房地產企業在項目建設的管控要點

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摘要：隨著經濟的不斷發展，我國對房地產市場的調控力度也越來越大，相關部門更是連續頒布了多項房地產調控措施。目前，隨著“炒房”現象的逐漸消退，住宅的銷售價格的上漲空間也受到一定的限制，房地產行業的風口完全轉變，其正面臨著前所未有的嚴峻考驗。對此，房地產企業只有從內部管理入手，不斷提高自身的管理水平，同時嚴格控制工程項目的建設成本，才有可能實現增加經濟收益的目的。基于此，本文對房地產企業在項目建設中的成本管控要點展開簡單分析，以期為業界同人提供新的思路。

關鍵詞：房地產企業；成本管控；項目建設

房地產工程建設前期的投資通常較大,并且工程項目的施工周期普遍較長,所以房地產企業難以在短時間內獲得收益。但如果項目順利開盤并且去化理想,那么由此帶來的收益將非常可觀,這也是房地產行業多年來持續繁榮的主要原因之一。在房地產項目建設過程中,開發成本的核算與管控十分重要。因此在房地產項目開展之前,房地產企業應首先核算土地費、拆遷補償費（如果有住戶）、開發前期費、建筑安裝工程費、紅線內配套費、政府收費、公建設施分攤費、不可預見費等。只有提高房地產企業的預期收益,才能在經濟層面保證企業的可持續發展,進而讓企業在整個房地產市場中占據一席之地。

1房地產企業開展成本管控的作用

房地產企業在項目建設過程中合理開展成本管控工作,不僅有利于提高企業的經濟利益,同時還有助于提升企業的綜合實力。近年來,國家對房地產行業的調控力度不斷加大,進一步規范了房地產行業的內部市場環境。而隨著外部市場環境的不斷惡化,房地產行業的利潤也受到了極大的影響,這也導致了越來越多的房地產企業即使開發了多個房地產項目,所獲得的利潤也普遍較低,甚至出現虧損。最近幾年陸續有房地產企業爆出資金鏈斷裂、項目爛尾等問題,其主要原因是成本管控不力而引發的非必要損耗的增加。與此同時,由于房地產項目的建設周期普遍較長,且前期投資資金數目巨大,所以房地產企業必須做好管控工作,嚴格管控各個階段的資金使用情況,真正做到“把錢花在刀刃上”。此外,房地產企業最好在項目開展之前就制訂成本管控規劃,以便在項目開展過程中充分發揮其成本管控工作的價值。

2房地產企業在成本管控方面存在的問題

2.1成本管控理念落后

從現實情況來看,我國房地產企業普遍存在的一個重大問題就是：在工程前期的立項階段及成本策劃環節均比較重視成本核算工作,但在工程開展之后,就自然而然地在保進度、保營銷展示、保去化等各種要求下,忽視了后續的成本管控工作。然而,工程前期的核算工作與工程開展之后的成本管控工作同樣重要。如果房地產企業在工程建設過程中不注重成本管控工作,或者疏于執行原定成本目標、限額指標等,那么其在相關問題的決策過程中,幾乎都避不開成本增加的情況,從而導致項目整體經營指標無法實現。另外,在項目實施過程中,如果各部門只考慮自身的考核指標,成本管控意識薄弱,那么成本管控措施就難以落實或執行不到位,目標成本及成本管控就極有可能變成擺設。

2.2管控過程中缺乏科學性

當前,房地產企業在落實成本管控工作時普遍缺乏完善的制度體系,因而導致管控人員無據可依,成本管控工作無法細化落實。同時,房地產項目過長的建設周期也給企業的成本管控工作增加了難度。如果房地產企業沒有建立健全成本管控制度,那么成本管控人員就毫無執行力可言；如果成本管控缺乏有效的管理手段,而只靠傳統的人工手段,那么最后的管控效果將無法得到保障。對此,房地產企業應積極運用現代科技手段來提高管控工作的科學性,從而降低管控成本。如果房地產企業不懂變通,依舊采用傳統的駐場管控手段,那么這不僅會造成施工現場的混亂,降低現場施工人員的工作效率,還有可能增加施工現場的安全隱患。

2.3成本管控制度有待完善

目前,房地產企業的投資者和相關管理人員,大多不是房地產行業出身,他們往往根據個人意愿、想法、經驗來進行成本管控。在這種情況下,房地產企業的成本管控工作往往缺乏完善的制度的支持。另外,房地產企業應該充分認識到建立獎懲制度是激發現場工作人員工作積極性最直接、有效的手段。然而現階段,多數房地產企業的獎懲制度形同虛設,起不到有效的激勵和震懾作用。對整個建筑工程來說,只有建立完善的成本管控制度,項目質量及進度才能得到保障,企業的收益才能實現穩步增長。

3房地產企業在項目建設中的成本管控要點

3.1改變傳統的成本管控理念

房地產企業要想提升成本管控的效果,首先需要重視成本管控存在的問題并轉變傳統的管控理念。對此,房地產企業可以在企業會議上要求參會人員集思廣益,找出能夠有效避免這些問題的具體措施。與此同時,房地產企業還應全面落實成本管控工作,進而從上到下、由內到外地讓每一名工作人員樹立成本管控意識,促使他們時刻將成本管控工作放在第一位。房地產企業只有真正做到意識上的改變,才能夠保障成本管控工作的順利落實,同時有效減輕成本管控人員的工作壓力。

3.2培訓并提高管控人員的管控水平

房地產企業在建立健全管控制度的同時,還應注重培養與提升成本管控人員的綜合素質及管控能力。在工程項目開展之前,房地產企業應對成本管控人員進行統一考核,如果經過考核發現成本管控人員達不到崗位要求,那么企業必須及時地對他們進行專業知識培訓。成本管控人員只有具備了相關的專業知識,才能夠確保各項管控工作得到科學、順利的落實。此外,房地產企業還應與時俱進,積極引進先進的現代科技,從而幫助成本管控人員更加輕松、高效地完成管控工作。同時,房地產企業需要結合現代科技手段,不斷建立健全管控制度與管控流程,從而最大程度地提升成本管控工作的工作效率和工作效果。房地產企業也可以聘用經驗豐富的專業人員來負責成本管控工作。此類專業人員通常能快速認清現場局勢,并能及時地對浪費行為或無效成本等做出準確的反應與處理,進而確保施工現場物盡其用,同時保障施工計劃得以順利落實,建設成本得以有效控制。

3.3全面落實項目成本管控

實際上,從決策階段開始,到工程預算、工程招標,再到最后的施工與結算,每一個環節都需要進行成本管控工作。例如在決策階段,成本管控人員需要審核相關決策的必要性,以免額外增加項目成本。在工程預算階段,成本管控人員可以通過仔細分析工程預算報表等方式來判斷成本造價的合理性。在工程招標環節,也就是選擇施工團隊和原材料供應商的過程中,成本管控人員更要加強對整個環節的管控力度,從而實現對項目整體質量與施工人員的科學合理的管控。對此,成本管控人員應在保證原材料質量的前提下,嚴格執行最低價中標原則；而在施工團隊的選擇上,成本管控人員則要在保證工作質量的前提下,盡可能選用施工經驗豐富的團隊。與此同時,在后續施工過程中,成本管控人員也要對現場的施工人員以及施工材料進行嚴格管控；在整體工程完工后,成本管控人員還應根據合同價及時完成費用結算工作。總的來說,只有把成本管控工作落實到工程建設的每一個環節,才能夠真正發揮出成本管控工作的效果。

3.4建立健全監督和獎懲機制

房地產企業要想整體提升工程質量與成本管控效果,就需要及時建立健全監督機制與獎懲機制。對此,房地產企業應該充分結合內審機制,率先在企業內部進行交叉監督,以便及時發現各部門當前存在的不足之處,從而針對性地加以改進。對于現場施工人員,房地產企業也要建立相應的監督機制,同時指派專人到施工現場進行監督,以確保施工人員嚴格遵循相關施工標準的要求,進而保障施工質量和施工效率。與此同時,房地產企業也應制定相應的獎懲制度以提升施工人員的整體水平。對于工作效率高、完成質量好的人員,房地產企業應當給予其一定的獎勵,以便鼓勵此類員工保持狀態再接再厲；而對于在施工現場消極怠工或者偷奸耍滑的施工人員,房地產企業應當給予其一定的懲罰,如扣除部分工資等,以儆效尤。房地產企業可以讓員工以業務痛點和短板為切入點,以解決突出問題和薄弱環節為抓手,以提高效率、降低成本、提升品質、創新發展為目的,借員工之手找出目前相關流程及日常工作中存在的痛點及難點,進而制定針對性的改善措施。

4結語

綜上所述,房地產企業想要增加經濟收益,就必須重視成本管控工作,并在積極轉變管控理念的同時,將成本管控工作落實到工程建設的各個方面,從而在確保工程順利開展的同時,有效控制施工成本,進而確保企業的經濟效益。對此,房地產企業應督促各個部門的每一位工作人員樹立起成本管控意識,進而為管控人員的工作提供方便。在管控工作開展過程中,房地產企業還應積極運用現代科技來提升成本管控的工作效率與工作質量,同時安排擁有專業建筑知識及豐富經驗的人員負責管控工作,從而全方位確保成本管控工作的高效落實。

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作者：顏國強