住宅產業現狀與發展探析論文

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摘要：住宅產業的提出，是社會化大生產的客觀需要，是產業經濟的產物，不是一般的三次產業分類，而是系統化的產業概念。住宅產業的概念有狹義和廣義之分，狹義住宅產業系指從事住宅設計、建造及其構件、配件的生產和銷售及其經營活動的總稱。廣義住宅產業，應從住宅商品的形成過程向前延伸，包括項目的策劃、規劃設計、住宅部品的研發生產與流通供應、施工建造，向后延伸包括住宅交易、物業管理、住宅金融等。

關鍵詞：住宅產業發展建筑經濟

1我國住宅產業發展與現狀

1.1住宅產業發展的歷史沿革

建國以來，在國家經濟體制和宏觀經濟政策影響下，我國住宅產業經歷了從無到有，一步步成長、成熟并走向健康發展的歷程，基本可歸納為休眠期、復蘇期、成長期、變革期和發展期。

1.住宅產業的休眠期（1949～1978年）。由于受到“先生產、后生活”的政策影響，城鎮住宅建設總量只有近5億護，人居居住面積僅為3.6m2，人民居住水平與建國初期相比未得到提高。這一時期，住宅產業基本處于“休眠”狀態。

2.住宅產業的復蘇期（1979～1990年）。黨的十一屆三中全會以后，經濟體制改革給我國住宅產業發展注入了勃勃生機，沉寂了30多年的住宅與房地產業開始復蘇，進入了探索和改革發展時期。國家在發展住宅建設，改善人民居住條件，培育住宅與房地產市場方面采取了一系列改革措施。其中城市土地使用制度改革和城鎮住房制度的改革為我國住宅與房地產業的振興與發展提供了政策支持。尤其是從1980年4月鄧小平同志發表關于建筑業和住宅問題的談話開始，全國開始了對城鎮住房制度改革的探索，住宅與房地產業進入到第一次快速發展階段。住宅投資從1978年的39.21億元增長到1990年的498.34億元，累計投資3222.85億元；城鎮住宅竣工面積由3752萬m2增長到17317萬m2；城鎮人均居住面積由3.6m2增長到6.7m2.這一時期，住宅建設的特點是：統一規劃、統一建設、統一管理逐步成為當時的主要建設模式。在規劃理論上逐步形成居住區——居住小區——住宅組團的規劃結構，并有較完善的公建配套，如：影劇院、百貨商店、醫院等。在住宅與房地產開發領域，一批新型的房屋開發公司開始誕生，成為國民經濟的重要組成部分。在住宅生產領域開始工業化住宅生產方式的探索，裝配式住宅、內澆外掛住宅、框架剪力墻住宅等新型建筑體系得到快速發展，預制構件廠、墻體材料廠、廚衛潔具廠、門窗廠、混凝土集中攪拌站等一批新興產業應運而生。在住宅管理與服務領域，開始了專業化、現代化管理模式的探索，項目的策劃、物業管理、住房金融、住宅及部品流通供配等新興產業得到快速發展。經過十幾年的探索和發展，住宅產業在恢復中探索，在探索中發展，在發展中改革，在改革中完善，住宅建設已經步入了產業化發展軌道，成為國民經濟振興和社會發展的重要行業，住宅產業的效應初見倪端。

3.住宅產業的成長期（1991～1995年）。1992年，在鄧小平同志南巡講話的推動下，住宅與房地產業在有利的政治、經濟環境下得以全面迅速發展。同時，外商投資為住宅與房地產業發展增添了新投資來源。城鎮住宅建設投資由1991年的640.83億元增長到1995年的3278.19億元，平均年遞增659.34億元，1995年的住宅投資比1978～1990年13年累計投資3222.85億元多55.34億元；城鎮住宅竣工面積由19240萬m2增長到37489萬m2人均居住面積由6.9m2增長到8.1m2.從1993年下半年開始，由于經濟的過熱增長，導致了通貨膨脹等多方面問題，國家加強宏觀經濟調控的力度，出臺了《城市房地產管理法》等一系列法規措施，標志著我國住宅與房地產業進入了法制化的軌道。從1993年到1995年，我國住宅與房地產業經歷了頂峰、受挫相持、理性回落和平穩發展的過程。這一時期，住宅建設進入了高速發展時期，住宅建設提出了“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”社會化大生產的方針，注重提高住宅的工程質量，提出住宅建設走規模效益的道路。住宅建設的快速發展帶動了相關產業的進步和成長，住宅科技發展取得明顯進步，1995年住宅產業科技進步貢獻率達到了25.4%.同時，全國開展了城市住宅小區建設試點工作，使我國住宅建設取得了前所未有的成績，從規劃設計理念、施工技術及質量、四新成果的應用等方面，推動了全國住宅科技的發展，引導了住宅產業的健康發展，住宅產業作為國民經濟新的經濟增長點的地位初步顯現。

4.住宅產業的變革期（1996～2000年）。1996年中央經濟工作會議指出，要把住宅建設作為國民經濟新的經濟增長點。圍繞住房消費成為新的經濟增長點這個中心，我國住房分配制度改革取得了歷史性突破，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。住房市場化進程加速，城鎮住宅建設的運行機制發生了深刻變化，使城鎮居民已經成為住房投資和消費的主體，住房二級市場的開放和住房市場體系的加速發展，市場機制在住房資源配置中的作用越來越突出。在住房制度改革等政策引導下，城鎮住宅建設持續快速發展，跨上一個新臺階。住宅建設經受東南亞金融危機、國民經濟增長速度放緩等宏觀經濟環境的不利影響，經受了住房消費主體轉變以及居民消費預期下降的考驗。2000年住宅竣工面積54864萬m2，人均居住面積達到10.3m2，城鎮住房短缺時代基本結束。住宅建設已逐步由數量增長轉向數量和質量并舉的發展階段，住宅建設方式依靠積極推進住宅產業現代化，逐步由粗放型向集約型轉變?！蹲≌a業現代化試點工作大綱》（建房［1996］181號）文件的出臺拉開了我國推進住宅產業現代化的序幕，《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》（國辦發［1999］72號）文件的出臺，將我國推進住宅產業現代化工作推向了高潮?！?000年小康型城鄉住宅科技產業工程”的順利實施和幾年來的探索和實踐，初步構建了住宅產業現代化的總體框架，并取得了明顯成效。2000年住宅產業科技進步貢獻率增長到31.4%.這一時期，住宅產業發生了重大變革，其特點是：在生產領域，以增量和質量發展為主要特征，組織大規模的住宅生產與供應，住宅的生產方式在逐步轉變，住宅的質量穩步提升，居住條件和環境在逐步改善。在分配、流通領域，以城鎮住房貨幣化分配為核心政策，構建住宅商品化、社會化的新體制，相應的市場政策陸續出臺，交易日趨活躍消費領域，以物業管理為基本制度，提高住宅消費的市場化程度，較好地滿足了群眾日益提高的住房消費需求。這一系列變革，是一項產業是否成熟的重要標志，也標志著我國住宅產業逐步走向持續健康發展階段。

5.住宅產業的發展期。經過幾十年的改革和發展，住宅產業作為國民經濟中的重要產業的地位已經確立。我國住宅建設順利完成了由計劃經濟型發展方式向市場導向型發展方式的轉變的第一次重大轉折，住宅產業已進入了持續、健康發展的新時期。新時期住宅產業發展的指導思想是堅持以需求為中心，面向百姓，面向未來。面向百姓，就是面向現實的有效需求，面向廣大不同消費層次的需求；面向未來，就是面向需求特點的變化，面向需求的趨勢。保持住宅建設持續健康發展的根本保證是堅持以需求為中心。需求決定著發展，發展適應需求，需求刺激發展是市場經濟的客觀規律。保護需求、培育需求和刺激需求的核心是住宅的質量和成本。提高住宅質量，降低住宅生產成本的根本出路是依靠科技創新和科技進步，推進住宅產業現代化是新時期住宅產業發展的必然趨勢。通過加快推進住宅產業現代化，不斷提高住宅的綜合質量，提高住宅生產的勞動生產率，降低住宅成本是新時期住宅產業發展的根本目標和任務。為引導和帶動住宅產業現代化，我國開始實施“國家康居示范工程”，通過先進適用成套技術的集成和推廣，全面提高住宅建設的質量，創建新世紀換代住宅的樣板，加快新技術、新成果的推廣應用，示范性帶動和推進住宅產業現代化的實施。

1.2住宅產業在我國國民經濟中的地位和作用日益突出

我國住宅建設進入到快速健康發展的軌道，住宅建設投資逐年增長，住宅消費市場日趨活躍，住宅產業從投資與消費兩個方面有效地拉動了國民經濟增長，已經發展成為國民經濟的重要產業。特別是“九五”期間，住宅建設保持快速、健康發展態勢，住宅產業在國民經濟中的地位日益突出。1996年至2000年城鄉住宅建設投資達到31615.95億元（其中城鎮21442.86億元），比“八五”同期增長119.5%（124.8%）。2000年城鄉住宅建設投資7594億元（其中城鎮5435億元），占當年GDP的8.49%，占當年全社會固定資產投資的23.28%.據國家統計局有關專家按市場法和成本法兩種辦法初步估算，城鎮住宅與房地產業增加值約為5400億元，占GDP的比重約6%左右。2000年GDP增長中，投資（9.3%）貢獻41.94%，其中房地產開發完成投資增長占固定資產投資增長額的30%，拉動GDP增長約1個百分點，誘發建筑業、制造業、采礦業等幾十個相關產業產出增加共2700億元左右，誘發系數達1.5.“九五”期間城鎮住宅竣工面積23.8億m2，平均每年建設住宅4.8億m2.2001年城鎮住宅竣工面積5.4億m2，個人購買商品住宅的面積同比增長20.8%，所占比重達到93.9%，城鎮居民家庭恩格爾系數為37.9%.住宅產業已經成為新經濟增長點和新消費熱點，帶動相關產業發展，有效地拉動國民經濟增長。

1.3我國住宅產業發展中存在的主要問題

目前，隨著市場經濟體制的逐步深化，住宅產業的宏觀調控體系、市場體系在不斷的完善。分析和研究我國住宅產業發展，應從基礎抓起，重點集中于建立完善的住宅產業現代化體系。因此，從狹義住宅產業范疇研究我國住宅產業是當前發展住宅產業的基礎。我國住宅產業現代化體系受體制和國情的影響，起步較晚，還處在探索階段，與國外發展國家相比還有較大差距。

從科技發展領域看，主要表現在：

1.住宅建設還未擺脫粗放型生產方式。住宅產業的缺陷暴露明顯：主要表現概括為“二高二低”——物質消耗高、能源消耗高，生產率低、科技進步對住宅產業發展的貢獻率低。能源消耗為發達國家的3～4倍，勞動生產率只相當于發達國家的1／5～1／6，科技進步對住宅產業發展的貢獻率僅為31.4%，與發達國家的60%～80%相比還有很大差距。按照國際通行說法，科技進步對產業的貢獻率超過50%才算是集約內涵型發展的產業。

2.住宅技術的發展仍以單項技術推廣應用為主，技術上缺乏有效的集成和整合，尚未形成完整系列的建筑體系。尤其是國外已比較通用的鋼結構住宅、木結構住宅、裝配式住宅、混凝土砌塊等新型建筑體系缺乏相應的配套技術及相關規范、標準，推行起來難度較大，難以形成規模效益。

3.住宅部品的工業化水平還較低，尚未形成系列化、規?；a體系。住宅部品的配套性、通用性差、生產規模小，特別是規范住宅部品生產的模數協調工作滯后，阻礙了住宅標準化、通用化住宅部品體系的形成。

從體制方面看，主要表現在：

1.推進住宅產業現代化的工作機制尚不健全。缺乏統籌全局、統一協調的領導決策機制和有效的工作機制。除部分省、市外，不少地方還沒有建立開展住宅產業現代化的工作機制，缺乏具體的目標、步驟和措施。住宅產業現代化的工作主要局限在住宅小區的示范、試點項目上，未能形成引導住宅發展的產業鏈條以及與產業現代化相適應的成套技術體系。

2.缺乏有效的經濟、技術政策作保障。不能有效地調動社會各界推進住宅產業現代化的積極性。對形成產業現代化的住宅建筑體系、部品體系和技術支撐體系，缺乏必要的優惠政策支持和調控手段，難以形成以市場為導向的自我發展、自我創新、自我完善的市場化激勵機制。

2住宅產業的發展特征

“十五”是我國國民經濟和社會發展的重要時期，我國將全面建設小康社會，城鎮化進程將加快，人民的居住水平和人居環境質量將有更大的提高，住宅建設面臨新的機遇和挑戰。新世紀到來，住宅建設又迎來了巨大的發展空間，中國的住宅建設任重而道遠。當前，要正確分析住宅建設的新形勢，準確把握住宅發展的新特點。主要表現在以下四個方面：

1.住宅建設仍處在總量增長發展階段。盡管住宅建設取得了很大成效，城鎮居民人均建筑面積已超過了20m2，但總體上看，城鎮居民的居住水平與發達國家相比，與城鎮居民日益增長的需求相比仍有較大差距。住房市場的潛在需求還很大，住房苦樂不均的問題還很普遍，尚有1.5億m2危舊房屋面臨改造、156萬個家庭缺房、35萬個家庭人均住房建筑面積在8m2以下。因此，住宅建設有著更加廣闊的發展空間?！笆濉逼陂g，國民經濟預計平均每年以7%的速度增長，城市化水平每年提高0.8～1%.伴隨著經濟的快速增長和城鎮化進程的加快，為住宅產業的發展提供了良好的經濟環境和廣闊的市場前景。“十五”期間，全國城鄉住宅累計竣工面積57億護，其中城鎮住宅竣工面積27億低年均建設5.4億m2，農村住宅竣工面積30億護，年均竣工6億m2.同時，隨著城市人口數量的增加，大量危舊房屋的改造，住宅的需求量巨大，仍有很大的發展空間，在相當長的時期內，仍處于增量型發展階段。

2.住宅建設已經進入以需求為導向的發展階段。經過改革開放20年國民經濟的快速發展，居民的生活水平和消費結構發生了很大的變化，市場對住房的需求已從生存型向舒適型發展，對住宅的居住條件提出了更高的要求。我國住房制度改革已經實現了重大突破，個人成為住房消費主體的同時也成了市場主體，由被動消費變為主動消費，住房的供求關系發生了歷史性轉變，市場對住宅的品質正在進行重新的認識和定位。現在人們越來越多地提到綠色住宅、生態住宅、健康住宅等新的概念，反映出市場對居住的概念正發生質的變化。實現住宅質量質的飛躍是保護需求、培育需求、刺激需求的基礎，是新時期住宅建設的根本任務。

3.住宅建設方式正走向科技高度集中的集約型發展階段。我國住宅建設方式受計劃經濟體制及生產力落后的影響，住宅建設的工業化程度低，施工仍以現場手工濕操作為主，生產效率低，仍屬于勞動力密集型生產方式。建筑材料、設備及住宅部品的供應，沒有形成技術先進、規模生產、系列化配套的社會化供應體系，這種狀況導致住宅質量不高、設備通用性差、性能成本比不合理、建設資源浪費等。因此，必須依靠科技進步和技術創新，提高住宅產業的集約化程度，促進住宅建設整體水平提高。

4.住宅與房地產市場已進入法制化、規范化發展階段。《商品房銷售管理辦法》、《商品房合同示范文本》等法規的出臺，為依法規范住宅與房地產場秩序提供了依據。今年人大政府報告提出，大力整頓和規范房地產市場是整頓和規范經濟秩序的重要工作。今后一段時期，針對目前房地產市場出現的虛假廣告、房屋面積缺斤短兩、房屋質量低劣等現象，將進一步規范開發企業行為，維護房地產市場秩序做為整頓和規范房地產市場的工作重點。

3促進住宅建設持續健康發展的有效途徑

加快我國住宅產業發展的關鍵，一是要擴大住房的有效需求，完善住房消費市場。主要著力點在于引導和刺激居民直接支付的住房消費，增加居民的購買能力。繼續深化改革居民住房消費的體制，建立優良的市場服務體系是重點。二是增加住宅的有效供給，完善住宅生產建設體系。主要著力點在于提高住宅的綜合質量和降低住宅生產成本。加快推進住宅產業現代化，以科技為先導，提高住宅產業科技進步貢獻率，加快住宅技術、材料和部品的更新換代，是堅持以需求為中心，保持住宅建設持續健康發展的根本保證。

1.國家康居示范工程作為產業化載體的實施，帶動了和推動住宅產業現代化發展。示范工程以住宅小區為載體，以推進住宅產業現代化，提高住宅質量為總目標，通過示范小區引路，加速科技成果轉化為生產力，提高住宅科技貢獻率及住宅生產企業的勞動生產率，推動住宅建設整體水平的提高。示范工程不僅在住宅小區的開發理念、規劃設計、環境設計等方面，充分體現出以人為本的設計理念，體現出當今住宅設計領域中的最新理念、最新設計手法和最新技術手段，而且在住宅的功能與性能、設備與設施的裝備水平等方面有明顯的進步和提高，起著積極的引導作用。同時在住宅建設貫徹“節能、節水、節地”，“淘汰落后部品”等產業政策，在引導住宅建設技術發展等方面起著重要的導向和了范作明。主要體現在：一是住宅的規劃設計突出強調住宅的均好性、多樣性和協調性，從住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環境性能、經濟性能五方面術提升住宅的功能質量作為設計的主要原則。二是大力推廣和應用先進適用的住宅成套技術。這是示范工程的標志和核心，也是項目能否立項的關鍵。住宅產業化成套技術包括：建筑與結構技術、節能與新能源利用技術、廚衛技術、管線技術、環境及其保障技術、智能化技術及施工建造技術等7大技術體系。這些技術需要在示范工程中不斷實踐、不斷改進，逐步地完善和更新，示范工程就是要成為系統技術的集成和載體，發揮其輻射和帶動作用。三是積極推廣應用優良住宅部品。住宅部品體系是構成成套技術體系的基礎，是促進住宅更新換代的主要環節，要通過示范工程不斷完善住宅部品的通用化、系列化體系，引導住宅部品標準化的發展。

2.積極開展住宅產品淘汰、推薦認定制度，完善住宅部品的通用化體系。建立完善的住宅部品體系是實現住宅產業現代化的關鍵，住宅部品體系是建立在通用化、系列化和集成化基礎之上，必須有優良性能的部品做保障。因此淘汰落后產品，推薦認定適合產業發展需求，滿足住宅適用性要求的優良部品，完善住宅部品的配套、集成是推進住宅產業現代化的基礎性工作。當前應重點做好以下工作：一是編制住宅部品淘汰產品及替代產品目錄，引導住宅部品技術的健康發展。二是會同有關部門開展住宅部品集成化、通用化工作，引導住宅部品工業化的發展。三是研究制定需要引進國外的技術、產品的有關技術評估、產品認定的相關辦法和技術標準，提出有利于國內企業發展的政策建議。

3.積極推行住宅性能認定制度。住宅性能認定是對住宅的適用、安全、耐久、環境、經濟性能的綜合評價，并對其分等定級。其評定的結果是對住宅規劃設計、施工、部品質量的綜合檢驗，也是對住宅產業化水平的檢驗，這種制度通過后評估的作用促使住宅開發、設計、施工、部品配套等各環節精心組織、精心管理，提高住宅的整體質量，從而推動住宅產業現代化的發展。實施這項制度的工作條件和時機已基本成熟，將要積極開展下去，對引導住宅技術進步、住宅部品發展，規范住宅市場行為，保證消費者利益具有積極的意義。

4.扶持和引導住宅產業集團的發展，造就新型的住宅產業現代化基地。住宅生產企業的規?；?、集團化是住宅產業實現集約內涵型發展的重要保障，有利于促進產業競爭，保證工程質量和產業化水平。盡管我們住宅行業的企業很多，但缺乏作為住宅產業龍頭的企業集團，從資金和技術力量上都缺乏技術產品的集成能力，大量的科技投入和勞動力投入無法得以有效地優化，束縛了行業的技術創新，嚴重制約了住宅產業現代化的縱深發展。為此，引導和扶持一批以房地產開發為龍頭，從事住宅及其部件、配件的研究、開發、設計和各種材料部品的生產企業，是加快住宅產業現代化的有效途徑。這些企業應成為房地產業的支柱和骨干，具有產業現代化綜合體的優勢，它們不僅在即期市場上占有較大份額，而且要有足夠的技術儲備，為開發新的市場領域超前做好準備。要積極鼓勵這些企業集團參與到示范工程的建設，并在技術上予以引導，政策上予以支持，培育以系列化新型住宅產品生產為主導，從事住宅產品和技術的研究、實驗、開發、推廣的住宅產業現代化基地。