國土局推動城鄉(xiāng)一體化的意見

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為加快我市城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，優(yōu)化土地資源配置，提高土地資源的利用率，改善農(nóng)民居住條件，根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》和有關(guān)土地整理工作的規(guī)定，參照《成都市中心城區(qū)改善農(nóng)民居住條件實施“新居工程"的意見》，提出我市推動城鄉(xiāng)一體化有關(guān)用地問題的意見。

一、科學(xué)編制規(guī)劃、引導(dǎo)農(nóng)村村民住房建設(shè)按規(guī)劃、有計劃地向城鎮(zhèn)和集中居住區(qū)集中

各區(qū)（市）縣要抓緊編制完成鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地利用總體規(guī)劃，按照統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地的總要求和控制建設(shè)用地總量、合理布局、節(jié)約用地、保護(hù)耕地的總原則，合理確定農(nóng)民集中居住點和中心村的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模。規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，即具有法律效力，必須嚴(yán)格執(zhí)行，未經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，不得擅自調(diào)整。在做好土地利用總體規(guī)劃編制的同時，做好城鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃。在尊重農(nóng)民意愿、聽取農(nóng)民意見、保障農(nóng)民利益的前提下，引導(dǎo)農(nóng)村村民住房建設(shè)按規(guī)劃、有計劃地逐步向縣城、集鎮(zhèn)和中心村等集中居住區(qū)集中，從而提高土地、基礎(chǔ)設(shè)施的利用率，改善農(nóng)民居住條件，使農(nóng)民分享城市文明成果，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。

二、不同區(qū)域農(nóng)民集中建房的辦法

（一）縣城、重點鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)

該區(qū)域除危房改造外，不再零星審批新建、改建、擴(kuò)建農(nóng)村村民住宅用地，由政府或政府組建投資公司按城市居住小區(qū)的規(guī)劃條件和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃建設(shè)城市化居民住宅小區(qū)，妥善安置該區(qū)域的農(nóng)民。

農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)的選址，應(yīng)符合本輪土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃。

農(nóng)房集中建設(shè)用地可以使用已征收的國有土地，也可以采取土地整理、宅基地置換的辦法使用集體土地。使用集體土地的，建設(shè)用地和實施方案經(jīng)該集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，經(jīng)區(qū)（市）縣人民政府批準(zhǔn)并報市國土資源局備案后，由各區(qū)（市）縣國土資源局出具《農(nóng)民集中建房用地意見書》。利用集體土地建成的農(nóng)房全部用于農(nóng)民安置，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)和向城鎮(zhèn)居民出售。

農(nóng)民進(jìn)入集中居住小區(qū)或?qū)嵭凶》控泿呕仓煤螅r(nóng)房應(yīng)實施拆除。對拆除的地面附著物，參照拆除時當(dāng)?shù)卣鞯匮a償安置辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補償，其中農(nóng)民的居住用房按當(dāng)?shù)卣鞯匮a償安置辦法規(guī)定的面積進(jìn)行補償或集中安置。已進(jìn)行補償或安置的，今后國家建設(shè)征收或征用土地時不再安置住房。

該區(qū)域農(nóng)民住房集中建設(shè)，除按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)應(yīng)安置農(nóng)民住房面積之外，可增加修建不超過30%的商業(yè)用房或居住用房或配套用房面積；工業(yè)集中發(fā)展區(qū)農(nóng)民集中建房后，可留出工業(yè)集中發(fā)展區(qū)占用該集體經(jīng)濟(jì)組織30%的土地面積，用于修建標(biāo)準(zhǔn)廠房或按規(guī)劃使用。上述房屋，可由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理，將經(jīng)營收益分配給農(nóng)民；也可由農(nóng)民自行經(jīng)營；也可由政府組織統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)營管理，其經(jīng)營收益全部用于解決農(nóng)民生產(chǎn)生活的補助。為保持農(nóng)民有長期的收入來源，該房屋可以出租，但不得出售（轉(zhuǎn)讓）。

農(nóng)民集中建房及其配套設(shè)施、道路、管網(wǎng)的用地，可由集中建房的實施單位采取征地或租地或調(diào)整土地的方式實施。對適宜采用租地方式的，以租金的形式予以適當(dāng)補償，租金可作為集中建房用地范圍內(nèi)農(nóng)民的生活補助費，按月發(fā)放給農(nóng)民，直到該土地被征收或征用，對農(nóng)民實施依法補償為止。租用土地必須簽訂合同，合同要載明租地的條件、租期、租金的支付辦法，以及在租用土地期間，需要對該土地實施征收或征用的補償辦法等。對在租用土地期間辦理征收或征用土地手續(xù)的，已支付的租金不能作為征地補償費，應(yīng)按征地政策另行給予補償。

（二）一般集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)

一般集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，要引導(dǎo)農(nóng)村村民住房建設(shè)按規(guī)劃向集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集中。有條件實施集中安置的，由政府或政府組建投資公司按城市居住小區(qū)的規(guī)劃條件和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃建設(shè)城市化居民住宅小區(qū)，妥善安置該區(qū)域的農(nóng)民。

農(nóng)房集中建設(shè)用地采取土地整理、宅基地置換的辦法使用集體土地。建設(shè)用地和實施方案經(jīng)該集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，經(jīng)區(qū)（市）縣人民政府批準(zhǔn)并報市國土資源局備案后，由各區(qū)（市）縣國土資源局出具《農(nóng)民集中建房用地意見書》。利用集體土地建成的農(nóng)房全部用于農(nóng)民安置，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)和向城鎮(zhèn)居民出售。

農(nóng)民進(jìn)入集中居住小區(qū)或?qū)嵭凶》控泿呕仓煤螅r(nóng)房應(yīng)實施拆除。對拆除的地面附著物，參照拆除時當(dāng)?shù)卣鞯匮a償安置辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補償，其中農(nóng)民的居住用房按當(dāng)?shù)卣鞯匮a償安置辦法規(guī)定的面積進(jìn)行補償或集中安置。已進(jìn)行補償或安置的，今后國家建設(shè)征收或征用土地時不再安置住房。

該區(qū)域農(nóng)房集中建設(shè)應(yīng)與區(qū)域外農(nóng)村集體土地整理相結(jié)合。整理后新增的耕地，可以用于安排農(nóng)房集中建設(shè)用地范圍內(nèi)農(nóng)民耕種，涉及地力差異的，參照當(dāng)?shù)馗鼐C合年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)與該土地產(chǎn)值情況，在3年內(nèi)給予差額補償。

該區(qū)域農(nóng)民住房集中建設(shè)，除按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)應(yīng)安置農(nóng)民住房面積之外，可增加修建不超過30%的商業(yè)用房或居住用房或配套用房面積。該房屋可由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理，將經(jīng)營收益分配給農(nóng)民；也可由農(nóng)民自行經(jīng)營；也可由政府組織統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)營管理，其經(jīng)營收益全部用于解決農(nóng)民生產(chǎn)生活的補助。為保持農(nóng)民有長期的收入來源，該房屋可以出租，但不得出售（轉(zhuǎn)讓）。

（三）縣城、重點鎮(zhèn)、一般集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)外的農(nóng)村地區(qū)

廣大農(nóng)村地區(qū)的農(nóng)房建設(shè)應(yīng)按照方便農(nóng)民生產(chǎn)生活的原則，宜集中則集中，宜分散則分散，要鼓勵集中，推動集中。

該區(qū)域農(nóng)房集中建設(shè)，應(yīng)與土地整理相結(jié)合。有條件開展大規(guī)模土地整理的范圍內(nèi)，可通過土地整理按規(guī)劃實施農(nóng)房集中建設(shè)。沒有條件開展土地整理的區(qū)域，要引導(dǎo)農(nóng)村村民住房建設(shè)按規(guī)劃向中心村、集中居住區(qū)集中。確需分散建房的，要盡量使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和未利用地，并執(zhí)行一戶一宅的法律規(guī)定，按照占新退舊的原則管理。經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，舊宅必須復(fù)墾還耕。

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三、宅基地置換和土地整理置換的辦法

（一）、宅基地置換。宅基地置換是指規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，對農(nóng)民原有宅基地實施拆院并院、集中建房后騰出的土地的置換，由各區(qū)（市）縣國土資源局組織實施。原有宅基地騰出的土地面積扣除集中建房用地后的剩余部分，在符合規(guī)劃的前提下，可置換集中安排使用；原址符合規(guī)劃的，可在原址作為建設(shè)用地使用。

宅基地置換涉及拆除農(nóng)民原有住房和地面附著物的，可參照當(dāng)?shù)卣鞯匮a償安置辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補償。

（二）、土地整理置換。土地整理是指規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)外，由國家、省、市或區(qū)（市）縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資的土地整理。規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)外，原則上不搞零星宅基地整理，宜采用田水路林村綜合整治的方法進(jìn)行，按項目進(jìn)行管理，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的國土資源管理部門立項并驗收。土地整理應(yīng)與農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中、工業(yè)向集中發(fā)展區(qū)集中、土地向規(guī)模經(jīng)營集中有機地結(jié)合起來。在農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中過程中，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)完善基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套。

土地整理中屬于宅基地、集體建設(shè)用地等整理后騰出的土地面積，扣除集中建房用地后的剩余部分，經(jīng)市國土資源局審查批準(zhǔn)，可等量置換到規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)使用，原址必須復(fù)耕；原址規(guī)劃為建設(shè)用地的，也可在原址作為建設(shè)用地使用；同時，還可視作集鎮(zhèn)建設(shè)年度計劃指標(biāo)。

土地整理需要拆除農(nóng)民原有住房的，要適當(dāng)提高住房補助標(biāo)準(zhǔn)，具體辦法由各區(qū)（市）縣制訂。制訂補助標(biāo)準(zhǔn)要有利于農(nóng)民居住條件的改善，有利于推動集中，并充分考慮農(nóng)民新建住房的經(jīng)濟(jì)承受能力。用于農(nóng)民住房補助的費用，計入土地整理成本。

四、加強農(nóng)民集中建房工作的領(lǐng)導(dǎo)

市國土資源局成立由局長劉仆任組長，副局長曾敏、助理巡視員黃曉蘭為副組長，政策法規(guī)處、規(guī)劃處、耕保處、利用處、執(zhí)法監(jiān)察處為成員的農(nóng)民集中建房工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)農(nóng)民集中建房工作有關(guān)重要事項的研究與協(xié)調(diào)。日常工作由曾敏、黃曉蘭同志負(fù)責(zé)，有關(guān)業(yè)務(wù)工作由對口處（室）承辦。各區(qū)（市）縣國土資源局也應(yīng)成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)小組，加強農(nóng)民集中建房工作的領(lǐng)導(dǎo)，加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。

五、用地審批辦法

（一）、各區(qū)（市）縣根據(jù)實際需要，按批次向市國土資源局報送農(nóng)民集中建房方案，經(jīng)備案后，按項目實施。

（二）、縣城、重點鎮(zhèn)、一般集鎮(zhèn)由政府組織實施的安置房集中建設(shè)，按照《成都市中心城區(qū)改善農(nóng)民居住條件實施“新居工程"的意見》（成建委發(fā)〔2004〕673號）規(guī)定的程序和本意見的附件辦理用地手續(xù)。

（三）、縣城、重點鎮(zhèn)、一般集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外廣大的農(nóng)村地區(qū)農(nóng)民自建住房，按照國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定的程序辦理用地手續(xù)。

中心城區(qū)以外的區(qū)（市）縣可結(jié)合本地實際，按照本《意見》的規(guī)定，制訂具體實施細(xì)則，有組織、有計劃地開展農(nóng)民集中建房工作。

中心城區(qū)在實施城鄉(xiāng)一體化過程中，有關(guān)農(nóng)民集中建房，可參照本《意見》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

各區(qū)（市）縣在實施中遇到的具體問題，要及時上報市國土資源局，以便進(jìn)一步完善。