房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理意見

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今年以來，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域外商投資增長較快，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購買房地產(chǎn)也比較活躍。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)就規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理提出以下意見：

一、規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入

（一）境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

（二）外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊(cè)資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

（三）設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊(cè)登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據(jù)《國有土地使用證》到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》，再到工商行政管理機(jī)關(guān)換發(fā)與《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》經(jīng)營期限一致的《營業(yè)執(zhí)照》，到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。

（四）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批。投資者應(yīng)提交履行《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等的保證函，《國有土地使用證》，建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的變更備案證明，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料。

（五）境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。對(duì)有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行上述活動(dòng)。

二、加強(qiáng)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理

（六）對(duì)投資房地產(chǎn)未取得《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》的境外投資者，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動(dòng)。

（七）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。

（八）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。

（九）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守房地產(chǎn)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓合同約定及規(guī)劃許可批準(zhǔn)的期限和條件。有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、銷售等經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)囤積土地和房源、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為的，要根據(jù)國辦發(fā)［2006］37號(hào)文件及其他有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅查處。

三、嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理

（十）境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購買商品房。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。

（十一）符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買自用、自住商品房必須采取實(shí)名制，并持有效證明（境外機(jī)構(gòu)應(yīng)持我政府有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立駐境內(nèi)機(jī)構(gòu)的證明，境外個(gè)人應(yīng)持其來境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)，經(jīng)我方批準(zhǔn)的證明，下同）到土地和房地產(chǎn)主管部門辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門必須嚴(yán)格按照自用、自住原則辦理境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的產(chǎn)權(quán)登記，對(duì)不符合條件的不予登記。

（十二）外匯管理部門要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定和本意見的要求審核外商投資企業(yè)、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的資金匯入和結(jié)匯，符合條件的允許匯入并結(jié)匯；相關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得人民幣資金經(jīng)合規(guī)性審核并確認(rèn)按規(guī)定辦理納稅等手續(xù)后，方允許購匯匯出。

四、進(jìn)一步強(qiáng)化和落實(shí)監(jiān)管責(zé)任

（十三）各地區(qū)、特別是城市人民政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，高度重視當(dāng)前外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場可能引發(fā)的問題，進(jìn)一步加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)監(jiān)管責(zé)任。各地不得擅自出臺(tái)對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策，已經(jīng)出臺(tái)的要清理整頓并予以糾正。建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會(huì)、外匯局等有關(guān)部門要及時(shí)制定有關(guān)操作細(xì)則，加強(qiáng)對(duì)各地落實(shí)規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理政策的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，對(duì)擅自降低企業(yè)注冊(cè)資本金和項(xiàng)目資本金比例，以及管理不到位出現(xiàn)其他違法違規(guī)行為的，要依法查處。同時(shí)，要進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)違規(guī)跨境交易和匯兌違法違規(guī)行為的查處力度。

（十四）完善市場監(jiān)測(cè)分析工作機(jī)制。建設(shè)部、商務(wù)部、統(tǒng)計(jì)局、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、外匯局等有關(guān)部門要建立健全外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場信息監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，完善外資房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)。有關(guān)部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，強(qiáng)化對(duì)跨境資本流動(dòng)的監(jiān)測(cè)，盡快實(shí)現(xiàn)外資房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的信息共享。