房地產企業全面預算管理改進策略

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［提要］在新經濟時代，房地產企業的發展主要是市場為導向。企業的經營目標需要全面考慮消費者的需求，所以房地產企業應根據市場經濟發展趨勢，轉變以往的經營理念與方式，以提高自身市場競爭力，確保各項經濟指標處于不斷上升階段。身為房地產企業管理者，需要認識到全面預算管理的重要性，從而為企業拓展項目提供準確、有利的數據信息。本文簡述房地產企業全面預算管理的意義，并針對存在的問題，提出相關解決策略。

關鍵詞：房地產企業；全面預算管理；市場競爭力

近些年，伴隨著國家經濟不斷向著高質量發展的結構性轉型，國家政策針對房地產企業的宏觀調控力度也進一步加強。所以，房地產企業的生存環境與利潤空間都面對著巨大的挑戰。對此，必須創新以往的管理方式，向管理要效益，這就將全面預算管理的重要性提升到了一個新高度。現如今，房地產企業中全面預算管理的運用尚存在較多問題，以至于不能確保運用效果，對其作用的有效發揮造成極大影響。房地產企業若想獲得穩健發展，就需要結合自身戰略發展目標，制定相應的全面預算管理機制，逐步提高企業經濟效益。

一、房地產企業全面預算管理的意義

（一）可以提高成本管理水平。成本管理對房地產企業管理而言至關重要，對房地產企業的經濟效益具有直接性影響。房地產企業在進行項目開發過程中，土地競標與工程施工等工作都要有大量資金確保正常運行，假如成本管理不善，可能會令資金鏈斷裂，引發財務風險。因此，房地產企業需要注重全面預算管理工作，以此提高成本管理水平。（二）可以規避財務風險。當前，受市場競爭不斷加劇和國家宏觀調控的影響，房地產企業面臨的財務風險也有所提高，這對其發展來說非常不利。而執行全面預算管理，制定統一的預算管理機制，不僅能夠有效解決房地產企業財務管理分散問題，及時了解各個工作環節的財務情況，還可以改善房地產企業財務資源浪費、利用率低下、開支混亂等情況，讓財務管理更加規范，從而提高財務風險防范能力。（三）有助于實現戰略發展目標。全面預算管理有著規劃、控制、協調、評價等功能，是房地產企業完成戰略發展目標的重要手段之一。針對房地產企業的各個工作環節進行全面預算管理，通過ERP對企業各部門的信息進行整理與傳遞，讓企業有限的資金在購、產、銷等方面獲得高效配置與運用，以此增強企業財務管理水平，提升企業經濟效益，促使企業更好地實現戰略發展目標。

二、房地產企業全面預算管理存在的主要問題

（一）對全面預算管理認知不足。盡管目前越來越多的房地產企業都相對注重全面預算管理工作，然而卻還未真正理解全面預算管理的定義和重要性，因此也就無法切實發揮全面預算管理的作用。如，部分房地產企業沒有在各個工作環節中貫穿全面預算管理，僅僅停留在主要部門的預算管理方面，這使得房地產企業進行預算編制時缺乏科學性。同時，一些房地產企業在全面預算管理建設方面投入較少，不能結合全面預算管理發展需要適時提供人力、物力及技術等方面的支持。此外，全面預算管理的實施，要求房地產企業多部門共同參與和配合，然而一些企業的全面預算管理通常只有財務部門的參與，以至于全面預算管理執行難度提高。（二）預算編制方法缺乏科學性。當下，一些房地產企業的預算編制工作浮于表面化，參照其他企業或行業的預算編制方法，并沒有根據自身經營發展情況，也沒有結合本企業資金和人才等信息，以至于預算編制結果不能準確反映自身實際情況，無法對企業發展起到促進作用。如此一來，除了會導致人力、物力、財力等資源的浪費，還會由于預算管理失誤而使房地產企業其他工作出現失誤，對企業穩定發展不利。此外，一些房地產企業沒有建立完善的預算控制平臺，也未合理利用預算控制有關軟件技術，預算審批工作沒有落實到位、事中監管及事后考核方面也存在問題，最終致使全面預算管理的協調作用無法有效發揮。（三）預算執行中監督與分析力度不夠。房地產企業通常都會進行全面預算編制，結合全面預算分解各項工作目標，同時在經營中監督各項工作流程的進展情況。結合工作流程進展情況對照預算情況加以差異分析，從而及時發現問題并進行調整。然而，一些房地產企業在運營當中，并未實時跟蹤監督并分析預算執行情況，通常在進行決策時沒有關注預算指標，當超過預算時也未履行審批手續，往往是在事后進行說明。預算需要重視事前控制與事中控制，對預算過程進行監督與分析能夠較好地規避經營風險，通過及時采取相應措施能夠降低風險。如果房地產企業不及時對預算與實際經營情況進行監督和差異分析，就容易令企業面臨無法預估的風險。（四）全面預算管理考評不完善。就當前來說，許多房地產企業都沒有建立比較健全的預算考核機制。財務考評指標設置比較單一，且動態性不足，只注重銷售簽約完成額，不重視企業現金流、凈資產收益率及償債能力等財務指標，不能準確體現企業具體財務情況，這將影響到房地產企業的長遠發展。針對非財務指標考評，并未突出工程質量與新項目拓展等指標的重要性，以至于房地產企業管理層過于追求短期經濟收益，而忽視了長期發展戰略目標。與此同時，房地產企業設置的全面預算管理考核標準往往是一概而論，沒有結合不同部門的具體職責，也沒有把考評細化至每個員工，從而容易存在魚龍混雜的現象。除此之外，預算考核機制和薪酬激勵脫節，二者關聯性較弱，全面預算管理考核機制的應有作用沒有充分有效發揮，不能令目標設置、執行控制、評價考核的預算管理模式實現良好閉環。由于企業缺乏對于員工個人的考核指標，不能直觀體現各個員工對于完成全面預算指標的貢獻度，使得各部門在對員工進行業績評價時存在不公平性和隨意性，極大程度上降低了員工的工作熱情，消減了其對企業的滿意度和忠誠度，這也是房地產企業人才流失的一個重要原因。（五）缺少完善的預算管理系統。在信息技術飛速發展的環境下，大多數房地產企業的預算編制工作模式尚處于以往的使用Excel工具階段，這也是房地產企業預算編制精確性不夠、工作效率低下的主要原因，并且預算執行數據信息共享化及數據實時反饋也難以真正落實。還有一些房地產企業因為缺少健全、高效的預算管理系統，令自身工程管理系統、成本控制系統及銷售系統之間的數據聯系度不強，預算執行數據的整合工作相對滯后，難以實時監控數據信息，從而影響房地產企業全面預算管理工作實效。

三、房地產企業全面預算管理改進策略

（一）提高預算管理意識，完善預算管理制度。建立完善的預算管理制度是有效提高房地產企業預算管理的重要前提，也是確保全面預算管理工作可以有序推進的重點所在。要想建立完善的預算管理制度，需要以房地產企業項目盈利為重點，以此建立科學、高效的預算管理制度，并明確房地產企業各部門人員的具體職責，通過全體員工共同努力，推進企業更好地發展，切實落實預算管理制度中的主體、編制以及執行等各流程。同時，為讓員工可以更好地執行全面預算管理任務，房地產企業需要正確認識全面管理預算，把其與企業文化相結合，以此提高全體員工的全面預算管理意識，讓全面預算管理貫穿于各項工作中。（二）合理編制全面預算，提高預算實際效果。房地產企業編制預算方案時，第一，需要全面考慮企業長期發展戰略目標與短期預算目標，把實際預算編制與整體戰略相結合，提高資源利用率，減輕內部損耗，確保達到房地產企業預算目標，提高其核心競爭力；第二，基于市場預測進行全面預算編制，綜合考慮競爭對手、市場環境變化、國內外經濟變化等外界影響因素，并根據房地產企業資源情況、項目投資等具體情況與企業特征，對預算管理及具體項目目標間的關系加以思考，讓全面預算編制方案在符合房地產企業年度財務狀況的同時，也可以符合項目具體實施情況；第三，需要對編制好的預算目標進行逐級分解，具體落實到各個執行部門，同時制定預算風險預警機制，第一時間發現房地產企業經營風險，保證可以順利實現戰略目標。（三）優化全面預算執行過程管理。要想確保全面預算執行到位，并發揮其應有作用，確保房地產企業穩健發展，就需要對全面預算執行過程加以優化管理。房地產企業及時對每個月的預算執行情況進行整理及分析，同時根據各部門對每個月預算執行情況加以討論，了解預算執行和預算指標間的差異，對影響因素進行分析，基于此，采取相應的控制措施進行改進，通過調整預算來為實現預算指標提供保障。此外，為讓全面預算執行效果得到進一步優化，房地產企業需要注重外部環境因素對自身預算帶來的影響，通過專業分析及判斷預算差異是否會對自身發展帶來影響，再對預算方案進行適當調整，從而滿足長期發展需要，并有利于全面預算管理目標的實現。（四）改進全面預算管理考評機制。構建健全、科學、公平的考評機制，應綜合考慮房地產企業層面與項目層面考核指標的設置。針對房地產企業層面指標設置，需要考慮其戰略目標與項目整體利益；針對項目層面指標設置，則結合各項目定位，根據具體開發銷售情況進行差別化的考評規則。對于全面預算考評方法，房地產企業應該選取平衡記分卡，從財務、客戶、學習成長、內部流程這幾方面來區分預算考核指標。全面預算管理考評指標主要包括財務和非財務指標、長期和短期目標、管理和運營目標、量化和非量化目標等。同時，結合企業實際需要與各項目的差異性，合理確定各考核指標的比重，以此提高全面預算管理的應用水平。并且，還需要對全面預算考評結果實施激勵機制，把預算執行考評分數和相關部門的業績相聯系，確定獎罰根據，制定權責利相結合、對等的考核機制，關乎所有人員的切實利益。此外，應制定正負激勵結合的機制，以此激發員工工作熱情，減少員工出現有損企業利益行為的幾率，較好地控制企業經營風險。（五）制定預算管理預警機制，提高財務管控效率。房地產企業如果在資金管理工作時期資金鏈出現問題，就預示著房地產項目開發失敗。制定完善的預算管理體系，能夠及時發現存在的風險，提出對應的風險防控方案，保證預警工作有序落實，反饋預算指標與執行情況。在制定預算管理預警機制時，應對其他房地產企業的財務情況加以分析，構建預警機制信息化平臺，通過直觀方式體現企業具體運營情況。并通過建立預警模型方式，強化全面分析工作，分析新的指標，發現可能存在的風險問題。憑借定量分析和定性分析融合方式，了解潛在的預警因素，并發現存在的細節問題，充分發揮預警機制作用，幫助員工和管理層實現高效雙向溝通，實行合理的預警指標。（六）建立統一化的數據平臺，業財數據實現共享。現代信息技術的飛速發展，大多數房地產企業業務板塊的各信息系統是建設實施的重要階段，例如業務板塊的項目管理、成本管理、銷售管理財務核算，然而業務和預算系統間的聯系還不夠密切。因此，若要進一步優化全面預算管理工作，就應構建統一化信息平臺，聯合預算系統和業務板塊，以此有助于及時上傳有關數據到系統中，讓數據實現共享。全面預算管理可以針對項目銷售產生數據、動態成本及資金規劃等實施動態監管，有利于進一步提高預算管理靈活性和實時性，并以多層次、多角度分析預算和實際情況、目標和動態數據匹配度，從而達到管理需要，為房地產企業戰略發展目標提供保障。總之，房地產行業受國家宏觀政策影響極大。2019年，我國頒布“房住不炒”紅線政策，令房地產整個行業迎來了新的挑戰，在這種嚴峻的經濟下行環境下，怎樣做好全面預算管理工作顯得至關重要。房地產行業本就是一個大型復雜的生產經營產業，所以房地產企業應時刻了解自身具體情況，同時對全面預算管理工作具有全面、整體的認識，從實際出發對全面預算管理工作中的問題與執行當中存在的差異進行分析，采取切實可行的策略，健全全面預算管理機制，為房地產企業穩健發展營造良好的市場環境，推動房地產企業可持續發展邁上新的臺階。

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作者：林念 單位：東莞市民盈集團股份有限公司