房地產行業風險管理與戰略目標

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摘要：隨著我國經濟的不斷發展，房地產迎來了較好的發展前景，更多企業加入到房地產開發當中，給房地產企業的發展帶來了更多的機遇。但是房地產企業在經濟發展的過程中也面臨著一定的風險管理難題和戰略目標的變革問題，導致公司的發展遭遇瓶頸，給企業的經營和管理工作帶來一定的困難，經營成本不斷升高。因此，房地產企業需要結合自身的整體發展導向選擇和制訂出相應的整改措施，減少因風險管理不當帶來的惡劣影響。基于此，本文將從房地產行業風險管理與戰略目標變革的層面入手，探討當前房地產企業發展過程中存在的管理難的問題，并以此作為整改基點，提出相應的解決策略，為企業的經營和發展創造有利的經濟條件，推動房地產企業的可持續發展。

關鍵詞：房地產行業；風險管理；戰略目標；變革

房地產是我國經濟發展的重要的支撐產業之一，對全社會的經濟繁榮發展起著關鍵性的影響和作用。但是隨著房地產投資建設工作的不斷發展，房價越漲越高，已經呈現出非理性的發展趨勢，房地產行業出現供過于求的現象。房地產企業本身的運營和管理也出現了很多新的問題點，其中風險管理難已經成為很多房地產企業不得不重視的問題。隨著房地產企業戰略目標的變革，和企業所處環境的飛速變化，行業之間的競爭不斷加劇，房地產企業金融市場發展受到約束，給企業的發展帶來一定的困難。因此，房地產企業在經濟發展的過程中應當正視問題，并結合自身的實際發展情況制定出相應的整改措施，統籌做好重大風險管理的防范和化解工作，促進企業戰略目標改革能在有利的環境中進行，提升自己的核心能力，獲得穩健發展。

房地產行業風險管理與戰略目標變革的基本特征

我國屬于人口大國，房地產企業進行房地產開發，能夠為人們的居住提供更好的條件，很多有實力的企業家都會加入到房地產開發當中，而房地產企業屬于資金密集型產業，想要在競爭激烈的市場中占據主導地位，就需要不斷轉變自己的經營和管理模式，并且，需要結合當前的整體市場導向進行戰略目標的改革工作。隨著近年來房地產企業的發展速度不斷加快，企業在發展的過程中已經開始凸顯出管理工作存在的不足。這些問題的出現對于企業的整體發展而言，如果不能及時處理，那么將會給企業帶來較大的經濟損失，也會影響整個行業的可持續發展。筆者通過對當前的房地產企業中風險管理與戰略目標變革的基本特征進行分析，將其特點總結如下。

一、客觀性與普遍性的特點

在經濟發展的大環境下，城市化建設進程在逐漸加快，為了在有限的土地資源中容納更多人，只能進行相應的房地產開發工作，這使得房地產企業有著較好的發展前景。其中，有很多企業的領導層開始重視風險管理工作，其主要目的就是，將可能存在的影響企業發展的風險概率降至最低，從而選擇相應的管理措施進行改進。但是這些風險仍然具有客觀性與普遍性的特征，因此，直接影響到了整個企業的良性發展。

二、偶然性和必然性特點

房地產行業在發展的過程中所面臨的各種外界的風險較多，并且這些風險的存在并不是毫無征兆的。勢必會有某些原因直接導致風險的出現，具有較強的隨意性。例如，我國大多數房地產企業都會通過向商業銀行申請借貸的形式擴充自己的資金，這樣的融資方式操作簡單、成本較低，已經成為很多房地產企業融資的主要渠道之一。而當前我國頒布的法律，對現有房地產信托和債券融資渠道進行了一定程度的約束，導致房地產應用該項方式融資期間面臨的難度較高。這樣的政策約束使很多房地產企業本身具有一定的融資風險，金融產品不能更好地服務于房地產企業，給企業的融資帶來困難。三、可變性特點房地產企業在面臨這些風險時，所使用的管理方式存在一定的差異性，而風險在一開始發生時并不是不可控制的。其中很大一部分風險在剛開始的發展階段，如果及時采取相應的補救措施，就能得到有效控制，防止事態快速蔓延導致處理難的現象發生。對于房地產企業發展過程中采取的各種戰略目標變革而言，正確地分析當前企業所處的大環境，并采取相應的風險防控措施，能夠較好地將風險發生的可能性降至最低。但是很多企業本身的管理工作預見性較差，就會難以控制風險的擴大，影響企業后續的經營和發展。

房地產行業經營過程中面臨的風險

一、土地征用過程中面臨的風險

在不同的階段，房地產企業面臨的風險都是不一樣的。在開展經營活動的過程中，首先需要做的就是對土地進行征用，而這就是房地產企業需要面臨的最大的風險。土地資源屬于不可再生資源的一種，擁有固定土地資源的人本身就掌握了較高的價值，并且隨著時間的流逝，土地資源本身的價值也會逐漸增高；加上城市現代化建設進程不斷加快，很多房地產投資企業都將自己的目光集中在城市之內，給土地資源的價值增長創造了有利條件；另外政府可以直接通過地價政策的實施來間接控制房地產，土地價格的變化又會直接影響房地產獲取土地的成本，很多房地產投資人都會通過使用土地和房產作為抵押向商業銀行申請借貸，無形之中就增加了土地征用存在的風險。二、房地產開發建設過程中存在的風險及問題房地產開發和建設工作本身具有建設周期長、開發周期慢的特點。在這個過程中房地產企業需要經過復雜的環節，其中包含施工建設前期的土地勘測、方案設計以及施工中期生產管理和后期的質量管理等。在這個長時間的建設過程中，企業本身所需要面臨的風險是非常之大的。

三、銷售租賃過程中存在的風險及問題

銷售工作是房地產企業后期獲得更高利益的主要方式，畢竟進入銷售租賃環節才能獲取相應的經濟回報。金融發展大環境之下，政府頒布的各項購房政策直接影響房產的成交價格，加之供求關系變化對人們消費選擇也產生一定的影響，這些不可控的因素將給房地產的經營帶來一定的風險，使房地產實際銷售成績與預定銷售目標之間差距較大，最終使得其經營回報大打折扣。例如，2021年末，我國房地產企業的大亨恒大集團面臨破產的消息給整個房地產行業帶來了不小的打擊，其主要的原因是企業在經營的過程中承擔了接近2萬億的負債規模，如果違約將會對整個產業鏈乃至金融體系產生不小的影響，一度成為行業的熱點話題。

房地產行業風險管理與戰略目標變革的有效策略

一、對經營環境進行全面分析

有的學者認為，企業經營過程中出現的這些風險并不是均勻分布的，而是由國家意志、企業管理和文化、企業的管控系統等結構性基礎因素共同作用導致的，從而形成了特定分布的局勢。因此，在發展經營活動的過程中，想要將這些風險產生的損失減至最小，首先應當對自身的經營環境進行系統性的分析，并以此作為基點制定出相應的整改措施。對此，房地產企業的管理階層需要對經營環境進行全面分析，充分認識內部環境與外部環境所帶來的影響，結合當前局勢的發展情況制定出相應的調整和改進措施，提升企業在經營活動中應對風險的能力，以促進企業獲得健康穩定的可持續發展。例如，對于房地產企業經營過程中出現的融資難問題，可以直接通過私募基金融資的方式保證資金鏈的穩定和信息的完善。特別是對于上市大型企業而言，該項融資方式的規范性應用能夠吸引諸多戰略投資者，解決企業存在的各種資金困難的問題，不斷地完善企業的負債盈虧，為之后的運營提供較好的資金支撐和保障。

二、提升房地產企業對經營風險的防控能力

房地產企業在開展各項經營活動的過程中欲提升自身的風險抵抗能力，不僅需要對當前的環境進行科學合理分析，還需不斷提升對房地產經營風險的防控能力，以保證在風險來臨時，能夠有較為完善的措施正確應對，降低企業的損失。例如，在工程項目施工建設的過程中，可以對領導班子的能力進行審核，在確保能力達到標準之后再進行之后的施工作業，提升整個工程施工的質量。同時企業的管理階層還需要對整個施工過程中的管理工作采取重視的態度，通過加強施工現場的管理工作，確保整個工程的施工質量，為后期的銷售環節提供保障。

三、優化銷售業務方式

銷售對于房地產企業的發展而言有著非常重要的導向作用，同時也是提升房地產企業核心競爭能力的一個重要方式。房地產企業需要轉變自己的企業經營框架，優化銷售業務方式。首先，在轉變銷售方式時需要正確分析當前房地產行業的發展變化及變革，在原有的銷售方式上進行創新，重視對于新銷售技術的使用，重視效率和誠信，將新的營銷體系融入企業文化，在企業中營造一個良好的銷售氛圍。其次，企業的銷售人員需要轉變自己的服務觀念，并提升自身的服務質量，以此才能達到提升經營銷售水平的目的。例如，可以通過結合不同消費者的特點制定出相應的銷售計劃，為消費者提供更加個性化的服務。再次，還需要重視人才的引進和培養工作，通過引入人才的方式，不斷擴大自己的人才隊伍建設，為企業營造一個良好的工作氛圍。最后，房地產企業的管理階層還需要提升自己應對各種金融風險的能力，具體可以從債券融資、股權融資、合作開發、房地產信托、商業銀行借貸等途徑擴大自己的融資渠道。結合房地產企業本身的發展方向制定出適宜的風險規避政策，以此來降低企業資金成本，獲得更大的利益發展空間。

四、進行戰略目標的有效變革

戰略目標變革工作的開展對于企業整體發展而言有著非常重要的作用，戰略目標的實現取決于關鍵任務的達成。邁克爾·波特對戰略的定義是：以競爭定位為核心，對經營活動進行取舍，建立符合本企業的獨特的適配。對于房地產企業的經濟發展而言，只有對自己未來的發展目標進行有效的戰略分析，再進行嚴格的實行才能夠使一個企業的發展達到事半功倍的效果；反之，當戰略產生失誤，戰術越成功，執行越有效，其最終的結果可能會越糟糕。對此，房地產企業如何在保證自身發展不受限制的前提下，制定出相應的戰略發展目標就顯得尤為重要。筆者認為，房地產企業應當明確自身在行業中的發展方向，以正確的思維導向制定出合理的行動路徑以及戰略目標。始終將對客戶服務的理念放在第一位，圍繞以客戶為中心的服務理念，通過一定的反饋機制將最終的結果直接反饋給企業管理層，這樣的方式才有利于高層對戰略做出迅速的調整。始終保持堅定的信念和信心才能夠達成最終的目標。因此，戰略目標的有效部署對于企業而言有著非常重要的導向作用，需要企業對其進行分析并采取相應的操作。

結語

房地產作為我國經濟發展的一個重要支撐，本身所面臨的行業風險和戰略目標變革就是一個重點難題。為了使得整個企業的發展能夠順利，在轉變自身的發展目標的過程中，需要正視自身在發展過程中存在的各項問題，并制定相應的方案：對當前的經營環境進行全面分析，提升房地產經營風險的防控能力，轉變企業經營框架，優化銷售業務方式，采取風險轉移措施，進行戰略目標的有效改革的方式來提升自己應對風險的能力，從而更好地促進其長久穩定的發展。

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作者：蔣麗 單位：合景泰富集團