住宅管理實施制度
時間：2022-01-15 05:33:00
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第一章總則
第一條為了保障住房售后的維修養護管理，維護住房產權人和使用人的共同利益，根據國務院和省、市有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條在本市東湖區、西湖區、青云譜區、郊區、高新區、南昌經濟技術開發區范圍內，新建商品住房(包括經濟適用房、以下簡稱“商品房”)和公有住房出售后的共用部位、共用設施設備維修基金的管理，均適用本規定。本辦法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房。
第三條本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結構部位，包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊過道等。共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條凡商品房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金(以下簡稱維修基金)。
第五條市房產行政主管部門對本市住宅維修基金的收取、使用實行監督管理。
第二章住宅維修基金的歸集
第六條商品房在銷售時，售房單位與購房者應在購房合同中簽訂有關維修基金繳交條款，維修基金由市房產行政主管部門代收。購房者在辦理商品房銷售合同鑒證前應當按購房款2%的比例，向市房產行政主管部門繳交維修基金。市房產行政主管部門代收取的維修基金，屬全體業主共同所有，不計入商品房銷售收入。
第七條公有住房出售后的維修基金由公有住房出售單位按售房款的25%提取維修基金，該部分基金屬售房單位所有；購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金，售房單位代收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入公房出售收入。
第八條維修基金按以下程序可以續籌：
(一)已籌集的維修基金不敷使用時，由物業公司提出再籌集計劃，報業主委員會；
(二)業主委員會召集業主代表大會表決決定；
(三)維修基金續籌，按業主占有的住宅建筑面積比例由物業公司向業主歸集。并存入南昌市資金管理中心原賬目中。
第九條業主委員會為物業公司提供的營業場地收入應列入維修基金管理，屬全體業主共同所有。
第三章維修基金的管理及使用
第十條維修基金的管理。
(一)業主委員會(業主管理小組)成立前
1.商品房在銷售時，維修基金由市房產行政主管部門代收。
2.公有住房出售時，維修基金由公有住房出售單位代收。
(二)業主委員會(業主管理小組)成立后，經業主委員會(業主管理小組)同意，維修基金可以由代收單位移交給物業管理公司代管。
第十一條維修基金全部存入市房產行政主管部門所屬的住房資金管理中心在受托銀行設立的維修基金專戶中，實行專戶管理、專款專用。維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息。維修基金凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。
第十二條住房資金管理中心應建立業主維修基金查詢和對賬制度。
第十三條維修基金明細戶一般按單棟設置。
第十四條業主轉讓房屋時，其維修基金賬戶剩余部分費用不予退還，隨房屋所有權同時過戶；因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，維修基金由住房資金管理中心將維修基金賬面余額按業主個人繳交比例退還業主。
第十五條維修基金的使用，執行《物業管理企業財務管理規定》(財政部基字［1998］17號)，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。
第十六條為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除經財政部門批準可用于購買國債或者用于法律法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用；所得收益列入維修基金管理，屬全體業主共同所有。
第十七條業主委員成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經市房產行政管理部門和財政部門共同審核后劃撥。
第十八條業主委員會成立后，維修基金的使用由物業管理公司提出年度計劃，經業主委員會審定，住房資金管理中心核撥。
第十九條房屋共用部位、共用設備大修、更新、改造的費用，由整棟房屋的業主按擁有的房屋建筑面積比例分攤承擔；共用設施大修、更新、改造的費用，由居住小區內全體業主按擁有的房屋建筑面積比例分攤承擔。
第二十條房屋的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。房屋自用部位、自用設備的維修、更新費用，由業主承擔。
第二十一條物業管理企業每年2月底前，應將上年度統計報表、資產負債表及損益表，交由市房產行政主管部門和市財政部門審計。市房產行政主管部門及市財政部門對維修基金的使用負責指導、協調、監督。
第四章附則
第二十二條業主或使用人、物業管理企業、開發建設單位之間就維修基金發生糾紛的，當事人可以通過協商、協調解決，協商、協調不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁，或者向人民法院起訴。
第二十三條公有住房售房單位未按照本規定足額提取維修基金的，市房產行政主管部門應當責令其限期補提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，按建設部和財政部的規定處以罰款。
第二十四條維修基金代管單位違反本辦法規定，挪用維修基金或造成維修基金損失的，市財政部門和房管部門按有關規定進行處理；情節嚴重的，依法追究直接責任人員和領導人員的行政責任；構成犯罪的，應依法追究刑事責任。
第二十五條本辦法實施前，商品房和公有住房出售后未建立維修基金或維修基金的建立標準低于本辦法規定的，按下列情況建立或補足，并存入住房資金管理中心賬目中：
(一)公有住房出售后，售房單位未按25%比例提取維修基金的，由售房單位在售房款中或其他費用中提補。
(二)公有住房出售后，購房者未按2%比例繳交維修基金的，由購房者在業主委員會(業主管理小組)成立后支付提補。
(三)商品房在銷售時，購房者未按2%比例繳交維修基金的，由購房者在業主委員會(業主管理小組)成立后支付提補。
(四)公有住房購房者未按2%比例繳交維修基金的，該房改房不得上市；商品房購房者未按2%比例繳交維修基金的，該商品房不得交易，抵押、典當、租賃。
第二十六條公寓、別墅、寫字樓、商住樓、營業樓等非住宅共用部位、共用設施設備維修基金的建立管理和使用，可以參照本辦法執行。不屬商品住房和公有住房出售的單獨的異產毗鄰住宅，共用部位、共用設施設備維修基金的建立管理和使用，按此辦法執行，未建立維修基金的共用部位、共用設施設備的維修，由業主負責。
第二十七條維修基金的財務管理按照財政部的有關規定執行。
第二十八條本規定由市房產行政主管部門負責解釋。
第二十九條南昌縣、新建縣、進賢縣、安義縣、灣里區，可參照本辦法執行。
第三十條本規定自之日起實施。原有的本市有關政策和規定，凡與本規定不一致的，一律以本規定為準。