物業服務收費管理論文

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隨著城市化進程的加快、居民物質文化生活水平的提高，物業服務的社會化、專業化、市場化程度有了很大的提高，物業服務收費管理逐步完善，收費行為得到逐步規范，但同時也存在一些亟待解決問題。本文結合汕頭市的實際，對物業服務收費現狀進行分析，提出改進和完善收費管理的思路。

一、物業服務收費市場價格機制基本確立

物業服務收費既關系整個行業發展，也關系到群眾切身利益。物業服務從上世紀80年代中期開始出現經歷了20年的發展歷程，服務收費管理隨著物業服務產業的發展，國家法律法規和政策調整，從收費管理的思路、原則到管理模式經過幾次較大的變化，大體上經歷三個階段。

第一階段：物業服務起步階段，物業收費實行以政府定價管理為主。由于物業服務收費與群眾生活密切相關，加上剛剛起步的物業服務帶有一定的壟斷性，為了規范加強物業服務收費管理、規范收費行為、維護消費者和經營者利益、促進城市新興產業健康發展，物業服務收費納入政府價格管理。在價格管理形式上，對物業服務收費實行政府定價，物業服務收費按照“以區養區”、“收支平衡”的原則逐個核定收費標準。

第二階段：物業服務發展階段，物業收費實行政府管理和市場調節相結合。90年代后期，隨著城市化進程加快，居民住宅小區建設規模擴大，高檔住宅小區數量日益增多，物業服務行業蓬勃發展，物業服務社會化和專業化水平明顯提高。1998年廣東省人大頒布《廣東省物業管理條例》，以地方立法的形式對物業管理服務行為進行了規范，在收費上明確了政府管理和推進物業服務收費市場化相結合的導向，廣東省物價局也出臺新的物業服務收費管理規定，對物業服務收費實行重大改革，實行市場調節價和政府指導價相結合的管理模式，放開大部分物業服務收費。已成立業主委員會的，其物業管理服務收費標準由業主委員會與物業公司在依法簽訂委托管理合同的前提下，參照各類政府指導價約定或由雙方協商議定；對尚未成立業主委員會的物業服務收費實行政府指導價。

第三階段：物業服務轉軌階段，物業服務收費實行政府調控下主要由市場形成價格為主的模式。隨著物業服務產業化進程加快，為推動物業服務的競爭和市場化，2003年5月國務院頒發《物業管理條例》（國務院令第379號），從2003年9月1日起施行。2003年11月國家發展改革委、建設部出臺了《物業服務收費管理辦法》，2004年省物價局、建設廳出臺《關于貫徹實施國家發展改革委、建設部〈物業服務收費管理辦法〉的通知》（粵價〔2004〕22號）規定。這些規定明確了物業服務和收費的市場化導向，提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業和鼓勵發揮業主和物業管理企業的主動性，由雙方約定物業服務收費標準。除住宅物業（不含別墅）實行政府指導價外，物業服務收費實行市場調節價，對住宅物業服務收費指導價實行分等級標準。物業服務收費市場機制已經基本確立。

二、物業服務和收費存在“四低”現象

從當前情況看，物業服務總體處在“層次低、問題多”的發展階段，存在“四低”突出問題。

（一）市場主體的市場意識低

國家和省、市的相關法規、政策鼓勵和賦予業主自主管理，提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業，業主與物業管理企業可根據公布物業服務收費等級，結合物業管理區域內的實際，約定服務的項目和相應的等級標準。但從情況看，物業服務市場參與主體市場化觀念、業主“花錢買服務”的觀念還沒有完全形成，業主和企業的市場意識、自我管理、自主經營意識較低，表現在：

一是自主管理意識薄弱，通過業主委員會履行自主管理的比例低。汕頭市實行物業服務的住宅小區410個，成立業主委員會的僅有51個，僅占12.4%。多數住宅區業主委員會既沒有與物業管理企業簽訂物業服務合同，也沒有制定業主公約和議事規則，已簽約的則形同虛設，對物業管理企業履行職責、業主履行義務缺乏監督力度。同時，業主委員會沒有辦公場所和辦公經費，工作條件不具備，一些業主代表缺乏責任感，難以代表業主利益，業主委員會的作用沒有得到充分發揮。這些問題的存在一方面造成了多數物業服務企業只能一對一跟業主進行協商，簽訂服務和收費合同，影響效率，增加收費難度和糾紛；另一方面增加業主維權的難度。

二是市場意識薄弱，服務和收費合同簽訂率低。按照市場化要求簽訂服務合同和收費難度大，對于已經放開由業主和物業服務企業協商定價的商業、寫字樓、別墅物業服務收費，無論是業主或物業企業不習慣于按照市場化機制協商價格，在約定服務收費時又沒有權威的收費標準可參考，單個業主和物業服務企業之間存在很大的分歧，很難達成一致意見。一些業主往往要求物業企業出具價格部門規定標準依據，有的還以沒有經價格部門核準價格為由，拒絕簽訂合同。在現行的經營模式下，一些業主在認識上把物業服務作為房地產開發的售后服務，認為物業企業必須提供高質量服務，實行低廉的收費。一些業主往往片面強調自己享有的權利，對自己應承擔的義務則知之甚少，有的甚至不愿履行義務，以各種理由拖欠和拒繳物業服務費，物業服務企業收費難，追繳欠費糾紛多、難度大、成本高。

（二）物業服務市場化程度低

主要表現在:一是物業服務經營主體自主化程度低。傳統管理模式和誰開發誰管理服務的封閉格局依然存在，物業服務企業絕大多數是房地產開發商派生的子公司，都是依附房地產開發公司，或者是作為房地產企業下屬單位，雖有獨立法人地位，但其經營模式受房地產企業影響或制約，成片開發的小區物業服務項目主要由開發商下屬的物業公司承接，小宗地開發的小區物業服務項目，有的由開發商下屬的物業公司承接，有的由開發商指定的物業公司承接，有的則由街道屬下的物業公司或社區居委會承接，難以完全自主經營、自我發展，物業服務行業未能實現有效的市場競爭。

二是企業經營規模化集約化程度低。物業管理企業存在小、弱、散、差的現象，至*年底，汕頭在管物業建筑面積約2300萬平方米，而物業管理企業167家，從業人員達9513人，平均每個物業管理企業僅管13.77萬平方米，每個物業管理人員平均只管2418平方米，甚至還存在極不規范的“門房式”管理。“麻雀雖小，五臟俱全”，“小而全”的企業必然帶來極大的資源浪費，難以發揮綜合優勢，影響企業效益。

三是實行物業管理招投標項目比例較低。物業管理服務作為新興行業，只有通過市場化運作，逐步形成良性的競爭機制，才能健康發展，而市場競爭的關鍵在于是否通過招投標方式選聘物業管理企業。但目前絕大多數住宅小區物業服務未通過招投標或協議的方式選聘具有相應資質的物業管理企業，基本都實行“誰開發，誰服務管理”的模式。

（三）物業服務收費總體標準偏低

受多種因素影響，物業服務收費標準相對偏低，造成物業服務水平參差不齊，既有規范管理程度較高的，也有較低的；既有“高服務，低收費”，又有“低服務，高收費”，質價不符，相互模仿嚴重。

一是收費總體標準相對較低，物業服務企業經營面臨較大壓力。據調查，現行物業服務指導價標準大多是從2005年執行至今，與近年來CPI較快上漲相比，住宅物業服務收費標準相對較低。同時，物業小區停車收費作為物業服務收入的補充，其收費標準也相應偏低，比價不合理。隨著近年來城市機動車數量大幅度增加，車輛停放矛盾越加突出，小區停車場（包括路面停車及室內、地下停車場）實施清潔、照明、監控、巡邏、消防、通風設施（地下停車場）等服務，增大運營成本，車場內撞車、碰車、惡意破壞的情況時有發生，企業實際承受的經營風險也加大，現行的收費標準相對偏低。

二是物業服務成本上漲較快，使物業服務質量趨于下降。物業服務行業作為勞動密集型行業，人員成本占到企業總經營成本近六成。近年來，隨著市場價格的持續攀升和企業用工難問題相對突出，物業服務成本上升較快。物業企業招工難，員工流動性大，小區普遍缺員，保安員、清潔工、綠化工缺員狀況突出。物業服務企業為了解決日益嚴重的招工困難，以提高基層員工的待遇吸引員工。保安員、清潔工、綠化工的人員月工資近四年來普遍都上漲。新《勞動合同法》進一步規范用工制度，企業合理用工成本進一步加大。隨著近年來CPI的上漲，物業服務的水電和原材料價格以及電梯檢測維護費用上漲。水價、污水處理費近幾年上漲較快，而且還有進一步上漲趨勢；電價經過2004年、2005年、2006年三次調價，升幅為10.24％。2006年下半年開始，單部電梯檢測費升幅達51.7%，造成物管企業日常運行成本的直接上升。同時，新建的園林式小區管養、維護成本增加。近年來園林式樓盤大量涌現，在提升小區人居環境的同時，也加重了物管企業對小區共用部位和公用設施設備的日常運行和維護的負擔。物業服務成本的上升，更加突出顯現了收費標準偏低的矛盾，物業管理企業經營困難，個別小區通過減少保安巡邏次數、減少保潔頻次、關閉部分出入口等手段來解決目前的困境，造成物業服務質量的下降。

三是經營體制不順，物業服務經營成本高。物業服務自建自管的模式造成諸多弊端，增加物業服務難度和成本。由于開發商與物業公司的“親緣”關系，開發公司開發的項目大部分交給屬下的物業管理企業管理。一些開發商為了促銷只顧眼前利益，不顧長遠發展，承諾“一流的物業管理，低廉的服務收費”、“智能化管理”，以低于成本提供高標準服務。一些開發商甚至承諾送管理費，把問題遺留給物業企業，到了業主交房后，有的供水、供電設施未能及時移交供水、供電部門管理直抄，使業主高價接受二次供水、供電；有的小區售房時隱藏沒有配套公共停車場、只配套產權屬于開發商的停車位，待業主入住后，使業主不得不以較高價格購買車位。為此，形成業主與物業企業的對立情緒，有的惹出官司，有的業主聯合與物業公司對峙，拒絕繳費，以至物業公司接管后有苦難言，承擔開發商售房時承諾的條件，造成高成本經營。

（四）物業服務行業經營利潤低

由于市場化程度較低，企業的經營規模小、專業化程度低、管理成本高，難于形成規模效益，難以優勝劣汰，物業管理行業經營業績普遍較差，行業利潤低，甚至出現虧損經營，大部分物業企業依靠房地產開發商補貼維持經營，從而對物業服務質量、信譽和行業發展產生一定影響。2005年末汕頭市137家企業填報的《物業管理統計報表》顯示，物業服務企業盈利能力仍然較低，行業銷售利潤率僅1.32％，遠低于2004年末全國、全省的6.04%、10％的盈利水平，有65家企業出現虧損，另有33家企業年營業利潤在1.5萬元以下，處于虧損邊緣。根據對全市196個物業服務小區2006年-*年上半年經營情況和財務報表調查情況，有58個小區物業經營（包括停車費收入）略有盈利，另外有138個小區物業服務經營（包括停車費收入）虧損，虧損面達到70％。

三、完善物業服務收費管理措施

隨著物業管理法規的不斷完善，物業服務行為逐步規范，物業服務正逐步成為人們購房時考慮的重要因素。如何通過進一步完善價格政策，促進物業管理行業的健康發展，是價格部門的一項重要工作。根據我市的具體情況，提出如下思路和措施：

（一）努力推進“三個轉變”，推動物業服務市場化

物業服務是經濟社會發展的產物，有關職能部門要根據國家法規規定，培育和完善市場體系，推進汕頭市物業服務的市場化，具體要推進“三個轉變”。

一要切實轉變觀念，培育市場主體的市場意識。《物業條例》和《物業服務收費管理辦法》明確確立了市場化的原則，要切實加大宣傳力度，加大法規政策宣傳和解釋，增強業主和物業企業的觀念，培育市場主體自我管理、自主經營和權利義務意識，增強市場觀念，充分認識物業服務行業的服務性、有償性，物業服務費用應當由當事人主要依據服務的內容及質量協商約定，做到自我管理、自我約束、自主經營、自我發展、平等協商、等價有償，質價相符，實現物業服務的良性運行和可持續發展。

二要切實轉變經營模式，改變當前物業“自建自管”的經營模式。有關部門要采取切實有效措施，鼓勵和推行物業管理招投標，保證房地產開發企業選聘物業管理企業行為的公開透明。要維護業主自主選聘物業管理企業的權利，由業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業，推動房地產開發與物業管理的分離，促進物業管理市場的公平競爭，提高物業管理行業的整體水平。

三要切實轉變服務管理模式，改變住宅小區業主成立委員會比例偏低的問題。有關職能部門和物業服務企業要采取切實可行措施，鼓勵業主成立業主委員會，制定相應的工作規則，充分發揮業主委員會作用，讓業主委員會充分履行管理小區事務，民主、平等協商確定小區服務和具體收費標準。通過市場機制優勝劣汰，實現物業服務規模集約經營，打造一批品牌物業服務企業，提高物業服務的質量和效率，促進我市物業服務經營的規模化和產業化。

（二）堅持“三個結合”，科學合理確定物業服務收費

物業服務收費與物業服務質量緊密相連，收費過低勢必影響服務質量和企業經營發展，收費過高業主難以承受，也會產生一定的糾紛。要針對物業服務差異性、多樣性和不對稱性特點，根據國家有關法律、法規和政策規定，進一步完善物業服務收費政策，堅持市場化方向，遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，突出體現市場主體的自主性、收費標準的指導性、收費和服務的對稱性，兼顧業主和經營者的利益，合理制定收費標準。在確定政府指導價收費水平時，必須堅持統籌兼顧，綜合考慮各方面因素，具體要做到“三個結合”。

一是收費與成本相結合。成本是制定價格的基礎，作為經營服務行業，物業服務收費必須考慮補償成本，在成本基礎上合理盈利，才能實現物業服務經營的良性運行。物業服務個別成本的差異性給合理確定物業服務收費標準帶來一定難度，既不能片面強調個別成本的差異性脫離實際確定收費標準，又不能片面強調社會平均成本而忽視了不同小區、不同服務質量之間的差異性。因此，摸清物業服務的社會平均成本，價格部門確定的政府指導價標準，以社會平均成本合理確定政府指導價標準和浮動幅度，合理測算基準價標準，通過拉動拉大浮動幅度辦法，讓業主和物業服務企業根據不同區域的實際，更加靈活約定收費標準。

二是收費與經濟發展水平、居民收入水平相結合。物業服務和收費不能脫離本地的客觀實際，尤其是不能脫離具體住宅小區居民的收入水平，片面搞高服務設施投入、高質量服務和高收費水平，必須結合小區業主的收入水平合理確定收費標準。

三是收費與服務質量相結合。物業服務是無形產品，不同服務之間存在差異性。住宅小區的情況千差萬別，受小區面積、綠化面積、共用設施、出入口、地理位置和環境等諸多不同因素的限制，反映在物業管理服務費價格構成的成本含量不同，物業管理的服務深度、服務檔次、服務質量的不同也導致成本的不同，一個具體的住宅小區形成的價格定位也應不同。物業服務的差異性決定了在確定服務標準時必須結合不同小區的設施投入、服務內容、服務檔次，甚至不同業主的服務要求，實行分類分等級收費，讓業主和物業服務企業能夠根據不同小區實際確定具體收費標準，按照服務等級標準提供質價相符服務。

（三）完善收費政策，理順物業收費存在問題

針對物業服務存在的突出問題，采取措施，完善物業服務收費政策，理順收費存在問題，促進物業服務行業的發展。當前，要重點推進以下三項改革。

一要調整物業服務政府指導價收費標準。在考慮居民承受能力的情況下，適當調整物業服務收費政府指導價。要在進行充分成本監審、測算社會平均成本的基礎上，以社會平均成本為依據，充分考慮當前和今后一個時期的情況，通過必要的程序重新制定公布物業服務政府指導價標準。理順物業小區停車場收費政策，通過價格杠桿調節和緩解小區停車難的突出問題。

二要理順物業服務相關收費。根據國家和省的有關政策規定，研究建立業主（或裝修企業）裝修保證金（押金）、垃圾余泥清運、裝修工人出入證押金制度，促進小區管理。完善對尚未成立業主委員會的收費約定具體操作規定，理順小區轉供電、供水價格，推進直抄到戶。

三要改革物業服務收費管理方式。對物業服務收費實行動態管理，對物業服務收費標準建立定期調整和公布制度。定期調整和公布物業服務政府指導價標準，該提高的要提高，該降低的要降低，及時解決和理順收費中存在問題。

（四）完善收費管理制度，規范收費行為

相關職能部門和物業服務企業要建立健全規范物業服務收費各項管理制度，加強對物業服務收費管理和監督，強化收費約束機制，重點要推進四項制度建設。

一是要建立健全物業服務收費收支財務管理制度。實行物業公共服務費用包干制的，物業服務企業應對實施管理的具體物業區域實行單獨建帳，定期公布財務狀況，接受監督。實行物業公共服務費用酬金制的，物業管理企業應當在每個季度定期向業主大會或全體業主公布物業服務資金的收支情況。對物業服務資金年度預決算和物業服務費用的收支情況實行定期審計。

二是要建立健全成本監審制度。根據國家發改委、建設部頒布的《物業服務定價成本監審辦法(試行)》，規范物業服務成本構成、固定資產折舊年限和有關費用分攤，對物業服務企業建立定期的成本和價格報送制度。建立成本監審制度，每2年或3年定期進行成本監審，定期公布物業服務社會平均成本，為政府價格部門、業主與物業企業確定收費標準提供依據。

三是要完善物業服務收費許可證制度。收費許可證是物業服務企業收費的依據，汕頭已經出現由于物業服務企業沒有收費許可證而遭到業主拒絕交費的事件，法院也因為物業企業沒有收費許可證而撤回物業企業上訴。對于已經成立業主委員會的，物業企業與業主委員會通過一定程序約定收費標準的，憑約定合同向價格部門申領收費許可證。對尚未成立業主委員會的，物業企業與超過50%以上業主簽訂服務和收費合同的，憑有關證明手續向價格部門申領收費許可證，實行亮證收費，為物業服務企業收費提供收費依據。

四是要完善物業服務收費和代收費公示制度，各物業服務小區必須按照規定實行收費公示制度，收費公示不僅要公示物業服務收費、停車場收費和收支情況，而且要公示各種代收費和涉及小區住戶電價、水價等相關價格，提高收費透明度，規范收費行為。