透析我國的住房福利政策

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摘要：目前建設部初步形成了我國四個層次的住房保障體系，立足于我國住房福利體系的目標層次。本文在分析現有住房福利政策與滿足變遷中社會需要之間的差距后，提出住房福利體系的六方面核心支持體系。

關鍵詞：住房福利需要支持體系

一、我國住房福利體系的目標層次分析

（一）現有住房福利體系

周沛指出社會福利體系其內容涉及保障社會成員的基本生活、幫助社會成員解決問題，提供公共福利如教育和醫療、住房，提升他們的生活質量和福利水平等方面，是一個較為系統和全面的福利體系[1]。

為實現我國居民的“住有所居”，目前建設部初步形成了廉租房、經濟適用房、租賃房、限價房等四個層次的住房保障體系，但因我國經濟發展狀況對地區差異性，決定了各地的住房福利實施情況有所不同。

目前發達地區，如福州市和北京市則形成了廉租房、政策性租賃房、經濟適用房、市場性租賃房、限價房五個層次的分類住房保障體系的思路。其中對于不能買經濟適用房而又買不起限價房的收入群體，實施市場性租賃房建設；對處于廉租房和經濟適用房之間的群體實施政策性租賃房，解決“夾心層”問題。而經濟欠發達的邊遠地區，住房福利體系則集中體現為經濟適用房和廉租住房的實施。學術界的研究目前也集中于經濟適用房和廉租住房。

（二）住房福利內容的爭議分析

1.經濟適用房的去留爭議

經濟適用房自推出起，姑且不談其實施以來帶來的弊端，它的存在就頗為爭議。部分認為經濟適用房制度應逐漸被取消，廉租房制度將成為未來我國住房福利的重要組成部分；而有的則強調今后我國將加強廉租房的建設，完善住房福利，但是這并不意味著要立即取消經濟適用住房制度，經濟適用房有其存在的合理意義，應是我國住房福利體系的主要組成部分。而少部分則提出經濟適用房也可以出租，可分為租賃型和銷售型兩類（租賃型的經濟適用房將主要針對“高出低保線，但又無力購買銷售型經濟適用房”的人群；銷售型經濟適用房則主要針對中等偏下的收入者）。

建設部政策研究中心指出“有關經濟適用住房制度可能做出調整，這是促進我國住宅租賃市場發展的一項措施，有可能以后經濟適用住房將變以前的單純銷售為租售并舉或者以租為主[2]。”

2.廉租住房的發展瓶頸

廉租住房盡管解決了城鎮貧困家庭住房問題，但在實施中，有其不可避免的問題。貧困家庭的鑒定是其發展遇到的首要問題，而其能否解決的好又是廉租住房能否發揮其住房福利的主要表現；其次，廉租住房的市場出租現象大有存在，這嚴重影響了住房福利政策實施的初衷；廉租住房的選址大多均屬偏遠的城郊，所謂的“平民窟”在無形中形成，不利于和諧社會的發展。等等諸多的問題成為廉租住房發展存在的瓶頸。

（三）住房福利政策體系的發展趨勢

1.住房福利制度的完善

目前政府成型的規劃思路，實際上是對現有經濟適用房、廉租房、限價商品房（中低價位普通商品房）三類住房保障產品各自功能的重新劃分與界定。一方面，各地存在這三類保障產品功能扭曲的問題，另一方面，對現有經濟適用房進行更為細致的劃分——分為租賃型和銷售型兩類——將最終搭建起未來中國內地住房保障體系的主要框架①。可以看出，我國的住房福利制度將在發展中得以不斷的完善。

2.住房福利對象的擴大

目前，廉租房適用于低保人群，經濟適用房是為了解決城市低收入人群的住房問題，城鎮夾心層、農民工群體，甚至剛畢業或未就業的大學畢業生也應逐步納入住房福利范圍。除此以外，還應依據我國經濟發展的實力、各地方政府的實際，同時體現民族差異性等因素制定農村，特別是民族地區農村貧困家庭的住房保障制度。

總的來說，未來我國的住房福利體系的發展應是滿足不同人群的需求，體現多層次性的住房福利體系。

二、現有住房福利政策與滿足變遷中社會需要之間的差距分析

我國的住房經歷了從福利品、消費品到投資品的發展過程。根據建設部政策研究中心2004年的《2020我們住什么樣的房子——中國全面小康社會居住目標研究》，到2020年我國城鎮人均居住面積目標將為35平方米、城鎮最低收入家庭人均住房面積將大于20平方米。

而我國住房福利的發展，是否能真正體現居民住房愿意，它與居民的需要之間是否存在差距。

（一）購置保障性住房的付款方式存在爭議

經濟適用房初衷是滿足城鎮低收入家庭的住房需求，拋開住房申請的“搭便車”現象、認購采取的搖號方式存在的弊端等不說，就有的地方采取的經濟適用房付款方式是違背居民的住房意愿。經濟適用房在每平米價格上低于市場價，但有的經濟適用房采取一次性付清款項的做法，使住房困難戶陷入了兩難的境地，一方面不忍放棄已經獲得的經濟適用房購買權，一方面苦于無力支付購房款（盡管低于市場價），這使經濟適用房成為部分住房困難戶的“雞肋房”。

（二）住房福利對象的缺失

目前住房福利對象主要針對城鎮低收入家庭和貧困家庭的經濟適用房和廉租住房。住房保障針對的是城鎮弱勢群體，依然沒有跳出我國社會保障的城市偏向性，有失住房保障的公平性。儼然把城鎮“夾心層”、農民工群體、農村貧困家庭及未就業和就業不穩定的大學畢業生排除在住房保障之外。

（三）征地農民的擔憂

城鎮化步伐的加快，很多城中村居民面臨著征地的實際，而住房福利體系中的限價房政策，主要針對除了具備一定房產消費能力的人群外，就是定向購買的拆遷戶。盡管目前政府加大了對征地農民的福利，但很多城中村居民以租房謀生，拆遷后的補助款及回遷房不能較好的解決其今后生存的后顧之憂。

三、住房福利體系的核心支持體系分析

（一）政府在住房福利政策體系中的主導地位

政府在住房福利政策體系中的地位，決定于我國目前的經濟發展水平及社會主義初級階段的實情。學術界對政府在住房福利政策體系中的地位研究頗多，但可以肯定，目前我國住房福利政策對實施，政府必須充當主導地位，住房資源的再分配，住房政策的制定都有賴于政府。

（二）福利住房保障資金

當前薄弱的經濟基礎決定我國尚沒能實現全面的福利住房，福利住房的保障資金成為其能否開展的重中之重。我們將繼續奉行多渠道籌集福利住房資金的宗旨，加快社會保障稅的開征。

（三）住房保障的監督

“不患不均，而患不平”是我們的普遍心理，在福利住房推出時，我們必須做好住房福利的監督工作，保證福利住房實施的公正、公平。除了設置專門的福利住房監督機構外，蓬勃發展的我國非政府組織也可成為有力的監督者。

（四）住房補貼政策

目前住房補貼政策集中于實物補貼與貨幣補貼，而對其的爭議則在于效率、公平方面的差異。張全紅指出補貼效率的高低主要與住房市場的租、售價格相關；貨幣補貼的社會福利雖比實物補貼更大，但由于住房市場的結構性失衡，政府應在不同發展階段選擇不同的補貼形式[3]。而具體的實施方式則是采取反向遞減的住房福利補貼方式。對收入在低保以下者提供全額補貼；對高于低保者只提供相當全額一定比例的補貼[4]。

（五）社會工作的介入

我國的社會工作是在改革開放過程中，針對“政府失靈”和“市場失靈”問題，在社會保障和社會服務的要求不斷增加的情況下發展起來的。雖然我國社會工作正蓬勃發展，并取得了一定成績，但在許多領域，社會工作尚未介入。所以在社會轉型時期，追求本土化的我國社會工作應當在維護社會穩定中起到一定的積極作用，應致力介入到弱勢群體社會問題（如弱勢群體的住房問題）的解決之中，通過傾聽弱勢群體的聲音，反映弱勢群體的住房需求，參與住房保障制度的實施過程等措施。

（六）住房保障法的制定

目前我國仍未建立全國統一的《住房保障法》，在我國社會保障進程中，保障性立法工作是基礎。“立法”在保證住房保障制度制訂、實施方面起著重大的作用，從社會保障和關注民生兩個角度看，住房權都應該作為人民生存權的一部分，應該以立法形式來保障。

參考文獻：

[1]周沛.論社會福利的體系構建[J].南京大學學報，2007年第6期.

[2]建設部政策研究中心:經濟適用房制度絕不會取消

[3]張全紅.住房補貼政策的福利分析與現實選擇[J].五邑大學學報(社會科學版)第9卷第2期2007（5）.

[4]亢德芝，劉蓄.完善住房福利政策體系的設想[J].中華建設，2006(2).