讓等措施，市民對房市持觀望態度，老百姓對商品房預訂預購與以往相比謹慎多了，二手房市場也明顯回落。據統計，市區4月份二手房成交量405件，面積3.5萬M2，分別比3月份下降18.51%和16.67%；5月份成交量238件，面積2.2萬M2，分別比4月份下降41.23%和37.14%。

三、加強我市房地產市場管理的措施

加強宏觀調控，是中央作出的重大決策，我們要很好的貫徹執行。保持房地產市場健康穩定發展，既要控制過度需求，又要保障有效供給；既要實行總量控制，又要優化住房結構；既要加強市場監管，又要促進市場健康發育；既要發揮政府作用，又要尊重市場規律。當然，有三個問題值得重視，一是房地產業是我市重要的支柱產業之一，對經濟的貢獻率越來越大，對稅收起到了重要作用。目前我市房地產及相關產業的稅收已占全部稅收的三分之一以上。二是吸納勞動力就業的重要行業。據初步統計，我市房地產業和建筑業吸納就業大概在15萬左右，若市場發生大起大落，對就業也產生很大影響。三是房地產的私有率比較高，我市住房私有率占90%以上，如果市場大起大落會帶來個人資產縮水和膨脹，這是不利的，對住房的改善和生活質量的提高會產生負面影響。因此，加強我市房地產市場調控，必須把握依法辦事，適時適度，做到管而不死，活而不亂，防止矯枉過正，大起大落。主要是在依法、規范、健康、有序上下功夫，使我市的房地產業平衡、協調、健康發展。下面，我根據市政府常務會議提出的要求，明確16條措施。

1.嚴禁炒樓花、限制期房轉讓。必須堅決糾正、嚴格禁止炒樓花。對期房轉讓要加以限制，設定必要的條件。切實把好“預售證核發關和商品房買賣合同備案關”。由房地產管理部門負責。

2.機關干部不得投機炒房。目前，個別機關干部利用職權，通過不正當手段取得房源，進行投機炒房。對此，群眾意見很大。要重申機關干部不得投機炒房，并作為對機關干部加強管理的一條紀律。由紀檢監察部門負責。

3.嚴禁虛假廣告。在未取得商品房預售許可證之前，不得以任何形式銷售廣告。商品房銷售廣告必須注明商品房預售許可證號。前必須經工商和房地產管理部門聯合審核。對開發企業利用廣告制造虛假信息，惡意炒作的行為要嚴肅查處。由房地產和工商管理部門負責，相關部門配合。

4.不得違規收取定（訂）金和非法集資。開發企業在商品房預售證核發前，不得以任何形式收取定（訂）金，違反規定的要予以嚴肅查處。要打擊和查處各類違反金融秩序的不良行為，杜絕利用商品房認購為名，進行非法集資活動。由人行和銀監部門負責，各商業銀行、房地產管理部門配合。

5.出讓土地不得延期開發。對取得土地后沒有按時開發兩年以上的依法收回土地使用權；對閑置一年以上不到二年的，要收取閑置費，并督促及時開工。由國土資源部門負責，房地產管理部門配合。

6.不得擅自變更土地用途搞房地產開發。需調整用途的應重新掛牌或拍賣。對擅自改變用途、擅自轉讓、拖欠稅費和出讓金的，要按土地管理法的有關規定，分類處置。對改變土地出讓合同或建設用地批準文件規定的用地范圍、用地面積、容積率等，要重新進行掛牌或拍賣。對已經超規定建設的面積，必須收取有關規費和配套費。由國土資源部門負責，房地產管理部門配合。

7.不得擅自分期開發。凡整體出讓的土地，必須整體開發。對擅自改變開發時間，不按出讓合同或立項批文規定擅自進行分期分批開發的，要按有關規定予以查處。由國土資源部門負責，計劃和房地產管理部門配合。

8.加強房地產市場宏觀調控。研究制定房地產市場發展的中長期計劃，研究確定年度開發量、竣工量，按開發量制定年度經營性用地計劃，并向社會公布，引導老百姓理性投資、理性購房。統一房地產開發項目立項管理，市區房地產開發項目立項統一由市建設（房管）局轉報，市計委審批。各縣要根據實際情況參照執行。由計劃部門牽頭，房地產和國土資源部門配合。

9.建立和完善住房供應體系。加強經濟適用住房建設，實施廉租住房制度，加大普通商品房開發量，對高檔商品住房、別墅以及高檔寫字樓、商業性用房等，在項目審批、建設用地供應中加以控制。市區全面啟動碧浪經濟適用住房建設，到2005年力爭20萬、確保10萬平方米建成；繼續實施廉租住房制度，抓緊1.2萬平方米廉租住房建設，力爭年內投入使用；確保年內商品房開發165萬平方米，竣工60萬平方米。各縣、區要加強經濟適用房建設，各縣要根據當地實際，盡快實施廉租住房制度，要明確普遍商品房開發和竣工量。由房地產管理部門牽頭，發展計劃、國土資源部門配合。

10.建立健全開發企業的準入制。凡是經營性房地產開發項目用地招標拍賣掛牌出讓的，其投標人、競買人必須是具備相應資質等級的房地產開發企業。對不具備相應房地產開發資質資格的企業和個人，不得參與房地產開發用地的招、拍、掛和從事房地產開發經營活動。由國土資源部門負責，房地產管理部門配合。

11.加強商品房預售管理和合同備案管理。建立商品房預售公布制度，對已核發預售證的予以登報，及時向社會公布，向老百姓提供商品房預售信息。開發商必須做到預售證上墻公布，商品房價格明碼標價，未取得預售證的樓盤不得以任何形式預售和發放認購證。商品房預售使用實名制，實行商品房合同備案制。由房地產管理部門負責。

12.加強中介市場的管理。重點加強中介資質的管理、房地產經紀機構的管理、從業人員資格的管理和從業行為的管理。嚴禁無照經營、超越經營范圍和不實信息，嚴格執行中介服務收費標準。建立統一的中介市場平臺，實行統一的市場監管，統一的信息。由工商和房地產管理部門負責，計委（物價）部門配合。

13.加強房地產稅收管理。加強對房地產開發企業銷售和個人出售（轉讓）商品房的稅收管理，通過稅收杠桿對房地產市場進行有效調節。對個別偷漏稅的要嚴肅查處。由財稅部門負責，房地產管理部門配合。

14.加強房地產金融市場的監管。嚴格執行國家對房地產金融市場的政策規定。加強對房地產項目資本金、預售資金和信貸資金使用方向的監督管理，防止挪作他用。由人行和銀監部門負責，各商業銀行和房地產管理部門配合。

15.積極推進非公有制企業建立住房公積金制度。努力提高住房公積金制度的覆蓋面，抓好非公企業職工建立住房公積金。由公積金管理中心負責。

16.樹立正確的輿論導向。正確宣傳國家有關促進房地產市場健康持續發展的政策和措施，真實、客觀地報導我市房地產市場的形勢，正確引導群眾理性投資，理性消費。由宣傳部部門負責，有關部門配合。

四、加強對房地產市場的引導和服務

一要統一思想。要從四個方面統一思想。一是要把思想統一到中央政策上來，要有增強大局意識，責任意識，堅決維護國家宏觀調控的統一性、權威性、有效性。二是要把思想統一到對**房地產市場形勢正確的認識上來。我市房地產業總體是健康有序的，但存在的問題也必須正視，及時加以解決。三是要把思想統一到樹立和落實科學發展觀和正確的政績觀上來。房地產市場能不能健康發展，事關黨和政府的形象，事關社會的穩定，事關群眾的切身利益，事關我市經濟社會的持續健康發展。四是要把思想統一到市委、市政府的決策上來，確保市委、市政府政令暢通。

二要各司其職。房地產市場宏觀調控和市場監管，是一項綜合性的工作。各級各部門都要各司其職，相互配合，形成大合唱，切實履行好各自的職責。對房地產市場出現的問題，發生在哪個環節，就要在哪個環節解決，屬于哪個部門的職權范圍，就由哪個部門來解決，決不能互相推諉、拖而不決。宣傳、計劃、建設（規劃、房管）、國土資源、財政、工商、金融、價格等部門要加強協調配合，不斷提高調控能力和監管實效。

三要嚴肅法紀。要增強法制紀律觀念，堅持依法執政、依法行政、依法辦事，要加強法紀教育，廉政教育，嚴肅黨紀政紀。要堅決維護宏觀調控政令暢通，決不允許有令不行，有禁不止，自行其是。需要強調指出的是，各級各部門既要嚴肅法紀，又要嚴格按照法定權限和程序行使監管權力，嚴格依法辦事。

四要加強督查。各縣區、各部門要把這次會議提出的各項措施與市政府[2004]17號文件一同貫徹落實。要一級抓一級，層層抓落實。政府要對縣區、部門進行督查，部門要對所屬單位進行督查，主管部門要對行業進行督查，監察部門要專項檢查。宣傳部門既要搞好輿論引導，又要進行輿論監督。

五要搞好服務。各級、各部門要切實轉變職能、轉變作風，搞好服務。我們的工作要服務于基層，服務于企業，服務于群眾，服務于我市房地產業的持續健康發展。在加強房地產市場監管上要充分體現“三個代表”和“群眾利益無小事”的重要思想，要重視群眾對房地產市場的各種投訴，積極采取措施解決各種矛盾和問題。